Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2021 г. N 08АП-7908/20 по делу N А81-10505/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 июля 2021 г. N Ф04-4047/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

28 апреля 2021 г.

Дело N А81-10505/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Воронова Т.А.,

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7908/2020) Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.06.2020 по делу N А81-10505/2018 (судья Соколов С.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Полар" (ИНН 8902011414, ОГРН 1058900020277) к Департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард (ИНН 8901022170, ОГРН 1088901002332) о признании общества арендатором по договору N 6618 от 10.03.2009,

по иску Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард к обществу с ограниченной ответственностью "Полар" о признании зданий арочного склада и ангара-гаража движимым имуществом и признании отсутствующим права собственности ООО "Полар" на указанные здания,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента - не явились, извещены надлежаще;

от ООО "Полар" - Семенцова И.Г. (предъявлены паспорт, диплом от 03.07.2001, доверенность от 01.01.2021 сроком до 31.12.2021);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Полар" (далее - ООО "Полар", общество) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа к департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования город Салехард (далее также - департамент) с иском о признании общества арендатором по договору земельного участка от 10.03.2009 N 6618 (дело N А81-10505/2018).

Департамент обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском о признании движимым имуществом принадлежащих обществу на праве собственности и расположенных по адресу: г. Салехард, ул. Объездная арочного склада, назначение: нежилое здание, площадью 474,7 кв. м и ангара-гаража, назначение: нежилое здание, площадь 377 кв. м, а также о признании права собственности общества на указанные здания отсутствующим (дело N А81-11125/2018).

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14.01.2018 дела N А81-10505/2018 и N А81-11125/2018 объединены в одно производство с присвоением номера А81-10505/2018.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.03.2019 (с учетом определения от 25.03.2019 об исправлении описки в виде исключения из текста решения абзацев с 4 по 7 страницы 11 решения), оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2019, исковые требования общества удовлетворены. Суд признал ООО "Полар" арендатором земельного участка площадью 12 801 кв. м с кадастровым номером 89:08:030202:0031 по договору аренды земельного участка с администрацией муниципального образования г. Салехард от 10.03.2009 N 6618. В удовлетворении исковых требований департамента отказано. С департамента в пользу общества взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.10.2019 решение от 06.03.2019 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 02.07.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-10505/2018 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.06.2020 по делу N А81-10505/2018 при новом рассмотрении дела исковые требования ООО "Полар" удовлетворены. Суд признал ООО "Полар" арендатором земельного участка площадью 12 801 кв. м с кадастровым номером 89:08:030202:0031 по договору аренды земельного участка N 6618 от 10.03.2009. В удовлетворении исковых требований Департамента отказано. С Департамента в пользу общества взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с настоящей апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение от 25.06.2020 по делу N А81-10505/2018 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "Полар", удовлетворении исковых требований Департамента.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает, что спорные объекты не являются недвижимостью, на торгах реализованы объекты незавершенного строительства, строительные конструкции, здания, требующие демонтажа и вывоза. Соглашение от 10.06.2016 о передаче прав и обязанностей арендатора от ЗАО "Нигостройинвест" обществу ООО "Полар" Департаменту не направлялось, Департамент не давал согласие на передачу прав, в ЕГРН в сведениях об объекте недвижимости обременения не указаны, то есть ООО "Полар" регистрационные действия в соответствии с п.5 соглашения не осуществил; пункт 3 соглашения о не нарушении прежним арендатором условий договора действительности не соответствует, ранее в судебных спорах о наличии соглашения не заявлялось, в связи с чем Департамент сомневается в реальности его заключения. Договор аренды земельного участка с ЗАО "Нигостройинвест" прекратил свое действие в связи с истечением срока. Также Департаментом высказаны возражения по вопросу не назначения судом первой инстанции экспертизы.

ООО "Полар" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Определением от 08.12.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда удовлетворено ходатайство Департамента, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Бюро независимых экспертиз" Леонову А.А.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "Соответствуют ли реальные технические характеристики здания Арочного склада (кадастровый номер 89:08:030202:966) и здания Ангара-гаража (кадастровый номер 89:08:030202:965), расположенных на земельный участке с кадастровым номером 89:08:03:0202:0031 по адресу г. Салехард, ул. Объездная, требованиям к недвижимым вещам, установленным пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации?".

Производство по делу приостановлено.

01.02.2021 в материалы дела поступило экспертное заключение N 3231.

Производство по делу возобновлено. Определением от 16.04.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена: судьи Грязниковой А.С. на судью Краецкую Е.Б., рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Дополнительных письменных пояснений с учетом результатов судебной экспертизы сторонами не представлено.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Полар" просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

Департамент, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил;

на основании положений статей 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы и пояснения, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу 04.08.2016 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о праве собственности ООО "Полар" на следующие объекты недвижимости:

- здание: арочный склад, назначение: нежилое здание, площадь 474,7 кв. м, количество этажей - 1, в том числе подземных - нет, расположенное по адресу:

г. Салехард, ул. Объездная (кадастровый номер 89:08:030202:966),

- здание: ангар-гараж, назначение: нежилое здание, площадь 377 кв. м, количество этажей - 1, в том числе подземных - нет, расположенное по адресу:

г. Салехард, ул. Объездная (кадастровый номер 89:08:030201:965).

Основанием для государственной регистрации права собственности на здание ангара-гаража явился договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2016 N 1, на здание арочного склада - договор купли-продажи недвижимого имущества 10.06.2016 N 2, предметом которых являются: ангар-гараж, незавершенное строительство, строительные конструкции здания по адресу: г. Салехард, ул. Объездная по цене 2 331 591 руб. 69 коп.; склад по ул. Объездная, незавершенное строительство, строительные конструкции здания по цене 1 242 915 руб. 16 коп.

Договоры купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2016 N 1, 2 заключены между ЗАО "Нигостройинвест" в лице конкурсного управляющего Кузьмина А.К. и ООО "Полар" на основании протоколов о результатах открытых торгов от 08.06.2016 N 209991, N 209993, соответственно.

Согласно протоколу о результатах открытых торгов от 08.06.2016 N 209991 под лотом N 9 на торги выставлен ангар-гараж, незавершенное строительство, строительные конструкции здания, требующие демонтажа и вывоза; классификатор имущества должника - незавершенное строительство - конструкции, сооружения, здания. Имущество находится по адресу: г. Салехард, ул. Объездная.

По протоколу о результатах открытых торгов от 08.06.2016 N 209993 под лотом N 10 на торги выставлен склад по ул. Объездная, незавершенное строительство, строительные конструкции здания, требующие демонтажа и вывоза; классификатор имущества должника - незавершенное строительство - конструкции, сооружения, здания.

За ЗАО "Нигостройинвест" 07.06.2016 зарегистрировано право собственности на здания:

- арочного склада, назначение: нежилое здание, площадь 474,7 кв. м, количество этажей - 1, в том числе подземных - нет, расположенное по адресу: г. Салехард, ул. Объездная (кадастровый номер 89:08:030202:966),

- ангара-гаража, назначение: нежилое здание, площадь 377 кв. м, количество этажей - 1, в том числе подземных - нет, расположенное по адресу: г. Салехард, ул. Объездная (кадастровый номер 89:08:030201:965).

Основанием государственной регистрации права ЗАО "Нигостройинвест" послужили договор аренды земельного участка от 10.03.2009 N 6618 и декларации об объекте недвижимости от 25.05.2016.

ЗАО "Нигостройинвест" признано несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.05.2014 по делу N А81-2852/2013, в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.02.2018 в отношении ЗАО "Нигостройинвест" завершена процедура конкурсного производства.

На основании указанного определения 14.05.2018 в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ЗАО "Нигостройинвест".

Арочный склад и ангар-гараж размещены на земельном участке с кадастровым номером 89:08:03 02 02:0031 площадью 12 801 кв. м, находящемся по адресу:

г. Салехард, ул. Объездная.

Указанный земельный участок принадлежал ЗАО "Нигостройинвест" (арендатор) на праве аренды по договору аренды земельного участка от 10.03.2009 N 6618 (далее также - договор аренды), заключенному с администрацией муниципального образования г. Салехард (арендодатель) на основании распоряжения администрации муниципального образования г. Салехард от 27.11.2008 N 1140-р.

Распоряжением администрации муниципального образования г. Салехард от 27.11.2008 N 1140-р на основании заявления ЗАО "Нигостройинвест" в связи с окончанием срока аренды земельного участка с 01.01.2009 этому обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 12 801 кв. м (с кадастровым номером 89:08:03 02 02:0031, категория земель - земли населенных пунктов, вид функционального использования земель - земли под домами индивидуальной жилой застройки, разрешенное использование земельного участка - земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки) под временное размещение площадки складирования стройматериалов в районе улицы Объездной, сроком до 01.12.2013.

По договору аренды земельного участка от 10.03.2009 N 6618 земельный участок из земель населенных пунктов предоставлен для использования в целях размещения площадки складирования стройматериалов (пункт 1.1); на земельном участке имеется площадка складирования стройматериалов (пункт 1.2); срок аренды установлен с 01.01.2009 до 01.12.2013 (пункт 2.1).

Пунктом 5.1.2 договора аренды земельного участка от 10.03.2009 N 6618 предусмотрено право ЗАО "Нигостройинвест" продлить срок договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до истечения срока действия договора.

Пунктом 5.2.4 договора аренды определено, что после окончания срока действия настоящего договора арендатор обязан передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 05.05.2009.

Конкурсный управляющий ЗАО "Нигостройинвест", ссылаясь на истечение срока действия договора аренды земельного участка от 10.03.2009 N 6618, обратился в департамент с заявлением от 25.07.2014 N 9, в котором просил заключить новый договор аренды на 5 лет.

В ответном письме от 15.08.2014 N 12-01-13/913 департамент отказал в заключении нового договора в связи утратой арендатором предусмотренного статьей 621 ГК РФ преимущественного права заключения договора аренды земельного участка на новый срок, поскольку ЗАО "Нигостройинвест" нарушены условия договора об оплате аренды, имеется задолженность по арендной плате с 21.09.2012. Со ссылкой на пункт 5.2.4 договора департамент потребовал освободить земельный участок от находящегося на нем имущества и передать участок по акту приема-передачи, оплатить задолженность.

Ссылаясь на приобретение у ЗАО "Нигостройинвест" объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 89:08:030202:31, ООО "Полар" 10.08.2016 обратилось в департамент с заявлением от 09.08.2016 N 5055/16 о заключении с ним договора аренды этого участка, приложив договоры купли-продажи указанных объектов от 01.06.2016, копии свидетельств о праве собственности на них и договор аренды земельного участка от 10.03.2009 N 6618.

Письмом от 29.08.2016 N 1201-13/854 департамент отказал ООО "Полар" в предоставлении испрашиваемого земельного участка в связи с тем, что в кадастровом паспорте земельного участка от 12.12.2005 N 08/05/1-0840 указано, что площадь земельного участка является ориентировочной и подлежит уточнению при межевании. Представив администрации межевой план испрашиваемого земельного участка площадью 13 989 кв.м и распоряжение администрации от 12.12.2012 N 2013-р об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 13 989 кв. м, в письме от 05.09.2016 N 5555/16 ООО "Полар" повторно просило заключить с ним договор аренды.

Письмом от 12.09.2016 N 12.01-13/898 департамент отказал обществу в заключении договора аренды земельного участка на том основании, что заявление не соответствует требованиям, предъявляемым пунктом 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Не согласившись с приведенными отказами, 05.10.2016 общество обратилось в арбитражный суд, просило признать отказы недействительными и обязать департамент заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:08:030202:31 (дело N А81-5293/2016).

В свою очередь, 27.10.2016 Администрация муниципального образования город Салехард обратилась в арбитражный суд с иском о признании незаконными действий регистратора Агарковой Л.М. по регистрации права собственности на здания арочного склада и ангара-гаража за ЗАО "Нигостройинвест"; о признании недействительными записей в ЕГРП от 07.06.2016 о государственной регистрации права собственности за ЗАО "Нигостройинвест" на арочный склад и ангар-гараж; от 04.08.2016 о государственной регистрации права собственности за ООО "Полар" на арочный склад и ангар-гараж; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу аннулировать записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности за ЗАО "Нигостройинвест" и за ООО "Полар" на арочный склад и ангар-гараж (дело N А81-5750/2016).

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02.12.2016 по делу N А81-5750/2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2017, в удовлетворении требований Администрации муниципального образования город Салехард отказано в связи с тем, что требования не могут быть рассмотрены по существу по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку данный спор не является публичным, а направлен на оспаривание прав первого собственника спорных объектов (ЗАО "Нигостройинвест") и нынешнего их собственника (ООО "Полар").

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.08.2018 по делу N А81-5293/2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2018, отказано в удовлетворении требований ООО "Полар" о признании незаконными отказов департамента в заключении договора аренды по основанию невозможности его заключения без проведения торгов в порядке пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В мае 2017 года департамент обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Полар" и ЗАО "Нигостройинвест" о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2016 N 1, 2, применении последствий недействительности этих сделок (дело N А81-3048/2017). Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.09.2017 по делу N А81-5293/2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2017, в удовлетворении иска департамента отказано, поскольку истцом, не являющимся стороной оспариваемых сделок, не доказано наличие материально-правового интереса в признании их недействительными.

В ноябре 2017 года департамент обратился в арбитражный суд с иском о признании здания арочного склада и ангара-гаража самовольными постройками, понуждении к сносу самовольных построек, освобождении земельного участка от самовольных построек и приведении его в пригодное для использования состояние за счет собственных средств (дело N А81-9502/2017). Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13.03.2018 по делу N А81-9502/2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2018, в удовлетворении исковых требований департамента отказано в связи с отсутствием оснований для применения положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку не доказано наличие у арочного склада и ангара-гаража в целом признаков объектов недвижимости, и со ссылкой на то, что составление технических паспортов и государственная регистрация перехода к ООО "Полар" права собственности на спорные объекты не свидетельствуют безусловно об их принадлежности к недвижимому имуществу.

Ссылаясь на приобретение объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, арендованном предыдущим их собственником по договору аренды с департаментом, передачу предыдущим арендатором обществу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.03.2009 N 6618 на основании соглашения от 10.06.2016, ООО "Полар" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Ссылаясь на то, что по договору от 10.03.2009 N 6618 земельный участок предоставлялся под временное размещение площадки складирования стройматериалов, на то, что размещенные на этом участке арочный склад и ангар-гараж являются движимым имуществом, департамент заявил соответствующие требования, рассмотренные судом также в рамках настоящего дела.

Суд первой инстанции по ходатайству департамента назначил судебную экспертизу по вопросу о том, соответствуют ли реальные технические характеристики здания арочного склада и здания ангара-гаража требованиям к недвижимым вещам, установленным пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, проведение экспертизы поручено эксперту Торгово-промышленной платы Ямало-Ненецкого автономного округа (Союз) Дружинину С.Е.

Согласно заключению судебной экспертизы от 11.02.2019 N 145-10-00008 здание арочного склада (кадастровый номер 89:08:030202:966) возможно переместить с демонтажем и разборкой, что не сопряжено с большими финансовыми затратами и причинением ущерба его конструктивным элементам, а также причинения ущерба его назначению; прочной связи с землей конструкций здания нет, данное здание не соответствует требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу согласно статьи 130 ГК РФ.

В отношении здания ангара-гаража (кадастровый номер 89:08:030202:965) эксперт указал, что его не представляется возможным переместить без разборки, что сопряжено с большими финансовыми затратами и причинением ущерба конструктивным элементам, а также причинением ущерба его назначению; установлена прочная связь конструкций здания с землей, данное здание соответствует требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу согласно статье 130 ГК РФ.

Также в материалах дела имеется экспертное заключение строительно-технической экспертизы и оценки технического состояния строительных конструкций зданий ангар - гаража (инв. No 12083705 лит. А) и арочного склада (инв. N 1208375 лит. Б) по улице Объездная в г. Салехард, ЯНАО с выводами о капитальности зданий, составленной территориальным экспертным базовым центром ФГБОУ ВО "Тюменский индустриальный университет" Министерства наука и высшего образования РФ N 22 от 23.07.2018, содержащее вывод о том, что здание арочного склада является недвижимым имуществом, объектом капитального строительства.

Таким образом, в материалах дела имелись два экспертных заключения, содержащих различные выводы экспертов по вопросу отнесения здания арочного склада к движимому либо недвижимому имуществу.

Отменяя решение от 06.03.2019 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 02.07.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А81-10505/2018 суд кассационной инстанции, в частности, указал на недостаточное исследование судом первой инстанции вопроса о принадлежности спорных объектов к недвижимому имуществу.

При новом рассмотрении дела определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.02.2020 по делу N А81-10505/2018 назначена экспертиза по вопросу об определении правильности выводов экспертиз Торгово-Промышленной палаты ЯНАО (СОЮЗ) N 145-10-00008 от 11.02.2019 и ФГБОУ ВО "Тюменский индустриальный университет" Министерства наука и высшего образования РФ N 22 от 23.07.2018 по отнесению здания Арочного склада (кадастровый номер 89:08:030202:966) и здания Ангара-гаража (кадастровый номер 89:08:030202:965), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 89:08:03:0202:0031 по адресу г. Салехард, ул. Объездная к движимому или недвижимому имуществу.

В материалы дела представлено экспертное заключение ООО "Западно-Сибирский научно-исследовательский проектный институт" от 08.06.2020. Экспертом дано заключение о том, что, в частности, выводы экспертизы Торгово-Промышленной палаты ЯНАО (СОЮЗ) N 145-10-00008 от 11.02.2019 в отношении здания арочного склада (инв. N 12083705 лит. Б) не корректны, а также некорректно определен статус данного здания, как движимого имущества, так как данное нежилое здание зарегистрировано в ЕГРН согласно выписке N01/02/2016-28266 из ЕГРН от 02.09.2016 является недвижимым имуществом. Здание арочного склада имеет прочную связь с землей, и его сборка и разборка будет связана с существенными финансовыми затратами.

При этом осмотр спорных сооружений экспертом не производился (что не отрицается ООО "Полар" и следует из решения суда первой инстанции), заключение эксперта представляет собой рецензию на предыдущие экспертизы.

Между тем, в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Такая экспертиза судом первой инстанции не назначалась. Имеющаяся в материалах дела рецензия в отношении одного из заключений, положенных в основу судебного акта, не устраняет выявленные противоречия и не влечет разрешение вопросов, поставленных судом кассационной инстанции.

Указанное выше, с учетом отсутствия должной проверки судом доводов сторон, не позволило установить все необходимые для правильного разрешения спора обстоятельства, повлекло нарушение положений статьи 68 АПК РФ о подтверждении обстоятельств определенными доказательствами, статьи 9 АПК РФ о создании судом условий для всестороннего и полного исследования доказательств и установления фактических обстоятельств по делу.

С учетом изложенного, установленных судом кассационной инстанции и дополнительно установленных судом первой инстанции при новом рассмотрении дела противоречий, учитывая указания суда кассационной инстанции, судом апелляционной инстанции по делу назначена повторная экспертиза по вопросу правомерности отнесения спорных сооружений к объектам недвижимого имущества.

Согласно заключению судебной экспертизы Бюро независимых экспертиз N 3231 от 27.01.2021 здания ангара-гаража и арочного склада следует признать объектами капитального строительства - объектами недвижимого имущества, выстроенными с нарушением административного регламента на земельном участке, не предназначенном (не предоставленном в разрешительном порядке) для этих целей. Реальные технические характеристики объектов соответствуют требованиям к недвижимым вещам, установленным пунктом 1 статьи 130 ГК РФ.

Учитывая изложенное, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции полагает его подлежащим изменению в связи со следующим.

На основании положений пункта 6 части 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости вправе испрашивать в собственность соответствующий земельный участок с целью эксплуатации такого объекта в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленным подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 названного кодекса.

Заявленное обществом в рамках настоящего дела требование о признании его арендатором по договору аренды от 10.03.2009 N 6618 направлено на урегулирование отношений по пользованию предусмотренным этим договором земельным участком по основанию нахождения на нем объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями статьи 35 ЗК РФ и статьи 552 ГК РФ, право собственности на которые ему перешло от ЗАО "Нигостройинвест".

В свою очередь, предъявленный департаментом иск направлен на опровержение правопритязаний общества на арендное землепользование землями публичной собственности по указанному основанию в связи с тем, что размещенные на земельном участке объекты не отвечают признакам недвижимости.

При этом департаментом заявлены два самостоятельных требования:

о признании принадлежащих обществу арочного склада и ангара-гаража движимым имуществом и о признании отсутствующим у общества права на указанные объекты как на объекты недвижимого имущества, поскольку, по мнению департамента, они не отвечают критериям недвижимости, с наличием которых положения статьи 35 ЗК РФ и статьи 552 ГК РФ связывают переход права землепользования, и которые необходимы в данном случае для удовлетворения заявленного обществом.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 25) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (первый абзац пункта 1 статьи 130 ГК РФ, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (второй абзац пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота закон устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик.

Понятие "недвижимость" является правовой категорией, в связи с чем в рассматриваемом случае с установлением наличия или отсутствия у общества объектов недвижимости связано разрешение вопроса об основаниях удовлетворения исковых требований, заявленных как, прежде всего, обществом, так и департаментом.

Учитывая наличие между сторонами спора относительно отнесения спорных объектов к недвижимому имуществу, в целях правильного разрешения настоящего дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости получения специальных познаний в соответствующей области, что возможно при исследовании реальных технических характеристик арочного склада и ангара-гаража. В связи с этим назначена судебная экспертиза при рассмотрении апелляционной жалобы.

Исследовав и оценив материалы дела, с учетом выводов заключения судебной экспертизы Бюро независимых экспертиз N 3231 от 27.01.2021, регистрации права собственности ООО "Полар" на спорные объекты как на недвижимое имущество, суд апелляционной инстанции приходит к заключению, что арочный склад и ангар-гараж являются объектами недвижимости, отвечающими признакам статьи 130 ГК РФ.

Заключение судебной экспертизы не имеет заранее установленной силы и является лишь одним из доказательств по делу, которое по правилам процессуального доказывания должно исследоваться и оцениваться арбитражным судом в совокупности с имеющимися в деле иными доказательствами.

Заключение N 3231 от 27.01.2021 оценено судом апелляционной инстанции в совокупности с иными представленными доказательствами, выводы эксперта не противоречат представленной технической документации и иным материалам дела, нарушений при проведении экспертизы судом апелляционной инстанции не установлено, оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта у судебной коллегии не имеется.

Решением по делу N А81-9502/2017 департаменту отказано в удовлетворении иска о признании спорных построек самовольными по тому основанию, что спорные объекты не отвечают критериям недвижимого имущества. Данный вывод сделан на основании исследования самим судом технической документации, экспертиза не проводилась. Однако, как уже указывалось выше, разрешение вопроса об отнесении объекта к недвижимости требует специальных познаний. При рассмотрении настоящего дела вывод о том, что спорные объекты являются недвижимостью, сделан лицом, обладающим такими специальными познаниями.

Также по указанным причинам сведения, содержащиеся в протоколах о результатах открытых торгов от 08.06.2016 о выставлении на торги арочного склада и ангара-гаража как незавершенного строительства, строительных конструкций здания, требующих демонтажа и вывоза, не могут являться безусловным основанием для вывода об отнесении спорных объектов к движимому имуществу.

Кроме того, сама по себе возможность демонтажа какой-либо части конструкции здания не означает, что все здание в целом не является объектом недвижимости. Учитывая цель проведения торгов по реализации имущества должника-банкрота, необходимость формирования конкурсной массы в денежном выражении для погашения требований кредиторов, отказ департамента в заключении нового договора аренды земельного участка, указание в конкурсном предложении на необходимость демонтажа не может рассматриваться как безусловное доказательство того, что такой демонтаж возможен в отношении всего здания целиком без несоразмерного ущерба для него.

Также из договоров купли-продажи такой информации не усматривается, право собственности на здания арочный склад и ангар-гараж, первоначально зарегистрировано за продавцом объектов ЗАО "Нигостройинвест" как на объекты недвижимого имущества.

На основании изложенного, требования Департамента о признании спорных объектов движимым имуществом, о признании права собственности общества на указанные здания отсутствующим не подлежат удовлетворению.

Также не подлежат удовлетворению исковые требования ООО "Полар" о признании общества арендатором по договору земельного участка от 10.03.2009 N 6618 ввиду следующего.

Одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 1 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на неё переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при переходе права собственности на расположенное на земельном участке недвижимое имущество независимо от внесения изменений в договор происходит перемена арендатора в договоре.

При этом, новому арендатору переходит именно то право на земельный участок, в том объеме, которое имел прежний арендатор.

Из материалов дела следует, что и в соответствии с распоряжением администрации муниципального образования г. Салехард от 27.11.2008 N 1140-р, и в соответствии с договором аренды земельного участка от 10.03.2009 N 6618 земельный участок предоставлен для временного использования в целях размещения площадки складирования стройматериалов, на земельном участке имеется площадка складирования стройматериалов.

То есть участок не был предоставлен ни под строительство объектов: арочный склад, ангар-гараж данных объектов, ни под их обслуживание. Спорные объекты были возведены позже предоставления участка в аренду. Участок был сформирован и предоставлен с учетом объекта, имеющего совершенно иные характеристики.

На момент заключения договора никаких объектов на земельном участке не имелось. Целевое назначение и вид разрешенного использования земельного участка не менялись.

ЗАО "Нигостройинвест" не заключало с собственником земельного участка (муниципальное образование г. Салехард) договоры аренды земельных участков под спорными сооружениями. То есть право пользования земельными участками под спорными сооружениями ЗАО "Нигостройинвест" не оформлялось, размеры земельных участков, занятых спорными сооружениями и необходимые для их использования, никем не определялись, не устанавливались.

То обстоятельство, что наряду с таким целевым использованием как размещение площадки под складирование строительных материалов была предусмотрена и возможность возведения объектов, не означает, что земельный участок с кадастровым номером 89:08:030202:31, площадью 13989 кв. м может рассматриваться как земельный участок, предназначенный для обслуживания впоследствии возведенных объектов.

Обществом "Полар" не обосновано, каким образом переход права собственности на объекты, для размещения которых участок не предоставлялся, влечет перемену арендатора в договоре о предоставлении участка в иных целях, для размещения иного объекта с иными характеристиками.

Тот факт, что в распоряжении Администрации МО г. Салехард N 2013-р от 12.12.2012 "Об утверждении схем расположения земельных участков", разрешенным использованием указанного земельного участка, со ссылкой на землеустроительное дело N 121-00, указано - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, а также то, что согласно пункту 5.1.1 договора арендатор вправе использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок, подсобных помещений и проведения работ по улучшению экологического состояния участка), не влияет на разрешение настоящего спора. Указанные обстоятельства касаются возможностей использования участка его арендатором с соблюдением определенных условий, однако, не означают возможности перехода прав на весь земельный участок на условиях договора к приобретателю какого-либо объекта из расположенных на участке.

Кроме того, как отмечено судом кассационной инстанции, ссылаясь на то, что пункт 5.1.1 договора аренды от 10.03.2009 N 6618 о праве арендатора использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок, подсобных помещений и проведения работ по улучшению экологического состояния участка), суд первой инстанции не привел обстоятельств, позволяющих арендатору реализовать указанное право в установленном законом и договором порядке, а также обоснования соответствия этого условия цели использования земельного участка, предусмотренной распорядительным актом органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду ЗАО "Нигостройинвест" и пунктом 1.1 указанного договора.

Кроме того, на дату регистрации права собственности ООО "Полар" на спорные объекты, договор аренды земельного участка прекратил свое действие.

Данное обстоятельство установлено вступившим в силу судебным актом по делу N А81-1241/2015. Несмотря на то, что Департамент и ООО "Полар" сторонами данного спора не являлись, решением от 01.06.2015 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-1241/2015 установлены значимые для рассмотрения настоящего дела обстоятельства, которые в настоящем деле доказательственно не опровергнуты.

В деле N А81-1241/2015 Администрацией муниципального образования город Салехард предъявлен иск к ЗАО "Нигостройинвест" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.03.2009 N 6618 и неосновательного обогащения.

Договор аренды земельного участка от 10.03.2009 N 6618 заключен на срок до 01.12.2013 (п.2.1. договора).

В период действия договора ЗАО "Нигостройинвест" обязанности по внесению арендной платы исполнял ненадлежаще, в связи с чем решениями суда по делам N А81-4111/2013, N А81-1241/2015 с него взыскана задолженность по арендной плате.

До истечения срока действия договора Администрация муниципального образования г. Салехард письмом от 28.01.2013 12.01-13/69 уведомила ЗАО "Нигостройинвест" о том, что действие договора истекает 01.12.2013, предложив обратиться в управление земельных отношений департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехарда для его продления.

Однако, такое обращение не состоялось, арендные правоотношения переоформлены не были, договор прекратил действие 01.12.2013.

После истечения срока действия договора земельный участок не был возвращен арендодателю, в связи с чем на основании статей 622, 1102 ГК РФ с ЗАО "Нигостройинвест" взыскана задолженность за фактическое пользование участком.

При рассмотрении настоящего дела данные обстоятельства не опровергнуты.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договором аренды установлен срок его действия, установлена обязанность после окончания срока возвратить участок арендодателю, автоматическое продление договора не предусмотрено, напротив, установлен специальный порядок для возможности его продления - по письменному заявлению арендатора, переданному не позднее чем за 60 календарных дней до окончания срока договора. Данная возможность ЗАО "Нигостройинвест" не реализована, арендодатель также не высказал намерения продлить действие договора, что исключает применение в данном случае положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок.

Из переписки ЗАО "Нигостройинвест" и Департамента следует, что ЗАО "Нигостройинвест" обращалось с заявлением от 25.07.2014 N 9 о заключении нового договора аренды на 5 лет, ссылаясь на истечение срока действия договора от 10.03.2009 N 6618. Также и ООО "Полар", обращаясь после приобретения недвижимости с заявлением от 09.08.2016 N 5055/16, просил заключить с ним договор аренды. Таким образом, утверждение ООО "Полар" о возобновлении договора аренды на новый срок противоречит поведению сторон, которые действовали таким образом, как если бы действие договора от 10.03.2009 прекратилось.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.08.2018 по делу N А81-5293/2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2018, отказано в удовлетворении требований ООО "Полар" о признании незаконными отказов департамента в заключении договора аренды по основанию невозможности его заключения без проведения торгов в порядке пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Данным решением разрешено требование общества о предоставлении в аренду без проведения торгов участка, равного по площади предоставленному по договору от 10.03.2009, в отсутствие должного обоснования такого предоставления, что не препятствует возможности предоставления обществу участков в связи с размещением на них объектов недвижимости в установленном порядке.

Вывод о возобновлении договора аренды, содержащийся в судебном акте по делу N А81-5750/2016, не может являться преюдициальным при разрешении настоящего иска, на что прямо указано в постановлении кассационной инстанции по настоящему делу. В рамках дела N А81-5750/2016 рассмотрен спор публичного характера по иску Администрации муниципального образования город Салехард к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу о признании незаконными действий регистратора по регистрации права собственности на здания арочного склада и ангара-гаража за ЗАО "Нигостройинвест" и затем за ООО "Полар", признании недействительными записей в ЕГРП о правах указанных лиц на спорные объекты. Исходя из характера спора, предмета и оснований заявленных требований, в предмет исследования арбитражного суда по указанному делу вопросы возобновления срока действия аренды от 10.03.2009 N 6618 не входили, что также подтверждает то обстоятельство, что в удовлетворении публичного спора отказано по основанию избрания истцом ненадлежащего способа защиты, учитывая наличие спора относительно прав на спорное имущество.

Ссылка общества на соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора между ООО "Полар" и ЗАО "Нигостройинвест" подлежит отклонению, поскольку на момент перехода права собственности на спорные объекты обществу "Полар" договор аренды от 10.03.2009 прекратил свое действие. Кроме того, доказательства направления данного соглашения Департаменту отсутствуют.

С учетом изложенного, требование о признании ООО "Полар" арендатором по договору удовлетворению не подлежит; решение от 25.06.2020 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа подлежит в данной части отмене на основании статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

В оставшейся части решение подлежит оставлению без изменения.

Определением от 08.12.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда о назначении экспертизы установлено, что стоимость экспертизы определена в размере 159 800 руб., оплату экспертизы следует произвести за счет денежных средств, перечисленных на депозитный счет Восьмого арбитражного апелляционного суда Департаментом по платежному поручению N 1117 от 16.11.2020.

Ввиду отпавшей необходимости проживания эксперта в г.Салехард обществом "Бюро независимых экспертиз" стоимость экспертизы была снижена, выставлен счет N 1 от 27.01.2021 на сумму 152 800 руб.

На основании положений статей 108-109 АПК РФ экспертному учреждению с депозитного счета Арбитражного суда Омской области подлежат выплате вынесенные Департаментом по платежному поручению N 1117 от 16.11.2020денежные средства в сумме 152 800 руб., остаток денежных средств в сумме 7000 руб. подлежит возвращению Департаменту.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.06.2020 по делу N А81-10505/2018 в части удовлетворения исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Полар" (ИНН 8902011414, ОГРН 1058900020277), признания общества с ограниченной ответственностью "Полар" (ИНН 8902011414, ОГРН 1058900020277) арендатором земельного участка площадью 12 801 кв.м с кадастровым номером 89:08:030202:0031 по договору аренды земельного участка N 6618 от 10.03.2009, а также взыскания с Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард (ИНН 8901022170, ОГРН 1088901002332, дата регистрации 22.12.2008; 629007 АО Ямало-Ненецкий, г. Салехард, ул. Свердлова, д. 48) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Полар" (ИНН 8902011414, ОГРН 1058900020277, дата регистрации 13.10.2005; 629400 АО Ямало-Ненецкий, г. Лабытнанги, ул. Южная, д. Ж/Д N 28 ССМП-619) 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины отменить, принять в этой части новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Полар" (ИНН 8902011414, ОГРН 1058900020277) отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.06.2020 по делу N А81-10505/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Перечислить с депозитного счёта Восьмого арбитражного апелляционного суда на основании счета N 1 от 27.01.2021 денежные средства за проведение экспертизы в размере 152 800 руб. 00 коп. обществу с ограниченной ответственностью "Бюро независимых экспертиз" (ИНН 4501082139, КПП 450101001)

Возвратить Департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда 7000 руб. 00 коп., перечисленных по платежному поручению N 1117 от 16.11.2020 за проведение экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

Е.Б. Краецкая О.А. Сидоренко