Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2021 г. N 11АП-4082/21 по делу N А49-9629/2020

г. Самара

27 апреля 2021 г.

Дело N А49-9629/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 апреля 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Ястремского Л.Л., Ануфриевой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шлычковой Ю.Н.,

при участии:

от истца - представитель Жулимов И.А., доверенность от 28.09.2020;

в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 апреля 2021 года в зале N 6 апелляционную жалобу акционерного общества "Ульяновский" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.02.2021, по делу N А49-9629/2020 (судья Иртуганова Г.К.),

по иску акционерного общества "Ульяновский" (Торговая ул., д. 9, Первомайский п., Ртищевский р-н, Саратовская обл., 412043; М. Горького ул., д. 37А, оф. 26, Пенза г., 440000; ИНН 6446116290; ОГРН 1076446000124)

к 1. обществу с ограниченной ответственностью "Пачелмское хозяйство" (Победы пр-т, д. 42, оф. 23, Пенза г., 440066; Свердлова ул., д. 2, лит. И, оф. 322, Пенза г., 440052; ИНН 5828901130, ОГРН 1115835005263)

2. обществу с ограниченной ответственностью "БековоАгро" (Революционная ул., д. 71, оф. 107, Пенза г., 440000; ИНН 5808005369, ОГРН 1115805000376)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (Суворова ул., д. 39А, Пенза г., 440000; ИНН 5834029976, ОГРН 1045802010132),

о переводе прав и обязанностей по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Ульяновский" обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Пачелмское хозяйство", обществу с ограниченной ответственностью "БековоАгро" о переводе на АО "Ульяновский" прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка N 87БКА от 29 октября 2019 года, заключенного между ООО "Пачелмское хозяйство" и ООО "БековоАгро".

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 08.10.2020 на основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (Суворова ул., д. 39А, Пенза г., 440000; ИНН 5834029976, ОГРН 1045802010132).

Истцом заявлено ходатайство об изменении исковых требований и просил перевести на АО "Ульяновский" права и обязанности по договору субаренды земельного участка N 87БКА от 29 октября 2019 года, заключенного между ООО "Пачелмское хозяйство" и ООО "БековоАгро", в части субаренды земельных участков с кадастровым номером 58:04:401201:0003 площадью 100 000 м2 (подпункт 19 пункта 1.1 договора субаренды), с кадастровым номером 58:04:401201:0017 площадью 5 560 000 м2 (подпункт 17 пункта 1.1 договора субаренды), с кадастровым номером 58:04:0401201:0018 площадью 1 933 642 м2 (подпункт 18 пункта 1.1 договора субаренды).

Протокольным определением от 03.02.2021 изменение исковых требований принято судом к производству.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 15.02.2021, по делу N 49-9629/2020 отказано в удовлетворении иска акционерному обществу "Ульяновский" к обществу с ограниченной ответственностью "Пачелмское хозяйство", обществу с ограниченной ответственностью "БековоАгро" о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, судебные расходы отнесены на истца.

Не согласившись с принятым судебным актом, акционерное общество "Ульяновский" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять новый судебный акт, об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указывает, что суд не дал никакой оценки доводам истца о том, что поскольку после расторжения договора субаренды истце с согласия первого ответчика продолжил пользоваться арендованным имуществом (спорным земельным участком), поскольку договор субаренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указывая при этом, что поскольку соглашение от 21.08.2019 не является новым договором субаренды земельного участка сроком на до 30.10.2019, а неопределенный срок субаренды после ее возобновления в спорном случае не может быть менее трех месяцев, поскольку условие о сроке "30.10.2019" является ничтожным.

Более того, указывает на недобросовестность ответчика, который в нарушение требований закона воспользовался правом на односторонний отказ от исполнения договора субаренды и по существу, обманом склонил истца заключить 21.08.2019 соглашение о его расторжении исключительно с недобросовестной целью лишить истца возможности преимущественного права на заключение договора субаренды на новы срок, указывая при этом, что периодом за который уплачивается арендная плата является календарный год, а сроком уплаты арендной платы - 01 сентября, в то время как уведомление об одностороннем отказе от договора субаренды ответчик направил истцу 19 июня 2019 года.

05.04.2021 от ООО "Пачелмское хозяйство" поступило возражение на апелляционную жалобу, в котором выражает не согласие с доводами апелляционной жалобы, решение просит оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

15.04.2021 от ООО "Беково-Агро" поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому выражает не согласие с доводами апелляционной жалобы, считает решение законным и обоснованным не подлежащим отмене, просит оставить апелляционною жалобу без удовлетворения.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебное заседание представители ответчиков и третьего лица не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, ответчик ООО "Беково-Агро" представил заявление о рассмотрение жалобы в отсутствии его представителя, в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 11.04.2008 Пензенская область зарегистрировала право собственности на следующие земельные участки сельскохозяйственного назначения:

- кадастровый номер 58:04:401201:0003 площадью 100000 кв.м. по адресу: Пензенская область, Белинский район, д. Родно-Бондовка, примерно в 4 км по направлению на юго-восток;

- кадастровый номер 58:04:401201:0017 площадью 5560000 кв.м. по адресу: Пензенская область, Белинский район, д. Родно-Бондовка, примерно в 5 км по направлению на юго-восток;

- кадастровый номер 58:04:401201:0018 площадью 1933642 кв.м. по адресу: Пензенская область, Белинский район, д. Родно-Бондовка, примерно в 3 км по направлению на юго-восток.

14.04.2009 в отношении указанных объектов недвижимости зарегистрирован договор аренды земельных участков (Лот N 2) от 25.02.2009 N 79 зем. Арендатором по договору являлось ООО "Пачелмское хозяйство".

25.07.2016 между АО "Ульяновский" и ООО "Пачелмское хозяйство" был заключен договор субаренды земельного участка N ПХ-16/07/25-1 (т.1 л.д. 11-12).

В соответствии с пунктом 1.1 договора (с учетом условий пункта 1 дополнительного соглашения от 17 января 2018 года) в субаренду передавались земельные участки: с кадастровым N 58:04:401201:0003 площадью 100.000 м2, с кадастровым N 58:04:401201:0017 площадью 5.560.000 м2 и с кадастровым N 58:04:0401201:0018 площадью 1.933.642 м2, а всего три участка общей площадью 7.593.642 м2. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Указанные земельные участки переданы субарендатору по акту приема-передачи от 25.07.2016 (т.1 л.д.13).

21.07.2017 в отношении спорных земельных участков произведена государственная регистрация договора субаренды земельного участка от 25.07.2016 N ПХ-16/07/25-1, заключенного между ООО "Пачелмское хозяйство" в лице Первого заместителя генерального директора ООО "УК "Русмолко" и АО "Ульяновский".

Согласно п. 5.1 договор заключен сроком на пять лет.

В соответствии с пунктом 3.4 договора субаренды земельных участков арендатор (ответчик 1) вправе в любое время отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке при обязательном уведомлении субарендатора (истца) за 30 (тридцать) дней о намерении прекратить арендные отношения.

Со ссылкой на указанное условие договора ответчик 1 13 июня 2019 года направил истцу уведомление о досрочном расторжении в одностороннем порядке договора субаренды земельных участков от 25 июля 2016 года N ПХ-16/07/25-1 с 1 ноября 2019 года.

К моменту получения указанного уведомления истец произвел на спорных земельных участках полевые работы, а именно пахоту, боронование, культивацию, обработку гербицидами.

В августе 2019 года на спорных земельных участках планировалось посеять озимую пшеницу.

В этой связи, поскольку ответчик 1 согласился предоставить истцу право на завершение сельскохозяйственных работ на спорных земельных участках, между истцом и ответчиком 1 21.08.2019 заключено соглашение о расторжении договора субаренды земельного участка от 25 июля 2016 года N ПХ-16/07/25-1 (т. 1 л.д. 16).

11.09.2019 зарегистрировано соглашение от 21.08.2019 о расторжении договора субаренды земельного участка N ПХ-16/07/25-1 от 25.07.2016; записям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об аренде в пользу АО "Ульяновский", договоре субаренды и дополнительных соглашениях к нему был присвоен статус "погашенная".

В соответствии с пунктом 1 указанного соглашения о расторжении договора стороны согласились с 21 августа 2019 года расторгнуть договор субаренды земельного участка от 25 июля 2016 года N ПХ-16/07/25-1.

В соответствии с пунктом 3 указанного соглашения ответчик 1 представил истцу право на завершение работ по уборке выращенных сельскохозяйственных культур на спорных земельных участках, после расторжения договора субаренды, но не позднее 30 октября 2019 года.

Доводы истца о том, что фактически между ООО "Пачелмское хозяйство" и АО "Ульяновский" были продлены арендные отношения на неопределенный срок, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку они основаны на ошибочном толковании соглашения о расторжении договора субаренды и норм действующего законодательства.

29.10.2019 ООО "Пачелмское хозяйство" и ООО "БековоАгро" заключили договор субаренды земельных участков N 87БКА, в том числе и трех спорных земельных участков.

13.12.2019 произведена государственная регистрация договора субаренды земельного участка от 29.10.2019 N 87БКА, заключенного между ООО "Пачелмское хозяйство" в лице Генерального директора ООО "УК "Русмолко" и ООО "БековоАгро" в лице Первого заместителя генерального директора ООО "УК "РОСТАГРО". Предметом указанного договора являлись 3 спорных объекта недвижимости, а также еще 16 земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время спорные земельные участки по сведениям ЕГРН имеют соответственно кадастровые номера 58:04:0401201:3, 58:04:0401201:17, 58:04:0401201:18 и почтовый адрес: Пензенская область, р- н Белинский, с/с Балкашинский.

Поскольку истец полагает, что ответчики нарушили его преимущественное право на заключение договора субаренды спорных земельных участков на новый срок, АО "Ульяновский" обратилось в суд с настоящим истцом.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 309, 310, 420, 422, 606, 607, 610, 615, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 27 Земельного кодекса Российской Федерации обосновано отказал в иске по следующим основаниям.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Из содержания статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений о ее применении следует, что для реализации арендатором преимущественного права должны быть соблюдены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

Следовательно, как верно отмечено судом первой инстанции исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору субаренды могут быть удовлетворены только в случае, если будет доказано соблюдение условий в целях реализации преимущественного права на заключение договора.

В силу ст. 65 АПКФ РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что выполнение истцом условий, предусмотренных ст. 621 ГК РФ, материалами дела не подтверждается.

В силу п. 1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.

Пунктом 4 соглашения о расторжении договора субаренды предусматривается, что на дату расторжения у АО "Ульяновское" имелась задолженность по арендной плате в размере 251 971,80 рублей, которую общество обязалось оплатить в срок до 1 сентября 2019 г.

Также, как верно отмечено судом первой инстанции, истцом не было направлено в адрес ООО "Пачелмское хозяйство" уведомление о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок. В обоснование не направления уведомления истец ссылается на недобросовестные действия ООО "Пачелмское хозяйство" и злоупотребление правами, которое направило уведомление об одностороннем отказе от договора и обманными действиями вынудило подписать истца соглашение о расторжении договора, тем самым лишив его возможности направить уведомление в соответствующий срок. Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства о недобросовестности и злоупотреблении правами ответчика 1.

Несмотря на то, что реализация преимущественного права арендатора на заключение с ним договора на новый срок не зависит от того, по чьей инициативе был прекращен ранее действовавший договор, суд первой инстанции обоснованно указал, что истец не представил суду доказательства, подтверждающие желание использовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок с момента, когда он узнал о желании стороны расторгнуть договор.

При этом, суд обоснованно отметил, что представленная в материалах дела переписка, не свидетельствует о намерении истца воспользоваться своим правом на преимущественное заключение договора аренды.

Соглашение о расторжении договора от 21.08.2019 прошло государственную регистрацию 11.09.2019. 21.08.2019 спорные земельные участки возвращены истцом ответчику по акту приема-передачи. 09.09.2019 истец направил ООО "Пачелмское хозяйство" претензию N 115, где указал, что в связи с расторжением договора просит возместить расходы по обработке земли, что подтверждает отсутствие намерения у истца реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Кроме того, из материалов дела следует, что к моменту получения уведомления о расторжении договора аренды истец произвел на спорных земельных участках пахоту, боронование, культивацию, обработку гербицидами, однако посевов на земельных участках не было, что говорит о том, что на момент расторжения договора истец не пользовался спорными земельными участками как полноценный арендатор.

Соглашение о расторжении договора субаренды истцом не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке.

На основании вышеизложенного, исковые требования правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и не принимаются апелляционным судом, поскольку в решении суд на основании анализа ст. 621 ГК РФ пришел к законному выводу о том, что исковые требования о переводе прав и обязанностей могут быть удовлетворены только в случае, если будет доказано соблюдение условий в целях реализации преимущественного права на заключение договора, при этом в материалы дела истцом таких доказательств, в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

Так, из материалов дела установлено, что истец не представил доказательства надлежащего исполнения обязательств по Договору субаренды, не представил письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды.

На основании изложенного, судом первой инстанции сделан законный и обоснованный вывод о том, что истцом не соблюдены условия для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по договору, не направлении в разумные сроки уведомления о намерении заключить договор аренды, а также отсутствии доказательств наличия какого-либо намерения ответчика на установление арендных отношений.

Довод истца о том, что Договор считается заключенным на неопределенный срок в связи с его возобновлением, является ошибочным и основанным на неверном толковании действующего законодательства и условий Соглашения о расторжении договора.

При этом предоставление истцу права на завершение сельскохозяйственных работ в срок до 30 октября 2019 г. по Соглашению не свидетельствует о возобновлении его на неопределенный срок, поскольку при прекращении договора в силу диспозитивности нормы п. 2 ст. 453 ГК РФ, стороны вправе предусмотреть иной порядок прекращения обязательства, чем и является установление в Соглашении срока на завершение сельскохозяйственных работ после расторжения Договора.

Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный и законный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований поскольку истец не доказал наличие у него права на преимущественное заключение договора субаренды на новый срок вследствие недоказанности и отсутствии условий для реализации данного права, непредставления надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии намерения на заключение договора аренды и недобросовестного поведения сторон.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для отказа в иске.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 15.02.2021, по делу N А49-9629/2020, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.02.2021, по делу N А49-9629/2020 - оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Ульяновский" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Л.Л. Ястремский А.Э. Ануфриева