Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2021 г. N 13АП-392/21 по делу N А56-35406/2018

г. Санкт-Петербург

28 апреля 2021 г.

Дело N А56-35406/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания советником заместителя председателя суда Нетрусовой Е.А.,

при участии:

от администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области представителя Денисова В.В. (доверенность от 25.12.2020),

от общества с ограниченной ответственностью "Невский дом - инвестиции" представителя Кобцева А.А. (доверенность от 18.02.2021),

рассмотрев 20.04.2021 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-392/2021) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2020 по делу N А56-35406/2018

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области, адрес: 188800, Ленинградская обл., г. Выборг, Советская ул., д. 12, ОГРН 1054700191391, ИНН 4704063710 (далее -Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Невский дом - Инвестиции", адрес: 188802, Ленинградская обл., г. Выборг, Физкультурная ул., д. 17, оф. 413, ОГРН 1054700154255, ИНН 4704060606 (далее - ответчик, Общество), о взыскании 5 643 575 руб. задолженности по арендной плате за период с 16.11.2016 по 31.12.2017, 1 782 805 руб. 35 коп. пеней, расторжении договора аренды от 22.05.2014 N 6000/2к-14 и выселении с арендуемого земельного участка общей площадью 3 557 кв. м с кадастровым номером 47:01:0107003:78, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Выборгский р-н, МО "Выборгское городское поселение", г. Выборг, ул. Куйбышева - ул. Онежская.

Общество обратилось со встречным иском о признании недействительным аукциона (торгов) от 06.05.2014 по продаже права на заключение договора аренды на упомянутый земельный участок, признании недействительным договора аренды от 22.05.2014 N 6000/2к-14 и применении последствий недействительности сделки, взыскании 108 400 руб. денежных средств (размер задатка Общества по аукциону),14 109 827 руб. 04 коп. убытков.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области, адрес: 188800, Ленинградская обл., г. Выборг, Северная ул., д. 10, ОГРН 1034700894689, ИНН 4704054056.

Решением от 15.11.2020 с Общества в пользу Администрации взысканы 5 643 575 руб. задолженности по арендной плате за период с 16.11.2016 по 31.12.2017, 1 782 805 руб. 35 коп. пеней; расторгнут договор аренды от 22.05.2014 N 6000/2к-14; Общество выселено с арендуемого земельного участка; встречный иск оставлен без рассмотрения; Обществу из федерального бюджета возвращено 29 707 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Не согласившись с данным судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований Администрации отказать, встречный иск Общества - удовлетворить.

Как указывает податель жалобы, судом не исследованы доводы ответчика о нарушении арендодателем условий договора, вследствие которых у Общества отсутствует объективная возможность использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением. Так, ответчиком было установлено отсутствие технических условий на подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, без чего строительство жилого дома, а значит использование земельного участка в соответствии с условиями договора, невозможно. Срок действия технических условий согласно ответу открытого акционерного общества (далее - ОАО) "Выборгский Водоканал" от 04.10.2016 N 01-1645 истек 11.06.2012, то есть до даты заключения договора, а поданная Обществом в указанную организацию заявка от 16.02.2017 N 355 на выдачу технических условий была оставлена без удовлетворения, поскольку в месте расположения земельного участка отсутствуют сети ливневой канализации.

Также Общество полагало, что суд первой инстанции необоснованно оставил встречное исковое заявление без рассмотрения, поскольку, по мнению подателя жалобы, сама по себе повторная неявка представителя истца (по встречному иску) не может являться безусловным основанием для оставления заявления без рассмотрения. Представитель Общества в судебное заседание 15.09.2020 не явился ввиду нахождения на обязательной самоизоляции (контактировал с больным COVID-19), а о судебном заседании 10.11.2020 Общество уведомлено не было.

В отзыве на жалобу Администрация просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу Общества - без удовлетворения.

В судебном заседании стороны поддержали изложенные позиции. На вопрос суда о причинах многократного отложения судебного заседания в 2019 году представитель Администрации указал, что это было связано с ходатайствами Общества о предоставлении возможности урегулировать спор мирным путем; представитель Общества сообщил, что арендную плату за период действия договора не вносил; подтвердил, что участок для строительства многоквартирного дома был предоставлен Обществу еще в 2008 году.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) на основании постановления администрации МО "Выборгский район" Ленинградской области от 14.03.2014 N 1450, а также итогового протокола от 06.05.2014 N 330-А о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 22.05.2014 заключен договор N 6000/2к-14 аренды земельного участка общей площадью 3 557 кв. м с кадастровым номером 47:01:0107003:78, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО "Выборгское городское поселение", г. Выборг, ул. Куйбышева - ул. Онежская, под строительство многоэтажного жилого дома.

Срок аренды участка в соответствии с пунктом 2.1 договора установлен на пять лет.

Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 23.06.2014.

В силу пункта 3.1 договора размер годовой арендной платы за участок за весь срок аренды в соответствии с протоколом от 06.05.2014 N 330-А составляет 4 514 860 руб., сумма ежеквартальной арендной платы составляет 1 128 715 руб.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября путем перечисления указанной в пункте 3.1 ежеквартальной суммы на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.2 договора случае нарушения арендатором пункта 3.2 договора ему начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 22.05.2014.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по оплате арендной платы Администрация направила Обществу претензию от 26.02.2018 N 315 с требованием оплатить задолженность по арендной плате в размере 5 643 575 руб. за период с 16.11.2016 по 31.12.2017, а также начисленную в соответствии с условиями договора неустойку в размере 1 782 805 руб. 35 коп., а в случае невыполнения требований арендодателя, Обществу предложено подписать соглашение о расторжении договора.

Поскольку претензия была оставлена Обществом без удовлетворения, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Общество, обращаясь со встречным иском, указало, что спорный договор был заключен по результатам аукциона в целях осуществления строительства многоэтажного жилого дома.

Между тем извещение о проведении торгов N 030414/0138258/01 не содержало конкретные сведения о технических условиях, плате за подключение, о невозможности подключения (технологического присоединения) объекта, позволяющие потенциальным участникам торгов сделать вывод о затратах, связанных с выполнением договора аренды, а также о наличии или отсутствии экономического интереса в приобретении права аренды участка.

При подготовке земельного участка к проектированию и строительству многоэтажного жилого дома Обществом установлено отсутствие технических условий на подключение объекта к иным сетям инженерно-технического обеспечения.

Письмом от 04.10.2016 N 01-1645 ОАО "Выборгский водоканал" уведомил Общество о том, что срок действия технических условий истек 11.06.2012, то есть еще до даты проведения торгов и заключения договора аренды от 22.05.2014.

Обществом была подана заявка от 16.02.2017 N 355 в ОАО "Выборгский Водоканал" на выдачу технических условий. Однако на указанное заявление был получен устный отказ в выдаче договора на присоединение и технических условий в связи с отсутствием в районе расположения земельного участка сети ливневой канализации.

Принимая во внимание изложенное, Общество полагало, что отсутствие технических условий на подключение объекта к сетям является препятствием для использования земельного участка в соответствии с целевым назначением последнего, свидетельствует о нарушении Администрацией условий спорного договора аренды, а равно служит основанием для признания торгов недействительными и взыскании убытков.

Суд первой инстанции, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств оплаты Обществом задолженности по арендным платежам, а также ввиду повторной неявки последнего в судебное заседание, удовлетворил исковые требования Администрации, а встречное исковое заявление Общества оставил без рассмотрения.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, Общество в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) доказательств внесения арендной платы за период с 16.11.2016 по 31.12.2017 не представило, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Администрации в указанной части, а также о взыскании начисленной в соответствии с положениями пункта 5.2 договора неустойки в размере 1 782 805 руб. 35 коп.

Довод подателя жалобы о невозможности использования участка ввиду отсутствия технических условий на подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, что не было указано в извещении о проведении торгов, суд апелляционной инстанции находит несостоятельным.

В извещении о проведении аукциона указано, что с техническими условиями можно ознакомиться по адресу: г. Выбор, ул. Ушакова, д. 1, каб. 2.

Из итогового протокола от 06.05.2014 следует, что Общество заключило договор не как участник торгов, предложивший наибольшую цену, а в порядке реализации преимущественного права, поскольку ранее являлось арендатором данного земельного участка.

Как следует из договора аренды от 26.08.2008 N 6000-27к-08, заключенного между Администрацией и Обществом, спорный земельный участок был предоставлен именно под строительство многоэтажного жилого дома.

Таким образом, Общество реализовало свое преимущественное право на заключение договора аренды того же земельного участка под те же цели, в связи с чем ответчик не мог не знать об истечении срока действия технических условий, а равно сделать вывод о затратах, связанных с выполнением договора аренды, наличии или отсутствии экономического интереса в приобретении права аренды, стоимость которого по результатам торгов увеличилась более чем в 8 раз, поскольку являлся землепользователем с 2008 года.

В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих отказ уполномоченного органа в выдаче Обществу технических условий на присоединение к сетям водоснабжения и канализации ввиду отсутствия в районе расположения земельного участка сети ливневой канализации. Так, письмом от 04.10.2016 N 01-1545 ОАО "Выборгский Водоканал" на обращение Общества о продлении и корректировке ранее выданных ТУ от 11.06.2010 N 33-ТУ сообщило, что срок действия данных технических условий истек, поэтому необходимо обратиться с заявлением о выдаче новых технических условий на подключение объекта к централизованной системе холодного водоснабжения и централизованной системе водоотведения, в новой редакции в установленном порядке. Доказательств, подтверждающих обращение Общества в установленном порядке с заявкой на выдачу технических условий, материалы дела не содержат. Ссылка на некий устный отказ таким доказательством не является.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, при этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Аналогичное условие содержится в пункте 6.2 договора, согласно которому договор может быть расторгнуть в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.

Поскольку Администрация обращалась к Обществу с требованием об оплате имеющейся у него задолженности, а также с предложением о расторжении договора аренды (л.д. 18 т.д.1), которые были оставлены ответчиком без удовлетворения, апелляционный суд с учетом положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ и статьи 622 ГК РФ не усматривает оснований не согласиться с судом первой инстанции о наличии оснований для расторжения названного договора и выселения Общества с занимаемого земельного участка.

К доводам жалобы Общества о необоснованном оставлении судом первой инстанции встречного иска без рассмотрения суд апелляционной инстанции относится критически ввиду следующего.

Согласно пункту 9 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истец повторно не явился в судебное заседание, в том числе по вызову суда, и не заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении судебного разбирательства, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу.

Из материалов дела следует, что суд первой инстанции многократно по инициативе Общества откладывал судебные заседания для предоставления сторонам возможности заключить мировое соглашение, вместе с тем поскольку в судебные заседания 15.09.2020 и 10.11.2020 Общество явку своего представителя не обеспечило, ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении судебного разбирательства не заявило, суд правомерно сделал вывод об утрате Обществом интереса к результату рассмотрения его заявления.

Согласно определению суда от 15.09.2020 судебное заседание было отложено на 06.10.2020, в том числе, в связи с неявкой представителя Общества в судебное заседание, при этом последний ходатайство об отложении судебного заседания с указанием причин неявки представителя в суд первой инстанции не заявлял. В определении суд первой инстанции указал, что явка ответчика обязательна, в случае повторной неявки встречное исковое заявление будет оставлено без рассмотрения.

Довод о том, что ответчик не был уведомлен о судебном заседании 10.11.2020, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку определением суда от 05.10.2020 дата судебного заседания была изменена на 10.11.2020. Определение суда от 05.10.2020 опубликовано в информационной системе "Картотека арбитражных дел" 06.10.2020, то есть уже на следующий день после принятия судебного акта.

Согласно части 1 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Поскольку Общество было извещено о судебном разбирательстве по настоящему делу, ответчик, действуя разумно и добросовестно, должен был принять все зависящие от него меры по получению информации о движении дела. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия им указанных мер.

Таким образом, суд правомерно оставил встречное исковое заявление без рассмотрения.

При таком положении у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2020 по делу N А56-35406/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова С.М. Кротов