Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2021 г. N 05АП-2029/21 по делу N А51-10021/2020

г. Владивосток

04 мая 2021 г.

Дело N А51-10021/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 мая 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Лойко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Геликон",

апелляционное производство N 05АП-2029/2021,

на решение от 17.02.2021 судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-10021/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Геликон"

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

о признании незаконным отказа по внесению изменений в договор аренды, о признании недействительным договора в части, об обязании внести изменения в договор,

при участии:

от истца: не явились,

от ответчика: Карпенко В.О., по доверенности от 25.12.2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Геликон" (далее - истец, ООО "Геликон") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее - ответчик, УМС г. Владивостока) в котором просило с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- признать незаконным отказ по внесению изменений в договор аренды N 3166 от 27.11.2000, выразившийся в письме N 4847сп/юл от 29.04.2020;

- признать недействительным пункт 3.2.2 договора аренды земельного участка N 3166 от 27.11.2000 в части запрета на передачу в субаренду;

- обязать внести изменения в договор N 3166 от 27.11.2000 и дополнить пункт 3.2.2 фразой "Арендатору разрешается сдавать часть земельного участка в субаренду при условии письменного уведомления Арендодателя".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.02.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что, поскольку арендные отношения между сторонами возникли только 22.09.2005 в результате заключения соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по спорному договору, то к спорным правоотношениям должны применяться правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 28.04.2021.

В заседание суда 28.04.2021 истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явился, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Передал суду письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве ответчик просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 27.11.2000 между Администрацией города Владивостока (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Компас-1" был заключен договор N 3166 аренды земельного участка (далее - спорный договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 47292 кв.м, расположенный на мысе Амбросимова в г. Владивостоке (далее - спорный участок), сроком на 15 лет.

Пунктом 3.2.2 установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в строгом соответствии с его целевым назначением, указанным в пункте 1 настоящего договора, и требованиями утвержденной проектной документации. Запрещается сдавать участок в субаренду.

Соглашением от 20.07.2001 о внесении изменений в договор аренды земли от 29.11.2000 N 3166 установлен срок аренды на 49 лет.

Соглашением N 20-05-04/1 от 15.06.2004 права и обязанности арендатора по спорному договору аренды переданы обществу с ограниченной ответственностью "Компас Ойл".

Соглашением от 22.09.2005 права и обязанности арендатора по спорному договору аренды переданы ООО "Геликон".

21.11.2005 указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 25-25-01/181/2005-29.

Письмом от 30.03.2020 истец обратился в адрес ответчика с заявлением о внесении изменений в спорный договор аренды в части пункта 3.2.2, изложив его в следующей редакции: "Использовать земельный участок в строгом соответствии с его целевым назначением, указанным в пункте 1 настоящего договора. Арендатору разрешается сдавать часть земельного участка в субаренду при условии письменного уведомления Арендодателя."

Ответным письмом от 29.04.2020 N 4847сп/юл Управление отказало во внесении предложенных истцом изменений в спорный договор аренды.

Полагая, что отказ арендодателя о внесении изменений в договор аренды в части предоставления арендатору права на сдачу земельного участка в субаренду нарушает его права и законные интересы, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признание сделки недействительной являются способом защиты нарушенного права.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" N25 (далее - постановление N25).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, предметом спорного договора аренды является земельный участок, вследствие чего спорные отношения подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, нормами ЗК РФ, а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Как указано в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В пункте 17 постановления N 11 приведено разъяснение, что в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, в договорах аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет до введения в действие ЗК РФ (25.10.2001), может содержаться запрет арендатору передавать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя.

В данном случае спорный договор аренды заключен 27.11.2000, то есть до введения в действие ЗК РФ (25.10.2001) и условиями такого договора (пункт 3.2.2) установлен полный запрет на сдачу арендуемого земельного участка в субаренду.

Следовательно, в силу разъяснений пункта 17 постановления N 11 к спорным правоотношениям подлежат применению именно условия пункта 3.2.2 договора аренда в части запрета на сдачу арендуемого земельного участка в субаренду, а не положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Тот факт, что права и обязанности арендатора по спорному договору перешли к истцу 22.09.2005, не меняет даты его заключения для целей применения пункта 2 статьи 422 ГК РФ и разъяснений пункта 17 постановления N 11. Приобретая права арендатора по спорному договору, истец согласился со всеми его условиями, в том числе, о запрете на сдачу арендуемого земельного участка в субаренду.

Ссылки заявителя жалобы в подтверждение своей позиции по делу на акты судебной практики не принимается, поскольку выводы судов, изложенные в указанных постановлениях, основаны на иных обстоятельствах, не являющихся идентичными с рассматриваемыми.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что пункт 3.2.2 договора требованиям действующего законодательства не противоречит, оснований для признания недействительным данного условия спорного договора не имеется.

При таких обстоятельствах отказ Управления от внесения изменений в договор аренды N 3166 от 27.11.2000, выразившийся в письме N 4847сп/юл от 29.04.2020, является обоснованным и правомерным, оснований для изменения условий договора в указанной части, предусмотренных статьей 4520 ГК РФ, также не имеется.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 17.02.2021 по делу N А51-10021/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев Е.Н. Шалаганова