Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2021 г. N 09АП-23294/21 по делу N А40-227850/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 4 августа 2021 г. N Ф05-18016/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

29 апреля 2021 г.

дело N А40-227850/20

Резолютивная часть постановления оглашена 28.04.2021.

Полный текст постановления изготовлен 29.04.2021.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующий судья Маркова Т.Т., судьи Сумина О.С, Кочешкова М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Казнаевым А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по г. Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.03.2021 по делу N А40-227850/20,

по заявлению ПАО БАНКА ВТБ (ОГРН: 1027739609391)

к Управлению Росреестра по г. Москве (ОГРН: 1097746680822)

третье лицо - ЗАО "УПТК-1" (ОГРН: 1026402659524)

о признании незаконными уведомлений;

при участии:

от заявителя - Рыжкова Е.И. по доверенности от 21.04.2021;

от заинтересованного лица - не явился, извещен;

от третьего лица - не явился, извещен;

установил: решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.03.2021 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) признаны незаконными в части п. п. 1, 4 уведомления от 27.08.2020 N КУВД-001/2020-11861126/1, N КУВД-001/2020-11864182/2, N КУВД-001/2020-11853035/1, N КУВД-001/2020-11858284/2, N КУВД-001/2020-11856222/1, N КУВД-001/2020-11861668/1, N КУВД-001/2020-11863710/2, N КУВД-001/2020-11857256/1, N КУВД-001/2020-11862658/1, принятые Межмуниципальным отделом регистрации недвижимости по Восточному и Юго-Восточному административным округам г. Москвы Управления Росреестра по г. Москве о приостановлении государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом ипотеки по договору о последующей ипотеке зданий, нежилых помещений и прав аренды земельных участков N ДИ1-ЦН-724710/2019/00040 от 19.07.2019, заключенному между Банком ВТБ (ПАО) и ЗАО "УПТК-1"; признано незаконным в полном объеме уведомление от 29.10.2020 N КУВД-001/2020-11853035/4, принятое Межмуниципальным отделом регистрации недвижимости по Восточному и Юго-Восточному административным округам г. Москвы Управления Росреестра по г. Москве; признаны незаконными в полном объеме уведомления от 26.11.2020 N КУВД-001/2020-11861126/3, N КУВД-001/2020-11864182/4, N КУВД-001/2020-11853035/5, N КУВД-001/2020-11858284/4, N КУВД-001/2020-11856222/3, N КУВД-001/2020-11861668/3, N КУВД-001/2020-11863710/6, N КУВД-001/2020-11857256/3, N КУВД-001/2020-11862658/3, принятые Межмуниципальным отделом регистрации недвижимости по Восточному и Юго-Восточному административным округам г. Москвы Управления Росреестра по г. Москве об отказе в государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом ипотеки по договору о последующей ипотеке зданий, нежилых помещений и прав аренды земельных участков N ДИ1-ЦН-724710/2019/00040 от 19.07.2019, заключенному между Банком ВТБ (ПАО) и ЗАО "УПТК-1" и на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Банка ВТБ (ПАО) путем осуществления государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом ипотеки по договору о последующей ипотеке зданий, нежилых помещений и прав аренды земельных участков N ДИ1-ЦН-724710/2019/00040 от 19.07.2019.

Управление не согласилось с выводами суда, обратилось с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, по мотивам, изложенным в жалобе.

В качестве третьего лица в деле участвует ЗАО "УПТК-1".

Представители регистрирующего органа и третьего лица в судебное заседание не явились, информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте суда и в картотеке арбитражных дел в сети Интернет в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель банка в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Из материалов дела следует, что 19.07.2019 между Банком ВТБ (ПАО) (залогодержатель) и ЗАО "УПТК-1" (залогодатель) заключен договор о последующей ипотеке зданий, нежилых помещений и прав аренды земельных участков N ДИ1-ЦН-724710/2019/00040, по условиям которого залогодатель передает залогодержателю в последующую ипотеку объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 77:05:0001001:4951, 77:05:0001001:4952, 77:05:0001001:4953, 77:05:0001002:89, 77:05:0001002:1193, 77:05:0001002:1194, 77:05:0001002:1105, 77:05:0001002:6436, 77:05:0001002:88, которые обеспечивают исполнение обязательств по кредитному соглашению N КС-ЦН-724710/2019/00040 от 26.04.2019, лимит задолженности по кредитной линии составляет 320.000.000 руб., со сроком возврата кредитов до 25.04.2022. Договор о последующей ипотеке вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до 25.04.2025.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Банк ВТБ (ПАО) совместно с ЗАО "УПТК-1" обратились в Управление Росреестра по г. Москве через Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлениями о государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости: кадастровый номер 77:05:0001001:4951, помещение, назначение: нежилое, адрес: Москва, улица Дербеневская, дом 24, стр. 1; кадастровый номер 77:05:0001001:4952, помещение, назначение: нежилое, адрес: Москва, улица Дербеневская, дом 24, стр. 1; кадастровый номер 77:05:0001001:4953, помещение, назначение: нежилое, адрес: Москва, улица Дербеневская, дом 24, стр. 1; кадастровый номер 77:05:0001002:89.земельный участок, адрес: Москва, улица Дербеневская, вл. 24, стр. 1; кадастровый номер 77:05:0001002:1193, здание, назначение: нежилое, адрес:

Москва, район Даниловский, улица Дербеневская, дом 24, стр. 7; кадастровый номер 77:05:0001002:1194, здание, назначение: нежилое, адрес: Москва, район Даниловский, улица Дербеневская, дом 24, стр.. 9; кадастровый номер 77:05:0001002:1105, здание, назначение: нежилое, адрес: Москва, район Даниловский, улица Дербеневская, дом 24, стр. 10; кадастровый номер 77:05:0001002:6436, здание, назначение: нежилое, адрес: Москва, район Даниловский, улица Дербеневская, дом 24, стр. 11; кадастровый номер 77:05:0001002:88, земельный участок адрес: Москва, улица Дербеневская, вл. 24, стр. 7, 9, 10, 11.

В качестве документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации, представлен договор о последующей ипотеке зданий, нежилых помещений и прав аренды земельных участков N ДИ1-ЦН-724710/2019/00040 от 19.07.2019, заключенный между Банком ВТБ (ПАО) и ЗАО "УПТК-1" в обеспечение

обязательств по кредитному соглашению N КС-ЦН-724710/2019/00040 от 26.04.2019.

27.08.2020 государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом ипотеки по договору о последующей ипотеке зданий, нежилых помещений и прав аренды земельных участков N ДИ1-ЦН-724710/2019/00040 от 19.07.2019, заключенному между Банком ВТБ (ПАО) и ЗАО "УПТК-1", что подтверждается уведомлениями от 27.08.2020 N КУВД-001/2020-11861126/1, N КУВД-001/2020-11864182/2, N КУВД-001/2020-11853035/1, N КУВД- 001/2020-11858284/2, N КУВД-001/2020-11856222/1, N КУВД-001/2020-11861668/1, N КУВД-001/2020-11863710/2, N КУВД-001/2020-11857256/1, N КУВД-001/2020- 11862658/1.

Согласно уведомлениям о приостановлении государственной регистрации прав от 27.08.2020 в качестве оснований приостановления регистрации ипотеки явилось то, что срок действия договора об ипотеке не совпадает со сроком исполнения основного обязательства, указанного в кредитном соглашении, вследствие чего, установить достижение сторонами договора ипотеки согласования его существенных условий не представляется возможным, следовательно, договор ипотеки считается не заключенным; договор об ипотеке не содержит сведений об ограничениях права на земельные участки с кадастровыми номерами 77:05:0001002:89, 77:05:0001002:88; кредитное соглашение, необходимое для осуществления государственной регистрации, отсутствует в материалах регистрационного дела; документ, подтверждающий, что собственник земельного участка уведомлен о залоге прав аренды, отсутствует в материалах регистрационного дела.

С целью устранения причин приостановления государственной регистрации прав в Управление Росреестра по г. Москве через Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области предоставлены, в том числе подлинник кредитного соглашения N КС-ЦН-724710/2019/00040 от 26.04.2019 г.; подлинник дополнительного соглашения N 1 от 01.10.2020 к договору о последующей ипотеке, который содержит сведения об ограничениях права на земельные участки с кадастровыми номерами 77:05:0001002:89, 77:05:0001002:88; копии писем от 08.07.2019 N 048/19, N049/19, направленных залогодателем в адрес Департамента городского имущества г. Москвы, содержащих информацию о предстоящем заключении ЗАО "УПТК-1" с Банком ВТБ (ПАО) договора о последующей ипотеке, по которому в залог Банку ВТБ (ПАО) передаются права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 77:05:0001002:89, 77:05:0001002:88, что подтверждается распиской в получении документов на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав от 07.10.2020.

Уведомлением о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав от 29.10.2020 N КУВД-001/2020-11853035/4 государственный регистратор уведомил залогодателя о невозможности осуществить регистрационные действия на основании предоставленных документов в связи с тем, что срок действия договора об ипотеке не совпадает со сроком исполнения основного обязательства, указанного в кредитном соглашении, вследствие чего, установить достижение сторонами договора ипотеки согласования его существенных условий не представляется возможным, следовательно, договор ипотеки считается не заключенным; документ, подтверждающий, что собственник земельного участка уведомлен о залоге прав аренды, отсутствует в материалах регистрационного дела.

Указанные обстоятельства являются основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные по делу доказательства, суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования на основании ст. 131, 432, Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 1, 14, 18, 27, 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", положениями Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), исходил из доказанности материалами дела факта устранения причин приостановления государственной регистрации ипотеки ввиду представления заявителями необходимых для регистрационных действий документов.

Рассмотрев повторно материалы дела в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В соответствии с п. п. 3, 4, 5 ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о которой внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом.

Государственная регистрация осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 29 Закона N 218-ФЗ.

Одним из этапов государственной регистрации является правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно п. 5 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом или иными федеральными законами.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации отказывается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Согласно п. 6 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для отказа с обязательной ссылкой на положения настоящего закона.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 настоящего Федерального закона (ст. 27 Закона N 218-ФЗ).

Согласно ч. 12 ст. 29 Закона N 218-ФЗ приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Согласно ч. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Из материалов дела следует, что в качестве документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации, представлен договор о последующей ипотеке зданий, нежилых помещений и прав аренды земельных участков N ДИ1-ЦН-724710/2019/00040 от 19.07.2019, заключенный между Банком ВТБ (ПАО) и ЗАО "УПТК-1" в обеспечение обязательств по кредитному соглашению N КС-ЦН-724710/2019/00040 от 26.04.2019.

Довод регистрирующего органа о том, что в договоре ипотеки и кредитном договоре не совпадает условие о сроке исполнения обязательства, отклоняется.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В силу части 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

По условиям кредитного соглашения N КС-ЦН-724000/2019/00040 от 26.04.2019 лимит задолженности по кредитной линии составляет 320.000.000 руб., срок возврата кредитов до 25.04.2022.

При заключении договора о последующей ипотеке зданий, нежилых помещений и прав аренды земельных участков N ДИ1-ЦН-724710/2019/00040 от 19.07.2019 стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе сумму возврата кредита 320.000.000 руб. и срок исполнения обязательств заемщика по кредитному соглашению N КС-ЦН-724000/2019/00040 от 26.04.2019 - срок возврата кредитных средств - 25.04.2022 (п. 2.3 договора о последующей ипотеке).

Срок возврата кредита, указанный в договоре о последующей ипотеке - 25.04.2022 соответствует сроку исполнения обязательств по кредитному соглашению N КС-ЦН-724000/2019/00040 от 26.04.2019 - 25.04.2022.

Таким образом, все существенные условия договора об ипотеке сторонами согласованы, противоречия в документах отсутствуют.

Довод регистрирующего органа о том, что в материалах регистрационного дела отсутствует документ, подтверждающий, что собственник земельного участка уведомлен о залоге прав аренды отклоняется.

В соответствии с п. 1.1. ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-Ф "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N М-05-038730 от 13.11.2012 (в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2018) земельных участков с кадастровыми номерами 77:05:0001002:89, 77:05:0001002:88 составляет до 06.08.2061.

Из материалов дела следует, что ЗАО "УПТК-1" (залогодатель) представлены на государственную регистрацию ипотеки, в том числе подлинные экземпляры писем от 08.07.2019 N 048/19, N 049/19, направленных в адрес Департамента городского имущества г. Москвы, содержащие информацию о предстоящем заключении ЗАО "УПТК-1" с Банком ВТБ (ПАО) договора о последующей ипотеке по которому в залог Банку ВТБ (ПАО) передаются права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 77:05:0001002:89, 77:05:0001002:88, что подтверждается распиской в получении документов на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав от 04.08.2020.

07.10.2020 залогодателем повторно направлены в Управление Росреестра по г. Москве копии писем от 08.07.2019 N 048/19, N 049/19, направленных в адрес Департамента городского имущества г. Москвы, копии квитанций об отправке от 09.07.2019 N 5486, N 5488, копии отчетов от 08.08.2019 об отслеживании отправления с почтовыми идентификаторами N 41001737005099, N 41001737004979, что подтверждается распиской в получении документов на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав от 07.10.2020.

Отчеты об отслеживании отправления писем с почтовыми идентификаторами N 41001737005099, N 41001737004979, полученные с сайта Почты России, подтверждают получение 15.07.2019 Департаментом городского имущества г. Москвы писем, направленных залогодателем от 08.07.2019 N 048/19, N 049/19.

Представленные документы свидетельствуют о том, что залогодателем выполнены требования, предусмотренные ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-Ф "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и собственник надлежащим образом уведомлен о залоге прав аренды земельных участков с кадастровыми номерами 77:05:0001002:89, 77:05:0001002:88.

Таким образом, заявленные требования обоснованные и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

В силу ч. 4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом предмета спора и установленных по делу обстоятельств судом первой инстанции правильно определена правовосстановительная мера по делу.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и отклонены, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре, нормы процессуального законодательства при рассмотрении дела не нарушены, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.03.2021 по делу N А40-227850/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Т. Маркова

Судьи

О.С. Сумина М.В. Кочешкова