Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2021 г. N 10АП-5608/21 по делу N А41-67118/2020

г. Москва

05 мая 2021 г.

Дело N А41-67118/20

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Марченковой Н.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от ООО "Альянс-Групп": Конова Е.В., по доверенности от 17.11.2020;

от Администрации городского округа Павловский Посад: Мельниченко С.В., по доверенности от 17.11.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Альянс-Групп" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2021 года по делу N А41-67118/20 по иску Администрации городского округа Павловский Посад к ООО "Альянс-Групп" о расторжении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Павловский Посад обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Альянс Групп" с требованиями:

- расторгнуть договор аренды земли от 01.03.2013 N 38, заключенный между Администрацией Павлово-Посадского муниципального района Московской области и ООО "Альянс-Групп";

- обязать ООО "Альянс-Групп" передать Администрации городского округа Павловский-Посад муниципального района Московской области земельный участок, площадью 79561 кв.м, с кадастровым номером 50:17:0010517:5, расположенный по адресу Московская область, Павлово-Посадский район, в районе д. Васютино путем подписания передаточного акта. Обязать ООО "Альянс-Групп" передать Администрации городского округа Павловский-Посад муниципального района Московской области земельный участок, площадью 210729 кв.м, с кадастровым номером 50:17:0010517:2, расположенный по адресу Московская область, Павлово-Посадский район, в районе д. Васютино путем подписания передаточного акта.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01 марта 2021 года по делу N А41-67118/20 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Альянс Групп" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Павлово-Посадского муниципального района Московской области и ООО "Альянс Групп" заключен договор аренды от 01.03.2013 N 38 земельного участка с кадастровым номером 50:17:0010517:5, 50:17:0010517:2.2.

Пункт 1.2 договора аренды предусматривает, что договор заключен сроком на 10 лет с 01.03.2013 по 28.02.2023.

Согласно п. 4.2 договора аренды договор аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 4.3 договора аренды кроме указанных в п. 4.2 договора случаев договор аренды земельного участка может быть расторгнут в установленном законом порядке в случае:

- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением;

- использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором, более двух раз подряд;

- неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическим веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

- неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных случаях в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

- изъятия земельного участка для муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗК РФ;

- реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗК РФ;

- при ликвидации арендатора.

Претензией от 17.08.2020 N 1875исх Администрация городского округа Павловский Посад Московской области уведомила ООО "Альянс Групп" о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.03.2013 N 38 в связи с неуплатой арендной платы в сроки, установленные договором, более двух раз подряд.

Поскольку претензия оставлена ООО "Альянс Групп" без ответа, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.

В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Претензией от 17.08.2020 N 1875 Администрация городского округа Павловский Посад Московской области предложила ООО "Альянс Групп" досрочно расторгнуть договор в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд.

При этом данная претензия направлялась ответчику по адресу местонахождения согласно ЕГРЮЛ.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что в нарушение положений статьи 619 АПК РФ истец не уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности.

Между тем, истец неоднократно взыскивал задолженности по арендной плате в рамках данного договора в судебном порядке (дела N N А41-37807/19, А41-85013/19, А41-105443/19, А41-34919/20, А41-50488/20). Требования о взыскании арендной платы в рамках дел удовлетворено. Таким образом, истец неоднократно указывал на необходимость погашения задолженности, что свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка, установленного статьями 450, 619 ГК РФ.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

- выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в п. 1 ст. 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ: при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, где арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Из материалов дела усматривается, что ответчик несвоевременно вносил арендную плату более 2 периодов подряд.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование о расторжении договора аренды от 01.03.2013 N 38 подлежит удовлетворению.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что ранее истец уже обращался с требованием о расторжении договора аренды от 01.03.2013 N 38 (дело N А41-100568/17). Поскольку истец в рамках указанного дела отказался от требований, по мнению ответчика, производство по настоящем делу подлежит прекращению.

Между тем, в рамках настоящего дела заявлено о нарушении сроков внесения арендных платежей за иные периоды, то есть требование о расторжении договора аренды заявлено по иным основаниям. Соответственно, оснований для прекращения производства по настоящему делу не имеется.

Истцом также было заявлено требование об обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:17:0010517:5, 50:17:0010517:2.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 50:17:0010517:5, 50:17:0010517:2 отсутствуют объекты имущества, принадлежащее ответчику или иным третьим лицам.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, факт получения лицензии на право пользования недрами не является препятствием для обязания ответчика освободить земельный участок.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 01.03.2021 по делу N А41-67118/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Н.В. Марченкова В.Н. Семушкина