Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2021 г. N 07АП-2015/21 по делу N А67-9866/2020

город Томск

11 мая 2021 г.

Дело N А67-9866/2020

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе судьи Фертикова М.А.,

рассмотрев апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Альфа-07" (N 07АП-2015/2021) на решение Арбитражного суда Томской области от 09 февраля 2021 года по делу N А67-9866/2020, рассмотренному в порядке упрощенного производства по иску муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН

1027000856211) к жилищно-строительному кооперативу "Альфа-07" (ИНН 7017436609, ОГРН 1177031089069) о взыскании 588 833,24 руб.

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее - департамент недвижимости, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Альфа-07" (далее - ЖСК "Альфа-07", ответчик) о взыскании 588 833,24 руб., из которых 573 804,74 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.09.2007 N 040314:10 в редакции дополнительного соглашения от 10.07.2017 N 3 за период с 13.12.2019 по 30.09.2020, 15 028,50 руб. - пеня на основании пункта 6.2 договора за период с 28.12.2019 по 23.11.2020.

Дело рассматривалось в порядке упрощенного судопроизводства, по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 09.02.2021 Арбитражного суда Томской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что арендатором земельного участка в понимании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не является, ввиду чего на указанное ЖСК не могут быть распространены обязанности по внесению арендной платы за земельный участок; указывает, что Кучеренко В. В. земельный участок в аренду был предоставлен с облагаемой арендной платой площадью необходимой для целей завершения строительства объекта - 2462 кв. м., и с учетом однократности возможности предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, после 28.05.2020 предоставление указанного участка ЖСК для данных целей невозможно, и фактически занимаемая и используемая ЖСК площадь земельного участка существенно меньше зафиксированной договором и составляет 771,1 кв. м.

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не поступал.

На основании части 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" между муниципальным образованием "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (арендодателем) и Кучеренко Виктором Васильевичем (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 10.07.2017 N 3 к договору аренды земельного участка N 040314:10, на основании которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенного пункта с кадастровым номером 70:21:0200017:0096 по адресу: г. Томск, ул. Красноармейская, 96, площадью 6282 кв.м, назначение которого согласно сведения из государственного кадастра недвижимости "для эксплуатации помещений магазина "Лимпопо".

В дополнительном соглашении стороны установили, что срок действия договора и дополнительного соглашения устанавливается с 29.05.2017 по 28.05.2020 (пункт 3); земельный участок предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства; площадь земельного участка, облагаемая арендной платой: 2462 кв.м (пункт 5).

В случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока платежа. Процентная ставка пени устанавливается равной 1/360 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункт 6.2 договора N 040314:10).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.07.2017.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на земельном участке расположен объект незавершенного строительства со степенью готовности 17% площадью застройки 771,1 кв.м с кадастровым номером 70:21:0200017:6754, принадлежащий на праве собственности ЖСК "Альфа-07" (дата регистрации права 13.12.2019), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.10.2020 N КУВИ-002/2020-31405925.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 08.09.2020 N КУВИ-002/2020-18974318 основанием возникновения права собственности на объект незавершенного строительства является договор купли-продажи объекта незавершенного строительства заключенного между Кучеренко В.В. и ЖСК "Альфа-07".

Таким образом, право аренды земельного участка перешло к новому собственнику объекта незавершенного строительства с 13.12.2019.

Из материалов дела следует, что ответчик свою обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка не выполнял. На день подачи искового заявления задолженность за период с 13.12.2019 по 30.09.2020 составила 573 804,74 руб.

В целях досудебного порядка урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 22.10.2020 N 11748/1 об оплате задолженности, которая оставлена последним без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд. Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, в связи, с чем отклоняет доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Правовой подход о переходе при приобретении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к покупателю прав и обязанностей арендатора по договору аренды изложен в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019.

Таким образом, с учетом указанного выше, суд первой инстанции, обоснованно указал на то, что в связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца (Кучеренко В.В.), к ЖСК "Альфа-07" перешли права и обязанности арендатора договора аренды N 040314:10 с дополнительным соглашением со сроком с 29.05.2017 по 28.05.2020, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды.

Оснований для иной оценки указанных выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает, и доводы заявителя апелляционной жалобы об обратном отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм права.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В абзаце втором пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

В рассматриваемом случае доказательств оплаты задолженности не представлено, так же как и доказательств исполнения обязанности по возврату арендованного имущества.

Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств в части внесения арендной платы суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности в сумме 573 804,74 руб.

Довод подателя жалобы о том, что площадь земельного участка, фактически меньше, за пользование которым истец просит взыскать задолженность по арендной плате, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик фактически занимал меньшую площадь земельного участка, чем указано в договоре и расчете истца, в материалах дела не имеется.

Суд апелляционной инстанции считает факт пользования ответчиком спорным земельным участком в спорный период, является установленным, следовательно, ответчик обязан уплатить арендную плату за него.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 6.2 договора начислил пеню в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки за период с 28.12.2019 по 23.11.2020 в размере 15 028,50 руб.

Поскольку в спорный период ответчик не исполнял свое обязательство по внесению арендной платы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истец правомерно предъявил требование о применении к ответчику меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания договорной неустойки.

Расчет неустойки, произведенный истцом, апелляционным судом проверен и признан верным. Основания для снижения размера неустойки и применения статьи 333 ГК РФ не установлено.

Мотивированных и документально обоснованных возражений относительно расчета неустойки ответчиком не приведено.

С учетом вышеизложенного требование истца о взыскании с ответчика пени в сумме 15 028,50 руб. обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме.

Доводы подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Оценивая изложенные в апелляционных жалобах доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и документов дела судом первой инстанции и апеллянтом, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, так как выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям законодательства Российской Федерации.

При принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 09.02.2021 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-9866/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Альфа-07" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области, по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

М.А. Фертиков