Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2021 г. N 15АП-7275/21 по делу N А32-32480/2020

город Ростов-на-Дону

14 мая 2021 г.

дело N А32-32480/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Барановой Ю.И., Ереминой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Матвейчук А.Д.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Южное" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2021 по делу N А32-32480/2020

по иску ООО "Южное"

к Администрации муниципального образования Ленинградский район

об обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Южное" (далее - истец, общество) обратилось с исковым заявлением к администрации муниципального образования Ленинградский район (далее - ответчик, администрация) об обязании заключить договор долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 23:19:0106156:479, площадью 2 140 кв. м расположенного по адресу: Краснодарский край, Ленинградский район, станица Ленинградская, улица Кооперации, 84-А, на котором расположено здание, принадлежащее ООО "Южное" на праве собственности, сроком на 49 лет на условиях прилагаемого проекта договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой и просил решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы истец указал, что 17.03.2021 Администрация муниципального образования Ленинградский район, рассмотрев новое заявление ООО "Южное" о предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:19:0106156:479 в аренду, руководствуясь п. 14 ст. 39.16, п.п. 3 пункта 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, отказала в предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности и муниципальной собственности, в аренду (письмо от 17.03.2021 N 1952), то есть выполненные истцом рекомендации Арбитражного суда Краснодарского края по формированию обществом с ограниченной ответственностью "Южное" нового участка оказались безрезультатны. Администрация МО Ленинградский район за период с 2017 года по настоящее время не предприняла действий, направленных на формирование нового участка, по заявлениям ООО "Южное". Таким образом, истец полагает, что обращение в суд с настоящим иском является единственным возможным и законным способом защиты его прав.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Посредством электронной подачи документов в арбитражный апелляционный суд через систему "Мой арбитр" от истца поступили доказательства получения копии апелляционной жалобы ответчиком.

От ответчика, в свою очередь, поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он возражал против доводов истца и просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Участвующие в деле лица явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Южное" является собственником здания, с кадастровым номером 23:19:0106159:1117, общей площадью 402,6 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ленинградский район, ст. Ленинградская, ул. Кооперации, 84-а, в котором осуществляет медицинскую деятельность в соответствии с выданной лицензией.

В 2017 году общество с ограниченной ответственностью "Южное" обратилось в администрацию муниципального образования Ленинградский район с заявлением об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 23:19:0106156:149 и 23:19:0106156:180, расположенных по адресам: станица Ленинградская, улица Кооперации, 84 а, площадью 1210 кв. м и улица Кооперации 84-В, площадью 930 кв. м. Вышеуказанные земельные участки находились в аренде ООО "Южное" на основании договора от 18.01.2017 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 776 от 09.02.2000, находящегося в государственной собственности, и договора от 12.12.2012 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 1900003293 от 07.07.2008, находящегося в государственной собственности.

Постановлением главы муниципального образования Ленинградский район N 541 от 12.05.2017 "Об объединении земельных участков с к/н 23:19:0106156:149 и 23:19:0106156:180" с целью амбулаторно-поликлинического обслуживания населения, земельные участки с кадастровыми номерами 23:19:0106156:149, расположенный в станице Ленинградская, улица Кооперации, 84 а, площадью 1210 кв. м и 23:19:0106156:180, расположенный в станице Ленинградская, улица Кооперации 84-В, площадью 930 кв. м, объединены в один земельный участок с кадастровым номером 23:19:0106156:479 общей площадью 2140 кв. м.

Данным постановлением был также установлен вид разрешенного использования земельного участка - объекты капитального строительства, предназначенные для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи" (поликлиники, фельдшерские пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорской крови, клинические лаборатории).

Земельный участок с кадастровым номером 23:19:0106156:479 был поставлен на учет в соответствии с Постановлением администрации муниципального образования Ленинградский район N 845 от 17.07.2017 "Об утверждении расположения земельного участка на кадастровом плане территории и его площади, расположенного в границах кадастрового квартала 23:19:0106156" в результате объединения земельных участков 23:19:0106156:149 и 23:19:0106156:180.

С момента объединения земельных участков, общество неоднократно обращалось в администрацию муниципального образования Ленинградский район с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:19:0106156:479, площадью 2140 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ленинградский район, станица Ленинградская, улица Кооперации, 84-А, сроком на 49 лет без проведения торгов на основании подпункта 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации,- так как на земельном участке расположено здание, принадлежащее ООО "Южное" на праве собственности.

Между тем, 22.07.2020 администрацией муниципального образования Ленинградский район было отказано ООО "Южное" в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:19:0106156:479. Данный отказ мотивирован тем, что согласно информации, содержащейся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Ленинградского района, подготовленной управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Ленинградский район, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Ленинградского сельского поселения Ленинградского района от 10.06.2015 N 35 (с изменениями от 22.06.2020 N 32), земельный участок расположен в зоне объектов здравоохранения (ТОД-1), кроме того, администрация указывает, что объект недвижимого имущества с кадастровым номером 23:19:0106159:1117, находящийся в собственности ООО "Южное", расположен за пределами земельного участка КН 23:19:0106156:479.

Не согласившись с указанным отказом, общество обратилось в арбитражный суд с требованиями об обязании администрации заключить договор долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 23:19:0106156:479, площадью 2 140 кв. м расположенного по адресу: Краснодарский край, Ленинградский район, станица Ленинградская, улица Кооперации, 84-А, на котором расположено здание, принадлежащее ООО "Южное" на праве собственности, сроком на 49 лет на условиях прилагаемого проекта договора аренды земельного участка.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора аренды земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По смыслу данного Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснения, уклонение исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления от исполнения обязанности по рассмотрению заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду может быть преодолено либо путем признания ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в случае признания названных действий (бездействия) незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости), либо путем понуждения указанных органов к заключению договора купли-продажи земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

В рамках настоящего спора судом обоснованно установлено, обществу на праве собственности принадлежит здание, с кадастровым номером 23:19:0106159:1117, общей площадью 402,6 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:19:0106156:479, и на землях, государственная собственность на которые не разграничена (в кадастровом квартале 23:19:0106156).

Согласно техническому паспорту граница земельного участка, закрепленная на местности ограждением, и используемая ООО "Южное", выходит за границы испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 23:19:0106156:479.

Часть мощения (литера IX, X), водопроводный колодец (литер IV), забор (литер 5), калитка (литер 6), и часть здания с кадастровым номером 23:19:0106159:1117 также расположены за границей земельного участка с кадастровым номером 23:19:0106156:479.

Как указывает администрация и подтверждается материалами дела, в сообщении ООО "Южное" об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:19:0106156:479, указано только здание с кадастровым номером 23:19:0106159:1117. Однако, согласно данным технического паспорта помимо мощения (литера IX, X), водопроводных колодцев (литера IV, III), заборов (литера 5, 8), ворот (литер 7), по указанному адресу находятся также постройки: крыльцо, котельная (литер Г), навес (литер Г1). Документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости (котельная), не представлено. В виду того, что часть здания расположена в кадастровом квартале, а не в границах земельного участка, и земельный участок имеет вид разрешенного использования, не соответствующий ПЗЗ, предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:19:0106156:479 не представляется возможным.

Согласно информации, содержащейся в информационной системе обеспечения и планирования градостроительной деятельности Ленинградского района, подготовленной управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Ленинградский район, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Ленинградского сельского поселения Ленинградского района от 10.06.2015 N 35 (с изменениями от 22.06.2020 N 32) данный земельный участок расположен в зоне объектов здравоохранения (ТОД-1).

Вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 23:19:0106159:1117 - объекты капитального строительства, предназначены для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорской крови, клинические лаборатории) отсутствует в основных видах разрешенного использования в территориальной зоне ТОД-1.

Согласно п. 2 ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Согласно указанным нормам, именно вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать категории земель и территориальному зонированию, обратное нарушало бы земельное и градостроительное законодательство в части установления требований об установлении вида разрешенного использования исключительно в рамках существующего зонирования.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (п.1 ст. 39.16 ЗК РФ); разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (п.14 ст. 39.16 ЗК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, земельное законодательство не предусматривает такого варианта предоставления участка в аренду, при котором объект недвижимости располагался бы как в границах испрашиваемого участка, так и в части за пределами земельного участка.

В ином случае возникнет ситуация, когда собственнику объекта недвижимости будет предоставлен в аренду земельный участок, пересекающий границы здания, то есть проходящий непосредственно под частью здания, что недопустимо.

Суд пришел к выводу, что испрашиваемый обществом в аренду земельный участок неправильно сформирован, в результате ошибки в установлении границ земельного участка возникла ситуация, когда часть здания общества выходит за границы земельного участка и расположена на землях неразграниченной государственной собственности, не поставленных на кадастровый учет и не сформированных в качестве земельного участка.

Установив отсутствие правовых оснований для понуждения администрации к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:19:0106156:479, поскольку обществу изначально необходимо сформировать новый земельный участок таким образом, чтобы здание было расположено на участке полностью, не выходя за его границы, и чтобы граница земельного участка не проходила под частью здания, суд отказал в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе общество указывает, что 17.03.2021 администрация, рассмотрев новое заявление ООО "Южное" о предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:19:0106156:479 в аренду, отказала в предварительном согласовании предоставления земельного участка, то есть выполненные истцом рекомендации Арбитражного суда Краснодарского края по формированию обществом с ограниченной ответственностью "Южное" нового участка оказались безрезультатны.

Вместе с тем, данные доводы не могут служить основанием для отмены состоявшегося и правильного по существу решения суда, поскольку не опровергают выводы о том, что испрашиваемый земельный участок в настоящее время предметом арендных отношений не является.

Доказательства формирования нового земельного участка таким образом, чтобы здание было расположено на участке полностью, не выходя за его границы, и чтобы граница земельного участка не проходила под частью здания, материалы дела не содержат.

Кроме того, в случае несогласия общества с действиями администрации, оно не лишено права обратиться с заявлением о признании таких действий (бездействия) незаконными в порядке, определенном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.03.2021 по делу N А32-32480/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

П.В. Шапкин

Судьи

Ю.И. Баранова О.А. Еремина