Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2021 г. N 05АП-2100/21 по делу N А59-7335/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 31 августа 2021 г. N Ф03-4530/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

17 мая 2021 г.

Дело N А59-7335/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Таргет",

апелляционное производство N 05АП-2100/2021

на решение от 15.02.2021

судьи Ю.С. Учанина

по делу N А59-7335/2019 Арбитражного суда Сахалинской области

по исковому заявлению Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780)

к обществу с ограниченной ответственностью "Таргет" (ОГРН 1096501004973, ИНН 6501208988)

о взыскании 505 571 рубля 82 копеек основного долга, 296 023 рублей 96 копеек пеней, 4 027 рублей 02 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии: от истца представитель не явился;

от ответчика: представитель Гончаренко А.А. по доверенности от 05.05.2021 сроком действия на 1 год, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Таргет" (далее - ответчик, общество, ООО "Таргет") о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.04.2016 по 20.01.2019 в размере 403 404 рубля 64 копейки, пеней за период 21.06.2016 по 20.01.2019 в размере 296 023 рубля 96 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.01.2019 по 26.02.2019 в размере 4 027 рублей 02 копейки (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 15.02.2021 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 331 408 рублей 87 копеек основного долга, 128 770 рублей 03 копейки пеней, 2 603 рубля 60 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении заявления в остальной части отказано, распределены судебные издержки.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Таргет" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 15.02.2021 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает характер сложившихся отношений сторон, отмечает произведенные со своей стороны арендные платежи, настаивает на упущениях в расчете требований истца, ссылается, что арендная ставка 15% подлежала применению лишь с 07.04.2018, согласно положений законодательства на следующий день после выдачи разрешения на ввод всего объекта в эксплуатацию. Привел доводы о несогласии с расчетом пени. Полагает, что применять повышенную арендную ставку надлежит не с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а с даты фактического начала использования объекта по назначению.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Департамент, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечил. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя истца.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Розничная компания" (арендатор) заключен договор аренды от 16.11.2005 N 8096 земельного участка площадью 1 738 кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинска, юго-западнее пересечения ул. Ленина и ул. Пограничная сроком с 01.10.2005 по 31.10.2008. Участок представляется для/под для проектирования здания продовольственного магазина и кафе (пункты 1.1, 1.2 договора).

Арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком, в соответствии с Приложением к договору "Расчет арендной платы", которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором, с письменным уведомлением арендатора не чаще 1 раза в год (пункты 2.1 и 2.2 договора).

В силу пункта 2.4. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Соглашением от 29.02.2008 N 23509/1 в договор аренды внесены следующие изменения: дата окончания договора установлена 31.10.2011; периодичность платежей установлена ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года.

По соглашению от 14.09.2009 права и обязанности по договору аренды N 8096 от 16.11.2005 переданы от Департамента (арендатора) Комитету по управлению государственным имуществом Сахалинской области, права арендодателя (ООО "Розничная компания") переданы ответчику.

Дополнительным соглашением от 31.07.2014 дата окончания договора установлена 31.10.2015.

Также, обществу выдано разрешение на строительство от 05.07.2011 N RU65302000-0000002215 объекта капитального строительства - магазина и кафе, первый пусковой комплекс - магазин. 20.08.2015 обществу выдано разрешение на строительство N 65-64701000-05589-2015 магазина и кафе, второй пусковой комплекс - кафе.

В дальнейшем обществу выдано разрешение от 22.12.2015 N 65-64701000-0000002215-2011 на ввод объекта в эксплуатацию - первого пускового комплекса - магазина. 06.04.2018 обществу выдано разрешение N 65-64701000-0000005679-2015 на ввод объекта в эксплуатацию - второго пускового комплекса - кафе.

Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 65:01:0702004:95 общей площадью 1 738 кв.м., принадлежит ООО "Таргет" на праве собственности (дата регистрации 21.01.2019) на основании договора купли-продажи земельного участка N 013-1594 от 26.12.2018.

Обществом в материалы дела представлены следующие расчеты арендной платы, направлявшиеся Департаментом в адрес ответчика:

за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 - 266 592 рубля 93 копейки, исходя из ставки 5%, соответствующей виду разрешенного использования "Земельные участки, предоставленные для размещения объектов общественного питания и развлечений";

за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 - 277 256 рублей 65 копеек исходя из ставки 5%, соответствующей виду разрешенного использования "Земельные участки, предоставленные для размещения объектов общественного питания и развлечений".

В свою очередь, письмом от 26.02.2019 N 357517 Департаментом в адрес ответчика направлялись следующие расчеты арендной платы за земельный участок за 2016 по 2019 год:

за период с 01.01.2016 по 09.03.2016 - 24 163 рубля 14 копеек исходя из ставки 5%, соответствующей виду разрешенного использования "Земельные участки, предоставленные для размещения объектов общественного питания и развлечений";

за период с 10.03.2016 по 31.12.2016 - 312 019 рублей 63 копейки исходя из ставки 15%, соответствующей виду разрешенного использования "Земельные участки, занятые объектами общественного питания и развлечений";

за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 - 399 889 рублей 40 копеек исходя из ставки 15%, соответствующей виду разрешенного использования "Земельные участки, занятые объектами общественного питания и развлечений";

за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 - 415 884 рубля 97 копеек исходя из ставки 15%, соответствующей виду разрешенного использования "Земельные участки, занятые объектами общественного питания и развлечений";

за период с 01.01.2019 по 20.01.2019 - 23 767 рублей 93 копейки исходя из ставки 15%, соответствующей виду разрешенного использования "Земельные участки, занятые объектами общественного питания и развлечений".

Письмом от 26.02.2019 N 357516 Департаментом обществу "Таргет" предложено уплатить задолженность по состоянию на 26.02.2019 в размере 505 571 рубль 82 копейки недоимки, 296 023 рубля 96 копеек пеней, 4 027 рублей 092 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Выводы суда первой инстанции о Департаменте как надлежащем истце соответствуют действующему законодательству, не оспариваются ответчиком.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статьи 606 ГК РФ, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Судом первой инстанции учтено содержание пункта 4 статьи 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск", а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", утверждённого решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 N 303/18-15-5 (далее - Порядок), два базовые вида ставки арендной платы за единицу площади, в зависимости от цели предоставлении земельного участка в аренду для целей, не связанных либо связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости (Ст1, Ст2 соответственно).

Согласно пункту 5.7 Приложения N 1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск", а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", утверждённого решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25.11.2015 N 303/18-15-5, в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов общественного питания (ресторанов, баров, кафе) и развлечений (ночных клубов, дискотек, бильярдных клубов, боулингов, развлекательных центров), установлены ставки в следующем размере: Ст1 - 15%, Ст2 - 5%.

Определяя подлежащую применению в спорный период ставку арендной платы, суд первой инстанции верно исходил из того, что объект недвижимости "Магазин и кафе" является единым комплексом, возведение которого осуществлялось в два этапа, в связи с чем ввод в эксплуатацию первой очереди строительства, в отсутствие возведения остальной части единого объекта, не свидетельствует о безусловной возможности его эксплуатации в целом, соответственно, о наличии оснований для начисления арендной платы за период с 10.03.2016 по 05.04.2018 исходя из ставки 15%.

В свою очередь, принимая во внимание выдачу обществу 06.04.2018 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - второго пускового комплекса - кафе, то есть завершающего этапа, суд первой инстанции сделал верный вывод о наличии оснований для взыскания арендной платы исходя из ставки Ст1 15% за период после выдачи указанного разрешения.

Довод апеллянта о том, что ставка арендной платы Ст1 - 15% подлежит применению только с начала фактической торговой деятельности в спорном объекте недвижимости, а не с его введения в эксплуатацию, отклоняется в силу следующего.

Пункт 4 статьи 2 Порядка связывает применение ставки арендной платы Ст2 с предоставлением земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством (реконструкцией) объектов недвижимости.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства и знаменует собой завершение строительных работ, в связи с чем с момента его выдачи земельный участок не может считаться предоставленным для строительства.

С началом фактической эксплуатации построенного объекта (определяемым в то числе субъективным усмотрением построившего объект лица) порядок расчета арендной платы за земельный участок нормативно не связан. Доводы апеллянта об обратном не основаны на нормах права и не принимаются во внимание.

Вместе с тем, суд первой инстанции по существу принял расчет истца о подлежащих взысканию арендных платежей исходя из ставки 15% и соответствующих им санкций, начиная с 06.04.2018, непосредственно со дня выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - второго пускового комплекса - кафе.

В то же время, согласно статье 191 ГК РФ, течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

В силу изложенного, арендная плата исходя из ставки Ст1 15% подлежит расчету начиная с 07.04.2018, в данной части доводы апелляционной жалобы признаются обоснованными.

По существу, с учетом указанного обстоятельства, спор между сторонами затрагивает размер арендных платежей, подлежащих внесению после указанной даты, с учетом своевременного внесения ответчиком в предшествующий период необходимых платежей по применимой ставке Ст2 5%.

Проверив представленный истцом и принятый судом справочный расчет арендной платы во исполнение протокольного определения от 21.01.2021, расчет арендной платы за 2018, апелляционная коллегия установила, что истцом в расчет внесено сальдо задолженности на начало 2018 года в размере 298 578 рублей 85 копеек.

Данный размер задолженности на начало 2018 соответствует начислениям арендной платы в размере, исчисленном с применением арендной ставки Ст1 - 15%, при этом с учетом приведенного оснований для данного подхода в расчетах у истца не имелось, в силу установленных обстоятельств введения спорного объекта в эксплуатацию 06.04.2018.

Таким образом, принятие указанного расчета в обоснование заявленных требований истца не может быть признано обоснованным.

Надлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы за период до 2018 года в размере, исчисленном с применением арендной ставки Ст2 - 5%, по существу следует из представленных расчетах истца, отражающих соответствующие поступления от ответчика.

При таких обстоятельствах апелляционным судом выполнен собственный расчет арендной платы, который приобщается к материалам дела.

Исходя из кадастровой стоимости земельного участка 2 563 393 рублей 58 копеек, применявшейся в спорный период до 01.01.2020, ставок арендной платы 5% до 06.04.2018 включительно, 15% начиная с 07.04.20218, представленных в подтверждение произведенной ответчиком оплаты в спорный период (платежные поручения от 15.03.2018 N 10017 на сумму 68 364,65 руб., от 18.06.2018 N 10034 на сумму 69124,26 руб., от 17.09.2018 N 10046 на сумму 73 000 руб., от 19.11.2018 N 10054 на сумму 66 767,74 руб., от 12.03.2019 N 30007 на сумму 23 767,93 руб., от 19.01.2021 N7 на сумму 102 167,18 руб.), в том числе в период рассмотрения дела, размер неоплаченной задолженности ответчика по арендной плате составляет 20 рублей, в остальной части заявленные истцом требования об уплате основного долга удовлетворению не подлежат.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

С учетом регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к ответчику 20.01.2019 и установленных выше обстоятельств ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, истцом правомерно начислена неустойка на основании пункта 6.1 договора аренды в размере 0,1% от суммы неуплаты в день за период до 20.01.2019.

Согласно выполненному апелляционным судом расчету неустойки за указанный период, прилагаемый к делу, ее размер составил 12 343 рубля 04 копейки, в остальной части заявленные истцом требования об уплате неустойки удовлетворению не подлежат.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В связи с прекращением действия договора аренды 20.01.2019, истец имел право начислить проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.01.2019 по 26.02.2019, согласно расчету апелляционного суда размер процентов составил 802 рубля 80 копеек, в остальной части заявленные истцом требования об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение подлежит изменению в силу пункта 2 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с недоказанностью наличия оснований для взыскания арендной платы, неустойки за просрочку ее внесения и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере, превышающем 20 рублей задолженности, 12 343 рубля 04 копейки неустойки, 802 рубля 80 копеек процентов.

Государственная пошлина по иску взыскивается с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в связи с освобождением департамента от оплаты государственной пошлины на основании части 1 статьи 333.37 НК РФ.

Судебные расходы апеллянта по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям в силу частей 1, 5 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 15.02.2021 по делу N А59-7335/2019 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Таргет" в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска 20 рублей основного долга, 12 343 рубля 04 копейки пени, 802 рубля 80 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, всего 13 165 (тринадцать тысяч сто шестьдесят пять) рублей 84 копейки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Таргет" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 319 (триста девятнадцать) рублей.

Взыскать с Департамента землепользования города Южно-Сахалинска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Таргет" 2 944 (две тысячи девятьсот сорок четыре) рубля судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицына