Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2021 г. N 10АП-4872/21 по делу N А41-64726/2020

г. Москва

17 мая 2021 г.

Дело N А41-64726/20

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.В.

судей: Пивоваровой А.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Казаковой Т.А.,

при участии в заседании:

от КУИ Администрации городского округа Домодедово Московской области (ОГРН: 1035002002474, ИНН: 5009027119) - Максимовская И.Н., представитель по доверенности от 16.10.2020;

от ответчика ООО "Рускорм" (ОГРН: 1027700062070, ИНН: 771322843): Лысенкова Ю.В., представитель по доверенности от 23.09.2019;

от Министерства имущественных отношений Московской области (ОГРН 1025005245055, ИНН 7725131814)- представитель не явился, извещен надлежащим образом

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Рускорм" на решение Арбитражного суда Московской области от 02 февраля 2021 года по делу N А41-64726/20,

по иску КУИ Администрации городского округа Домодедово Московской области к ООО "Рускорм" о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рускорм" (далее - ООО "Рускорм") с требованиями:

- расторгнуть Договор N 128-КИЗ/14 на аренду земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050312:43 от 17.02.2014, заключенный между КУИ Администрации городского округа Домодедово и ООО "Рускорм" ;

- обязать ООО "Рускорм" в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу передать КУИ Администрации городского округа Домодедово Московской области по акту приема-передачи освобожденный земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050312:43, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, д. Кучино.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02 февраля 2021 года по делу N А41-64726/20 исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 2 л.д. 5-7).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Рускорм" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального права.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между истцом КУИ Администрации городского округа Домодедово Московской области и ООО "Рускорм" заключен договор аренды от 17.02.2014 N 128-КИЗ/14 земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050312:43, предоставленного под строительство производственно-складского комплекса с административным зданием и объектами инфраструктуры.

Постановлением Администрации городского округа Домодедово от 21.03.2018 N 503 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050312:43 изменен на "Целлюлозно-бумажная промышленность".

В целях соблюдения условий договора в части использования участка по целевому назначению администрацией проведен осмотр участка, по итогам которого составлен акт от 14.01.2020.

В ходе осмотра установлено, что земельный участок огорожен, материал ограждения - сетка заборная металлическая. Покрытие земельного участка - почвенный покров.

На земельном участке расположены: трансформаторная подстанция, сооружение, опоры для поддержки линий электропередач. В связи с этим, арендодатель пришел к выводу, что участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

В досудебной претензии от 22.01.2020 N 26-9/104 истец указал ответчику на недостатки и предупредил, что в случае неисполнения ООО "Рускорм" принятых на себя обязательств по договору, Комитет будет вынужден расторгнуть договор аренды земельного участка.

Поскольку доказательств использования земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050312:43 по целевому назначению, либо подписанного ответчиком соглашения о расторжении договора аренды в адрес истца не поступило, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что представленные доказательства не свидетельствуют о выполнении ответчиком действий, необходимых для начала строительства.

Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен в аренду для целей строительства.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:11:0000000:120. предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050312:43 имеет вид разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий.

Из материалов дела усматривается, что длительность освоения земельного участка в целях строительства обусловлена необходимостью изменения вида разрешенного использования на "целлюлозно-бумажная промышленность", которое получено 21.03.2018.

10.07.2020 Ответчиком был получен ГП3У, согласного которому зона, в пределах которой разрешено размещение объектов капительного строительства, уменьшена в связи с тем, что часть земельного участка подпадает под зону планируемого размещения линейного объекта автомобильной дороги "Подольск-Домодедово" и охранно-защитную зону объектов электросетевого хозяйства

Следовательно, ООО "Рускорм" имел препятствия в пользовании и освоении земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050312:43.

При этом обществом предприняты следующие действия по освоению земельного участка:

1) 18.12.2014 получен градостроительный план земельного участка, утвержденный Постановлением от 12.12.2014 N 5985 Администрацией городского округа Домодедово.

2) разработан эскизный проект производственно-складского комплекса, согласованный заместителем начальника управления строительства и городской инфраструктуры - начальник отдела транспорта и дорожного хозяйства Герасимовым Юрием Алексеевичем 22.10.2015;

3) проведены инженерные изыскания по земельному участку: - инженерно-геологические изыскания, что подтверждается техническим отчетом, выполненным ООО "ГеоКомпани" в 2014 году; выполнена топосъемка земельного участка по договору N 1-14 от 15.01.2014.;

4) получены технические условия: - технические условия на подключение к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения, выданные 16.01.2015 МУП "Домодедовский водоканал". -для осуществления данных ТУ заключен 16 января 2015 года с МУП "Домодедовский водоканал" договор N 1980/53 о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения. По данному договору ООО "Рускорм" было оплачено 453 120 рублей 00 копеек;

- технические условия N б/н от 16.11.2015 для примыкания к муниципальной автодороге временной дороги с покрытием из ж/б плит для выезда с участка, выданные 23.11.2015 Администрацией городского округа Домодедово;

5) для осуществления данных ТУ 18.04.2016 заключен договор N 2/2016, предметом которого стала разработка проектной документации "стадии П" схемы планировки дорожной сети для производственно-складского комплекса;

6) получены технические условия N 6733-1/39 от 14.01.2015 па подключение объекта капитального строительства к сети газораспределения, выданные 14.01.2015 ГУ МО "Мособлгаз";

7) получены технические условия N 108-14-202-12487 на технологическое присоединение к электрическим сетям ОАО "МОЭК" энергопринимающих устройств, выданные 14.08.2014 ОАО "МОЭК".

18.09.2014 между ООО "Рускорм" и ОАО "МОЭК" заключен договор N 108-14- 302-11116 (910673) об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, по которому было оплачено 1 210 697 рублей 42 копейки.

ООО "Рускорм" получен ордер от 14.12.2015 N 1075 на право производства земляных работ на территории городского округа Домодедово МО, для установки ограждения на земельном участке.

Как установлено апелляционным судом, 21.03.2018 постановлением Администрации N 503 изменен вид разрешенного использования земельного участка с "для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов" на вид разрешенного использования "целлюлозно - бумажная промышленность".

В связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка ответчиком был получен новый ГПЗУ спорного земельного участка от 23.06.2020, из которого следует, что зона размещения объектов капитального строительства уменьшена по причине вхождения части земельного участка в зону планируемого размещения линейного объекта автомобильной дороги и охранно - защитную зону объектов электросетевого хозяйства.

Данные обстоятельства требуют внесения изменений в документацию по проектированию строительства.

Таким образом, общество с момента получения земельного участка производит действия, необходимые для начала строительства, принимая во внимание, что арендатором приняты меры по освоению земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050312:43 с целью обеспечения возможности использования земельного участка по целевому назначению, выдачу уполномоченным органом документа об изменении вида разрешенного использования земельного, что свидетельствует о заинтересованности арендатора в сохранении арендных отношений, в отсутствие задолженности по арендной плате, арбитражный апелляционный суд считает что основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

Учитывая вышеизложенное апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а в удовлетворении требований надлежит отказать.

Расходы по уплате госпошлины в сумме 3000 руб. за подачу апелляционной жалобы подлежат взысканию с истца в пользу ответчика на основании ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 260, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02.02.2021 по делу N А41-64726/20 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации г.о. Домодедово в пользу ООО "Рускорм" расходы по уплате госпошлины в сумме 3000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

Л.В. Пивоварова В.Н. Семушкина