Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2021 г. N 10АП-8094/21 по делу N А41-83068/2020

г. Москва

17 мая 2021 г.

Дело N А41-83068/20

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Молозиновой Д.О.,

при участии в заседании:

от АО "КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ" - представитель Глазунов А.Ю., по доверенности от 01.02.2021 N 101,

от ООО "Кофоле" - представитель Ларин П.И., по доверенности от 03.07.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Кофоле" на решение Арбитражного суда Московской области от 19 марта 2021 года по делу N А41-83068/20, по исковому заявлению акционерного общества "КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ" к обществу с ограниченной ответственностью "Кофоле" о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ" (далее - АО "КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кофоле" (далее - ООО "Кофоле", ответчик) о взыскании 1 176 045 руб. задолженности по договору аренды нежилого помещения в здании торгово-развлекательного центра "Вегас-2" от 09.09.2019 N FC 8-K.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 марта 2021 года по делу N А41-83068/20 заявленные требования удовлетворены (л.д. 174-176).

Не согласившись с принятым решением, ООО "Кофоле" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить.

Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены судом в соответствии со статьями 266 - 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО "Кофоле" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель АО "КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, 09.09.2019 между АО "КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ" (арендодатель) и ООО "Кофоле" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения в здании торгово-развлекательного центра "Вегас-2" N FC 8-K, по условиям которого во временное владение и пользование (в аренду) предоставлено нежилое помещение площадью 19,61 кв.м, расположенное на 3-м этаже здания торгово-развлекательного центра "Вегас-2" N секции FC 8 по адресу: Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, ул. Международная, д. 12, полное описание помещения указано в п. 2.3 договора аренды (п. 2.1 договора аренды) (л.д. 8-31).

Для целей исчисления арендной платы, эксплуатационного сбора и иных по настоящему договору, площадь помещения составляет 21,42 кв.м. (арендуемая площадь) (пункт 2.7 договора аренды).

Договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует по 31.08.2020 включительно. По истечении срока аренды и при условии, что арендатор надлежащим образом исполняет все свои обязательства по настоящему договору, договор может быть заключен на новый срок. При этом арендатор при прочих равных условиях будет иметь преимущественное право на заключение договора на новый срок. Стороны договариваются о заключении договора аренды на новый срок за 6 (шесть) месяцев до истечения срока действующего договора (п. 3.1, 3.2 договора аренды).

Согласно пункту 4.1 договора аренды, арендная плата по договору состоит из постоянной части и переменной части. Размер и порядок оплаты арендатором постоянной части арендной платы определен в статье 4, размер и порядок оплаты арендатором переменной части арендной определен в пункте 4.4 настоящего договора.

Фиксирования часть постоянной части арендной платы составляет 2766,66 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, плюс НДС, в год за 1 кв.м. арендуемой площади (п. 4.2 договора аренды).

В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды, арендатор обязался ежемесячно, в течение 5-ти календарных дней после выставления арендодателем счета, оплачивать переменную часть арендной платы (коммунальные услуг), при этом расчет переменной части арендной платы производится на основании показателей счетчиков, установленных в арендуемом помещении, с использованием действующих тарифов.

Также пункте 10.4 договора аренды, предусмотрено обязательство ответчика ежемесячно, предварительным платежом, не позднее 5-го числа включительно каждого оплачиваемого месяца, оплачивать истцу Эксплуатационный сбор, за предоставляемые истцом эксплуатационные услуги, перечень которых указан в п. 10.2 договора аренды, размер которого составляет 250 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, плюс НДС, за 1 кв.м. арендуемой площади в год.

В связи с нарушением ответчиком обязательств по оплате эксплуатационного сбора за январь и февраль 2020, переменной части арендной платы за январь 2020, постоянной части за февраль 2020 истец на основании п. 8.1.13 договора аренды ограничил ответчику доступ в арендуемое помещение до полного погашения задолженности, что подтверждается письмом от 12.03.2020 Исх. N 15-979.

В соответствии с пунктом 15.3.1 договора аренды, арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае, когда арендатор не производит либо задерживает оплату арендной платы, страхового депозита и/или любых иных платежей, подлежащих оплате по договору полностью либо частично, более, чем на 5 (пять) календарных дней.

Арендодатель письменно уведомляет арендатора о своем намерении отказаться от исполнения договора по основаниям указанным в п. 15.3 договора аренды. По истечении срока, указанного в таком уведомлении, договор будет считаться прекратившим свое действие (расторгнутым) (п. 15.4 договора аренды).

Истцом в адрес ответчика направлено требование о погашении в срок до 24.07.2020 задолженности, а именно: по оплате эксплуатационного сбора за период с января 2020 по 24.07.2020; по оплате фиксированной части постоянной части арендной платы за период с февраля 2020 по 24.07.2020. Также в указанном требовании истец сообщил, что в случае неоплаты задолженности в срок до 24.07.2020, договор будет считаться прекратившим свое действие (расторгнутым) 24.07.2020.

Факт направления требования от 17.07.2020 посредством телеграммы в адрес ответчика подтверждается отметкой телеграфа Москвы, кассовыми чеками от 16.07.2020.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора не привел к положительному результату, АО "КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ" обратилось в суд с настоящим иском.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двухстороннего акта (статья 655 Кодекса).

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по оплате эксплуатационного сбора за период с января 2020 по 24.07.2020 составила в размере 3106,16 долларов США; по оплате фиксированной части постоянной части арендной платы за период с февраля 2020 по 24.07.2020 составила в размере 34371,9 долларов США.

С учетом зачета страхового депозита в размере 19385,07 долларов США в порядке п. 5.4 договора аренды, задолженность ответчика по договору аренды составила в размере 18093 долларов США или 1 176 045 руб. 00 коп.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 8.1.13 договора аренды, при наличии сформировавшейся задолженности по постоянной части арендной платы арендодатель вправе в соответствии со статьи 328 ГК РФ приостановить исполнение встречных обязательств приостановив допуск арендатора в помещение до устранения нарушения без предварительного уведомления арендатора.

Указанное условие договора не противоречит действующему законодательству, соответствует ст.421 ГК РФ и согласовано сторонами, действовавшими при заключении договора свободно и без принуждения.

Из материалов дела усматривается, что на стороне истца имелась задолженность по внесению арендной платы за период с января по март 2020, в связи с чем истец правомерно, руководствуясь условиями договора, ограничил доступ ответчика в арендуемое помещение.

В данном случае ограничение доступа ответчика в арендуемое помещение ответчиком обусловлено ненадлежащим исполнением арендатором принятых на себя обязанностей, так как в соответствии со ст. 328 ГК РФ встречным исполнением обязанности арендатора по оплате арендной платы выступает обязанность арендодателя предоставить имущество в пользование.

Так как истцом помещение передано ответчику по акту приема-передачи 06.12.2019, в связи именно с невнесением ответчиком в срок установленной договором арендной платы, истец в соответствии со ст. 328 ГК РФ и п. 8.1.13 договора, приостановил исполнение своего обязательства, а именно ограничил доступ ответчика в помещение до полного погашения задолженности.

Таким образом, событие по невнесению в срок ответчиком арендной платы, предшествовало событию по ограничению истцом доступа в арендуемое помещение, тем самым приостановление исполнения обязательства истцом вызвано ненадлежащим исполнением обязательства ответчиком.

При этом из условий договора аренды не усматривается, что на время ограничения доступа в помещение, арендатор освобождается от оплаты арендных платежей.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, до момента фактического возврата имущества арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой, фактическое неиспользование имущества по причинам, несвязанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от их уплаты.

Внесение арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обязанностью арендатора, именно на последнем лежит бремя доказывания факта отсутствия задолженности по договору.

Таким образом, ограничение доступа ответчика в помещение на основании п. 8.1.13. договора аренды, не может являться основанием для освобождения ответчика от внесения арендной платы, с учетом того, что указанное ограничение вызвано виновными действиями арендатора по невнесению арендной платы в течение срока действия договора.

В соответствии с расчетом истца и актом сверки, сумма оплаты переменной части арендной платы (коммунальные платежи) за январь 2020 в размере 34775 руб. учтена истцом.

Доказательств оплаты суммы задолженности по оплате эксплуатационного сбора за период с января 2020 по 24.07.2020 и по оплате фиксированной части постоянной части арендной платы за период с февраля 2020 по 24.07.2020 в материалы дела не представлено.

При таких условиях, судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что с 18.02.2020 в результате действий истца по ограничению доступа в арендуемое помещение, ответчиком утрачена возможность владения и пользования помещением, в связи с чем истец не имел права на получение арендной платы и эксплуатационного сбора в период с 18 февраля 2020 года по 24 июля 2020 года, является не состоятельным, поскольку ограничение истцом доступа в арендуемое ответчиком помещение в соответствии с п. 8.1.13 договора, вызвано ненадлежащим исполнением обязательств ответчика по договору, а именно невнесением в установленный срок арендной платы.

Обязанность ответчика по оплате арендной платы является встречным исполнением по отношению к обязанности истца предоставить имущество в пользование.

Поскольку помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 06.12.2019, в связи с невнесением ответчиком в срок установленной договором арендной платы, истец в соответствии со ст. 328 ГК РФ и п. 8.1.13 договора, приостановил исполнение обязательства, а именно ограничил доступ ответчика в помещение до полного погашения задолженности.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19 марта 2021 года по делу N А41-83068/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Л.Н. Иванова Н.С. Юдина