Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2021 г. N 12АП-1494/21 по делу N А57-13590/2020

г. Саратов

18 мая 2021 г.

Дело N А57-13590/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Котляровой А.Ф., Никольского С.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кравцовой А.Д.,

при участии в судебном заседании

представителей общества с ограниченной ответственностью "Лето" - Пономарева А.В. и Жука А.С., действующих на основании доверенности от 11.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Комиссионный", общества с ограниченной ответственностью "Лето" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 января 2021 года по делу N А57-13590/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Комиссионный" (ОГРН 1026401589664, ИНН 6440003204, г. Балашов) к обществу с ограниченной ответственностью "Лето" (ОГРН 1186451017136, ИНН 6450102966, г. Саратов)

о расторжении договора аренды,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лето" (ОГРН 1186451017136, ИНН 6450102966, г. Саратов) к обществу с ограниченной ответственностью "Магазин "Комиссионный" (ОГРН 1026401589664, ИНН 6440003204, г. Балашов)

о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Магазин "Комиссионный" (далее - ООО "Магазин "Комиссионный") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью "Лето" (далее - ООО "Лето") о расторжении договора аренды N БШ-18-2 нежилого помещения от 01.11.2018, взыскании с ответчика в пользу истца арендной платы за период с 01.03.2020 по 01.10.2020 арендной платы в размере 724 535 рублей, а также арендной платы, исходя из фактического количества дней пользования помещением с 01.10.2020 по день передачи помещения по акту приема-передачи из расчета 4 000 рублей в день (т. 2, л.д. 8-10).

ООО "Лето" предъявило к ООО "Магазин "Комиссионный" встречный иск о взыскании неосновательного обогащения в размере 475 217 руб.; расходов, понесенных в связи с оплатой юридических услуг в размере 50 000 руб.; расходов на оплату экспертного исследования в размере 10 000 руб.; расходов по оплате государственной пошлины в размере 16 000 руб.

В судебном заседании ООО "Лето" отозвало ходатайство о взыскании расходов на оплату услуг представителя.

Решением Арбитражного суда Саратовской области 11 января 2021 года по делу N А57-13590/2020 первоначальный иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ООО "Лето" в пользу ООО "Магазин "Комиссионный" задолженность по арендной плате в сумме 333.580 руб.

В остальной части первоначального иска отказано.

Встречный иск удовлетворен частично. С ООО "Магазин "Комиссионный" в пользу ООО "Лето" неосновательное обогащение в размере 475 217 руб.; расходы на оплату экспертного исследования в размере 4 600 руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 504,34 руб.

В остальной части встречного иска отказано.

Судом произведен зачет удовлетворенных исковых требований, в результате которого с ООО "Магазин "Комиссионный" в пользу ООО "Лето" взысканы денежные средства в сумме

162 237 руб.

В доход федерального бюджета взыскана госпошлина с ООО "Магазин "Комиссионный" в сумме 9 444,98 руб., с ООО "Лето" в сумме 4 550,06 руб.

ООО "Магазин "Комиссионный" и ООО "Лето", не согласившись с принятым судебным актом, обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие изложенных в решении выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просят обжалуемый судебный акт отменить по основаниям, изложенным в них, и принять по делу новый судебный акт.

ООО "Магазин "Комиссионный" в апелляционной жалобе указывает, что с марта 2019 года арендатор ежемесячно производил оплату постоянной арендной платы. За время действия договора аренды (с 01.03.2019 по 01.03.2020) между сторонами не возникали какие-либо разногласия относительно назначения платежей и момента начала торговой деятельности арендатора. По мнению заявителя, в рассматриваемом случае, отсутствие со стороны ООО "Лето" возражений по условиям аренды с момента заключения договора до обращения истца в суд, оплата арендных платежей, подписание последним дополнительного соглашения N 1 от 01 марта 2020 года об увеличении арендной платы, свидетельствуют о наличии у Арендатора воли на изначальное сохранение сделки в силе, что в соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает ее оспаривание ответчиком.

ООО "Лето" в своей апелляционной жалобе указывает, что судом первой инстанции не дана оценка представленным арендатором доказательствам недобросовестного поведения со стороны арендодателя, выразившимся в уклонении получения корреспонденции, информирующей последнего о согласовании даты и времени передачи помещения. Как считает заявитель жалобы, арендатором в суд первой инстанции были представлены доказательства: письмо - уведомление о расторжении договора с 05.05.2020, от получения которого арендодатель уклонился; заключение эксперта N 061/Е/2020 от 12.10.2020, подтверждающее направление по адресу электронной почты дополнительного соглашения N 2 от 01.04.2020, а также уведомление о расторжении договора с 05.05.2020; акт приема-передачи (возврата) помещения установленной договором формы от 05.05.2020, подписанный со стороны Арендатора, документы, предоставленные третьим незаинтересованным лицом, свидетельствующие о прибытии к 14.00 часам 05.05.2020 к помещению транспорта транспортной компании для вывоза имущества Арендатора, однако суд первой инстанции не дал какой-либо оценки указанным доказательствам. Апеллянт отмечает, что до получения возврата почтового отправления, а именно претензии от 11.06.2020, арендодатель 29.06.2020 в 12 часов 50 минут получил письмо - уведомление с предложением согласовать дату подписания акта возврата помещения, а также возможность демонтировать и вывезти имущество, принадлежащее ООО "Лето". Невозможность забрать принадлежащее ООО "Лето" оборудование, расположенное в помещении, и, как следствие, необходимость согласования данных действий с Арендодателем, свидетельствует об отсутствии у Арендатора доступа в помещение. Кроме того, апеллянт указывает, что арендатор начал торговую деятельность после завершения ремонтно-восстановительных работ в помещении, только 11 августа 2019 года, а потому у него образовалась переплата в части постоянной арендной платы в размере 614 572 рубля, при этом, не оспаривая факт неоплаты постоянной части арендной платы за период с апреля месяца 2020 года по 05.05.2020, включительно в сумме 139 355 рублей, полагает доказанным наличие у арендодателя перед арендатором задолженности в сумме 475 217 рублей.

В судебном заседании, открытом 05 мая 2021 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 12 мая 2021 года до 09 часов 20 минут, объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в пунктах 11-13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках".

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей с участием представителей ООО "Лето".

В судебном заседании представители ООО "Лето" поддержали правовую позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе и возражали против доводов жалобы ООО "Магазин "Комиссионный".

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей ООО "Магазин "Комиссионный" и ООО "Лето", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 ноября 2018 года между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатором) был заключен договор аренды N БШ-18-2 нежилого помещения (приложение N 1), на срок до 01 ноября 2028 года (далее - Договор), по условиям которого ответчику по передаточному акту (приложение N 2) передано во временное возмездное владение и пользование следующие имущество: нежилое помещение общей площадью 329,9 кв.м, находящееся по адресу: Саратовская область, г. Балашов, пр-т Космонавтов д. 9, пом. 3.

По условиям пункта 3.1. договора арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной.

Размер постоянной арендной платы составляет 115 465 рублей ежемесячно (пункт 3.1.1. договора).

Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат Арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, услуг по содержанию и ремонту (ограничивающихся услугами по поддержанию в надлежащем техническом состоянии инженерных сетей тепло/водоснабжения и водоотведения, а также электросетей) (пункт 3.1.2. договора).

Согласно пункту 3.3.1. договора Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца путем перечисления соответствующей суммы платежным поручением на расчетный счет.

Дополнительным соглашением N 1 от 01.03.2020 стороны увеличили размер арендной платы пункт 3.1.1. договора изложен в следующей редакции: "Размер постоянной части арендной платы составляет 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей за площадь Помещения ежемесячно, в том числе НДС. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактичекского количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом Помещении".

Срок действия, изменение и расторжение договора урегулированы сторонами в разделе 5 договора.

Пунктом 5.4. договора Арендодателю предоставлено право потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом Арендатора не менее чем за 30 календарных дней, в случаях существенного нарушения Арендатором условий договора, в частности, если просрочка по внесению арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1. настоящего договора, составила на сумму более 10 000 (десяти тысяч) рублей и на срок более 30 календарных дней два месяца подряд в течение одного календарного года.

По мнению Арендодателя, за период с 01 января 2020 года по 30 июня 2020 года Арендатор ненадлежащим образом исполнял встречные обязательства, просрочка по внесению которой составила более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, что, по мнению ООО "Магазин "Комиссионный", является существенным нарушением договора и основанием для досрочного расторжения договора Арендодателем.

11 июня 2020 года ООО "Магазин "Комиссионный" направило в адрес Арендатора претензию о необходимости внесения арендной платы за пользование помещением в сумме 244 535 рублей в срок до 25 июня 2020 года (т. 1, л.д. 24, 25-26).

Одновременно в указанной претензии Арендодатель уведомил, что в случае не внесения оплаты договор в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями пункта 5.4. договора считается расторгнутым с момента получения ООО "Лето" настоящей претензии.

Кроме того, основываясь на условиях пункта 2.3.7. договора, Арендодатель указал на необходимость освобождения объекта аренды в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты его досрочного расторжения, передав помещение по акту приема-передачи (возврата) с учетом нормального износа и выполненных Арендатором работ по ремонту, переоборудованию, перепланировке и/или реконструкции помещения.

Претензия от 11 июня 2020 года оставлена со стороны ООО "Лето" без ответа.

Данные обстоятельства легли в основу первоначального иска.

Встречные исковые требования мотивированы следующим.

По условиям пункта 3.5. договора начисление постоянной части арендной платы начинается с момента начала торговой деятельности Арендатора.

Арендатор начал торговую деятельность после завершения ремонтно-восстановительных работ в помещении, только 11 августа 2019 года

Однако Арендатор оплачивал Арендодателю постоянную арендную плату с марта 2019 года, а потому на стороне Арендодателя образовалась переплата в части постоянной арендной платы в размере 614 572 рубля.

В январе месяце 2020 года Арендатор принял решение о прекращении торговой деятельности в арендуемом помещении и передаче помещения в субаренду, в связи с чем, Арендатор снял с налогового учета обособленное подразделение (магазин по адресу: Саратовская область, г. Балашов, пр. Космонавтов, д. 9), что подтверждается уведомлением в Межрайонную ИФНС России N 1 по Саратовской области. Данное обстоятельство подтверждается подписанным сторонами дополнительным соглашением N 1 от 01.03.2020 года к Договору.

В срок до 31.03.2020 Арендатор освободил помещение от торгового оборудования, оставив оборудование, установленное в ходе ремонтно-восстановительных работ силами и за счет Арендатора в Помещении, демонтаж которого невозможен без существенного ухудшения его характеристик.

В связи с низкой покупательской способностью, а также неблагоприятной финансовой обстановкой вызванной пандемией COVID-19, стороны приняли решение о подписании дополнительного соглашения N 2 от 01.04.2020 года к договору, в рамках которого стороны установили иной срок аренды - до 05.05.2020. Указанное соглашение было передано Арендодателю нарочно, но в срок до 01.04.2020 года Арендодателем подписано не было.

В связи с уклонением Арендодателя от подписания ранее согласованного сторонами дополнительного соглашения N 2 от 01.04.2020, 02.04.2020 Арендатор направил в адрес Арендодателя уведомление о расторжении Договора с 05.05.2020 на основании положений пунктов 2.6. и 5.5. договора, с предложением явиться по адресу нахождения помещения к 14.00 часам 05.05.2020 для подписания акта приема-передачи (возврата) помещения.

Кроме того, 31.03.2020 Арендатор направил Арендодателю по адресу электронной почты, указанному в разделе 8 договора, дополнительное соглашение N 2 от 01.04.2020, а также уведомление о расторжении договора с 05.05.2020 со ссылками на положения пунктов 2.6. и 5.5. Договора, с предложением явиться по адресу нахождения Помещения к 14.00 часам 05.05.2020 года для подписания акта приема-передачи (возврата) помещения, что подтверждается заключением эксперта N 061/Е/2020 от 12.10.2020 г.

05.05.2020 Арендатор обнаружил, что в помещении заменены замки и пройти в помещение не представляется возможным. Арендодатель, в свою очередь, не явился для подписания акта приема-передачи (возврата) помещения, а также уклонился от подписания дополнительного соглашения N 2 от 01.04.2020 к договору. Представитель Арендатора связался по телефону с руководителем Арендодателя - Пичевым А.Г., который сообщил, что он не намерен присутствовать и подписывать что-либо, что он сменил замки в помещении, помещение является его собственностью и если кто-либо попытается проникнуть в помещение в его отсутствие, им будет подано заявление в полицию о незаконном проникновении на территорию организации.

Дальнейшие переговоры между сторонами не дали каких-либо результатов и фактически зашли в тупик, в связи с чем 25.06.2020 Арендатор в адрес Арендодателя направил уведомление с предложением согласовать дату демонтажа оборудования, принадлежащего Арендатору, а также оформления акта приема-передачи (возврата) помещения. Уведомление получено Арендодателем (Пичевым А.Г.) 29.06.2020.

02.10.2020 Арендатор направил Арендодателю требование о возврате переплаты в части постоянной арендной платы в срок до 09.10.2020. Требование получено Арендодателем 06.10.2020, однако, до настоящего времени не исполнено в какой-либо части.

С учетом того, что Арендатором не оспаривается факт не оплаты постоянной части арендной платы за период с апреля месяца 2020 года по 05.05.2020 включительно в сумме 139 355 рублей, переплата в части постоянной арендной платы составляет 475 217 рублей (614 572 рубля -139 355 рублей), которая, по мнению ООО "Лето", подлежит возврату последнему.

Установив фактические обстоятельства дела, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 309, 310, 421, 432, 450, 606 - 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора суд первой инстанции сделал вывод о прекращении 05.05.2020 по соглашению сторон действия договора, что явилось основанием для отказа в первоначальных исковых требованиях в части расторжении договора. Установив, что имущество из помещения вывезено Арендатором 28.07.2020, после чего Арендодатель сменил замки на спорном помещении, принимая во внимание отсутствие достаточных доказательств уклонения Арендодателя 05.05.2020 от приемки объекта аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о выбытии спорного помещения из владения ООО "Лето" с 29.07.2020 и, как следствие, об отсутствии правовых оснований для начисления Арендодателем с указанной даты арендной платы. Разрешая спор относительно наличия (отсутствия) переплаты по постоянной арендной плате, суд первой инстанции, оценив в качестве доказательства начала Арендатором торговой 11 августа 2019 года кассовый чек ООО "Лето" N 1 от 11.08.2019, что не было опровергнуто Арендодателем, согласился с доводом ООО "Лето" о начале начисления постоянной арендной платы с 11.08.2019. В связи с чем, встречный иск удовлетворен судом первой инстанции, а первоначальный иск признан подлежащим удовлетворению частично в сумме 333 580 руб.

В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

По результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 4 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с нормами статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов и прекращаются надлежащим их исполнением (статья 408 ГК РФ).

В рассматриваемом случае во исполнение договора Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 329,9 кв.м, находящееся по адресу: Саратовская область, г. Балашов, пр-т Космонавтов д. 9, пом. 3. что объективно подтверждается подписанным сторонами без замечаний актом приема-передачи помещения, с указанием технического состояния помещения (т. 1, л.д. 20-21).

Таким образом, Арендодателем исполнена обязанность по предоставлению Арендатору имущества в пользование.

При исполнении Договора у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества. Обратное не доказано.

Следовательно, у ООО "Лето" возникла встречная обязанность по внесению арендной платы за пользование арендованным имуществом в порядке, сроки и размере, установленные договором.

Как следует из условий договора, арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной (пункт 3.1. договора).

Между сторонами имеет место спор о начале наступления у Арендатора обязанности по оплате постоянной арендной платы.

По мнению ООО "Магазин Комиссионный", установленный пунктом 1.3. договора, срок четыре месяца был определён сторонами и необходим Арендодателю для проведения работ по увеличению разрешенной нагрузки объекта энергоснабжения, а Арендатору - для проведения в помещении ремонтных работ под свой вид деятельности (арендные каникулы), после истечения которого у последнего наступает обязанность по оплате постоянной части арендной платы на этот срок.

В свою очередь, ООО "Лето", ссылаясь на условия пункта 3.5. договора, считает, что обязанность по оплате постоянной части арендной платы наступает с момента начала торговой деятельности, который согласно кассовому чеку N 1 приходится на 11.08.2019.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора предполагает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в первой части настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года N 16 "О свободе договора и ее пределах").

В пункте 3.5. договора стороны установили, что начисление постоянной арендной платы начинается с момента начала торговой деятельности (арендные каникулы).

При толковании условий пункта 3.5. договора суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации исчисление срока исполнения обязательства допускается, в том числе, с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" введена статья 327.1 "Обусловленное исполнение обязательства", согласно которой исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступления иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

В абзаце первом пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 314 ГК РФ, ст. 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться, в том числе, с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу разъяснений содержащихся в пунктах 23 - 24 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", именно на Арендаторе, каковым является ООО "Лето", лежит обязанность доказывания исполнения им обязательств по началу торговой деятельности в разумный срок, иначе он считается просрочившим (статьи 328, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Момент начала торговой деятельности (например, открытие магазина и составление сторонами об этом событии акта и др.) сторонами в договоре не определен.

В этой связи следует руководствоваться требованиями закона.

Согласно статье 2 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" под торговой деятельностью понимается вид предпринимательской деятельности, связанный с приобретением и продажей товаров.

Это понятие используется и в ГОСТ Р 51303-2013 "Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения".

Арбитражное судопроизводство в России строится на основе принципа состязательности (статьи 123 Конституции Российской Федерации, статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявляя о начале торговой деятельности с 11 августа 2019 года, ООО "Лето" представило в материалы дела кассовый чек N 1 от 11.08.2019 (т. 1, л.д. 69), а также доказательства, подтверждающие проведение до 01.08.2019 в арендуемом помещении ремонтных работ.

В частности судом апелляционной инстанции исследованы: проектная документация на перепланировку и переустройство нежилого помещения N 3 в жилом многоквартирном доме N 9 по проспекту Космонавтов в г. Балашове (т.3, л.д. 13-22), план нежилого помещения N 3 до перепланировки и переустройства (т.3, л.д. 23-24), план нежилого помещения N 3 после перепланировки и переустройства (т.3, л.д. 25-26), коммерческое предложение по выполнению работ по проектированию магазина реализация проекта (т.3, л.д. 27), акт приема - передачи выполненных работ по разработке и изготовлению дизайн - проекта магазина от 16.01.2019 года (т. 3, л.д. 28), акт приема передачи выполненных работ по реализации дизайн - проекта от 24.07.2019 года (т. 3, л.д. 29), договор на строительные работы в арендуемом помещении N 3 от 24.04.2019 года (т. 3, л.д. 30-32), справка о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 29.07.2019 (т. 3, л.д. 33), акт N 11 от 29.07.2019 (т. 3, л.д. 34), договор подряда N 3/1 от 24.06.2019 года (т. 3, л.д. 35-38), справка о стоимости выполненных работ и затрат N1 от 10.07.2019 года (т. 3, л.д. 39), акт о приемке выполненных работ N1 от 10.07.2019 года, (т.3, л.д. 40-43), справка о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 29.07.2019 (т. 3, л.д. 44), акт о приемке выполненных работ N 1 от 29.07.2019 (т.3, л.д. 45-51), акт N 9 от 29.07.2019 (т.3, л.д. 52).

Установив фактические обстоятельства дела, оценив представленные сторонами доказательства во взаимосвязи с условиями договора и поведением сторон при его исполнении, принимая во внимание доказательства, объективно свидетельствующие о проведении арендатором ремонтно-восстановительных работ в арендуемом помещении, кассовый чек N 1 от 11.08.2019, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о начале торговой деятельности с 11 августа 2019 года.

Доказательств начала торговой деятельности ООО "Лето" в иную (более раннюю дату) дату не представлено.

Довод ООО "Магазин "Комиссионный" о том, что момент начала торговой деятельности поставлен в зависимость от предусмотренного в пункте 1.3. договора срока, установленного для осуществления Арендодателем работ по увеличению разрешенной нагрузки не менее 45 кВт, правомерно не принят судом первой инстанции.

Как следует из условий пункта 1.3. договора, Арендодатель обязался в срок не более четырех месяцев с даты подписания договора обеспечить разрешенную нагрузку по техническим условиям сетевой организации не менее 45 кВт и напряжение питания объекта 0,38 кВ, трехфазный ввод, смонтировать в случае отсутствия, вводный автомат 25А (трехполюсный) в отдельном боксе для опломбировки, смонтировать в случае отсутствия пункт энергоучета в арендуемом Помещении.

Данную обязанность Арендодатель выполнил до истечения установленного пунктом 1.3. договора.

В подтверждение данного обстоятельства в материалы дела представлен акт о выполнении технических условий от 14.11.2018, подписанный между ООО "Магазин "Комиссионный" и АО "Облкоммунэнерго", а также дополнительное соглашение от декабря 2018 года, заключенное между ПАО "Саратовэнерго" и ООО "Магазин "Комиссионный", согласно которому внесены изменения приложения N 2, N 5 и N 7 договора энергоснабжения N 64120220002567 от 03.10.2018, в частности максимальная мощность объекта энергоснабжения по адресу: пр-т Космонавтов д. 9, пом. 3 составляет 45 кВт (т. 2, л.д. 29-31).

Однако, выполнение Арендодателем требований пункта 1.3. договора, в том числе досрочное, не изменяет срока наступления у Арендатора обязанности у по оплате постоянной части арендной платы, который поставлен в прямую зависимость от момента начала торговой деятельности.

Принимая во внимание доказанность факта проведения Арендатором ремонтных работ по подготовке объекта для организации торговой деятельности, начало торговой деятельности с 11 августа 2019 года, а также с учетом условий пункта 3.5. договора о начислении постоянной арендной платы начинается с момента начала торговой деятельности (арендные каникулы), суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что обязанность по оплате постоянной арендной платы наступила у Арендатора с 11 августа 2019 года.

Установленные по делу фактические обстоятельства во взаимосвязи с условиями договора позволяют суду сделать вывод, что произведенные ООО "Лето" ежемесячные платежи в сумме 115 465 рублей (размер постоянной арендной платы, определенной пунктом 3.1.1. договора) за период с 13.03.2019 по 10.08.2019 образуют на стороне Арендодателя неосновательное обогащение.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал встречные исковые требования о взыскании с ООО "Магазин "Комиссионный" в пользу ООО "Лето" неосновательного обогащения в размере 475 217 руб. доказанными по праву и размеру и подлежащими удовлетворению.

ООО "Магазин "Комиссионный" заявлены исковые требования о расторжении договора аренды и взыскании с ООО "Лето" задолженности по договору аренды за период с марта 2020 года по 01 октября 2020 года.

Правилами статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из разъяснений, данных в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", а также постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 и от 16.02.2010 N 13057/09, предусмотрено право сторон договора аренды включить в него условия, позволяющие любой из его сторон заявить о досрочном одностороннем отказе от договора как в случае его нарушения другой стороной, так и без указания оснований.

Материалами дела установлено, что 31 марта 2020 года ООО "Лето", основываясь на положениях пункта 5.5. договора, согласно которому Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, письменно предупредив Арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц, уведомило ООО "Магазин "Комиссионный" об одностороннем расторжении договора и указало на готовность передать объект аренды по акту приема-передачи 05 мая 2020 года в 14 часов 00 минут (т. 1, л.д. 82).

Дополнительное соглашение N 2 от 01.04.2020, согласно которому срок действия договора прекращается 05.05.2020, подписанное со стороны Арендатора, направлено в адрес Арендодателя посредством электронной почты, адрес которой указан в разделе 8 "Реквизиты и подписи сторон" договора.

Указанное дополнительное соглашение подписано со стороны ООО "Магазин "Комиссионный" и скреплено печатью последнего (т. 1, л.д. 91).

Вывод суда первой инстанции о прекращении действия договора по соглашению сторон с 05.05.2020 соответствует фактическим обстоятельствам дела, подтвержден документально и не опровергнут сторонами.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно отказал в первоначальных исковых требований о расторжении договора аренды.

Между сторонами возник спор о дате прекращения начисления арендных платежей в связи с расторжением договора аренды.

При прекращении договора аренды арендатор по правилам пункта 1 статьи 622 ГК РФ обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Возврат арендованного имущества по истечении срока аренды либо при расторжении договора аренды является основной обязанностью арендатора.

Прекращает обязательство его надлежащее исполнение (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Из смысла данной нормы следует, что арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. Неисправность арендованного имущества может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием имущества в нарушение условий договора, а не для отказа от принятия арендуемого имущества.

В силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения, арендованное сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, а именно по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Обязанность возврата помещения Арендодателю по акту приема-передачи предусмотрена пунктом 2.6.1. договора.

Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Однако арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды, наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, а равно при расторжении договора, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, и требовать оплату арендных платежей, что нарушает принцип свободы договора, следовательно, данные действия арендодателя являются уклонением от приема арендованного имущества.

Следовательно, необоснованный отказ арендодателя принять помещение из аренды в том виде, в котором они находились после их пользования арендатором, препятствует исполнению последним обязанности, установленной пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому, если арендодатель необоснованно отказывается принимать помещение, он в силу пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации считается просрочившим кредитором.

В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Таким образом, если арендатор не мог возвратить помещение вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не будет считаться просрочившим должником. Тем самым исключается применение пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Данный вывод согласуется с пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Установлено, что акт возврата помещения 05.05.2020, как это предусмотрено условиями пункта 2.6.1. договора, сторонами не подписан.

05 мая 2020 года Арендодателем с участием двух физических лиц составлен акт следующего содержания (т. 1, л.д. 130):

"ООО "Лето" письменным уведомлением от 31.03.2020 г. проинформировало руководство ООО "Магазин" Комиссионный" о расторжении с 05 мая 2020 года договора аренды нежилого помещения N БШ-18-2 от 01 ноября 2018 года. ООО "Лето" готово освободить помещение и передать его по Акту приема-передачи 05 мая 2020 года в 14 час. 00 мин. Арендатор ООО "Лето" не явился для передачи помещения в назначенное число и время, в связи с чем, помещение считается не возвращенным Арендодателю ООО "Магазин" комиссионный". Руководство ООО "Лето" свое отсутствие для передачи Помещения в назначенное число и время объяснить отказалось.".

Данное доказательство в установленном процессуальным законом порядке не исключено из числа доказательств, доказательств его порочности и (или) недостоверности отраженных в нем сведений не представлено.

Доводы апеллянта (ООО "Лето") об уклонении Арендодателя от принятия помещения со ссылкой на акт приема-передачи (возврата) помещения установленной договором формы от 05.05.2020 (т. 2, л.д. 66), а также на предоставленные третьим незаинтересованным лицом документы, свидетельствующие о прибытии к 14.00 часам 05.05.2020 к помещению транспорта транспортной компании для вывоза имущества Арендатора (т. 2, л.д. 75), суд апелляционной инстанции не принимает.

Так, исследованием названного выше акта приема-передачи (возврата) установлено, что он составлен ООО "Лето" в одностороннем порядке, не содержит сведений об участии в его составлении незаинтересованных лиц с указанием их идентифицирующих сведений (дата, место рождения, паспортные данные и др.), не указаны время и место составления данного акта; путевой лист, подтверждающий прибытие транспорта транспортной компании к помещению, сам по себе не является относимым доказательством, подтверждающим факт исполнения Арендатором обязанности по возврату помещения.

Иных относимых и допустимых доказательств в подтверждение факта исполнения Арендатором обязанности по возврату помещения Арендодателю, в частности, направления 05.05.2020 либо в последующие даты ключей от арендуемого помещения посредством заказной почтовой корреспонденцией и др., в материалы дела не представлено.

В апелляционной жалобе ООО "Лето" указывает, что письмом-уведомлением от 25.06.2020 Арендатор предложил Арендодателю согласовать дату демонтажа оборудования, принадлежащего Арендатору.

Данное обстоятельство также свидетельствует о том, что арендуемое помещение не освобождено Арендатором по состоянию на 05.05.2020. При этом в материалах дела не имеется доказательств, объективно свидетельствующих о совершении Арендодателем действий, препятствующих Арендатору в доступе и освобождении спорного помещения, смене замков и др., в частности не представлены акты о недоступе в спорное помещение с участием незаинтересованных лиц и указанием соответствующих причин, обращений в правоохранительные органы и др.

В судебном заседании в суде первой инстанции представитель ООО "Магазин "Комиссионный" пояснил, что 28.07.2020 имущество арендатора из помещения было вывезено, после чего арендодатель сменил замки на спорном помещении.

Факт вывоза имущества в указанную дату ООО "Лето" не опровергает. Доказательств, свидетельствующих о вывозе имущества в более раннюю дату, в материалы дела не представлено.

Вывод суда первой инстанции о выбытии спорного помещения из владения ООО "Лето" с 29.07.2020 последним не опровергнут, в связи с чем, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда об отсутствии правовых оснований для начисления арендной платы с данной даты, поскольку он соответствует фактическим обстоятельствам дела и закону.

Установлено, что дополнительным соглашением N 1 от 01.03.2020 стороны увеличили размер арендной платы, изложив пункт 3.1.1. договора в следующей редакции:

"Размер постоянной части арендной платы составляет 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей за площадь Помещения ежемесячно, в том числе НДС. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактичекского количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом Помещении".

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, за период с марта 2020 года по 28 июля 2020 года ООО "Лето" должна быть начислена арендная плата в сумме 472 935 руб., в том числе:

- март 2020 года - 4 535 руб. (с учетом увеличения размера арендной платы до 120 000 руб.);

- апрель 2020 года - 120 000 руб.;

- май 2020 года - 120 000 руб.;

- июнь 2020 года - 120 000 руб.;

- июль 2020 года (по 28 июля 2020 года - дата освобождения помещения) - 108,400 руб.

Доказательств внесения арендной платы за указанный период ООО "Лето" не представило.

При таких обстоятельствах, проверив расчет суммы долга за период с марта 2020 года по 28 июля 2020 года требования истца по первоначальному иску о взыскании с ООО "Лето" задолженности в сумме 333 580 руб. (472 935-139355 частичная оплата) подлежат удовлетворению. В остальной части требований по первоначальному иску судом первой инстанции правомерно отказано.

В соответствии с абзацем вторым части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Принимая во внимание частичное удовлетворение первоначального иска и удовлетворение встречного иска, суд первой инстанции, основываясь на положениях процессуального закона, правомерно произвел зачет, в результате которого с ООО "Магазин "Комиссионный" в пользу ООО "Лето" взысканы денежные средства в сумме 162 237 руб.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционных жалобах доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податели апелляционных жалоб не ссылаются на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционным жалобам не прилагают. В целом, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 февраля 2021 года по делу N А57-13590/2020 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

С.В. Никольский А.Ф. Котлярова