Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2024 г. N 06АП-7273/23 по делу N А73-13903/2023

г. Хабаровск

09 февраля 2024 г.

А73-13903/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Швец Е.А.

судей Вертопраховой Е.В., Мангер Т.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой Н.А.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Стройрегион 27": Гук С.П., по доверенности от 26.08.2023;

от Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска: не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройрегион 27"

на решение от 06.12.2023

по делу N А73-13903/2023

Арбитражного суда Хабаровского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройрегион 27"

к Департаменту муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска

о признании незаконным решения

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Стройрегион 27" (далее - заявитель, общество, ООО "Стройрегион 27") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее - Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, департамент) о признании незаконным решение, выраженное в письме от 30.06.2023 N 13-07/8392 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050844:36 (с местоположением: Хабаровский край, г. Хабаровск, пр-кт 60-летия Октября, д. 8).

В порядке восстановления нарушенного права, заявитель просит возложить на департамент обязанность повторно рассмотреть заявление общества о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050844:36 (с местоположением: Хабаровский край, г. Хабаровск, пр-кт 60-летия Октября, д. 8).

Решением суда от 06.12.2023 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с судебным актом, общество обжаловало его в апелляционном порядке. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что отказ в предоставлении земельного участка влечет правовую неопределенность в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, лишая возможности общества завершить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию. При этом общество является собственником объекта незавершенного строительства. Ссылаясь на положения пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), приводит доводы о том, что спорный земельный участок не предоставлялся для завершения строительства объекта, распложенного на нем, ни одному из предыдущих собственников данного объекта. Также указывает на то, что пп.10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, лежащий в основе обжалуемого отказа департамента, имеет отсылочный характер на пункт 5 этой же статьи, при этом указанный пункт не содержит в себе положений о том, что объект незавершенного строительства должен быть легитимно возведён на основании разрешительной документации согласно градостроительному кодексу. Просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании апелляционного суда представитель общества на доводах жалобы настаивал, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска участие в заседании суда не принимал, возражений на жалобу не направил. Жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы, выслушав представителя общества, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что ООО "Стройрегион 27" является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0050844:48, степенью готовности 85% (планируемое значение - автостоянка), с местоположением: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Железнодорожный, пр-кт 60-летия Октября (91 м на северо-запад от нежилого здания по адресу г. Хабаровск, пр-кт 60-летия Октября, 8).

Право собственности на указанный объект возникло на основании договора купли-продажи от 19.05.2021 N 15, заключенного между обществом (покупатель) и Юрковой И.Б. (продавец), зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) 25.05.2021 за N 27:23:0050844:48-27/020/2021-12.

Первичное право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН 21.03.2008 (запись регистрации N 27:27:01/010/2008-487) за ООО "Дальстройсервис" (далее - ООО "ДСС"), прекратившим 25.11.2020 свою деятельность в качестве юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (дело N А73-3813/2013). Данный объект вошел в конкурсную массу и был продан на торгах правопредшественнику заявителя - Юрковой И.Б., с которой 17.03.2017 заключен договор купли-продажи N 1, зарегистрированный в ЕГРН 05.03.2021 за N 27:23:0050844:48-27/020/2021-10.

Объект незавершенного строительства расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050844:36, площадью 2 672,88 +/- 18 кв.м, с месторасположением: Хабаровский край, г. Хабаровск, пр-кт 60-летия Октября, д. 8; земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов; имеет вид разрешенного использования: под автостоянку транспорта организации.

На основании договора аренды земельного участка от 14.11.2006 N 1481, заключенного между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (арендодатель) и ООО "Дальстройсервис" (арендатор), данный земельный участок предоставлен арендатору во временное пользование.

При продаже объекта недвижимости на торгах, права аренды на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050844:36, в конкурсную массу ООО "ДСС" не вошли.

21.06.2023 ООО "Стройрегион 27" обратилось в департамент с заявлением о предоставлении данного земельного участка в аренду без проведения торгов, на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, цель использования испрашиваемого земельного участка - для завершения строительства объекта незавершенного строительства - автостоянка.

Решением департамента, выраженным в письме от 30.06.2023 N 13-07/8392, обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050844:36 в аренду отказано.

Основанием для отказа явился тот факт, что на заявителя не могут быть распространены положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0050844:48 разрешение на строительство не выдавалось.

Считая данный отказ незаконным, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство предусматривает возможность арендатора заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства.

Такой договор может быть заключен однократно при соблюдении приведенных выше условий, в том числе, если этот земельный участок не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта, а также при наличии надлежащих разрешительных документов.

Между тем, как следует из материалов дела, разрешение на строительство спорного объекта не выдавалось, в связи с чем отсутствует необходимое условие о правомерности возведения обществом в период действия договора аренды и на основании разрешительных документов объекта незавершенного строительства.

При указанных обстоятельствах, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ основания для предоставления обществу спорного участка в аренду без проведения торгов сроком на три года однократно для завершения строительства отсутствуют, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных обществом требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об обратном противоречат действующему законодательству и основаны на ином толковании положений законодательства, что не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Иное толкование заявителем положений действующего законодательства, а также обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции норм права.

Несогласие заявителя жалобы с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств не является основанием для отмены обжалуемого решения.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.12.2023 по делу N А73-13903/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Швец

Судьи

Е.В. Вертопрахова Т.Е. Мангер