Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2021 г. N 19АП-1558/21 по делу N А35-10259/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 1 сентября 2021 г. N Ф10-3304/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Воронеж

18 мая 2021 г.

Дело N А35-10259/2018

Резолютивная часть постановления объявлена "11" мая 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено "18" мая 2021 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Щербатых Е.Ю.,
судей	Кораблевой Г.Н., Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карабковой О.В.,

при участии:

от Администрации города Курска: Дятловой С.А., представителя по доверенности от 16.03.2020;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: Дятловой С.А., представителя по доверенности от 23.10.2020;

от индивидуального предпринимателя Самохваловой Ирины Вячеславовны: Черкашиной А.М., представителя по доверенности от 10.03.2021;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Комитета архитектуры и градостроительства города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от областного казенного учреждения "Дирекция по управлению особо охраняемыми природными территориями Курской области": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Комитета по управлению имуществом Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании систем видеоконференц-связи апелляционные жалобы Администрации города Курска и Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 29.01.2021 по делу N А35-10259/2018 (судья Васильев П.П.)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Самохваловой Ирины Вячеславовны к муниципальному образованию "город Курск" в лице Администрации города Курска, к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска о признании права собственности, прекращении права собственности ответчика на незавершенный строительством объект недвижимого имущества, об определении долей в незавершенном строительством объекте недвижимого имущества,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Курской области, Комитет архитектуры и градостроительства города Курска, областное казенное учреждение "Дирекция по управлению особо охраняемыми природными территориями Курской области", Комитет по управлению имуществом Курской области,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Самохвалова Ирина Вячеславовна (далее - истец, ИП Самохвалова И.В.) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию "город Курск" в лице Администрации города Курска, к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска об определении долей в незавершенном строительством объекте недвижимости площадью застройки 783,8 кв.м с кадастровым номером 46:29:102263:14, расположенном по адресу: Курская область, г. Курск, Парк им. 1 Мая, признав за ИП Самохваловой И.В. право собственности на 9/10 долей в данном объекте недвижимости, за муниципальным образованием "Город Курск" - право собственности на 1/10 долю; о прекращении в части 9/10 долей зарегистрированного права собственности за муниципальным образованием "город Курск" на незавершенный строительством объект недвижимости площадью застройки 783,8 кв.м с кадастровым номером 46:29:102263:14, расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Парк им. 1 Мая.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Курской области, комитет архитектуры и градостроительства города Курска, Областное казенное учреждение "Дирекция по управлению особо охраняемыми природными территориями Курской области", Комитет по управлению имуществом Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 29.01.2021 по делу N А35-10259/2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, соответчики обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции представители третьих лиц не явились.

Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель заявителей апелляционных жалоб поддерживает доводы жалоб, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его, принять по делу новый судебный акт

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционные жалобы, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия считает, что решение Арбитражного суда Курской области от 29.01.2021 по делу N А35-10259/2018 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации Курской области N 19 от 26.12.1991 "О передаче объектов культуры, народного образования, здравоохранения, жилищно-коммунального хозяйства в муниципальную собственность г. Курска" в муниципальную собственность города Курска переданы объекты культуры, народного образования, здравоохранения, жилищно-коммунального хозяйства согласно приложениям NN 1, 2, 3, 4.

В приложении N 1 указан парк культуры 1-го Мая (Красная площадь, 1).

Распоряжением Администрации города Курска N 1217-ра от 12.08.2004 утвержден Порядок и состав конкурсной комиссии по проведению открытого конкурса инвестиционных программ по организации и функционированию парков города Курска: им. 1 Мая, им. Дзержинского, им. 50-летия ВЛКСМ (приложения 1, 2).

Согласно Порядку проведения открытого конкурса инвестиционных программ по организации и функционированию парков города Курска целью конкурса является определение пользователей земельных участков парков им. 1 Мая, им. Дзержинского, 50-летия ВЛКСМ, объектов недвижимости муниципальной собственности, расположенных на территории данных парков, способных в обозначенные условиями конкурса сроки запроектировать и выполнить комплексную программу по организации и функционированию парков в целях совершенствования культурно-массовой и спортивной работы, улучшения условий организации досуга жителей и гостей города Курска.

Пунктом 2 указанного порядка предусмотрено, что парк им. 1 Мая (земельный участок площадью 34500 кв.м) и имущество муниципальной собственности, расположенное на территории парка, передаются в долгосрочную аренду на 15 лет.

Условиями конкурса в отношении парка им. 1 Мая определено: благоустройство территории (в течение 2-х лет); реставрация и содержание существующих насаждений; оснащение новыми современными аттракционами, в том числе замена существующих аттракционов; оборудование танцевальной площадки; оборудование игровой и спортивной детской площадки; обновление наружного освещения, иллюминации, зеленых насаждений; ремонт и содержание общественного туалета.

В соответствии с протоколом N 3 совещания по проведению городского открытого конкурса инвестиционных программ по организации и функционированию парков города Курска от 25.08.2004 городской открытый конкурс инвестиционных программ по организации и функционированию парков г. Курска ввиду отсутствия конкурсантов признан несостоявшимся, рекомендовано заключить договоры аренды с ИП Самохваловой И.В. при условии предоставления Самохваловой И.В. проектной документации функционирования парка им. 1 Мая в Департамент архитектуры и градостроительства города Курска в срок до 01.10.2004 и утверждения проекта на градостроительном совете при главном архитекторе города Курска.

20.03.2006 между ИП Самохваловой И.В. (арендатором) и Администрацией города Курска (арендодателем) заключен договор N 77077ф аренды земельного участка в городе Курске, по условиям которого арендодатель обязуется передать по акту приема-передачи (приложение 3), являющемуся неотъемлемой частью договора, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок, относящийся к категории - земли поселений, зоны 17, общей площадью 38995 кв.м, имеющий кадастровый номер 46:29:102263:0007, расположенный по адресу: территория парка им. 1 Мая, согласно плану участка (приложение 1), являющемуся неотъемлемой частью договора, для установки аттракционов и благоустройства территории.

Срок действия договора с 28.03.2005 до 28.03.2020 (пункт 1.3 договора N 77077ф от 20.03.2006).

На основании распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 20.05.2008 N 04/244 "Об использовании имущества муниципальной собственности" из оперативного управления муниципального учреждения "Центр народного творчества "Русь" в муниципальную казну муниципального образования "Город Курск" изъяты танцплощадка, расположенная в парке им. 1-го Мая, площадью 594 кв.м, касса танцплощадки, расположенная в парке им. 1-го Мая, площадью 11,3 кв.м.

Согласно распоряжению главы Администрации города Курска N 1649-ра от 06.08.2008 Самохваловой И.В. разрешено выполнить проект реконструкции танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая.

Постановлением главы Администрации города Курска N 3170 от 25.11.2009 утвержден градостроительный план земельного участка общей площадью 3,8995 га, с кадастровым номером 46:29:102263:0007.

В соответствии с пунктом 3 градостроительного плана назначение объекта капитального строительства - танцевальная площадка.

24.08.2009 между ИП Самохваловой И.В. (арендатором) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодателем) заключен договор N 3759 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для использования под прочие (танцплощадка для проведения культурно-массовых мероприятий) помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу Курская область, г. Курск, пл. Красная, парк им. 1 Мая, общей площадью 450 кв.м.

Основанием для заключения договора стало решение комиссии от 21.08.2009 по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду.

Договор действует с 10.05.2009 по 08.05.2010 (пункт 2.1 договора N 3759 от 24.08.2009).

09.02.2010 областным государственным учреждением "Государственная экспертиза проектов Курской области" выдано положительное заключение государственной экспертизы N 46-1-2-1050-09 на проектную документацию по объекту "Реконструкция танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая в г. Курске".

08.06.2010 издано постановление главы Администрации города Курска N 1847 "О реконструкции Самохваловой И.В. танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая", в соответствии с пунктом 1 которого принято предложение Самохваловой И.В. о реконструкции за счет собственных средств танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая.

В соответствии с пунктом 2 указанного постановления Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска предписано произвести независимую оценку рыночной стоимости танцплощадки парка им. 1 Мая на момент начала реконструкции объекта, направить Самохваловой И.В. дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее распределение долей в праве собственности на танцплощадку после ее реконструкции между муниципальным образованием "Город Курск" и Самохваловой И.В. для муниципального образования "Город Курск" - пропорционально рыночной стоимости реконструируемого объекта на момент начала реконструкции с учетом инфляционных процессов на момент определения долей, а для Самохваловой И.В. - пропорционально стоимости понесенных затрат на проведение реконструкции с расширением площадей существующего объекта с учетом инфляционных процессов на момент определения долей.

15.07.2010 между ИП Самохваловой И.В. (арендатором) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодателем) заключен договор N 3759 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска (танцплощадка для проведения культурно-массовых мероприятий).

Основание для заключения договора: решение комиссии от 08.07.2010 по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду. Договор действует с 10.05.2010 по 08.05.2011 (пункт 2.1 договора N 3759 от 15.07.2010).

Согласно пункту 8.2 договора N 3759 от 15.07.2010 рыночная стоимость существующего объекта (танцплощадка) до начала проведения реконструкции в соответствии с отчетом N 25/06/1Р об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 23.06.2010 составляет 1 456 560 руб.

При этом пунктами 8.3, 8.4 договора N 3759 от 15.07.2010 установлено, что реконструкция объекта производится арендатором за счет собственных или привлеченных средств.

Стоимость затрат, понесенных арендатором, определяется в соответствии со сметами и актами выполненных работ, подготовленными и утвержденными арендодателем в установленном порядке. Право общей долевой собственности арендатора на реконструируемое здание возникает с момента подписания сторонами соглашения об определении долей по окончании проведения реконструкции и согласования смет, актов выполненных работ, в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 8.5 договора N 3759 от 15.07.2010 доли в праве на общую собственность определяются для арендодателя - пропорционально рыночной стоимости реконструируемого объекта на момент начала реконструкции с учетом инфляционных процессов на момент определения долей, а для арендатора - пропорционально стоимости понесенных затрат на проведение реконструкции с расширением площадей существующего объекта с учетом инфляционных процессов на момент определения долей.

21.09.2010 Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска выдано Самохваловой И.В. разрешение на строительство N ru 46302000-1406, согласно которому разрешена реконструкция танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая, выполнение всех видов работ со сроком действия разрешения 01.06.2011.

02.11.2010 между ИП Самохваловой И.В. и ООО "Конкрет" заключен договор N 18/1- 2010-КС на выполнение подрядных работ по реконструкции танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая в г. Курске согласно утвержденной проектно-сметной документации.

01.07.2011 между ИП Самохваловой И.В. (арендатором) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодателем) заключен договор N 3759 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска (танцплощадка для проведения культурно-массовых мероприятий) на основании решения комиссии от 16.06.2011 по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду с 10.05.2011 по 08.05.2012 (пункт 2.1 договора N 3759 от 01.07.2011).

Согласно пункту 8.2 договора N 3759 от 01.07.2011 рыночная стоимость существующего объекта (танцплощадка) до начала проведения реконструкции в соответствии с отчетом N 25/06/1 Р об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 23.06.2010 составляет 1 456 560 руб.

При этом пунктами 8.3, 8.4 договора N 3759 от 01.07.2011 установлено, что реконструкция объекта производится арендатором за счет собственных или привлеченных средств. Стоимость затрат, понесенных арендатором, определяется в соответствии со сметами и актами выполненных работ, подготовленными и утвержденными арендодателем в установленном порядке. Право общей долевой собственности арендатора на реконструируемое здание возникает с момента подписания сторонами соглашения об определении долей по окончании проведения реконструкции и согласования смет, актов выполненных работ, в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 8.5 договора N 3759 от 01.07.2011 доли в праве на общую собственность определяются для арендодателя пропорционально рыночной стоимости реконструируемого объекта на момент начала реконструкции с учетом инфляционных процессов на момент определения долей, для арендатора - пропорционально стоимости понесенных затрат на проведение реконструкции с расширением площадей существующего объекта с учетом инфляционных процессов на момент определения долей.

За счет средств истца привлеченной им подрядной организацией произведена реконструкция объекта. В подтверждение понесенных истцом расходов на реконструкцию представлены договор подряда, справки формы КС-2, КС-3, расчеты, сметы, счета-фактуры на оплату выполненных работ, платежные документы. Согласно представленным документам работы по реконструкции выполнены до декабря 2012 года, в период действия договора N 3759 от 01.07.2011 (с дополнительным соглашением от 05.10.2012).

05.10.2012 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору от 01.07.2011 N 3759, по условиям которого пункт 2.2 договора изложен в следующей редакции: "договор действует с 10.05.2011 по 08.05.2013".

01.08.2013 между сторонами подписан договор N 3759 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска на основании решения комиссии от 27.06.2013 с 10.05.2013 по 08.05.2014 (пункт 2.1 договора N 3759 от 01.08.2013).

Указанный договор не содержал условий об определении долей в праве общей собственности (пункты 8.2-8.5).

22.12.2014 между ИП Самохваловой И.В. (арендатором) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодателем) подписан договор N 3759 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска с 10.05.2014 по 08.05.2015 (пункт 2.1 договора N 3759 от 22.12.2014).

Указанный договор вновь содержал пункты 8.2-8.5, аналогичные условиям договора N 3759 от 01.07.2011.

Дополнительным соглашением от 23.10.2015 внесены изменения в договор аренды в части площади арендуемого объекта (установлена в размере 594 кв.м) и размера арендной платы.

Дополнительным соглашением от 07.02.2016 внесены изменения в договор аренды в части размера арендной платы.

Как пояснил истец, 23.05.2017 на личном приеме граждан в Администрации города Курска ИП Самохвалова И.В. обратилась с вопросом оформления права собственности на незавершенный объект строительства, реконструированный ею в парке им. 1 Мая в г. Курске.

Письмом N 3533/07.01-14 от 10.05.2018 Администрация города Курска сообщила ИП Самохваловой И.В. об отсутствии у Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска документов, являющихся основанием для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Письмом N 4064/07.01-14 от 29.05.2018 Администрация города Курска рекомендовала ИП Самохваловой И.В. обратиться по указанному вопросу в Арбитражный суд Курской области.

Письмом от 18.06.2018 ИП Самохвалова И.В. обратилась в Администрацию города Курска, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с просьбой оказать содействие в разрешении сложившейся ситуации по регистрации права долевой собственности на спорный объект, подписать с ИП Самохваловой И.В. соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности, представить копию документа, подтверждающего право муниципальной собственности на танцплощадку, продлить срок действия разрешения на строительство N ru 46302000-1406 от 21.09.2010, создать комиссию и провести ее заседание для выработки решений по сложившейся ситуации.

Письмом N 4705/07.01-14 от 22.06.2018 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска сообщил истцу, что для рассмотрения обращения необходимо представить в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска проектно-сметную документацию на реконструкцию танцплощадки, акты по форме КС-2 и КС-3, акты выполненных работ на реконструкцию танцплощадки, документацию, подтверждающую затраты на возведение строения.

Письмом от 25.07.2018 ИП Самохвалова И.В. вновь обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с просьбой оказать содействие в регистрации права долевой собственности на танцплощадку.

Письмом N 5985/07.01-14 от 22.08.2018 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска сообщил истцу, что в настоящее время прорабатывается вопрос по регистрации права собственности муниципального образования "Город Курск" на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Курск, парк им. 1 Мая.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 04.10.2018 на объект недвижимости: объект незавершенного строительства площадью застройки 783,8 кв.м, расположенный по адресу Курская область, г. Курск, парк имени 1 Мая, зарегистрировано право собственности за муниципальным образованием "Город Курск".

По инициативе истца оценщиком составлен отчет N 275/10-18 об определении рыночной стоимости объекта оценки: объект незавершенного строительства "Реконструкция танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая в г. Курске" от 19.10.2018 и подготовлено заключение N 275/10-18-1 от 19.10.2018 об определении доли участия муниципального образования "Город Курск" и ИП Самохваловой И.В. в строительстве объекта незавершенного строительства "Реконструкция танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая в г. Курске.

26.10.2018 ИП Самохвалова И.В. обратилась к ответчикам с просьбой совместно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области для внесения изменений в реестровую запись о собственниках незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного в парке им. 1 Мая в г. Курске, в соответствии с долями, определенными экспертом-оценщиком.

Письмом N 8308/07.01-14 от 22.11.2018 Администрация города Курска отказала в удовлетворении требований, сославшись на то, что последний действительный договор аренды с ИП Самохваловой И.В. заключен 01.07.2011, все последующие договоры аренды являются недействительными, так как заключены без торгов. Учитывая, что в период договорных отношений (до 01.07.2013) объект после реконструкции в эксплуатацию не введен и соглашение об определении долей сторонами не подписано, правовые основания для изменения записи о собственниках незавершенного строительством объекта недвижимости отсутствуют.

Поскольку ответчики уклонились от совершения действий по оформлению доли в праве собственности на объект недвижимого имущества согласно фактически понесенным истцом затратам, ссылаясь на то, что действия ответчиков нарушают ранее имевшие место договоренности, а также нарушают права истца, вложившего личные средства в реконструкцию спорного объекта недвижимости, ИП Самохвалова И.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно пункту 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц (пункт 5 статьи 244 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

В рассматриваемом случае между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель дал свое согласие на реконструкцию объекта аренды и ввод его в эксплуатацию.

При этом стороны договора пришли к соглашению, что после подписания сторонами соглашения об определении долей по окончании проведения реконструкции и согласования смет, актов выполненных работ арендатор приобретает право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект аренды пропорционально стоимости понесенных затрат на проведение реконструкции с расширением площадей существующего объекта с учетом инфляционных процессов на момент определения долей.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30, 37, 55 ГК РФ и так далее.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с пунктом 6 указанного Постановления в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы.

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

При этом по смыслу разъяснений, изложенных в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Указанная правовая позиция нашла отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.12.2017 по делу N 310-ЭС17-12472.

В рассматриваемом случае суд области исходил из буквального значения содержащихся в пунктах 8.3, 8.4 договоров N 3759 от 15.07.2010, N 3759 от 01.07.2011 слов и выражений и пришел к выводу, что данные договоры являются смешанными, содержат в себе условия договора аренды недвижимого объекта после их реконструкции и ввода в эксплуатацию, а также условия договора подряда, согласно которым на ИП Самохвалову И.В. возложены обязательства по выполнению работ по реконструкции объекта с оплатой путем передачи в собственность истца доли в праве общей собственности пропорционально понесенным ИП Самохваловой И.В. затратам на реконструкцию.

Доводы ответчиков о том, что указанные договоры представляют собой договор аренды незавершенного строительством объекта, противоречит буквальному значению содержащихся в пунктах 8.3, 8.4 договоров согласованных контрагентами условий.

Из буквального содержания протокола совещания у заместителя главы Администрации города Курска от 06.02.2008, постановления главы Администрации города Курска N 1847 от 08.06.2010 "О реконструкции Самохваловой И.В. танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая", а также условий договоров аренды от 15.07.2010, 01.07.2011, 22.12.2014 следует, что воля ответчиков была направлена на возникновение общей долевой собственности на спорный объект.

При этом ссылка ответчика на определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2015 N 310-ЭС15-4730 по делу А68-12304/2013 неправомерна, поскольку в указанном деле правовая позиция о том, что в силу статей 606, 616 ГК РФ договор аренды не является основанием возникновения права собственности на долю в праве общей долевой собственности на арендуемый объект недвижимости, основана на иных фактических обстоятельствах и иных условиях заключенного между сторонами договора аренды, не являвшегося смешанным. В рамках указанного дела суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами инвестиционных отношений (инвестиционного контракта), а также об отсутствии воли сторон, в том числе собственника имущества, на возникновение общей собственности на спорный объект.

Довод ответчиков об отсутствии оснований для удовлетворения иска ввиду не подписания сторонами соглашения об определении долей правомерно признан судом области несостоятельным по следующим основаниям.

Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ был дополнен статьей 24.2, в соответствии с которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Положения статьи 24.2 Закона о регистрации распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон по которым исполнены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения данных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.

С 01.01.2017 аналогичные положения содержатся в пункте 2 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

С учетом указанных норм права, а также исходя из достигнутой между сторонами настоящего спора договоренности, составление соглашения об определении долей по результатам инвестиционного проекта является обязанностью сторон, предусмотренной договором, заключенным с публично-правовым образованием до 01.01.2011, неисполнение которой влечет невозможность регистрации контрагентами права собственности на инвестиционный объект.

Таким образом, уклонение стороны спорного договора от подписания соглашения об определении долей не свидетельствует об отсутствии оснований для возникновения права собственности истца на долю в спорном объекте, а представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее истцу оформить права на объект, созданный на его средства.

Определением от 09.09.2019 по делу N А35-10259/2018 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Оценка и консалтинг" Луценко Татьяне Сергеевне и Паршикову Александру Васильевичу.

Согласно экспертному заключению ООО "Оценка и консалтинг" N 7-Э/10/19 от 07.10.2019 рыночная стоимость незавершенного строительством объекта недвижимости площадью 783,8 кв.м, с кадастровым номером 46:29:102:263:14 по состоянию на 31.12.2012 составила 45 216 966 руб. с НДС, по состоянию на 04.10.2018 - 55 375 892 руб. с НДС.

Затраты и расходы индивидуального предпринимателя Самохваловой Ирины Вячеславовны составили 41 106 333 руб. с НДС на 31.12.2012 и 51 502 876 руб. с НДС на 04.10.2018, затраты и расходы муниципального образования "Город Курск" составили 1 757 446 руб. с НДС на 31.12.2012, 2 201 936 руб. с НДС на 04.10.2018.

В судебном заседании суда первой инстанции 30.01.2020 заслушаны эксперты ООО "Оценка и консалтинг", составившие экспертное заключение N 7-Э/10/19 от 07.10.2019.

По мнению ответчика, наличие разницы в объеме фактически выполненных работ на спорном объекте и отраженных выполненных работ в представленных истцом актах привело к недостоверным результатам экспертизы, и, как следствие, к сомнениям в обоснованности экспертного заключения N 7-Э/10/19 от 07.10.2019.

Одновременно, принимая во внимание пояснения экспертов, в целях устранения неполноты представленного доказательства (экспертного заключения N 7-Э/10/19 от 07.10.2019) для получения возможности дальнейшей его оценки, изучив представленные в материалы дела документы и заявленные сторонами доводы, суд области определением от 20.05.2020 назначил по делу комплексную комиссионную дополнительную судебную экспертизу, проведение которой поручил комиссии экспертов в составе экспертов общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-исследовательский центр "Пантеон" Гололобова Максима Юрьевича и Дорофеева Виктора Ивановича и экспертов НП "Курский центр судебной экспертизы" Переверзева Артема Михайловича и Тимошева Валерия Викторовича.

Согласно экспертному заключению НП "Курский центр судебной экспертизы" и ООО "Экспертно-исследовательский центр "Пантеон" N 501 от 18.09.2020 сделаны выводы о том, что объемы работ, указанные в справке о стоимости выполненных работ и затрат и актах N 1-16 приемки выполненных работ, не соответствуют фактически выполненным работам на объекте "Реконструкция танцплощадки с устройством помещений для обслуживания парка им. 1 Мая в г. Курске"; размер затрат ИП Самохваловой И.В. на строительно-монтажные работы по реконструкции танцплощадки с устройством вспомогательных помещений, расположенной по адресу г. Курск, Парк им. 1 Мая, для обслуживания парка им. 1 Мая в г. Курске, на момент проведения экспертизы составляет 26 032 923 руб., рыночная стоимость спорного незавершенного строительством объекта недвижимости по состоянию на 31.12.2012 составляет 20 590 618 руб., по состоянию на 04.10.2018 составляет 24 881 996 руб.

Согласно данным локального сметного расчета N 2 приложений к заключению размер затрат ИП Самохваловой И.В. на строительно-монтажные работы по строительству танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая в г. Курске по состоянию на 31.12.2012 составляет 16 740 340 руб.

Исходя из данных локального сметного расчета N 3 приложений к заключению размер затрат ИП Самохваловой И.В. на строительно-монтажные работы по строительству танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая в г. Курске по состоянию на 04.10.2018 составляет 20 974 278 руб.

Доли собственников в праве собственности на исследуемый объект как по состоянию на 03.12.2012, так и по состоянию на 04.10.2018 составляют за Самохваловой И.В. - 0,905, а за муниципальным образованием "город Курск" - 0,095.

Заявление о пропуске истцом срока исковой давности отклонено судом первой инстанции по следующим основаниям.

Судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности (статья 195 ГК РФ).

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 57 Постановления Пленума N 10/22 указано, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН.

Право собственности за муниципальным образованием "Город Курск" на объект недвижимости было зарегистрировано 04.10.2018, следовательно, именно с указанной даты начинается течение срока исковой давности.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, то есть три года.

Более того, из представленной в материалы дела переписки сторон усматривается, что ИП Самохвалова И.В. неоднократно обращалась к ответчику с предложением оформить право собственности на спорный объект.

В частности, письмом N 3533/07.01-14 от 10.05.2018 Администрация города Курска сообщила ИП Самохваловой И.В. об отсутствии у Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска документов, являющихся основанием для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Письмом N 4705/07.01-14 от 22.06.2018 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска сообщил истцу, что для рассмотрения обращения необходимо представить в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска проектно-сметную документацию на реконструкцию танцплощадки, акты по форме КС-2 и КС-3, акты выполненных работ на реконструкцию танцплощадки, документацию, подтверждающую затраты на возведение строения.

Письмом N 5985/07.01-14 от 22.08.2018 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска сообщил истцу, что в настоящее время рассматривается вопрос по регистрации права собственности муниципального образования "Город Курск" на нежилое здание, расположенное по адресу г. Курск, парк им. 1 Мая.

По мнению истца, перепиской между ИП Самохваловой И.В. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска с апреля 2018 года по ноябрь 2018 года подтверждаются намерения сторон оформить здание в долевую собственность.

Поскольку ИП Самохвалова И.В., исходя из содержащейся в ответах Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска информации, полагала, что ответчиком будут осуществлены действия по обращению за регистрацией права долевой собственности на объект, то течение срока исковой давности началось с момента, когда ИП Самохвалова И.В. узнала о нарушении своего права, то есть с момента регистрации за ответчиком права собственности на спорное имущество (04.10.2018).

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением 03.12.2018. При таких обстоятельствах срок исковой давности не пропущен.

Установив фактические обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Ссылка ответчиков на ограничение в обороте земельного участка, на котором расположен спорный объект, не является основанием, исключающим удовлетворение иска.

Доводы апелляционных жалоб фактически повторяют позицию подателей жалоб при рассмотрении дела судом первой инстанции, исследованы судом области и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная правовая оценка.

С учетом удовлетворения иска судебные расходы на основании статьи 110 АПК РФ правомерно отнесены на проигравшую сторону.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

Заявители апелляционных жалоб на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты госпошлины за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 29.01.2021 по делу N А35-10259/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации города Курска и Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска -без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

Г.Н. Кораблева М.С.Воскобойников