Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2021 г. N 01АП-1757/21 по делу N А79-8011/2020

г. Владимир

19 мая 2021 г.

Дело N А79-8011/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Устиновой Н.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борзовой Э.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Перестройка" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.01.2021 по делу N А79-8011/2020, принятое по иску администрации города Канаш Чувашской Республики (ИНН 2123007000, ОГРН 1022102231931) к обществу с ограниченной ответственностью "Перестройка" (ИНН 2123014783, ОГРН 1152134000281), с привлечением третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора - индивидуального предпринимателя Исаковой Анастасии Васильевны (ОГРНИП 319213000062851), о расторжении договора аренды и освобождении помещений, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Канаш Чувашской Республики (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Перестройка" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики от 10.01.2017 N 117 и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Чувашская Республика, г. Канаш, пр. Ленина, д. 22, пом. N 4, общей площадью 59,9 кв.м, передав его по акту приема-передачи Администрации.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Исакова Анастасия Васильевна (далее - третье лицо, Предприниматель).

Решением от 27.01.2021 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Оспаривая законность принятого по делу судебного акта, заявитель указал, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а именно до обращения в суд истец не предъявлял ответчику требование об устранении нарушений предусмотренных пунктами 2.5.3, 2.5.13 договора, а также не предлагал расторгнуть договор в связи с наличием этих обстоятельств. В обоснование своих возражений ссылается на то, что уведомление от 13.02.2020 N 1003 было мотивировано нарушением сроков внесения арендных платежей, а претензия от 03.11.2020 исх. 08/08-01-01-7684 с требованием принять меры по соблюдению условий договора, целевому использованию арендуемого имущества, а также предложением расторгнуть договор в случае отказа от исполнения изложенных в претензии требований направлена в адрес ответчика лишь после обращения истца в суд с настоящим иском. Отмечает, что с учетом добровольного погашения долга в разумный срок после направления арендодателем претензии в 2019 году, расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства.

Также заявитель выразил несогласие с выводом суда о том, что Общество не извещало Администрацию о смене своего адреса. Полагает, что факт направления истцу соответствующего уведомления подтверждается тем, что письмо Администрации от 30.01.2020 N 594 было направлено ответчику по адресу, соответствующему сведениям ЕГРЮЛ об адресе местонахождения ответчика (Чувашская Республика, г. Канаш, ул. 30 лет Победы, д. 36 А, пом. 6).

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация выразила несогласие с позицией ответчика, полагая доводы заявителя несостоятельными, просила обжалуемое решение оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.01.2017 между Администрацией и Обществом был заключен договор аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики N 117, в соответствии с пунктом 1.1 которого его предметом является помещение, назначение: нежилое, общей площадью 59,9 кв.м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, г. Канаш, пр. Ленина, д. 22, помещение 4.

Срок аренды составляет 5 лет с момента государственной регистрации договора аренды имущества (пункт 1.3 договора).

В силу пункта 1.6 договор вступает в силу с даты государственной регистрации.

Подпунктом 2.5.1 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату, которая на момент заключения договора составила 136 200 руб. в год.

Письмами от 19.01.2018 N 282, от 24.01.2019 N 466, от 30.01.2020 N 594 истец в соответствии с пунктом 3.2 договора уведомил ответчика об увеличении арендной платы с 01.02.2018 до суммы 141 239 руб. 40 коп. в год; с 01.02.2019 до суммы 148 018 руб. 89 коп. в год; с 01.02.2020 до суммы 151 719 руб. 36 коп. в год.

Согласно пункту 2.5.3 договора, арендатор обязуется использовать объект исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 настоящего договора.

На основании пункта 2.5.13 договора арендатор обязуется не сдавать объект в субаренду или иное пользование третьим лицам без согласия собственника.

Помещение было передано ответчику 10.01.2017 по акту приема-передачи.

13.02.2017 произведена государственная регистрация договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, номер регистрации N 21:04:060202:3462-21 /002017-5.

В пункте 5.4 договора предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случаях нарушения другой стороной существенных условий договора, а также в иных случаях, предусмотренным действующим законодательством.

В соответствии с подпунктом 5.5.1 договора по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом если арендатор:

- по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату либо сумма недоимки превышает двухмесячный размер арендной платы,

- не использование арендатором предоставленного объекта в течение одного месяца без согласования с арендодателем,

- невыполнение арендатором пункта 3.3 настоящего договора, существенно ухудшает состояние арендованного объекта,

- пользуется объектом с существенным нарушением условий договора или назначения объекта либо с неоднократными нарушениями.

В указанных случаях арендодатель направляет арендатору письменное уведомление о досрочном расторжении договора. По истечении месячного срока, со дня получения уведомления, действие договора считается прекращенным.

В обоснование иска Администрацией указано, что на стороне Общества числится задолженность по арендной плате по договору за период с 10.03.2020 по 31.08.2020 в сумме 21 859 руб. 68 коп., ответчик неоднократно допускал просрочку по внесению арендной платы по договору, требования об оплате задолженности направлялись истцом ответчику 21.02.2019 исх. N 1207; 04.06.2019 исх. N 3743; 03.10.2019 исх. N 6496; 12.12.2019 исх. N 8301; 21.07.2020 исх. N 4826.

Уведомлением от 13.02.2020 исх. N 1003 Администрация вновь известила Общество о необходимости исполнения договорных обязательств, а также указало, что в случае непогашения долга обратится в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды.

Поскольку ответчик задолженность не оплатил, истец обратился в суд с настоящим иском.

При разрешении возникшего между сторонами спора суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 указанного Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено право арендодателя на предъявление иска о расторжении договора в разумный срок даже при условии уплаты долга по договору аренды.

Из системного толкования приведенных положений следует, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Пунктом 5.5.1 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор, в том числе по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату либо сумма недоимки превышает двухмесячный размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Исходя из указанных норм права при рассмотрении заявленного требования, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

Из материалов дела видно и ответчиком по существу не оспаривается, что на его стороне имелась задолженность по арендной плате в размере 21 859 руб. 68 коп. за период с 10.03.2020 по 31.08.2020, в связи с чем Администрацией в адрес Общества неоднократно направлялись претензии с требованием оплатить долг, а впоследствии и уведомление о досрочном расторжении договора.

Погашение задолженности произведено ответчиком лишь в ходе судебного разбирательства, то есть после предъявления в суд иска о взыскании долга и расторжении договора, что, вопреки мнению заявителя жалобы, не может быть признано устранением нарушения в разумный срок.

Длительность срока и системный характер нарушения Обществом обязательства по внесению арендной платы, позволило суду первой инстанции квалифицировать допущенные ответчиком нарушения как существенные.

Изложенное свидетельствует о том, что требование о досрочном расторжении договора предъявлено истцом в суд правомерно и судом первой инстанции на законных основаниях удовлетворено.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 5.5.1 договора по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом если арендатор: пользуется объектом с существенным нарушением условий договора или назначения объекта либо с неоднократными нарушениями.

Согласно пункту 2.5.3 договора арендатор обязуется использовать объект исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 настоящего договора.

Пунктом 2.5.13 договора предусмотрено, что арендатор обязуется не сдавать объект в субаренду или иное пользование третьим лицам без согласия собственника.

В соответствии с условиями договора аренды арендодатель имеет право проверить в любое время состояние и условия эксплуатации сданного в аренду объекта через уполномоченных им представителей (пункт 2.4.1 договора).

Из материалов дела видно, что 02.10.2020 отделом имущественных и земельных отношений Администрации была произведена проверка фактического использования Обществом арендованного объекта, по результатам которой установлено, что на объекте недвижимости, расположенном по адресу: Чувашская Республика, г. Канаш, пр. Ленина, д. 22, пом. 4, установлены вывески "CDEK" логистические решения, ИП Исакова А.В., ИНН 212301208047, ОГРНИП 319213000062851, представительство в г. Канаш, пр. Ленина, д. 22, с указанием услуг по экспресс-доставке документов и грузов, доставке для интернет-магазинов, международной доставке, доставке лично в руки, с режимом работы без перерыва с понедельника по пятницу с 10-00 до 19-00, суббота с 10-00 до 16-00, в воскресенье - выходной. На момент проверки в помещении осуществлялся прием посетителей по предоставлению услуг по доставке.

Ссылаясь на то, что Общество не обращалось в Администрацию за получением соглашения на передачу объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики, в субаренду или иное пользование третьим лицам, Администрация уточнила предъявленные в рамках настоящего иска требования, дополнительно указав на наличие оснований к расторжению довода ввиду нецелевого использования арендованного имущества, а также направила ответчику претензию от 03.11.2020 N 08/08-01-01-7684 о необходимости устранения допущенных нарушений.

Однако ответа в адрес Администрации от Общества не поступало, нарушения в разумный срок устранены не были, за согласованием сдачи имущества в субаренду Общество к Администрации не обращалось.

Изложенное позволило суду прийти к вводу о том, что указанное нарушение также является основанием для расторжения заключенного сторонами договора.

На основании пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку доказательств возврата арендуемого помещения в материалы дела не представлено, суд пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца об обязании ответчика освободить арендуемое помещение, передав его по акту приема-передачи.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему не было направлено письменное предупреждение об устранении допущенного нарушения в разумный срок, поскольку уведомление от 17.02.2020 N 1073 направлено арендатору по ненадлежащему адресу. Указанный аргумент был предметом подробного исследования в суде первой инстанции и обоснованно отклонен исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В абзаце втором пункта 63 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъясняется, что с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

В абзаце втором пункта 64 вышеуказанного постановления разъяснено, что договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение, не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре, является недостоверным.

Пунктом 2.5.12 договора предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщать арендодателю о любых изменениях юридического адреса и фактического своего местонахождения, полных реквизитов.

Судом установлено, что уведомление о досрочном расторжении договора имущества и взыскании задолженности, претензии были направлены в адрес ответчика по адресу, указанному в разделе реквизитов договора: 429335, Чувашская Республика, г. Канаш, ул. 30 лет Победы, д. 10, оф. 2.

Таким образом, учитывая вышеизложенные разъяснения, направление истцом уведомления, претензии по адресу, указанному в договоре аренды, является достаточным доказательством для признания соблюдения истцом досудебного порядка разрешения спора.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик в материалы дела не представил надлежащих доказательств того, что арендатор известил арендодателя о смене своего адреса. Вопреки мнению заявителя, письмо Администрации, направленное в ходе рассмотрения спора по новому адресу Общества в силу статьи 68 Кодекса не может быть принято в качества доказательства извещения стороны о смене адреса.

Иные аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.01.2021 по делу N А79-8011/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Перестройка" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Г. Малькова

Судьи

Е.Н. Наумова Н.В. Устинова