Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2021 г. N 15АП-18602/20 по делу N А32-5529/2020

город Ростов-на-Дону

22 мая 2021 г.

дело N А32-5529/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Годунко А.С.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная торговая компания"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2020 по делу N А32-5529/2020

по иску администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799 ИНН 2310032246)

к обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональная торговая компания" (ОГРН 1182375044158 ИНН 2312271970)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Ломакина Ивана Александровича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара

о взыскании задолженности, пени, расторжении договора арены, обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональная торговая компания" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.12.2014 N 4300021256 в размере 150 822 рублей 05 копеек за период с 01.09.2018 по 29.12.2019, пени в размере 17 584 рублей 83 копеек по состоянию на 29.12.2019; о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2014 N 4300021256; об обязании общества возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303071:46 общей площадью 956 кв.м, расположенный по адресу: город Краснодар, Центральный округ, ул. Гоголя, 125, путем подписания акта приема-передачи земельного участка; об указании, что что решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) о праве аренды на указанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2020 исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды от 29.12.2014 N 4300021256 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303071:46, общей площадью 956 кв. м, расположенного по адресу: город Краснодар, Центральный округ, ул. Гоголя, 125. Суд обязал общество возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303071:46 общей площадью 956 кв. м, расположенный по адресу: город Краснодар, Центральный округ, ул. Гоголя, 125, путем подписания акта приема-передачи земельного участка в течение одного месяца со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу. Суд указал, что настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303071:46, зарегистрированной на основании договора аренды от 29.12.2014 N 4300021256 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303071:46 и договора переуступки права аренды земельного участка от 03.09.2018 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная торговая компания" (дата государственной регистрации права аренды: 24.01.2019; номер государственной регистрации права аренды: 23:43:0303071:46- 23/001/2019-3). В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 12 052 рублей.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы апеллянт ссылается на то, что досудебный порядок урегулирования спора не соблюден, на земельном участке находится капитальное строение, судом нарушены нормы процессуального права, договор прекратил свое действие до момента вынесения решения.

Определением апелляционного суда от 17.05.2021 в составе суда произведена замена судьи Маштаковой Е.А. на судью Новик В.Л. в связи с нахождением судьи Маштаковой Е.А. в отпуске.

В соответствии с частью 5 статьи 18 АПК РФ после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, по результатам торгов 29.12.2014 между администрацией (арендодатель) и Ломакиным И.А. (арендатор) заключен договор аренды N 4300021256, согласно условиям которого арендатору во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303071:46 общей площадью 956 кв. м, расположенный по ул. им. Гоголя, 125 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, на территории исторического поселения город Краснодар для строительства офисов.

В силу пункта 6.1 договора срок его действия установлен до 29.12.2019.

На основании пункта 2.1 договора годовой размер арендной платы, определенной по результатам торгов, в сумме 2 730 000 рублей, устанавливается на 12 месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора. Сумма годовой арендной платы, за вычетом внесенного задатка 1 300 000 рублей, должна поступить от арендатора в течение 10 дней с момента подписания договора (пункт 2.2).

В соответствии с пунктами 2.3, 2.4 договора по истечении 12 месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора размер арендной платы за земельный участок рассчитывается в соответствии с действующим законодательством. Во второй и последующие годы арендная плата вносится арендатором ежемесячно (начисление суммы платежа до 10-го числа каждого месяца).

Согласно пункту 5.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Пунктом 3.2.3 договора предусмотрено, что арендодатель обязан в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при нарушении его условий, в числе которых: неисполнение арендатором пункта 4.1.4 договора (обеспечение на участке строительства офисов); неиспользование земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен договором.

В силу пункта 3.2.4 договора он может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и/или виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.3 договора (участок предоставляется для строительства офисов); использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 4.1.2, 4.1.7-4.1.12, 4.1.13-4.1.16, 4.2.1-4.2.4 договора.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с разделом 2 договора без выставления счетов (пункт 4.1.2); обеспечить на участке строительство офисов (пункт 4.1.4); использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункт 4.1.6).

В соответствии с пунктом 9.1.11 договора, арендатор обязан не позднее двух лет с даты государственной регистрации договора аренды в управлении получить разрешение на строительство объектов в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

На основании договора цессии от 03.09.2018 компания приобрела права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.12.2014 N 4300021256.

В соответствии с актами осмотра от 29.03.2019 N 828, от 29.07.2019 N 1734 земельный участок огорожен, свободен от зданий и сооружений, на участке произрастает сорная растительность.

В адрес компании администрацией направлено предписание от 15.04.2019 N 7864/26 требованием о погашении задолженности по арендной плате.

28.08.2019 в адрес арендатора направлено предложение N 1103/07 о расторжении договора и возврате участка по акту приема-передачи.

Ссылаясь на то, что со стороны арендатора допущено нарушение договорных обязательств, арендодатель обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что земельный участок подлежит возврату администрации, однако требование о расторжении договора, который прекратил свое действие, не подлежало удовлетворению судом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статей 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Удовлетворяя исковые требования администрации в части расторжения договора, суд первой инстанции не принял во внимание, что нормами гражданского законодательства не предусмотрена возможность расторжения в судебном порядке договоров, заключенных на определенный срок, который на момент вынесения решения истек.

Из условий спорного договора аренды усматривается, что он заключен на срок пять лет, данный договор не был возобновлен на неопределенный срок ввиду прямого указания на такого характера запрет в пункте 7.1 договора.

Следовательно, договор между администрацией и компанией прекратил свое действие с 26.12.2019 ввиду истечения срока его действия и не может считаться возобновленным на неопределенный срок.

Однако, в суд с иском администрация обратилась в феврале 2020 года, т.е. после прекращения договорных правоотношений с ответчиком.

Между тем, прекративший свое действие договор не может быть расторгнут впоследствии в судебном порядке независимо от того, что был заключен на торгах. Такого исключения для названных договоров положения гражданского законодательства о порядке расторжения договоров не содержат, что не учтено судом первой инстанции при вынесении решения в данной части.

Сам по себе факт нарушения арендатором обязательств по договору не свидетельствует об обратном, на момент вынесения решения срок действия договора истек, что является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора в судебном порядке.

Ввиду изложенного, решение в части расторжения договора аренды подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права, в удовлетворении данной части исковых требований администрации надлежит отказать.

Вместе с тем, требования о возврате земельного участка администрации как его собственнику и аннулировании записи в ЕГРН правомерно удовлетворены судом первой инстанции, так как в настоящее время законных оснований для владения и пользования объектом недвижимости у компании не имеется, право аренды ответчика прекращено в связи с истечением срока действия договора, ввиду чего запись в ЕГРН подлежит аннулированию на основании решения суда.

Кроме того, в материалы дела компанией не предоставлено доказательств того, что на земельном участке находится объект капитального строительства, как она утверждает в жалобе. Напротив, из актов осмотра следует, что земельный участок огорожен, свободен от зданий и сооружений, на участке произрастает сорная растительность.

Ссылка апеллянта на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, так как в материалах дела имеются документы, подтверждающие фактическое направление арендатору предложения погасить задолженность и расторгнуть договор, которые направлены по юридическому адресу компании. Вместе с тем, корреспонденция возвращена за истечением срока хранения, в связи с чем на основании статьи 165.1 ГК РФ считается доставленным адресату, который не предпринял мер к получению юридически значимых сообщений.

Указание ответчиком на нарушение судом первой инстанции норм АПК РФ при рассмотрении спора не является основанием для отмены решения ввиду того, что несвоевременное принятие компанией мер по сбору доказательств и предоставлению их в суд, а также обеспечению явки в судебное разбирательство влечет непосредственно для ответчика негативные последствия, связанные с таким процессуальным бездействием. Иск администрации находился на рассмотрении в течение около семи месяцев, данный срок является достаточным для обоснования ответчиком своей правовой позиции по делу.

Таким образом, суд первой инстанции правильно обязал компанию возвратить земельный участок администрации, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в данной части не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2020 по делу N А32-5529/2020 отменить в части расторжения договора аренды от 29.12.2014 N 4300021256 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303071:46, общей площадью 956 кв. м., расположенного по адресу: город Краснодар, Центральный округ, ул. Гоголя, 125.

Принять по делу в данной части новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Краснодар о расторжении договора аренды от 29.12.2014 N 4300021256 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303071:46, общей площадью 956 кв. м., расположенного по адресу: город Краснодар, Центральный округ, ул. Гоголя, 125, отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2020 по делу N А32-5529/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева В.Л. Новик