Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2021 г. N 15АП-7552/21 по делу N А53-26557/2020

город Ростов-на-Дону

26 мая 2021 г.

дело N А53-26557/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Галова В.В.,. Попова А.А

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

при участии:

от истца: представитель Андрусенко Н.А. по доверенности от 26.01.2021;

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Еремеевой Галины Николаевны

на определение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2021 по делу N А53-26557/2020 о возвращении встречного искового заявления,

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.03.2021 по делу N А53-26557/2020

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

к индивидуальному предпринимателю Еремеевой Галине Николаевне (ИНН 615503603423 ОГРНИП 307615526200018) об обязании заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском к индивидуальному предпринимателю Еремеевой Галине Николаевне (далее - ответчик, предприниматель, ИП Еремеева Г.Н.) об обязании заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка.

Определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22.07.2020 настоящее дело передано по подсудности в Арбитражный суд Ростовской области.

Определением от 28.08.2020 исковое заявление Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону принято к производству Арбитражного суда Ростовской области.

Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении иска, просил суд обязать ответчика заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка в новой редакции с учетом части пунктов представленного ответчиком протокола разногласий.

При рассмотрении дела ИП Еремеевой Г.Н. было подано встречное исковое заявление, которое было возвращено предпринимателю определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2021.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.03.2021 в удовлетворении ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле третьего лица отказано. Исковые требования удовлетворены, суд первой инстанции обязал ИП Еремееву Г.Н. в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить соглашение N 52-51 о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 37008 от 20.01.2017 в установленной судом редакции. С ИП Еремеевой Г.Н. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым определением о возвращении встречного искового заявления, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит отменить определение суда. В обоснование жалобы предприниматель ссылается на то, что ответчик по первоначальному иску, защищая свои законные интересы, вправе был избрать такой способ защиты, как предъявление встречного иска. Основанием первоначальных и встречных требований является один гражданско-правовой договор и соглашение к нему. Между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь, совместное рассмотрение данных требований, исходя из содержания исков, подлежащих установлению обстоятельств по требованиям сторон, характера требований, способствует соблюдению прав и законных интересов обеих сторон по делу; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска. Следовательно, вывод суда о том, что встречное исковое заявление подлежит возврату, сделан при неправильном применении норм процессуального права. Возвращая встречное исковое заявление, суд фактически лишил ответчика права на эффективную судебную защиту. Вывод суда о том, что встречные исковые требования составляют доводы позиции ответчика по первоначальному иску в рамках его опровержения, не соответствуют действительности, обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Также, не согласившись с принятым решением, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы ИП Еремеева Г.Н. указывает, что судом первой инстанции неправомерно было отказано в удовлетворении заявления ответчика о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области. В удовлетворении данного ходатайства было отказано как без вынесения судом отдельного определения, так и без протокольного определения. Также суд первой инстанции неправильно истолковал закон в части снятия с истца обязанности по досудебному урегулированию, прямо предусмотренной в статье 4 АПК РФ. Так, суд первой инстанции обязал ответчика подписать соглашение N 52-51 о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 37008 от 20.01.2017 в редакции истца, пункт 8 которого не содержит требование об обязательном направлении в адрес ответчика претензии в случае нарушения им договора. Суд применил закон, не подлежащий применению, в части определения подсудности. Так, суд обязал ответчика подписать соглашение N 52-51 в редакции истца, пункт 10 которого содержит, что все споры между сторонами, возникающие по соглашению, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации. Подсудность по указанным спорам устанавливается по местонахождению арендодателя. Следовательно, удовлетворяя заявленные исковые требования, суд, в нарушение норм АПК РФ, фактически самостоятельно меняет подсудность всех дел в рамках соглашения между истцом и ответчиком на подсудность, выбранную самостоятельно истцом. Ответчик не согласен с формулировками п. 6, 7.1 и 7.2 соглашения N 52-51. Так, суд первой инстанции указал, что употребление слова "договор" в указанных пунктах не противоречит смыслу соглашения в целом. Как указывает ответчик, в пункте 2 стороны уже договорились о том, что договор действуют в отношении ответчика не в полном объеме, а с исключениями и по условию, и по отдельным пунктам, то есть ИП Еремеева Г.Н. априори не может соблюдать в полном объеме все условия договора. Суд проигнорировал дополнительный метод толкования contra proferentem условий соглашения, который сложился в судебной практике.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить обжалуемое решение суда без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционных жалоб возражал, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. В апелляционный суд до судебного заседания от ответчика поступили ходатайства об отложении судебного разбирательства, мотивированные наличием у представителя ответчика признаков респираторного заболевания и повышенной температуры, а также неполучением от истца отзыва на апелляционную жалобу. Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайств об отложении судебного разбирательства.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 25.05.2021 до 09 час.45 мин., после чего судебное заседание было продолжено в отсутствие представителей сторон.

Во время перерыва в апелляционный суд от ответчика поступили дополнения к апелляционной жалобе. Дополнения к апелляционной жалобе поступили 24.05.2021 за день до судебного заседания - 25.05.2021.

При решении вопроса о принятии дополнений, письменных пояснений к апелляционной жалобе суд апелляционной инстанции учитывает, что правовое обоснование доводов и возражений стороны вправе приводить на всех стадиях рассмотрения дела, если они основаны на доказательствах, имеющихся в материалах дела, и если такие дополнения, пояснения не содержат ни новых требований, ни новых доказательств, с учетом требований статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем при получении дополнений, письменных пояснений к апелляционной жалобе суд проверяет соблюдение лицом, их направившим, положений статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции было установлено отсутствие доказательств направления письменных дополнений истцу. Однако в апелляционный суд 24.05.2021, то есть за день до судебного заседания, от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств направления письменных дополнений в адрес истца. Из почтовой квитанции следует, что дополнения к апелляционной жалобе были направлены в адрес департамента 24.05.2021, что исключает заблаговременную доставку истцу и его ознакомление с соответствующими дополнениями до судебного заседания.

Рассмотрев ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела дополнений к апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в их приобщении, поскольку изложение ответчиком новых доводов, за пределами установленного законом месячного срока на обжалование судебного решения, без доказательств заблаговременного направления их истцу и суду является недопустимым и свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своими процессуальными правами.

Также суд апелляционной инстанции отклоняет ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства. Рассмотрев заявленные ходатайства, суд апелляционной инстанции посчитал их не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления конкретных дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).

Из указанной процессуальной нормы следует, что отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

Ссылка заявителя на неполучение отзыва департамента не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку, зная о поступлении в апелляционный суд указанного документа 29.04.2021, ИП Еремеева Г.Н. ходатайство об ознакомлении направила только 17.05.2021. Апеллянтом не обоснована необходимость личного участия представителя в судебном заседании, с учетом возможности заблаговременного направления в суд необходимых пояснений и письменных доказательств как посредством почтовой связи, службы курьерской доставки, так и в электронном виде.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 Постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации от 08.04.2020 N 821 (с изменениями, внесенными Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации от 29.04.2020 N 822) в арбитражных судах реализована возможность проведения судебных онлайн-заседаний с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел", у заявителя жалобы имелась возможность принять участие в онлайн-заседании в режиме веб-конференции, однако он ее не реализовал, соответствующее ходатайство не заявил.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отложения судебного заседания, поскольку у ответчика было достаточно процессуального времени для раскрытия всех доказательств, обосновывающих его процессуальную позицию, в том числе в суде первой инстанции, а также в апелляционной инстанции, учитывая инициативу настоящего разбирательства. Суд апелляционной инстанции не обязывал явкой ответчика.

Законность и обоснованность принятых судебных актов проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционных жалоб с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между департаментом и гражданами заключен договор аренды N 37008 земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 20.01.2017, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Текучева, 234, с разрешенным использованием - офисное здание с подземной автостоянкой, банки, площадью 2 643 кв. м, сроком до 20.01.2066.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ИП Еремеевой Г.Н. на праве общей долевой собственности принадлежат доли объекта недвижимости (нежилые помещения), расположенного по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Текучева, 234, в целях эксплуатации офисов и автостоянки.

Учитывая изложенное, 02.04.2019 истцом в адрес ответчика для подписания и возврата в департамент был направлен проект соглашения N 52-51 о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 37008 от 20.01.2017.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени ответчиком подписанный проект соглашения не возвращен, истец обратился в суд с иском.

Как было отмечено выше, ИП Еремеева Г.Н. обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с встречным исковым заявлением об обязании департамент подписать протокол разногласий к соглашению о присоединении к договору аренды и передать соглашение с протоколом разногласий к нему на государственную регистрацию. Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2021 встречное исковое заявление возвращено предпринимателю, названное определение обжалуется ИП Еремеевой Г.Н. в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая доводы апелляционной жалобы на определение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2021 о возвращении встречного искового заявления, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующих обстоятельств.

Согласно части 1 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

В части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному разрешению дела.

При отсутствии совокупности условий, предусмотренных названной нормой, арбитражный суд возвращает встречный иск по правилам статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (часть 4 статьи 132 Кодекса).

Как следует из материалов дела, в рамках первоначального иска департаментом заявлены требования об обязании ответчика заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка в новой редакции с учетом части пунктов представленного ответчиком протокола разногласий (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

В рамках встречного иска предприниматель просил обязать департамент подписать протокол разногласий к соглашению о присоединении к договору аренды и передать соглашение с протоколом разногласий к нему на государственную регистрацию.

Как верно указал суд первой инстанции, предъявленный встречный иск не отвечает критериям, установленным части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вывод суда первой инстанции о том, что фактически существо заявленных в качестве встречных требований составляет доводы позиции ответчика по первоначальному иску в рамках его опровержения, соответствует материалам дела.

По смыслу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При этом обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте (статья 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11).

Такой правовой подход сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501 по делу N А41-97565/2015.

В силу изложенного приведенные в апелляционной жалобе доводы, по существу не опровергающие выводы суда первой инстанции, подлежат отклонению.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что на момент рассмотрения апелляционной жалобы на определение о возвращении встречного искового заявления, спор между сторонами по настоящему делу разрешен судом первой инстанции по существу, вынесено решение от 12.03.2021 (резолютивная часть объявлена 11.03.2021).

По мнению судебной коллегии, рассмотрение спора по существу на момент рассмотрения настоящей апелляционной жалобы на определение о возвращении встречного искового заявления является самостоятельным основанием для отказа в ее удовлетворении, поскольку исключает возможность направления встречного искового заявления в суд первой инстанции для совместного рассмотрения с первоначальными исковыми требованиями.

Таким образом, оснований для отмены определения суда отсутствуют. Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Также ИП Еремеевой Г.Н. подана апелляционная жалоба на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.03.2021, в которой предприниматель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно положениям статей 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрены настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). В аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи - вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды может быть заключен с множественностью лиц, как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора. Такие договоры имеют свои особенности, вытекающие из природы договора, объекта аренды и субъектного состава.

Множественность лиц на стороне арендатора может возникнуть в случае, если несколько лиц приняли решение об аренде одного объекта имущества.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в ранее действовавшей редакции, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

С 01.03.2015 вступил в силу Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым были внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в том числе в части порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду гражданам и юридическим лицам, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанном здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из указанного следует, что в соответствии с изменениями, внесенными в Земельный кодекс Российской Федерации и вступившими в силу с 01.03.2015, закон возложил на собственников объектов недвижимости, имеющих исключительное право на использование земельного участка, на котором расположены зарегистрированные за ними на праве собственности объекты, обязанность подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и представить его в уполномоченный орган, а на уполномоченные органы - обязанность на обращение в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанного договора аренды земельного участка, с иском о понуждении заключить этот договор аренды.

Таким образом, заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них. При этом обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора для собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, следует как из положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей до 01.03.2015, так и из положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей после указанной даты.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что он является собственником помещения в здании, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Текучева, 234ж.

Как верно установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 61:44:00811901:34 ранее предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендаторов на основании договора N 37008 от 20.01.2017.

При наличии оснований со всеми собственниками зданий заключается единый договор аренды с множественностью лиц на стороне арендаторов.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой. Верховный суд Российской Федерации указал, что в силу прямого указания закона заключению подлежит единый для всех собственников помещений договор, указав, что заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них и пришел к выводу об обоснованности требований департамента о понуждении ответчика как обладателя помещений в здании заключить этот договор аренды и удовлетворил иск (Определение Верховного Суда РФ от 17.10.2017 N 304-ЭС17-14590 по делу N А46-12947/2016). Аналогичная позиция выражена также и на уровне судов округов. Из положений указанных норм следует, что заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежит не отдельный договор аренды, а единый договор с множественностью лиц на стороне арендатора.

Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.06.2017 г. N Ф04-1723/2017 по делу N А46-12947/ 2016).

Соответственно, при возникновении права собственности на помещение (или отдельное здание) у третьего лица с данным лицом заключается соглашение о вступлении в действующий договор аренды, заключенный с первоначальным арендатором.

С таким заявлением собственник помещения обязан обратиться в уполномоченный орган. Заключение такого соглашения для собственника здания (его части) является обязательным.

Судом первой инстанции установлено, что в рассматриваемом деле имеется обращение третьих лиц с заявлением в департамент о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:00811901:34 с множественностью лиц на стороне арендатора.

Письмом от 02.04.2019 департамент в адрес предпринимателя направил проект соглашения N 52-51 о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 37008 от 20.01.2017. Однако, ответчик по настоящему делу, согласие на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора не выразил.

Возражая против подписания проекта соглашения N 52-51 о присоединении к договору аренды N 37800 от 20.01.2017, ответчик указал, что в предусмотренный законом тридцатидневный срок (25.04.2019), направил в адрес истца акцепт на иных условиях (новую оферту) с протоколом разногласий, на который не получил ответа.

Поскольку судом первой инстанции установлено, что ИП Еремеева Г.Н. уклоняется от подписания соглашения N 52-51 о присоединении к договору аренды N 37008 от 20.01.2017, постольку департамент обратился в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как уже было отмечено, возникшие разногласия передаются на рассмотрение суда по общему правилу - в течение шести месяцев с момента возникновения разногласий. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

Поскольку ИП Еремеева Г.Н. выразила свое несогласие с условиями договора, заявив разногласия по пунктам договора, исковые требования департамента правомерно рассмотрены путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

Согласно пункту 8.7 договора аренды N 37008 земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в случае, если при исполнении договора появиться лицо, желающее вступить в договор на стороне арендатора, приняв на себя исполнение части обязательств, вытекающих из договора, арендодатель обязан подписать с указанным лицом соглашение о присоединении к договору аренды, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора, при этом письменное согласие арендаторов на это не требуется.

Кроме того, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 668 "Об утверждении Положения "О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону", в целях установления единого порядка оформления договорных отношений по предоставлению земельных участков распоряжением Департамента от 25.06.2019 N 916 утверждены примерные формы договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону.

Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 37008 от 20.01.2017 соответствует примерной форме договора, утвержденной указанным распоряжением.

В рамках рассмотрения гражданского дела N 2-1928/2020 в Кировском районном суде г. Ростова-на-Дону по исковому заявлению департамента к Еремеевой Г.Н. об обязании заключить соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 37008 от 20.01.2017, Еремеевой Г.Н. был представлен в материалы дела протокол разногласий к соглашению N 52-51.

Как указано судом первой инстанции, департаментом был рассмотрен данный протокол, и часть пунктов принята во внимание в редакции Еремеевой Г.Н., в связи с чем департамент 06.10.2020 уточнил исковые требования и просил суд первой инстанции обязать предпринимателя заключить с департаментом соглашение N 52-51 о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 37008 от 20.01.2017 в редакции указанной в просительной части уточненного иска.

Так предметом соглашения N 52-51, указанным в уточненной редакции, в соответствии с п. 1. арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими сособственниками или обладателями на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления части здания, сооружения, земельный участок, из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым N 61:44:0081901:34. находящийся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Текучева, дом 234, с разрешенным использованием офисное здание с подземной автостоянкой, банки, для использования в целях эксплуатации офиса, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, площадью 2643 кв. м.

Пунктом 2 соглашения N 52-51 установлено, что условиями использования участка арендатором стороны признают условия договора аренды земельного участка от 20.01.2017 N 37008 (за исключением условия об определении арендной платы за земельный участок и пунктов 3.3, 4.4.1, 4.4.3, 4.4.4, 5.5, 6.1, 7.1.8.8 - 8.10), который является неотъемлемой частью Соглашения.

В пункте 3 соглашения указано, что предоставляется земельный участок для эксплуатации офиса с учетом 328/100000 доли в праве собственности на строение сроком до 20.01.2066.

Таким образом, уточнением исковых требований истец учел в проекте соглашения 52-51 все существенные условия, указанные ответчиком в протоколе разногласий от 12.12.2020.

В апелляционной жалобе ответчик указал, что не согласен с формулировками п. 6 и 7.1. и 7.2. соглашения N 52-51. Так, суд первой инстанции указал, что употребление слова "договор" в указанных пунктах не противоречит смыслу соглашения в целом. Как указывает ответчик, в пункте 2 стороны уже договорились о том, что договор действуют в отношении ответчика не в полном объеме, а с исключениями и по условию, и по отдельным пунктам, то есть ИП Еремеева Г.Н. априори не может соблюдать в полном объеме все условия договора.

Вышеприведенные доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонены на основании следующего.

Судом первой инстанции верно констатировано, что замена в п. 6 и 7.1 соглашения N 52-51 слова "Договор" на "Соглашение" не приведет к изменению существа договорных отношений, поскольку употребление слова "Договор" в указанных пунктах не противоречит смыслу соглашения в целом, соглашение является неотъемлемой частью договора.

Пункт 7.2 протокола разногласий противоречит п. 2 соглашения N 52-51, поскольку использование земельного участка возможно только в целях эксплуатации офисного здания с подземной автостоянкой, банки, для объектов общественно-делового назначения, использование земельного участка не по назначению не допускается.

На основании изложенных обстоятельств, пункты 6, 7.1.,7.2 соглашения соответствуют действующему законодательству.

В апелляционной жалобе предпринимателем заявлен довод о том, что суд первой инстанции неправильно истолковал закон в части снятия с истца обязанности по досудебному урегулированию, прямо предусмотренной в статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Так, суд первой инстанции обязал ответчика подписать соглашение N 52-51 о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 37008 от 20.01.2017 в редакции истца, пункт 8 которого не содержит требование об обязательном направлении в адрес ответчика претензии в случае нарушения им договора.

Оценивая указанные доводы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Федеральным законом от 02.03.2016 N 47-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", вступившим в силу с 01.06.2016, введен правовой институт обязательного досудебного урегулирования споров, возникающих из гражданских правоотношений.

Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ, гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в случае, если такой порядок установлен федеральным законом.

Соблюдения досудебного порядка урегулирования спора не требуется по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение, делам о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, делам о несостоятельности (банкротстве), делам по корпоративным спорам, делам о защите прав и законных интересов группы лиц, делам приказного производства, делам, связанным с выполнением арбитражными судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов, делам о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов и иностранных арбитражных решений, а также, если иное не предусмотрено законом, при обращении в арбитражный суд прокурора, государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов в защиту публичных интересов, прав и законных интересов организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 52, 53 настоящего Кодекса).

Правоотношения возникшие между сторонами основаны на договоре аренды N 37008 от 20.01.2017 и подлежат урегулированию в соответствии гражданским законодательством Российской Федерации (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, гражданским законодательством предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора. В случае отсутствия доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора арбитражный суд обязан оставить такое исковое заявление без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Указание в п. 8 соглашения на "кроме нарушения арендатором условий договора о размере и сроке внесения арендной платы" не отменяет установленного законом обязательного досудебного порядка урегулирования споров.

Между тем, судом первой инстанции не была дана надлежащая оценка доводу ИП Еремеевой Г.Н. о том, что пунктом 10 соглашения N 52-51 установлено, что все споры между сторонами, возникающие по соглашению, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации. Подсудность по указанным спорам устанавливается по местонахождению арендодателя.

Как указал ответчик, удовлетворяя заявленные исковые требования, суд, в нарушение норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, фактически самостоятельно изменил подсудность всех дел в рамках соглашения между истцом и ответчиком на подсудность, выбранную самостоятельно истцом.

Оценивая разногласия сторон в части редакции пункта 10 соглашения N 52-51, в соответствии с которыми истец предлагает установить подсудность по месту нахождения арендодателя (Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону), а ответчик - что споры разрешаются в Арбитражном суде Ростовской области, коллегия суда исходит из следующего.

Согласно статье 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика.

Указанной нормой установлено общее правило территориальной подсудности споров, относящихся к компетенции арбитражных судов.

В соответствии со статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подсудность, установленная статьями 35 и 36 данного Кодекса, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству.

Устанавливая в соглашении подсудность по местонахождению арендодателя, то есть департамента, истцом не представлены доказательства, обосновывающие необходимость установления подсудности по месту нахождения арендодателя в обход общего правила - по месту нахождения ответчика.

Содержание такого условия в типовой форме договора не является нормативным положением, предусматривающим отступление об общих правил, предусмотренных процессуальным законодательством

В рамках рассмотрения разногласий стороны не пришли к соглашению об установлении договорной подсудности по месту нахождения арендодателя, в связи с чем предложенная истцом редакция пункта 10 соглашения N 52-51 подлежит отклонению.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что спорное условие договора следует изложить в следующей редакции:

"10. Все споры между сторонами, возникающие по соглашению, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации. Подсудность по указанным спорам устанавливается в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации".

Учитывая изложенное, решение суда в указанной части подлежит изменению.

Ответчик также ссылается на то, что судом первой инстанции неправомерно было отказано в заявлении ответчика о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области.

Оценивая указанные доводы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Из указанных норм права следует, что третье лицо без самостоятельных требований - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде. Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.

Отказывая в привлечении филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области в качестве третьего лица, суд первой инстанции исходил из того, что обжалуемым решением не затрагиваются его права и обязанности. Ответчиком не обосновано, каким образом судебный акт по настоящему спору может повлиять на права и обязанности филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области по отношению к истцу или ответчику, а равно может создать препятствия для осуществления прав данного лица.

Поскольку филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области не является участником спорных правоотношений, судебный акт на его права и обязанности по отношению к истцу либо ответчику повлиять не может, законные интересы не затрагивает, постольку оснований для привлечения указанного лица к участию в деле у суда первой инстанции отсутствовали.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в указанной части.

Довод заявителя жалобы на то, что судом первой инстанции не вынесено отдельное определение об отказе в привлечении третьего лица, судом апелляционной инстанции рассмотрен и расценен как не влекущий отмену решения, поскольку на отказ в удовлетворении ходатайств ответчика указано в решении суда, в котором содержится обоснование данного отказа.

С учетом изложенного принятое по делу решение подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

Подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб на определение о возвращении встречного искового заявления не предусмотрена.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2021 по делу N А53-26557/2020 о возвращении встречного искового заявления оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.03.2021 по делу N А53-26557/2020 изменить в части, изложив пункт 10 соглашения N52-51 о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N37008 от 20.01.2017 в следующей редакции:

"10. Все споры между сторонами, возникающие по соглашению, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации. Подсудность по указанным спорам устанавливается в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации".

В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.03.2021 по делу N А53-26557/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Еремеевой Галине Николаевне (ИНН 615503603423 ОГРНИП 307615526200018) из федерального бюджета 3000 рублей ошибочно уплаченной государственной пошлины по чеку-ордеру от 29.03.2021.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов