Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2021 г. N 21АП-1459/21 по делу N А83-15845/2020

26 мая 2021 г.

Дело N А83-15845/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20.05.2021.

В полном объёме постановление изготовлено 26.05.2021.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Тарасенко А.А.,

судей Евдокимова И.В., и Колупаевой Ю.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Молчановой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского кооператива "Гаражный кооператив "Телецентр-4" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 02.03.2021 по делу N А83-15845/2020 (судья Колосова А.Г.),

по иску администрации города Керчи Республики Крым

к потребительскому кооперативу "Гаражный кооператив "Телецентр-4"

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании:

от потребительского кооператива "Гаражный кооператив "Телецентр-4" - председатель правления, Никандров Павел Петрович; Домрачев Андрей Александрович, по доверенности от 22.10.2020; Яхонтов Виталий Иванович, по доверенности от 22.10.2020

УСТАНОВИЛ:

администрация города Керчи Республики Крым (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к потребительскому кооперативу "Гаражный кооператив "Телецентр-4" (далее - ответчик, кооператив) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.12.2019 за период с 01.01.2015 по 31.12.2019 в размере 4 900 390,68 рублей, пени за период с 11.01.2020 по 22.05.20202 в размере 10 918,22 рублей. Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств, взятых на себя на основании договора аренды земельного участка по своевременному внесению арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 02.03.2021 исковые требования удовлетворены частично. С кооператива в пользу администрации взыскана задолженность за фактическое использование земельного участка и по арендной плате за период с 17.08.2017 по 31.12.2020 в размере 2 453 310,25 рублей, неустойка за период с 16.01.2020 по 22.05.2020 в размере 10 895,29 рублей., а также в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 23 861,31 рублей. Суд первой инстанции руководствовался тем, что ответчик заключал договор аренды земельного участка добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением принял на себя все права и обязанности, определенные договором. Сведений о наличии разногласий при заключении указанного договора в материалы дела не представлено. Таким образом, ответчик должен исполнять условия договора надлежащим образом. Однако, имеются основания для частичного удовлетворения исковых требований, поскольку имеется пропуск исковой давности, по требованию о взыскании задолженности с 01.01.2015 по 16.08.2017.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, кооператив обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт указывает, что согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (приложение N 1 к договору аренды от 30.12.2019) земельный участок с кадастровым номером 90:19:010103:29458 площадью 118 000 * 120 кв. м по адресу: Республика Крым, г.Керчь, ПКГК "Телецентр-4" из земель населенных пунктов поставлен на государственный кадастровый учет 05.04.2019, с разрешенным использованием - объекты гражданского назначения. При этом данные о ранее присвоенном данному земельному участку государственном учетном номере в ЕГРП отсутствуют. Право собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым на указанный земельный участок было зарегистрировано только 15.04.2019. Таким образом, по мнению апеллянта, в период, за который истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и к которому стороны применили условия договора аренды от 30.12.2019 в соответствии с условиями пункта 7.4 договора, данный земельный участок с вышеназванной площадью не был сформирован и не существовал как объект права. До постановки на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 90:19:010103:29458 площадью 118 000 + 120 кв. м ответчик на основании решения исполнительного комитета Керченского городского Совета народных депутатов N 1759 от 22.11.1991 пользовался земельным участком площадью 107 300 кв.м., что подтверждается постановлением администрации города Керчи Республики Крым N 343/1п от 22.02.2019. Поэтому расчет истца арендной платы с площади 118 000 кв. м является неправомерным.

Представители кооператива в судебном заседании поддержали соответственно свою апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы иной стороны.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи, с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 30.12.2019 между администрацией и кооперативом был заключен договор аренды земельного участка N 821 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора в аренду был передан земельный участок площадью 118 000 кв.м., кадастровый номер 90:19:010103:29458, расположенный по адресу: Республика Крым, г.Керчь, ПКГК "Телецентр-4", вид разрешенного использования - объекты гаражного назначения (код 2.7.1), цель использования -для эксплуатации объектов гаражного назначения.

В соответствии с пунктом 1.3 договора на участке располагаются гаражи ПК ГК "Телецентр-4".

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы за земельный участок составляет 1 066 495,8 рублей в год.

Пунктом 2.3 договора регламентировано, что арендная плата вносится равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным периодом. В случае внесения изменений в законодательство, регулирующее плату за земельные участки, арендная плата вносится в сроки, установленные действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 4.2 договора за нарушение порядка и срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день задержки.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором пункта 3.4.10 договора арендатор возмещает все убытки, понесенные арендодателем, а также выплачивает неустойку в размере 0,1% от размера годовой арендной платы за каждый день просрочки платежа, что установлено пунктом 4.5 договора.

Согласно пункту 7.4 договора условия настоящего договора, в том числе, обязательство арендаторов по оплате за фактическое пользование участком, применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2015 года.

В силу пункта 8.1 договора он заключен сроком на 49 лет.

05.08.2020 истец обратился к ответчику с претензией за исх. N 201/11-43 об оплате задолженности и пени.

Поскольку спор не был урегулирован в досудебном порядке, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пунктам 1 статьей 420, 421, 425 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом, граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Суд первой инстанции правильно руководствовался тем, что статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Аналогичные условия установлены в пункте 2.3 договора.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований -в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (часть 1 статьи 314 ГК РФ).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 401 ГК РФ установлено, что лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Как верно указал суд первой инстанции, согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению.

Аналогичный подход содержится в пункте 8 указанного информационного письма, из которого также следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано.

Суд первой инстанции правильно руководствовался тем, что пунктом 4 статьи 614 ГК РФ установлено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу данной нормы основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Апеллянт-ответчик указывает, что земельный участок был сформирован только 05.04.2019 в связи с присвоением кадастрового номера 90:19:010118:29458, в связи с чем, до этого момента требовать взыскания задолженности истец не вправе.

Однако, в данном случае, апелляционный суд отмечает, что пункте 7.4 договора стороны распространили срок его действия на период правоотношений, возникших с 01.01.2015.

Как следует из пункта 2 статьи 1 ГК РФ, юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 420 ГК РФ определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Как верно указал суд первой инстанции, в статье 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, в частности свободы определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, который может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Из анализа указанной нормы права следует, что существенными являются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора: последний не считается заключенным, если отсутствует согласование хотя бы одного из условий.

Как верно указал суд первой инстанции, ответчик заключал договор аренды земельного участка добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением принял на себя все права и обязанности, определенные договором, сведений о наличии разногласий при заключении указанного договора в материалы дела не представлено.

Согласно статье 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из материалов дела, срок действия договора аренды сторонами согласован, при этом в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Стороны вправе распространить действие договора только на отношения, фактически возникшие до его заключения (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2004 года N 85, постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.08.2005, от 09.11.2010 года N 7552/10).

Таким образом, доводы апеллянта-ответчика о формировании земельного участка входят в прямое противоречие с волеизъявлением при заключении договора аренды, в связи с чем является необоснованным.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 09.11.2020 по делу N А83-8345/2019 касательно отсутствия нарушений норм действующего законодательства при распространении договора на период, предшествующий его заключению.

Более того, доказательств того, что земельный участок не был предоставлен ответчику в полном объеме, а часть его занимали иные лица, в связи с чем, арендатор не мог использовать его по назначению, ответчиком не предоставлено.

Представленное ответчиком в материалы дела решение Исполнительного комитета Керченского городского совета народных депутатов Крымской АССР от 22.11.1991 N 1759, которым за гаражно-строительным кооперативом "Телецентр-4" закреплен земельный участок площадью 10.73 га, по фактически используемым границам в силу вышеприведенных обстоятельств апелляционным судом также оценено критично.

В соответствии с договором аренды стоимость арендной платы определена в размере 1 066 495,80 рублей в год, которая вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом.

Доказательств оплаты арендной платы ответчиком не представлено.

На вопрос апелляционного суда представитель апеллянта в судебном заседании признал, что расчет суммы исковых требований произведен арифметически и методологически правильно; возражения апеллянта сводятся к неправильному определению площади используемого земельного участка применительно к периоду взыскания до постановки на кадастровый учет.

Таким образом, требования о взыскании арендной платы (с учетом пропуска исковой давности по требованию о взыскании задолженности с 01.01.2015 по 16.08.2017) подлежат частичному удовлетворению в размере 2 453 310,25 рублей за период с 17.08.2017 по 31.12.2020.

За нарушение срока уплаты арендной платы договором предусмотрена ответственность в виде пени, которая согласно пункту 4.2 договора составляет 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).

Истцом представлен уточненный расчет неустойки за период с 16.01.2020 по 22.05.2020 в размере 10 895,29 рублей с учетом пункта 2.3 договора, который предусматривает перечисление первого арендного платежа в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора.

При этом, в исковом заявлении истец просил взыскать неустойку за период с 11.01.2020 по 22.05.2020 в размере 10 918,22 руб.

Расчет неустойки апелляционным судом проверен и признан обоснованным, в виду чего требование о взыскании пеней, начисленных за несвоевременное исполнение обязанности по уплате арендной платы за период с 16.01.2020 по 22.05.2020 в размере 10 895,29 рублей, подлежит удовлетворению.

Довод апеллянта о том, что при расчете задолженности необходимо было, указывает площадь земельного участка 10,73 га, не принимается апелляционным судом.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статье 65 АПК РФ).

Однако кооператив не доказал дату изменения количества гаражей, которые привели к корректировке площади земельного участка до 118 000 кв.м.

При этом, подписывая договор аренды, кооператив согласился распространить его действие с 01.01.2015.

Апелляционный суд оценивает это как фактическое признание того, что площадь в 01.01.2015 уже была таковой - 118 000 руб.

Апелляционный суд отмечает, что при наличии в тексте мотивировочной части, резолютивной части решения суда первой инстанции арифметических ошибок в расчетах, ничто не мешает кооперативу обратиться в суд первой инстанции с заявлением в порядке статьи 179 АПК РФ.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права применены правильно, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 02.03.2021 по делу N А83-15845/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу потребительского кооператива "Гаражный кооператив "Телецентр-4" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А.Тарасенко

Судьи

И.В. Евдокимов Ю.В. Колупаева