Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2021 г. N 19АП-2153/21 по делу N А08-1406/2020

г. Воронеж

26 мая 2021 г.

Дело N А08-1406/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 мая 2021 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Кораблевой Г.Н.,
судей	Воскобойникова М.С., Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусаковой И.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Русагро-Инвест": Пустовойт Е.А., представитель по доверенности N Д1571/2020 от 25.12.2020;

от Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области: Дьяков Ю.Л., представитель по доверенности N 08/08 от 11.01.2021;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русагро-Инвест" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 24.02.2021 по делу N А08-1406/2020 по иску Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области (ИНН 3123103668, ОГРН 1043108001309) к обществу с ограниченной ответственностью "Русагро-Инвест" (ИНН 3105003830, ОГРН 1073126000100) о признании односторонней сделки по изменению договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 недействительной, о применении последствий недействительности сделки путем признания действующим договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1, о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) права на земельные участки с кадастровыми номерами 31:25:0605002:3, 31:25:0605004:13, 31:25:0000000:121 и 31:25:0000000:116 на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Русагро-Инвест" (далее - ООО "Русагро-Инвест", ответчик) о признании односторонней сделки по изменению договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1, выразившейся в отказе от временного пользования земельными участками с кадастровыми номерами 31:25:0605002:3, 31:25:0605004:13, 31:25:0000000:121 и 31:25:0000000:116, оформленной уведомлением о досрочном освобождении земельных участков в соответствии с условиями договоров аренды от 31.07.2019 N 147юр, недействительной, о применении последствий недействительности сделки путем признания действующим договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 31:25:0605002:3 площадью 20,51 га, с кадастровым номером 31:25:0605004:13 площадью 6 га, с кадастровым номером 31:25:0000000:121 площадью 85 га, с кадастровым номером 31:25:0000000:116 площадью 142 га, о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) права на земельные участки с кадастровыми номерами 31:25:0605002:3, 31:25:0605004:13, 31:25:0000000:121 и 31:25:0000000:116 на основании договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее - Управление Росреестра по Белгородской области).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 24.02.2021 по делу N А08-1406/2020 исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Русагро-Инвест" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Белгородской области от 24.02.2021 по делу N А08-1406/2020, в связи с чем просило его отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению ответчика, право на расторжение договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 в одностороннем порядке предоставлено арендатору пунктами 3.2.8. и 5.1. договора, в которых предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю об освобождении земельного участка не позднее, чем за три месяца как в связи с истечением срока договора, так и при досрочном его освобождении, и возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных договором. Заявитель также ссылался на то, что является ненадлежащим ответчиком.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Русагро-Инвест" поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление Росреестра по Белгородской области явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечило. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Белгородской области от 24.02.2021 по делу N А08-1406/2020 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Русагро-Инвест" - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что 05.09.2007, 08.12.2009, 04.03.2010 зарегистрировано право собственности Белгородской области на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 31:25:0605002:3 площадью 20,51 га, с кадастровым номером 31:25:0605004:13 площадью 6 га, с кадастровым номером 31:25:0000000:121 площадью 85 га, с кадастровым номером 31:25:0000000:116 площадью 142 га, с кадастровым номером 31:25:0000000:113 площадью 125,37 га.

02.04.2012 между Белгородской областью в лице открытого акционерного общества "Белгородский земельный фонд" (арендодатель) и ООО "Русагро-Инвест" (арендатор) был заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения N 1023/1.

Согласно пункту 1.1. договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) по акту приема-передачи земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 31:25:0605002:3 площадью 20,51 га, местоположение: Белгородская область, Вейделевский район, в границах АО "Центральное", с кадастровым номером 31:25:0605004:13 площадью 6 га, местоположение: Белгородская область, Вейделевский район, в границах АО "Центральное", с кадастровым номером 31:25:0000000:121 площадью 85 га, местоположение: Белгородская область, Вейделевский район, в границах бывшего колхоза "Светлый путь", с кадастровым номером 31:25:0000000:116 площадью 142 га, местоположение: Белгородская область, Вейделевский район, в границах АОЗТ "Восход", с кадастровым номером 31:25:0000000:113 площадью 125,37 га, местоположение: Белгородская область, Вейделевский район, в границах АОЗТ "Клименковское".

Договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 заключен сроком на 15 лет с 02.04.2012 по 01.04.2027 (пункт 1.3 договора).

Арендодатель исполнил принятое на себя обязательство по передаче земельных участков арендатору, что подтверждается актом приема-передачи от 02.04.2012.

01.03.2016 между Белгородской областью в лице ОАО "Белгородский земельный фонд" (арендодатель) и ООО "Русагро-Инвест" (арендатор) было заключено соглашение к договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1.

01.08.2019 в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области поступило уведомление от 31.07.2019 N 147юр о досрочном освобождении земельных участков в соответствии с условиями договора аренды, в котором общество просило расторгнуть, в том числе договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 31:25:0605002:3, 31:25:0605004:13, 31:25:0000000:121 и 31:25:0000000:116.

Письмом от 10.09.2019 N 11-07/3537 арендодатель сообщил арендатору о необходимости сохранения условий заключенного договора аренды.

30.12.2019 в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области поступило письмо ООО "Русагро-Инвест" о том, что на основании уведомления о досрочном освобождении земельного участка погашены записи о государственной регистрации аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 31:25:0605002:3, 31:25:0605004:13, 31:25:0000000:121 и 31:25:0000000:116.

Полагая, что сделка по изменению договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 путем исключения из него земельных участков с кадастровыми номерами 31:25:0605002:3, 31:25:0605004:13, 31:25:0000000:121 и 31:25:0000000:116 является недействительной, Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями (с учетом уточнения).

Признавая сделку по изменению договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 путем исключения из него земельных участков с кадастровыми номерами 31:25:0605002:3, 31:25:0605004:13, 31:25:0000000:121 и 31:25:0000000:116 недействительной, суд первой инстанции в соответствии с положениями статей 307, 310, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", обоснованно исходил из того, что в спорном договоре стороны не согласовали право арендатора на односторонний отказ от договора в отношении части земельных участков.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Поскольку оспариваемое уведомление от 31.07.2019 N 147юр об отказе от договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 31:25:0605002:3, 31:25:0605004:13, 31:25:0000000:121 и 31:25:0000000:116 направлено на прекращение обязательств по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 в отношении названных земельных участков, названное уведомление является сделкой по смыслу статьи 153 ГК РФ.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 620 ГК РФ установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 3.2.8. договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении земельного участка как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном его освобождении, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ.

Пунктом 5.1. упомянутого договора предусмотрено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных договором.

Исходя из текста уведомления от 31.07.2019 N 147юр, а также позиции ООО "Русагро-Инвест" положения пункта 3.2.8. и пункта 5.1. договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 истолковываются им как условия, предусматривающие автоматическое прекращение договора аренды при волеизъявлении арендатора и уведомлении об этом арендодателя не позднее, чем за 3 месяца.

Применяя к спорным правоотношениям положения статьи 431 ГК РФ, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что из содержания пунктов 3.2.8. и 5.1. договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 не следует, что ими установлены основания одностороннего отказа от договора в отношении части земельных участков со стороны арендатора, поскольку прямое указание на право одностороннего отказа от договора или его расторжения отсутствует. Названные пункты договора также не указывают на прекращение (расторжение) договора в случае досрочного освобождения арендатором земельных участков.

Случай, являющийся в силу пункта 5.1. договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 основанием для расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотрен пунктом 4.1., согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению в течение сельскохозяйственного года, а также при использовании способами, приводящими к ухудшению его плодородия и порче, при невнесении арендной платы в установленные сроки по окончании календарного года и нарушения других условий договора.

Таким образом, буквальное толкование условий договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 позволяет сделать вывод, что воля сторон не была направлена на предоставление арендатору права на односторонний отказ от договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1.

Оспариваемое уведомление от 31.07.2019 N 147юр не соответствует нормам статей 310, 450.1 ГК РФ, поскольку договором аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 не предусмотрено право арендатора на односторонний (внесудебный) отказ от договора в части. Применительно к статье 168 ГК РФ уведомление от 31.07.2019 N 147юр является недействительным и не влекущим в силу статьи 450.1 ГК РФ расторжение договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 31:25:0605002:3, 31:25:0605004:13, 31:25:0000000:121 и 31:25:0000000:116.

Доказательства наличия каких-либо иных оснований считать договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 расторгнутым сторонами в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 31:25:0605002:3, 31:25:0605004:13, 31:25:0000000:121 и 31:25:0000000:116 не представлены, следовательно, договор является действующим, что является основанием для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) права на земельные участки с кадастровыми номерами 31:25:0605002:3, 31:25:0605004:13, 31:25:0000000:121 и 31:25:0000000:116 на основании договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1.

Приведенная правовая позиция изложена судебными инстанциями также при рассмотрении дела N А08-1408/2020 с участием тех же сторон.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО "Русагро-Инвест" указало, что надлежащим ответчиком по настоящему иску является Управление Росреестра по Белгородской области как лицо, которое внесло в ограничение прав и обременений на земельный участок в Едином государственный реестр недвижимости изменения.

Как следует из пояснений Управления Росреестра по Белгородской области, в декабре 2019 года записи об аренде земельных участков с кадастровыми номерами 31:25:0605002:3, 31:25:0605004:13, 31:25:0000000:121 и 31:25:0000000:116 были погашены на основании заявления представителя ООО "Русагро-Инвест" о прекращении договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 02.04.2012 N 1023/1 в отношении названных участков.

Поскольку требование о признании незаконными действий Управления Росреестра по Белгородской области по регистрации прекращения ограничений прав и обременения объектов недвижимости не заявлено, а восстановление в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) права на земельные участки с кадастровыми номерами 31:25:0605002:3, 31:25:0605004:13, 31:25:0000000:121 и 31:25:0000000:116 представляет собой применение последствий недействительности сделки - уведомления от 31.07.2019 N 147юр, аргументы ООО "Русагро-Инвест" о том, что ответчиком по настоящему иску является Управление Росреестра по Белгородской области, подлежат отклонению.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Белгородской области от 24.02.2021 по делу N А08-1406/2020 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 24.02.2021 по делу N А08-1406/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русагро-Инвест" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.Н. Кораблева

Судьи

М.С. Воскобойников Е.Ю. Щербатых