Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2021 г. N 19АП-1401/21 по делу N А35-6633/2020

г. Воронеж

24 мая 2021 г.

Дело N А35-6633/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2021 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Воскобойникова М.С.,
	Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нестеровой А.А.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Апрель": Бурыкина Е.В., представителя по доверенности б/н от 20.08.2020,

от комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от УФАС по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Апрель" и комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 26 января 2021 г. по делу N А35-6633/2020 (судья Хмелевской С.И.) по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ИНН 4632001084, ОГРН 1024600957853) к обществу с ограниченной ответственностью "Апрель" (ИНН 4632163800, ОГРН 1124632007070), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: УФАС по Курской области, о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - КУМИ города Курска, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Апрель" (далее - ООО "Апрель", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10 декабря 2018 г. по 14 июля 2020 г. в размере 10 336 243 руб. 90 коп., пени за период с 10 декабря 2018 г. по 14 июля 2020 г. в размере 1 603 417 руб. 17 коп. (с учетом принятых судом уточнений).

Решением Арбитражного суда Курской области от 26 января 2021 г. по настоящему делу исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность за период с 10 декабря 2018 г. по 21 февраля 2019 г. в размере 2 729 597 руб. 64 коп. и неустойки за период с 10 декабря 2018 г. по 14 июля 2020 г. в размере 750 854 руб. 62 коп.

Не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении иска, полагая его в данной части незаконным и необоснованным, комитет обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просил решение в обжалуемой части отменить, принять новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик, в свою очередь, обратился в суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2021 г. и 11 марта 2021 г. апелляционные жалобы приняты к производству. Судебное разбирательство дела откладывалось.

В судебном заседании представитель ответчика доводы своей апелляционной жалобы поддержал, в отношении доводов жалобы истца возражал, полагал решение суда незаконным, просил отменить его полностью, принять новый судебный акт.

Поскольку истец обжалует названное решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, а ответчик выражает несогласие с судебным актом в полном объеме, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность вынесенного решения в полном объеме.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, заслушав пояснения явившегося в судебное заседание представителя, полагает необходимым изменить обжалуемое решение суда, руководствуясь следующим.

Как следует из материалов дела, по договору аренды N 156624ю, заключенному 23 апреля 2018 г. по результатам торгов, земельный комитет города Курска на срок с 20 марта 2018 г. по 20 мая 2021 г. передал в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис" для среднеэтажной жилой застройки земельный участок с кадастровым номером 46:29:102312:397 площадью 1509 кв.м., расположенный по адресу: г. Курск, ул. Семеновская, 47,47-а.

Размер арендной платы за участок в течение срока действия договора составляет 18 596 207 руб. 77 коп. Расчет арендной платы и сроки ее внесения определены сторонами в приложении 1 к договору.

В последующем возведенные на сданном в аренду земельном участке объекты незавершённого строительства были проданы арендатором ответчику - ООО "Апрель" по договорам купли-продажи от 17 сентября 2018 г. Государственная регистрация перехода права собственности к покупателю на объекты осуществлена 27 сентября 2018 г.

Завершение строительства и ввод объектов в эксплуатацию состоялись 29 декабря 2018 г., что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию N 46-Ru46302000-2482-2018 от 29 декабря 2018 г.

При этом объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102312:404 с момента завершения строительства является многоквартирным жилым домом и ему присвоен кадастровый номер 46:29:102312:406, а объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 46:29:102312:403 и 46:29:102312:405 - нежилые здания с кадастровыми номерами 46:29:102312:409 и 46:29:102312:410, предназначенные для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Отношения по поводу владения земельным участком, занятым объектами капитального строительства, были оформлены договором аренды N 157790ю, заключенного земельным комитетом г. Курска и обществом "Апрель" 01 ноября 2018 г. на три года. Стоимость арендной платы за участок в течение срока действия договора составила 9 930 руб. 96 коп.

На основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома за обществом "АПРЕЛЬ" было зарегистрировано право собственности на квартиры N 1 и N 2 в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 46:29:102312:406. Запись о праве собственности внесена в Единый государственный реестр недвижимости 21 и 22 февраля 2019 г.

Истец полагает, что с даты регистрации права собственности ответчика на объекты незавершенного строительства, расположенные на спорном земельном участке, к нему перешло право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего арендатора, в связи с чем, у ООО "Апрель" возникла задолженность по арендной плате, в размере, установленном первоначальным договором аренды N 156624ю от 23 апреля 2018 г. Новый договор аренды земельного участка, заключенный сторонами на иных условиях о цене, комитет считает недействительным.

Ссылаясь на возникновение задолженности по внесению арендной платы, КУМИ города Курска обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая на иск, ответчик считал, что размер арендной платы, подлежащей внесению арендатором, определяется условиями нового договора аренды N 157790ю, заключенного земельным комитетом г. Курска и обществом "Апрель" 01 ноября 2018 г. Помимо этого, ответчик указал, что с 21 февраля 2019 г. - даты государственной регистрации права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, занимающем сданный в аренду земельный участок, обязанность по внесению арендной платы прекратилась.

Арбитражный суд области удовлетворил исковые требования в части, отказав во взыскании арендной платы за период с 21 февраля 2019 г., когда договор аренды N 156624ю от 23 апреля 2018 г. прекратил свое действие. Отклоняя возражения ответчика о регулировании спорных отношений условиями договора аренды N 156624ю от 01 ноября 2018, суд пришел к выводу о недействительности указанной сделки, направленной на уменьшение арендной платы по договору, заключенному на торгах. Суд отказал в признании действующим и соглашения от 01 ноября 2018 г. о расторжении первоначального договора аренды, поскольку на момент его заключения общество "Стройсервис" уже не являлось стороной в спорном обязательстве.

Обжалуя принятое по делу решение в части отказа в иске, комитет указывает на неверное применение судом норм материального права о возникновении права общей долевой собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Считает, что земельный участок, расположенный под домом и предназначенный для его обслуживания, выбывает из публичной собственности и включается в состав общего имущества многоквартирного дома не ранее приобретения жилых помещений в доме несколькими сособственниками, тогда как квартиры N 1 и N 2 принадлежат одному лицу.

В жалобе общества указывается на то, что вывод суда о недействительности соглашения от 01 ноября 2018 о расторжении первоначального договора аренды N 156624ю от 23 апреля 2018 г. затрагивает права одного из участников соглашения - общества "Стройсервис", не привлеченного к участию в деле. Кроме того, ответчик полагает, что суд неверно определил размер взысканной арендной платы, которая должна составлять 1 162 368 руб. 94 коп. с учетом платежей, произведенных арендатором по договору.

Апелляционный суд полагает, что доводы жалоб противоречат установленным по делу обстоятельствам и основаны на ошибочном толковании положений законодательства об аренде.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Так, согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение обязательства влечет совпадение должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, прекращение арендного обязательства, включая обязанность арендатора оплачивать пользование земельным участком, занятым многоквартирным домом, связывается с моментом государственной регистрации первого собственника на одно из помещений в таком доме, влекущей совпадение арендатора и арендодателя в одном лице. Необходимости в приобретении права на помещения вторым и последующими собственниками для изменения правового режима земельного участка, вопреки доводам апелляционной жалобы, законом не установлено.

В связи с изложенным вывод арбитражного суда области о том, что договор аренды N 156624ю от 23 апреля 2018 г. в силу закона прекратил свое действие с 21 февраля 2019 г., основан на правильном применении норм материального права и должен быть поддержан судом апелляционной инстанции.

Из содержания искового заявления, представленного комитетом расчета иска следует, что предметом взыскания стала не только задолженность, начисленная за период с 01 января 2019 г., но и четвертая часть арендной платы за 2018 г., которая в приложении к договору определена сторонами в размере 1 538 959 руб.

Таким образом, истец по существу заявил о присуждении задолженности по договору, включающей оплату за четвертый квартал 2018 г. и платежи за более позднее время.

Арендная плата, подлежащая внесению с октября 2018 г. по 21 февраля 2019 г., когда спорное обязательство прекратилось, составила 2 359 380 руб. 45 коп. Указанная сумма определена сложением 1 538 959 руб. - части арендной платы за 2018 г. - и 820 420 руб. 93 коп. - платы арендное пользование за 51 день в период с 01 января до 21 февраля 2019 г. При этом арендная плата в 2019 год рассчитана в соответствии с годовой платой, определенной сторонами в приложении 1 к договору в размере 5 871 640 руб.

Расчет арбитражного суда области, согласно которому размер арендной платы в спорный период времени составил 2 729 597 руб. 64 коп., основан на неверном определении количества дней, подлежащих оплате арендатором за пользование с 01 января до 21 февраля 2019 г. - суд счел его равным 73 дням.

По договору аренды N 157790ю от 01 ноября 2018 г., признанному арбитражным судом недействительным, арендатор внес 10 175 руб. 83 коп., что подтверждается копиями платежных поручений от 28 ноября 2018 г. N 173 на сумму 244 руб. 87 коп.; N 174 на сумму 625 руб. 79 коп.; N 175 на сумму 3 310 руб. 32 коп.; от 31 октября 2019 г. N 133 на сумму 3 310 руб. 32 коп.; N 134 на сумму 2 684 руб. 53 коп.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации общие положения об обязательствах, включенные в подраздел 1 раздела III Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к требованиям, связанным с применением последствий недействительности сделки, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, иными законами или не вытекает из существа соответствующих отношений (параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из доводов истца и возражений ответчика в суде первой и апелляционной инстанций следует, что оплаченное арендатором по недействительной сделке засчитано сторонами в счет исполнения денежного обязательства по действующему договору аренды N 156624ю от 23 апреля 2018 г., что не противоречит положениям статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу разъяснений пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств".

Принимая во внимание, что часть долга была погашена ответчиком, ко взысканию подлежит задолженность в сумме 2 349 204 руб. 62 коп.

Пунктом 5.2 договора N 156624ю от 23 апреля 2018 предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору в виде пеней из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляют по реквизитам, предусмотренным пунктом 3.2 договора.

Принимая во внимание факт наличия у ответчика задолженности по внесению арендной платы, суд признает обоснованным начисление истцом пеней в размере 740 239 руб. 06 коп. за период 10 декабря 2018 г. по 14 июля 2020 г.

Доводы апелляционной жалобы о том, что выводы суда о недействительности соглашения от 01 ноября 2018 о расторжении первоначального договора аренды N 156624ю от 23 апреля 2018 г. затрагивают права одного из участников соглашения - общества "Стройсервис", не привлеченного к участию в деле, основаны на неверном толковании закона, по смыслу которого недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По совокупности приведенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об изменении решения суда и необходимости взыскания с ответчика в пользу истца 2 349 204 руб. 62 коп. задолженности, 740 239 руб. 06 коп. неустойки за период с 10 декабря 2018 г. по 14 июля 2020 г.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом уточнений истцом заявлено о взыскании с ответчика 10 336 243 руб. 90 коп. основного долга и 1 603 417 руб. 17 коп. неустойки (всего - 11 939 661 руб. 07 коп.). От уплаты государственной пошлины КУМИ города Курска освобождено.

По итогам рассмотрения настоящего дела исковые требования удовлетворены в части: 2 349 204 руб. 62 коп. основного долга и 740 239 руб. 06 коп. неустойки (всего - 3 089 443 руб. 68 коп., что составляет 26 % от суммы иска).

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2014 г. N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты (подпункт 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации).

В тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств.

Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При отказе в удовлетворении требований государственная пошлина взыскивается в федеральный бюджет с лица, увеличившего размер заявленных требований после обращения в суд, лица, которому была дана отсрочка или рассрочка в уплате государственной пошлины.

Таким образом, с учетом результатов рассмотрения настоящего дела, с ответчика в доход федерального бюджета подлежат взысканию 38 447 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

С комитета в пользу ООО "Апрель" надлежит взыскать 2 220 руб. судебных расходов за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 26 января 2021 г. по делу N А35-6633/2020 изменить, исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Апрель" (ИНН 4632163800) в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ИНН 4632001084) 2 349 204 руб. 62 коп. задолженности, 740 239 руб. 06 коп. неустойки за период с 10 декабря 2018 г. по 14 июля 2020 г.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Апрель" (ИНН 4632163800) в доход федерального бюджета 38 447 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ИНН 4632001084) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Апрель" (ИНН 4632163800) 2 220 руб. судебных расходов за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

М.С. Воскобойников Е.Ю. Щербатых