Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2021 г. N 07АП-3155/21 по делу N А27-18476/2020

город Томск

26 мая 2021 г.

Дело N А27-18476/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Афанасьевой Е.В.,
судей		Киреевой О.Ю.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (N 07АП-3155/2021) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16 февраля 2021 года по делу N А27-18476/2020 (судья Алференко А.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Мария-Ра" (656049, Алтайский край, город Барнаул, улица Мерзликина, 5, ОГРН 1022201763517, ИНН 2225021331) к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (650064, Кемеровская область - область Кузбасс, город Кемерово, проспект Советский, 58, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) о признании недействительным договора аренды от 30.06.2014 и взыскании 637 036,75 руб. неосновательного обогащения.

В заседании приняли участие:

от истца - Лаврова П.В. по доверенности от 19.05.2021,

от ответчика - без участия (извещен).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Мария-Ра" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее - Комитет) о признании недействительным договора аренды земельного участка N 26-07-э/14 от 30.06.2014, заключенного между Комитетом и обществом и о взыскании с Комитета сумму неосновательного обогащения в размере 637 036 руб. (с учетом уточнения исковых требований, заявленного в рамках положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что земельный участок, расположенный по адресу Кемеровская обл., г. Кемерово, ул. Линия 1-я, д. 14, общей площадью 1347 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0101030:16189, по договору аренды земельного участка N 26- 07-э/14 от 30.07.2014 передан обществу в пользование. На вышеуказанном земельном участке расположено нежилое помещение (магазин) общей площадью 1 144 кв.м., состоящее из помещений - объекты недвижимого имущества площадью 912,1 кв.м, 25,6 кв.м., 206,7 кв.м, принадлежащие на праве собственности истцу. Указанное нежилое помещение (магазин) находится в составе многоквартирного дома, что в силу норм Жилищного кодекса Российской Федерации, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента проведения государственного кадастрового учета. У Комитета отсутствовало право сдачи в аренду земельного участка обществу, в связи с чем, сделка, заключенная между сторонами, является ничтожной и Комитет обязан возвратить обществу денежные средства, полученные в качестве арендных платежей за спорный период.

Решением от 16.02.2020 Арбитражного суда Кемеровской области исковые требования удовлетворены в полном объеме, договор аренды земельного участка N 26-07-э/14 от 30.06.2014 признан недействительным, суд взыскал с Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса, город в пользу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Мария-Ра" неосновательное обогащение в размере 637 036,75 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств по делу, отсутствие оценки доводов ответчика о том, что помещение истца является самостоятельным отдельно стоящим зданием и может использоваться отдельно от остальных многоквартирного дома, а также доводов об отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка по представленным документам. Также податель жалобы указывает на нарушение прав третьих лиц, а именно, собственников жилого многоквартирного дома, обязав их нести бремя расходов по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе здания магазина, а также земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:16189.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать в полном объеме со ссылками на подтверждение материалами дела, что объекты недвижимости истца являются помещениями, помещения N 143, 144, 145 входят в состав многоквартирного дома, что следует из выписок из ЕГРН, поэтажного плана и экспликации из материалов инвентарного дела дома, в связи с чем земельный участок под объектом является общей долевой собственностью; факт формирования земельного участка не является основанием для взимания арендной платы, Комитету не принадлежит право распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, ответчик своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направил, ходатайств об отложении заседания не поступало.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО ПКФ "Мария-Ра" принадлежат на праве собственности помещения, назначение: нежилые, общей площадью 912,1 кв.м, (кадастровый номер 42:24:0101030:284/96/9), 25,6 кв.м, (кадастровый номер 42:24:0101030:1722), и 206,7 кв.м. (кадастровый номер 42:24:0101030:284:96/12) адрес объекта: Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Линия 1-я, д. 14, пом. 143, пом., 145, пом. 144.

30.07.2014 между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 26-07-э/14, в соответствии, с которым арендатору был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Кемеровская обл., г. Кемерово, ул. Линия 1-я, д. 14, общей площадью 1347 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0101030:16189, для размещения торговли (здания), нежилые помещения в котором принадлежат обществу на праве собственности.

Срок действия договора установлен с момента его заключения по 30.06.2015, условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка - с 28.05.2015 (пункт 2.1, 2.3. договора).

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор самостоятельно ежемесячно (до 10 числа месяца, за который производится оплата) перечисляет арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в протоколе определения величины арендной платы.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30.07.2014.

Дополнительным соглашением N 1 от 18.08.2014 в договор внесены изменения в пункт 2.1. договора, срок действия договора установлен с момента его заключения по 30.08.2015.

Ссылаясь на то, что земельный участок сдан ответчиком в аренду без установленных на то законом оснований, в связи с чем, договор аренды является недействительным в силу ничтожности, основания для взимания арендных платежей отсутствовали, истец обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Материалами дела подтверждено, что моментом постановки на кадастровый учет земельного участка, с кадастровым номером 42:24:0101030:15156 (на котором расположен объект недвижимости с кадастровым номером 42:24:0101030:843 с назначением: многоквартирный дом, в состав которого входят принадлежащие истцу нежилые помещения) по адресу: Кемеровская обл., г. Кемерово, жилая группа (ул. Линия 1-я, д. 14, ул. Радищева, 15) является дата 22.03.2013, тогда как земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:16189, для размещения торговли (здания) по адресу: Кемеровская обл., г. Кемерово, ул. Линия 1-я, д. 14, является дата 14.02.2014.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка, не соответствующая законодательству, независимо от того, признана ли она таковой в судебном порядке, является ничтожной и недействительна с момента совершения (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действующей в период спорных правоотношений), пункт 74, 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке в случае, если иное не установлено данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2000 года N 49 "О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" определено, что правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка N 26-07-э/14 от 30.07.2014 в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, поскольку заключен в нарушение статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор аренды N 26-07-э/14 от 30.07.2014 является ничтожным, дополнительное соглашение к договору указанному аренды от 18.08.2014 также не имеет юридической силы и не влечет юридических последствий.

Перечисление истцом ответчику арендной платы за период с марта 2018 год по август 2020 год в общей сумме 637 036,75 руб. подтверждено представленными в материалы дела платежными поручениями за указанный период.

Получение от истца арендной платы в сумме 637 036,75 руб. подтверждено ответчиком в судебном заседании, доказательств возврата истцу денежных средств в размере 637 036,75 руб. ответчиком в материалы дела не представлено.

Доводы подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не нашли своего подтверждения.

Из выписок Единого государственного реестра недвижимости от 24.06.2020 следует, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:15156 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 42:24:0101030:843 с назначением: многоквартирный дом, в состав которого входят принадлежащие ООО ПКФ "Мария-Ра" нежилые помещения площадью 912,1 кв.м, (кадастровый номер 42:24:0101030:284/96/9), 25,6 кв.м, (кадастровый номер 42:24:0101030:1722), и 206,7 кв.м. (кадастровый номер 42:24:0101030:284:96/12). Данные обстоятельства также подтверждаются ответом от 21.12.2020 филиала N 3 БТИ Кемеровского городского округа и Кемеровского муниципального округа ГБУ "Центр ГКО и ТИ Кузбасса".

Заявляя доводы о том, что помещения истца представляют собой отдельно стоящее и функционирующее самостоятельное здание, ответчик надлежало представить доказательства в обоснование своего утверждения. При затруднительности представления материалов по объективным причинам стороне следует обратиться к суду за содействием, заявив ходатайство об истребовании доказательств, о назначении экспертизы и др. Доказательств в обоснование своих утверждений ответчиком не представлено, тогда как позиция истца подтверждена указанными выше материалами. Судебный процесс основан на принципе состязательности, исходя из которого представить доказательств в обоснование своих доводов обязана сторона, их заявляющая. Поскольку ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции ответчиком не представлено доказательств, опровергающих указанные в документах сведения об отнесении объектов именно к помещениям, доводы ответчика подлежат отклонению как не подтвержденные необходимыми доказательствами.

Обращение с заявлением о предоставлении земельного участка, как и факт формирования земельного участка не может наделять Комитет правом распоряжения земельным участком, предназначенным для помещений многоквартирного дома.

Участие истца в расходах по содержанию общего имущества не относится к интересам Комитета, при этом вопреки доводам жалобы, суд не делал каких-либо выводов об обязанности третьих лиц нести расходы по содержанию имущества, в частности торгового объекта истца, ограничившись рассмотрением отношений истца и ответчика, возникших по поводу оспариваемой сделки и ее последствий.

Суд апелляционной инстанции считает, что все значимые обстоятельства по делу установлены, собранные по делу доказательства исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно для принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16 февраля 2021 года по делу N А27-18476/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

О.Ю. Киреева М.А. Фертиков