Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2021 г. N 12АП-2735/21 по делу N А12-21776/2020

г. Саратов

26 мая 2021 г.

Дело N А12-21776/2020

Резолютивная часть постановления объявлена "20" мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен "26" мая 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой Т.С.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10 февраля 2021 года по делу N А12-21776/2020,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аромат-Кафе" (ИНН: 3444142972, ОГРН: 1073444002070) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН: 3444074200; ОГРН: 1023403446362), с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора: общества с ограниченной ответственностью "Ариороса", об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Аромат-Кафе" (далее - ООО "Аромат-Кафе", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее -Департамент, ответчик) с исковым заявлением уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора аренды от 25.06.2020 N 11760, земельного участка с кадастровым номером N 34:34:040010:14, площадью 1251 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Батальонная 6.

Просило изложить Приложение N 1 к договору в следующей редакции: "Расчет арендной платы за земельный участок в следующей редакции:

Рыночная	Коэффициент	Коэффициент категории	Сумма годовой
стоимость	минимальной	арендатора з/у (Кказ)	арендной платы (руб.)
земельного участка	доходности з/у (Кмд)
(руб.)
с 5 июня 2020 г.
4 310 000	0,0802	0,93	321 465, 66

К участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "Ариороса".

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10 февраля 2021 года исковые требования удовлетворены.

Департамент, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении требований истца.

Кроме того, заявитель считает, что расходы в сумме 30 000 за ведение дела в суде первой инстанции являются завышенными.

Истцом в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на жалобу не представлен.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, истец является собственником объекта недвижимости: Здание интернет-кафе с многофункциональным залом, с кадастровым номером N 34:34:040010:89, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 23.01.2012 34-АА N 694233.

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером N 34:34:040010:14, площадь 1251 кв.м., местоположение: г. Волгоград, ул. Батальонная 6.

05.06.2020 истец обратился в Департамент с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок с к.н. N 34:34:040010:14, занимаемый принадлежащим ему объектом недвижимости.

В ответ на обращение ответчиком подготовлен проект Договора аренды земельного участка N 11760 от 25.06.2020 (далее - Договор).

Согласно Приложению N 1 к вышеуказанному договору, расчет арендной платы за з/у выполнен на основании Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов", Приказа Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 04.02.2020 N 4н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки", Постановления администрации Волгограда от 27.03.2020 N 282 "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город-герой Волгоград, предоставленные в аренду без торгов, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Волгограда", Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2020 г. N 1692/40-20.

Размер арендной платы по Договору аренды з/у от 25.06.2020 N 11760 установлен от рыночной стоимости земельного участка равной 8 234 000 рублей (рыночная стоимость земельного участка за 1 кв.м = 6581,9 рублей) с применением Коэффициента минимальной доходности в размере 0,0802, Коэффициента категории арендатора в размере 0,93. Сумма годовой арендной платы за земельный участок с 05.06.2020 по Договору аренды земельного участка от 25.06.2020 N 11760 составила - 614 141,12 рублей.

В основу данного расчета положен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2020 N 1692/40-20, подготовленный ООО "Ариороса", в отношении земельного участка площадью 1251 кв.м.

Не согласившись данной величиной рыночной стоимости, и соответственно, с суммой арендной платы, общество подписало указанный Договор с протоколом разногласий от 03.07.2020 и направило в адрес Департамента письмом от 03.07.2020 вх.N 18821 от 15.07.2020.

В предложенной редакции истца, рыночная стоимость земельного участка равна 5 000 000 рублей (3996,8 руб./1 кв.м.). С учетом данной рыночной стоимости, размер годовой арендной платы с 05.06.2020 должен составлять 372 930 рублей.

23.07.2020 г. письмом N 14795-ОА Департамент подготовил Протокол согласования разногласий от 23.07.2020 к Протоколу разногласий от 03.07.2020 к Договору аренды земельного участка от 25.06.2020 N 11760, которым не согласовал разногласия, приняв Договор в редакции, предложенной Департаментом.

Ссылаясь на наличие разногласий относительно величины рыночной стоимости земельного участка, которая для общества является обязательной, истец был вынужден обратиться в Арбитражный суд Волгоградской области с требованиями в защиту нарушенного права.

Арбитражный суд Волгоградской области, основываясь на материалах дела и руководствуясь положениями статей 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), положениями Земельного кодекса Российской Федерации, урегулировал возникшие между сторонами разногласия на условиях, предложенных истцом.

Оставляя обжалуемый судебный акт без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пунктом 1 статьи 446 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли в Российской Федерации, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункт 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно части 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае, преддоговорной спор обусловлен прежде всего возникшими между истцом и ответчиком разногласиями по поводу величины рыночной стоимости земельного участка.

Как указано выше, расчет арендной платы Департаментом произведен исходя из рыночной стоимости земельного участка на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2020 г. N 1692/40-20, подготовленного ООО "Ариороса".

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

Как разъяснено в 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Суд первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, установил, что для правильного рассмотрения спора необходимо провести по делу экспертизу. Сторонами не оспорена целесообразность назначения экспертизы, назначение экспертизы сторонами не обжалуется.

Определением суда от 13.11.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению - ООО "Оценочная фирма "ТОСКОР".

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2020 г. N 1692/40-20, подготовленный ООО "Ариороса", с кадастровым номером N 34:34:040010:14, площадью 1251 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Батальонная 6, Федеральному Закону N 135-ФЭ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности" и Федеральным стандартам оценки.

2. В случае несоответствия Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2020 г. N 1692/40-20, подготовленного ООО "Ариороса", с кадастровым номером N 34:34:040010:14, площадью 1251 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Батальонная 6, Федеральному Закону N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности", Федеральным стандартам оценки, определить рыночную стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N 34:34:040010:14, площадью 1251 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Батальонная 6, по состоянию на 05.06.2020 г.

В соответствии с экспертным заключением от 11.12.2020 N 50/2020-ЗЭ, Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2020 г. N 1692/40-20, подготовленный ООО "Ариороса", с кадастровым номером N 34:34:040010:14, площадью 1251 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Батальонная 6, не соответствует требованиям Федерального Закона N 135-ФЭ, федеральных стандартов оценки: ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N 34:34:040010:14, площадью 1251 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Батальонная 6, по состоянию на 05.06.2020, составляет 4 310 000, 00 рублей.

С учетом выводов установленных по делу судебной экспертизой, не оспоренных сторонами, суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что выполненный ООО "Ариороса" Отчет от 15.06.2020 г. N 1692/40-20 не отражает реальной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N 34:34:040010:14, площадью 1251 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Батальонная 6 и не может быть использован при определении размера арендной платы.

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

В рассматриваемом случае, представленное заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого рода документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, в том числе экспертное заключение от 11.12.2020 N 50/2020-ЗЭ, суд верно пришел к выводу о необходимости принятия условия о расчете арендной платы за земельный участок в редакции истца.

Суд первой инстанции обоснованно возложил на ответчика расходы истца за проведение экспертизы.

Рассматривая требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Право на возмещение таких расходов возникает при условии фактически понесенных стороной затрат, получателем которых является лицо (организация), оказывающее юридические услуги (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121).

Несение истцом расходов по оплате юридических услуг в размере 40 000 руб., документально подтверждено.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - Постановление от 21.01.2016 N 1), лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Вместе с тем, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 Постановления от 21.01.2016 N 1).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности может учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 Постановления от 21.01.2016 N 1).

Суд первой инстанции, оценив заявленную к возмещению сумму судебных издержек, принимая во внимание объем выполненной работы по подготовке процессуальных документов, количество представленных доказательств, сложности дела, продолжительности судебного разбирательства, исходя из баланса интересов сторон, руководствуясь критериями разумности и соразмерности, правомерно снизил размер взыскиваемых судебных расходов до 30 000 руб.

Судебная коллегия правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в указанной части не усматривает.

Поэтому, указанные в апелляционной жалобе доводы судом не принимаются, поскольку по существу они направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судом первой инстанции в процессе разрешения спора.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10 февраля 2021 года по делу N А12-21776/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина