Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2021 г. N 15АП-7298/21 по делу N А32-34650/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 сентября 2021 г. N Ф08-8581/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

28 мая 2021 г.

дело N А32-34650/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Курипко В.А.,

при участии:

от истца - представитель не явился, извещен;

от ответчика - представитель Шулаев Алексей Игоревич по доверенности от 12.02.2020, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "КМИГС"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 03.03.2021 по делу N А32-34650/2020 по иску Администрации города Сочи к ООО "КМИГС" о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Сочи, г. Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "КМИГС", г. Сочи (далее - ответчик), о расторжении договора аренды от 04.02.2009 N 4900005038 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 491 кв. м, с учетным кадастровым номером части 18, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142 700 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова 1, указав в решении, что оно является основанием для погашения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 27.03.2009 N 23-23-50/007/2009-383 об обременении в виде договора арены от 04.02.2009 N 4900005038 в Едином государственном реестре недвижимости.

Решением суда от 03.03.2021 расторгнут договор аренды от 04.02.2009 N4900005038 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 491 кв. м, с учетным кадастровым номером части 18, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 общей площадью 142700 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова 1. Указано, что настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 27.03.2009 N 23-23-50/007/2009-383 об обременении в виде договора арены от 04.02.2009 N 4900005038 в Едином государственном реестре недвижимости. С ООО "КМИГС", г. Сочи (ИНН 2320081789, ОГРН 1022302918483) в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, исковые требования должны были быть оставлены судом без рассмотрения в силу п. 1 ст. 148 АПК РФ. Претензии Администрации г. Сочи оформлялись и направлялись в адрес ООО "КМГИС" - не установленного юридического лица. В деле отсутствуют доказательства существенного нарушения договора аренды и земельного законодательства со стороны арендатора, а также доказательства невыполнения арендатором действий по устранению в разумный срок выявленных нарушений. Судом в рамках дела N А32-1436/2020 установлено, что площадь застройки КаФе-закусочная "Феникс" на 25.06.1992 г. - 114,0 кв.м. но фактически составляла в указанный период площадь 224.8 кв.м, а характеристика отличается за счет включения в площадь застройки существовавших ранее навесов, сооруженных на столбах, которые по существовавшим на момент их создания техническим нормативам не включалась в общую площадь застройки. Судом в рамках дела N А32-1436/2020 не установлено изменения внешних границ здания Кафе-закусочная "Феникс" в результате проведенной реконструкции, в связи с чем, площадь земельного участка, занимаемая данным зданием с 1992 года, не изменилась. ООО "КМИГС" также не допускало нарушений земельного законодательства в части целевого использования земельного участка (ст. 42 Земельного кодекса РФ). Реконструкция здания Кафе-закусочной "Феникс" не затронула внешних границ объекта недвижимости и не изменила площадь его расположения в границах части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 под учетным номером 18. В деле отсутствуют доказательства допущенных ООО "КМИГС" нарушений земельного законодательства, кроме доводов истца о самовольном строительстве здания.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании 18 мая 2021 года в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 25 мая 2021 года.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0203026:3, площадью 142700 кв. м по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, с видом разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений, расположенных на территории муниципального парка "Ривьера" является собственностью муниципального образования город-курорт Сочи.

ООО "КМИГС" является собственником здания кафе-закусочной "Феникс", площадью 107, 8 кв. м (литера А), расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1. Право собственности общества зарегистрировано 31.10.2003.

Указанное здание кафе-закусочной "Феникс" было приобретено обществом в 1992 году по договору купли-продажи площадью 107, 8 кв. м.

На основании договора от 04.02.2009 N 4900005038 в аренду ООО "КМИГС" передан земельный участок площадью 491 кв. м, с учетным кадастровым номером 18, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:3, общей площадью 142700 кв. м для эксплуатации кафе-закусочной "Феникс" на срок до 06.08.2057.

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельный участок расположен в зоне "особо охраняемых территорий местного значения", имеющей особо ценное муниципальное значение, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в границах земель, занятых памятниками истории и культуры регионального значения и их временными охранными зонами, в экономико-планировочной зоне С-1-а.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля специалистами управления по реализации полномочий по пресечению нарушений земельного и градостроительного законодательства установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203026:3 расположен одноэтажный объект капитального строительства - кафе "Феникс" площадью застройки 260 кв. м разрешение на реконструкцию объекта (увеличение площади) не выдавалось, о чем составлен акт визуального осмотра от 07.11.2019.

В адрес ООО "КМГИС" администрацией города Сочи от 15.11.2019 N 28150/02-05-16 направлена претензия с предложением в 30-дневный срок со дня получения настоящей претензии привести земельный участок в соответствие с условиями договора и предоставить в департамент имущественных отношений администрации города Сочи подтверждающие документы.

Однако, допущенные нарушения условий договора ответчиком не устранены.

В связи с чем, в адрес ответчика истцом направлена претензия от 17.02.2020 N 5440/02-05-16 с предложением расторгнуть договор аренды.

Уклонение ответчика от подписания соглашения о расторжении договора аренды явилось основанием для обращения администрации в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 29, 30 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд первой инстанции признал соблюденным претензионный порядок (претензия истца от 15.11.2019 N 28150/02-05-16).

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В качестве основания досрочного расторжения договора аренды администрация ссылается на произведенную ответчиком без выдачи разрешения и согласия арендодателя реконструкцию объекта капитального строительства - кафе "Феникс", в частности увеличение площади объекта.

При этом, судом установлено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.11.2020 по делу N А32-1436/2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021, а также постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2021, ООО "КМИГС" обязано произвести работы по приведению кафе-закусочной "Феникс" в первоначальное состояние путем проведения работ по демонтажу, определенных экспертом.

В рамках указанного дела было установлено, что обществом в отсутствие какой-либо разрешительной документации произведена реконструкция кафе-закусочной "Феникс" в пределах его внешних границ (помещение литера А, пристройка литер А1, навес литера "I", холодильник литера В, сарай литера Г перестали существовать ввиду включения их в состав литеры Х), что повлекло изменение характеристик объекта недвижимости. В установленном порядке разрешение на реконструкцию объекта недвижимости общество не получало.

Придя к выводу об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции учел выводы судов по делу N А32-1436/2020 и признал действия ответчика по реконструкции объекта капитального строительства - кафе "Феникс" (увеличение площади) в качестве существенного нарушения условий договора аренды, влекущих расторжение арендных правоотношений.

Между тем суд не учел следующее.

В силу статей 1, 41, 42 ЗК РФ одним из основополагающих принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Возведение арендаторами земельных участков жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, сооружений допускается в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

По смыслу статьи 263, пункта 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Исходя из системного толкования указанных норм гражданского и земельного законодательства, использование публичного земельного участка на обязательственном (арендном) праве обусловлено целью его предоставления, назначением земельного участка, волей сторон по определению условий его использования. Последствия постройки, произведенной арендатором на арендованном им земельном участке без соблюдения указанных требований, определяются статьей 222 ГК РФ.

Как уже было указано, в рамках дела N А32-1436/2020 решением суда от 10.11.2020, оставленным без изменения апелляционным и кассационным судами, ООО "КМИГС" обязано произвести работы по приведению кафе-закусочной "Феникс" в первоначальное состояние путем проведения работ по демонтажу, определенных экспертом. В удовлетворении остальных требований администрации, в том числе о сносе объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0203026:1743, площадью застройки 260 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203026:3 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, как самовольного, отказано.

При этом, по указанному делу N А32-1436/2020 была проведена экспертиза, согласно выводам которой (ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ", заключение от 26.05.2020) нежилое здание литера "Х" представляет собой комплексную конструкцию, состоящую из самонесущих кирпичных стен и деревянного перекрытия. Год завершения постройки - 1980. Площадь застройки (с учетом веранды) - 224, 8 кв. м. Общая площадь строения согласно выписке из ЕГРН от 12.11.2019 - 107, 8 кв. м. Фактическая площадь всех помещений здания на момент обследования - 112, 6 кв. м (сумма площадей помещений кафе) + 82,6 кв. м (веранда, пом. N 14) = 195, 2 кв. м. В ходе составления экспертного заключения уточнены площади помещений N 16 и 17 исследуемого здания: Sпом. N 16 = 3,7 кв. м; Sпом. N 17 = 12,1 кв. м. Площадь здания в пределах внутренних поверхностей наружных стен согласно приказу Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 составляет 206, 8 кв. м.

Размеры строения в плане по наружному обмеру - 114, 0 кв. м. Площадь застройки на 25.06.1992 - 114,0 кв. м (фактически 224, 8 кв. м) - характеристика отличается за счет включения в площадь застройки существовавших ранее правомерных навесов. Возведенные ранее навесы являлись сооружением, расположенным на столбах. По существовавшим на момент их создания техническим нормативам, их площадь не включалась в площадь застройки. Общая площадь кафе-закусочной согласно данных инвентаризации на 26.06.1992 - 92, 1 кв. м (фактически 112, 6 кв. м) - характеристика отличается за счет включения в общую площадь правомерной пристройки литера "А1", которая не была включена в площадь ранее; сарая литера "Г" и холодильника литера "В". Площадь всех помещений здания на 25.06.1992 - 92,1 кв. м (фактически 195, 2 кв. м, в том числе веранда 82, 6 кв. м) - характеристика отличается за счет включения в общую площадь правомерных навесов (фактически помещение N 14 - веранда), пристройки литера "А1", сарая литера "Г" и холодильника литера "В". Размеры пристройки литера "А1" по наружному обмеру - 15,4 кв. м, не внесена в экспликацию помещений всего здания), размеры навеса литера "I" - 73,2 кв. м согласно данных инвентарного дела N 16417. При изучении инвентарного дела N 16417 на дату технической инвентаризации от 25.06.1992 установлено, что площадь пристройки литера "А1" не внесена в общую площадь кафе. Также на ситуационном планет участка отображен навес литера "I", наружные размеры которого (7,35 * 9,70 + 1,92 м) практически совпадают с наружными размерами помещения N 14 (веранда) с правой стороны в существующем положении. При изучении инвентарного дела N 16417 установлено, что на дату технической инвентаризации от 19.09.1996 на ситуационном плане земельного участка зафиксированы навесы литер "VII" размерами 3,15*3,15 м и литер "VIII" размерами 3,15*5,10 м. Наружные размеры навеса литера "VII" практически совпадают с наружными размерами помещения N 14 (веранда) с левой стороны в существующем положении. В результате экспертного осмотра установлено, что остекленные навесы и помещение N 17 состоят из легко-разборных конструкций, являются ограждающими, а не несущими элементами здания. Произошедшие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности исследуемого здания, в связи с чем, на них не требуется выдача разрешения на строительство. Таким образом, площадь здания увеличилась с 92,1 кв. м до 195, 2 кв. м за счет остекления правомерных навесов литер "I" и литер "VII", переоборудования навесов в веранду (холодное помещение) и включения площади веранды в общую площадь здания кафе-закусочной. Также за счет перепланировки пристройки литера "А1" и вспомогательного сооружения литера "В" (холодильник) путем демонтажа старых перегородок и монтажа новых перегородок из деревянного каркаса, обшитого гипсокартоном, и включения площади пристройки и вспомогательного сооружения в общую площадь всего здания. Также за счет пересчета площадей помещений N 3, 10, 11. Требуется внесение изменений в ЕГРН с целью уточнения площади исследуемого объекта.

Экспертом было отмечено, что с 1992 г. до даты экспертного исследования в обследуемом здании Кафе-закусочная "Феникс" были проведены работы по переоборудованию помещений, площадь здания увеличилась с 92,1 кв.м до 195,2 кв.м за счет образования веранды пом. N 14 посредством остекления навесов литер "I" (на дату 25.06.1992 г.) и литер "VII" (на дату изменений в инвентарном деле 18.09.1996 г.), а также переоборудования навеса VIII в веранду и включения площади веранды в общую площадь здания кафе-закусочной. Также были проведены работы по перепланировке пристройки литер "А1" и вспомогательного сооружения литер "В" (холодильник) путем демонтажа старых перегородок и монтажа новых перегородок из деревянного каркаса, обшитого гипсокартоном и включения площади пристройки и вспомогательного сооружения в общую площадь всего здания литеры А, был произведен пересчет площадей помещений N3,10,11, были уточнены площади помещений N16 (3.7 кв.м.) и N17 (12.1 кв.м.), помещение N18 утратило свое существование. В итоге площадь всех помещений кафе изменилась с 107,8 кв.м на 195,2 кв.м (в том числе площадь веранды N 14=82,6 кв.м).

Таким образом, экспертом по делу N А32-1436/2020 установлено, что площадь застройки на 25.06.1992 уже фактически была 224, 8 кв. м, с учетом существовавших ранее правомерных навесов, а площадь всех помещений здания на 25.06.1992 - фактически 195, 2 кв. м, в том числе веранда 82, 6 кв. При этом, согласно инвентарного дела N 16417 на дату технической инвентаризации от 25.06.1992 установлено, что площадь пристройки литера "А1" не внесена в общую площадь кафе.

Учитывая изложенное, следует, что на момент передачи администрацией земельного участка в аренду ООО "КМИГС" в 2009 году, объект недвижимого имущества - кафе-закусочная "Феникс" уже имел существующие, отличные от данных технической документации и сведений ЕГРН, параметры.

Таким образом, при заключении договора аренды 04.02.2009 N 4900005038 земельного участка площадью 491 кв. м, с учетным кадастровым номером 18, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:3, общей площадью 142700 кв. м, расположенное на земельном участке здание кафе уже было реконструировано в отличие от данных правоустанавливающей технической документации.

В связи с чем, основания полагать о произведенной ответчиком реконструкции недвижимого объекта непосредственно и только в период исполнения договора аренды, и как следствия, нарушения условий договора, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

При этом, апелляционной суд учитывает, что последствия реконструкции объекта для ответчика облечены вступившим в законную силу решением суда по делу N А32-1436/2020 об обязании произвести работы по приведению кафе-закусочной "Феникс" в первоначальное состояние путем проведения работ по демонтажу, определенных экспертом.

Вместе с тем, изложенное само по себе не является основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка

Так, согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Судами установлено, что выполненная реконструкция не касалась внешних границ и внешних стен здания, а фактически была проведена внутри здания в пределах его внешних границ путем установки перегородок, изменения дверей, окон, изменения площади внутренних помещений, а также остекления веранды, в отсутствие соответствующего разрешения.

В результате чего, решением суда от 10.11.2020 по делу N А32-1436/2020 ответчик обязан демонтировать перегородки, восстановить деревянные перегородки существовавшей ранее в прежних размерах, восстановить дверь, восстановить окно и т.д.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что указанные работы ответчика по реконструкции внутренней части задания не являются нецелевым использованием земельного участка, а фактически представляют собой выполнение работ без соответствующих разрешительных документов. В случае нарушения требований проектной документации и нормативных документов в области строительства лицо, допустившее данное нарушение, может быть привлечено к административной ответственности. При этом основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка данное обстоятельство не является.

Таким образом, правовых оснований для выводов о нецелевом использовании земельного участка ответчиком и досрочного расторжения договора аренды земельного участка не имеется.

Кроме того, суд принимает во внимание, что доказательств нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка в части своевременности внесения арендных платежей либо иных нарушений земельного законодательства в части целевого использования земельного участка, в материалы дела не представлены, соответствующие доводы истцом не заявлены.

Суд также отмечает, что право аренды земельного участка на основании договора аренды следует судьбе расположенных на земельном участке объектов недвижимости. Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 35 ЗК РФ заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы - подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 ГК РФ), а также в установлении исключительного права собственника объекта недвижимости на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Учитывая, что ответчик является собственником объекта недвижимого имущества кафе-закусочной "Феникс", в порядке вышеизложенных норм имеет право на использование земельного участка в части, необходимой для нормальной эксплуатации принадлежащего ему здания.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, требования истца о расторжении договора аренды признаются судом неправомерными и не подлежат удовлетворению.

В данном случае истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил документов, свидетельствующих о наличии обстоятельств для расторжения договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению, наличия обстоятельств существенного нарушения договора.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

На основании изложенного, решение суда подлежит отмене, в иске надлежит отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на истца в порядке, установленном статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2021 по делу N А32-34650/2020 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Администрации города Сочи в пользу ООО "КМИГС" 3 000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина П.В. Шапкин