Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2021 г. N 20АП-2689/21 по делу N А68-5058/2020

г. Тула

28 мая 2021 г.

Дело N А68-5058/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27.05.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.05.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В., Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фроловой Е.С., при участии от истца - Ивановой О. В. (доверенность от 17.05.2021, паспорт, диплом), от ответчика - Кисилевой И. А. (доверенность N 47 от 24.09.2020, паспорт, диплом), рассмотрев апелляционную жалобу Администрации муниципального образования города Алексин на решение Арбитражного суда Тульской области от 10.03.2021 по делу N А68-5058/2020 (судья Глазкова Е.Н.), принятое по иску акционерного общества "МУК города Алексина" (Тульская обл., г. Алексин, ИНН 7111500019, ОГРН 1077154009921) к Администрации муниципального образования город Алексин (Тульская обл., г. Алексин, ИНН 7111019673, ОГРН 1147154070634) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

АО "МУК города Алексина" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования г. Алексин (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 224,1 кв.м., расположенного по адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Здоровья дом 3, а именно истец просит изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена предмета договора составляет 1 610 830 руб. 00 коп., без учета НДС", а также взыскать с АМО город Алексин в пользу АО "МУК города Алексина" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 25 000 руб. (с учетом уточнений от 13.01.2021 (т. 2 л.д. 60-61).

Решением суда области от 10.03.2021 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить. Указывает на недопустимость судебной экспертизы в связи с многочисленными нарушениями, допущенными оценщиком. По мнению ответчика судом области необоснованно отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу.

Представитель ответчика доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить.

Представитель истца с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда области не подлежит отмене.

Как указывает истец, он в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) приобрел преимущественное право на приобретение арендуемого им помещения, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Алексинский район, в связи с чем 29.10.2019 подал соответствующее заявление (т. 1 л.д. 32-33).

Орган местного самоуправления принял решение о заключении договора купли-продажи с АО "МУК города Алексина" на нежилое помещение общей площадью 224,1 2 кв.м., расположенное по адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Здоровья дом 3 по цене 2 844 167 руб. без учета НДС (т. 1 л.д. 36).

Ответчик направил истцу договор купли-продажи N 1-2020, в пункте 2.1 которого была определена цена помещения 2 844 167 руб. без учета НДС (т.1 л.д. 94-92).

Исходя из оценки рынка продаж, а также несоответствия отчета об определении величины рыночной стоимости и размера арендной платы от 16.12.2019 N 1902-19, выполненного предпринимателем Кондратовым С.В. (т. 1 л.д. 35), истец посчитал, что цена завышена, направил в адрес ответчика протокол разногласий в части цены, которую просил установить в размере 1 792 800 руб. без учета НДС (т. 1 л.д. 93).

Поскольку администрация письмом от 19.03.2020 N 2569 отклонила протокол разногласий ввиду того, что стоимость нежилого помещения определена на основании отчета независимого оценщика (т.1, л.д. 94), истец обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества.

В соответствии с положениями ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Положениями абзаца 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу положений ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Кроме того, в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости приобретаемого в собственность имущества, суд области на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил оценочную судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта.

Согласно представленному в материалы дела заключению N 2020-062 (т. 2 л.д. 1-52) и письменным пояснениям от 27.01.2021 (т. 2 л.д. 71) отчет об оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества от 16.12.2019 N 1902-19 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, содержит нарушения требований в области оценочной деятельности, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости. Рыночная стоимость встроенного нежилого помещения, общей площадью 224,1 кв.м., кадастровый номер 71:24:020103:1446, расположенного по 5 адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Здоровья дом 3, по состоянию на 29.10.2019 составляет 1 933 000 руб. с учетом НДС и 1 610 830 руб. без учета НДС.

Опрошенный в судебном заседании 10.03.2021 эксперт Шогин В.А. пояснил, что в заключении были допущены технические ошибки в части ссылки на стр. 4 заключения на ФСО N N 1, 2 и 3 от 20.07.2007, утратившие силу, однако по факту были применены ФСО NN 1, 2 и 3 от 20.05.2015, что следует из стр. 8 заключения, а использование ранее действовавшей формулировки п. 10 ФСО N 1, не повлияло на конечный результат, он был бы тем же.

Также эксперт пояснил, что Отчет предпринимателя Кондратова С.В. составлен с грубыми нарушениями Закона об оценочной деятельности и Стандартов ФСО, как по формальным признакам, так и по существу. В частности, эксперт обратил внимание на то, что оценщиком не исследованы характеристики объектов оценки, а также в качестве аналогов предприниматель использовал помещения из другого сигмента недвижимости, которые по смыслу п. 10 ФСО N 1 не являются аналогами, т.е. схожими по своих экономическим (вид использования), техническим и прочим характеристикам.

Между тем в ходе судебного разбирательства администрацией были представлены возражения на указанное экспертное заключение и заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Экспертом в судебном заседании 10.03.2021 даны необходимые пояснения относительно выводов судебной экспертизы.

Оценка экспертного заключения произведена судом апелляционной инстанции в соответствии с требованиями правил оценки доказательств, наряду с иными доказательствами по делу (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Из экспертного заключения следует, что экспертом применены методы, предусмотренные законодательством об оценке. Исследовательская часть экспертного заключения является полной, ясной и мотивированной. Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

Ходатайство ответчика о проведении по делу дополнительной экспертизы правомерно отклонены судебной коллегией.

В соответствии с положениями ст. 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Назначение повторной или дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда. В данном случае судебная коллегия принимает во внимание, что заключение эксперта является полным и ясным, и у суда отсутствуют основания для иного толкования его выводов. Несогласие ответчика с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной или дополнительной экспертизы.

Возражения ответчика на экспертизу, являются субъективным мнением стороны по делу и выводы экспертизы не опровергают. Доказательств иной рыночной стоимости имущества не представлено.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на применение экспертом недействующих стандартов, а именно ФСО N 1, который отменен Приказом Минэкономразвития России от 10.07.2015 N 467.

Письмом от 27.01.2021 (т. 2, л. д. 71) эксперт указал на допущенную опечатку в реквизитах Федерального стандарта оценки и указал на применение стандартов с реквизитами, поименованными на стр. 9 заключения.

Ответчик в жалобе указывает, что в п. 2.6 и 2.7 экспертного заключения имеются отсылки на п. 10 и 22 недействующего ФСО N 1.

Судебная коллегия при проверке указанного довода приходит к выводу, что действительно п. 2.6 и 2.7 заключения содержат отсылку к п. 10, 22 недействующего ФСО N 1, вместе с тем, указанная опечатка не повлияла на выводы экспертного заключения, поскольку в п. 2.6 идет речь об анализе наиболее эффективного использования объекта недвижимости, что закреплено в разделе VI ФСО N 7.

Положения о сравнительном методе оценке установлены п. 12-14 ФСО N 1 в редакции Приказа от 10.07.2015 N 467. Ошибочное указание на п. 22 не повлекли в данном случае недостоверность оценки. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Суд апелляционной инстанции находит необоснованным довод ответчика о том, что, поскольку непосредственный осмотр объекта оценки не был произведен, отсутствие полноты сведений об объектах не позволило достоверно установить действительную величину стоимости объектов оценки. В соответствии со ст. 14 Закона N 135-ФЗ оценщики вправе самостоятельно применять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, непосредственный осмотр здания не является по смыслу закона обязательным действием, невыполнение которого может повлиять на результаты оценки.

Исходя из положений п. 5 Федерального стандарта оценки N 7, допускается проведение оценки имущества без его осмотра, в этом случае должны быть только указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен. Отсутствие осмотра имущества не является основанием считать отчеты об оценке недействительными.

В заключении судебной экспертизы эксперт указал, что осмотр объекта не проводился определение стоимости осуществляется на ретроспективную дату.

Ответчиком не представлено доказательств того, что экспертом при оценке имущества применены какие-либо характеристики, не соответствующие действительности.

Довод заявителя о том, что эксперт неверно избрал объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки.

Использованные в экспертном заключении объекты - аналоги имеют сходное со спорным объектом назначение - нежилое помещение коммерческого назначения.

Доказательств существенного отличия в цене объектов-аналогов по состоянию на октябрь 2019 (дата подачи заявления) и март 2019, декабрь 2020 (применена экспертом) ответчиком в нарушение требований ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Возражения, на которые заявитель ссылается, оспаривая судебную экспертизу, по существу не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования, а являются несогласием с выводами экспертизы.

Администрация надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорила с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний, которыми суд не обладает.

Выбор способов и методов исследования объектов исследования (помещений) входит в компетенцию эксперта.

В связи с этим, несогласие ответчика с выбранными экспертом аналогами, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования стоимости объекта недвижимого имущества и не может являться основанием для проведения повторной экспертизы.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

Доводов о незаконности применения экспертом определенной методики исследования не заявлено.

По указанным основаниям судебная коллегия отклоняет заявленное ответчиком в суде апелляционной инстанции ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы. Помимо этого ответчиком не представлено доказательств внесения денежных средств на депозит суда в счет оплаты экспертизы, сведения об экспертных организациях, сведения об экспертах, их квалификации и стаже.

Исчерпывающий перечень оснований для отмены определения суда первой инстанции установлен ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 10.03.2021 по делу N А68-5058/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина Л.А. Капустина