Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2021 г. N 18АП-6327/21 по делу N А07-21653/2019

г. Челябинск

28 мая 2021 г.

Дело N А07-21653/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гиниятуллина Марата Ингильевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2021 по делу N А07-21653/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

истца - индивидуального предпринимателя Гиниятуллина Марата Ингильевича - Минеев Евгений Владимирович (доверенность от 08.05.2020),

публичного акционерного общества "Башинформсвязь" - Мухаметзянова Гюльнара Рафаэловна (доверенность N 121 от 01.01.2021),

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Грандстрой" - Журавлёв Роман Александрович (доверенность от 21.01.2021),

третьего лица - акционерного общества "Тандер" - Шмелёв Андрей Владимирович (доверенность от 15.07.2020).

Индивидуальный предприниматель Гиниятуллин Марат Ингильевич (далее - ИП Гиниятуллин М.И., истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к публичному акционерному обществу "Башинформсвязь" (далее - ПАО "Башинформсвязь", ответчик -1) обществу с ограниченной ответственностью "Грандстрой" (далее - ООО "Грандстрой", ответчик - 2) о признании недействительной ничтожной односторонней сделки по отказу от исполнения договора аренды недвижимого имущества N 502 от 05.10.2017 г., повлекшей расторжение договора, выраженной в уведомлении о расторжении договора аренды N 19/-01.8-05/4530 от 21.05.2019 г., а договор действующим; о взыскании с публичного акционерного общества "Башинформсвязь" в пользу индивидуального предпринимателя Гиниятуллина Марата Ингильевича 973 376,72 руб. - переплаты по договору аренды N 502 от 05.10.2017 г., 5 780 403, 78 руб. - убытков, причиненных односторонним расторжением договора аренды ( требование изложено с учетом его уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также изменения субъектного состава).

На рассмотрение суда первой инстанции в настоящем деле с учетом объединения дел принято исковое заявление ПАО "Башинформсвязь" к ИП Гиниятуллину М.И. о взыскании задолженности за аренду помещения в размере 1 174 422,34 руб., неустойки в размере 193 779,63 руб., суммы государственной пошлины (требование изложено с учетом его уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", третье лицо); общество с ограниченной ответственностью "Спектр"; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2021 (резолютивная часть от 10.03.2021) с учетом определения от 17.03.2021 об исправлении опечатки в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены (т. 8 л.д.55-81).

С указанным решением не согласился ИП Гиниятуллин М.И. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт |об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Апеллянт не согласен с выводами суда о том, что помещение было передано арендодателем арендатору без недостатков. В связи с наличием недостатков помещения и невозможности его использования арендодатель продлевал арендные каникулы. В связи с чем апеллянт полагает необоснованным начисление судом арендной платы в период с 02.04.2018 по 31.07.2018. Апеллянт не согласен с определением судом периода коммерческого использования помещения. Апеллянт не согласен с выводами суда, основанными на гарантийном письме от 09.01.2019, полагает, что обстоятельства подписания указанного письма судом не выяснялись и не исследовались. Апеллянт указывает на отсутствие фактов нарушения со стороны арендатора оплаты арендной платы более двух раз, полагает, что на стороне арендатора имеется переплата. Апеллянт полагает поведение арендодателя недобросовестным. Апеллянт полагает необоснованным в отказе истцу в проведении по делу судебных строительно-технической и почерковедческой экспертиз. Заявляет ходатайство о проведении указанных экспертиз в тексте апелляционной жалобы.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции ответчиками и третьим лицом АО "Тандер", представлены отзывы на апелляционную жалобу, в которых участвующие в деле лица указали, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Рассмотрев заявленные в апелляционной жалобе истцом ходатайства о проведении по делу судебных строительно-технической и почерковедческой экспертиз, апелляционная коллегия отказала в их удовлетворении по изложенным в мотивировочной части настоящего постановления основаниям.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заявил о том, что решение по настоящему делу затрагивает права непривлеченного к участию физического лица Цибизова Евгения Андреевича, поддержал заявленные в апелляционной жалобе ходатайства о назначении по делу судебных экспертиз. Представители ответчиков и третьего лица АО "Тандер" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы и назначения по делу судебных экспертиз.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.10.2017 года между индивидуальным предпринимателем Гиниятуллиным Маратом Ингильевичем (арендатор, истец) и публичным акционерным обществом "Башинформсвязь" (арендодатель, ответчик) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 502 сроком на 10 лет. Данный договор прошел государственную регистрацию в соответствии с п. 5.2 договора.

В соответствии с п. 1.1., 1.2. договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения в здании АТС, количество этажей 5, общая площадь 4 805,7 кв. м, литера: А, инвентарный N 339038, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Правды, д. 17, кадастровый номер: 02:55:050335:148, расположенные в подвале, NN 1-11, 13-14, часть помещения N 16, общей площадью 505 кв. метров. Объект отражен на плане расположения объекта, составленном на основании сведений организаций, осуществляющей технический учет.

Согласно п. 1.4 договора объект передается для организации магазина розничной торговли продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

В соответствии с 2.1.1. договора арендодатель обязан передать объект арендатору в срок, установленный пунктом 4.1 договора по акту приема-передачи (форма акта приема-передачи согласована сторонами в приложении N 2 к договору), а в последний день срока действия настоящего договора принять объект от арендатора по акту возврата объекта (форма акта возврата объекта согласована сторонами в приложении N 6 к договору). Акт приема-передачи подписывается сторонами и является после его подписания неотъемлемой частью настоящего договора. Объект передается в существующем состоянии. В акте отражается техническое состояние объекта и инженерных сетей, коммуникаций, в том числе противопожарного оборудования и систем противопожарной защиты, конструктивных элементов объекта на момент передачи объекта.

Пунктом 4.1. договора стороны установили, что дата передачи объекта арендатору по акту приема-передачи объекта, подписываемому по 1 форме, установленной приложением N 2 к договору, будет не позднее 3 месяцев с даты подписания договора. В случае уклонения или отказа арендатора от подписания акта приема-передачи в указанный в настоящем пункте срок по причинам, не связанным с исполнением арендодателем своих обязательств, арендодатель вправе подписать его в одностороннем порядке и направить арендатору.

В соответствии с п. 2.1 договора арендодатель обязан произвести освобождение объекта от технологического оборудования для последующей передачи объекта арендатору в срок, установленный п. 4.1 договора.

Пунктом 4.2. договора стороны установили, что датой открытия объекта для доступа посетителей и ведения розничной торговли в соответствии с целью использования объекта, указанной в п. 1.4. договора, будет являться дата не позднее двух месяцев с даты начала использования объектов.

Дополнительным соглашением N 1 от 30.05.2018 года к договору аренды N 502 стороны внесли изменения в договор.

Согласно п. 1 указанного дополнительного соглашения N 1 п. 4.2 договора аренды изложен в следующей редакции "Стороны установили, что датой открытия объекта для доступа посетителей и ведения розничной торговли в соответствии с целью использования объекта, указанной в п. 1.4. договора, будет являться дата не позднее 02 августа 2018 года.

Гиниятуллин М.И. указал, что на момент передачи объекта по акту приема-передачи его техническое состояние не позволяло в нем делать ремонтно-строительные работы из-за неисполнения обязательств со стороны ответчика по освобождению помещения от технологического оборудования арендодателя, а также не устранение со стороны ответчика иных препятствий для использования объекта. 31.07.2018 года между представителем арендодателя и представителем арендатора был подписан акт N 23-А, согласно которому комиссией был произведен осмотр помещения, в ходе которого было установлено, что электрические кабели, проложенные из электрощитовой к потолку указанного помещения заключены в дополнительную изоляцию и стянуты в компактный жгут; щиток освещения, находящийся на стене, смежной с электрощитовой, обесточен; из помещения арендатора (ИП Гиниятуллин М.И.) удалено постороннее оборудование (светильники, щитки и т.д). ИП Гиниятуллина М.Г. удовлетворяет настоящее состояние арендуемого помещения. Однако, несмотря на дальнейшую длительную переписку и переговоры с ответчиком до мая 2018 года в объекте аренды отсутствовало электричество, что делало невозможным проведение ремонтных работ и использование объекта в коммерческой деятельности.

Таким образом, истец указал, что в мае 2018 года ему был предоставлен доступ в помещение для осуществления ремонтно-строительных работ объекта в соответствии с установленными договором целями его использования.

Пунктом 4.3.3. договора определен срок оплаты стоимости коммунальных услуг с момента предоставления арендатору доступа в помещение по акту предоставления доступа для выполнения ремонтно-строительных работ. Согласно позиции Гиниятуллина М.И., акт предоставления доступа ответчиком не составлялся и истцу не предъявлялся.

Согласно п. 4.3, 4.3.1 договора плата за пользование объектом рассчитывается в следующем порядке. Ежемесячная арендная плата за пользование объектом по настоящему договору является договорной и включает в себя возмещение расходов, понесенных арендодателем по обеспечению объекта услугами теплоснабжения. Ежемесячная арендная плата за пользование объектом не включает в себя стоимость услуг по обеспечению объекта электроэнергией, водопотреблением и водоотведение, по уборке объекта и прилегающей и дворовой территории, вывозу ТБО и рассчитывается следующим образом: размер ежемесячной арендной платы устанавливается из расчета 420 рублей за 1 кв. м площади в месяц, в том числе НДС (18%) и составляет 212 100 рублей в месяц, в том числе НДС (18%) 32 354 рубля 24 копейки.

В соответствии с п. 4.3.2, 4.3.3 договора стоимость коммунальных услуг по обеспечению объекта рассчитывается в следующем порядке: стоимость коммунальных услуг в части энергоснабжения, водопотребления и водоотведения рассчитывается в соответствии с п. 3.1.25. настоящего договора. Стоимость коммунальных услуг в части теплоснабжения в размере 20 200 рублей в месяц, в том числе НДС (18%) 3 081,36 рублей, уплачивается арендатором до даты начала коммерческого использования объекта, указанной в п. 4.2 договора, в сроки, установленные п. 4.5 настоящего договора. Указанная в п. 4.3.2. договора часть арендной платы уплачивается арендатором с момента предоставления арендатору доступа в помещение по акту предоставления доступа для выполнения ремонтно-строительных работ. Часть ежемесячной арендной платы в размере, указанном в п. 4.3.1. договора уплачивается арендатором с даты начала коммерческого использования объекта, указанной в п. 4.2 договора, при этом: в случае, если арендатор приступил к осуществлению коммерческой деятельности в объекте ранее даты начала коммерческого использования объекта, установленной в п. 4.2. договора, то датой начала коммерческого использования объекта будет являться дата, в которую арендатор фактически приступил к коммерческой деятельности в объекте, о чем стороны составляют соответствующий акт о начале коммерческой деятельности в объекте. В указанном случае часть арендной платы в размере, указанном в п. 4.3.1. договора, подлежит начислению и уплате с даты, фактического начала коммерческого использования объекта, определенной в соответствующем акте. В случае если арендатор приступил к осуществлению коммерческой деятельности в объекте в дату начала коммерческого использования объекта, установленную в п. 4.2 договора, то составление акта о начале коммерческой деятельности арендатора в объект не требуется. В случае, если арендатор приступил к осуществлению коммерческой деятельности в объекте позднее даты начала коммерческого использования объекта, установленной в п. 4.2. договора, арендная плата в размере, указанном в п. 4.3.1. договора, подлежит начислению и уплате с даты начала коммерческого использования объекта, установленной п. 4.2. договора.

Протоколом разногласий от 05.10.2017 года к договору изменен абзац 2 пункта 4.3.1 по тексту договора, устанавливающий размер ежемесячной арендной платы, из договора исключены п. 4.11 - 4.16, абзац 3, последнее предложение абзаца 6 п. 5.3. по тексту договора, абзац 5 п. 5.5 по тексту договора.

Согласно п. 4.5. договора плата за пользование объектом по настоящему договору уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре, на основании счетов, которые арендатор обязан получить по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Правды, д. 17, до 10 числа отчетного месяца в части оплаты ежемесячной арендной платы. Ежемесячная арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно безналичным авансовым платежом не позднее 15 числа текущего (отчетного) месяца аренды. В случае если настоящий договор заключен не в первый день календарного месяца, первый платеж должен быть внесен арендатором в течение 10 календарных дней с момента заключения настоящего договора, на основании счета, предоставленного арендодателем. Как указал истец, в нарушение указанных пунктов арендодателем не были выставлены счета на оплату.

Дополнительным соглашением N 2 от 22.10.2018 года к договору стороны согласовали, что арендная плата с 02.09.2018 г. по 02.11.2018 г. составит 20 200 рублей 00 копеек в месяц, в том числе НДС. С 02.11.2018 года арендная плата составит 179 745, 76 рублей, кроме того НДС по ставке, установленной законодательством Российской Федерации.

Дополнительным соглашением N 3 от 26.02.2019 года увеличена площадь объекта аренды и внесены изменения в размер ежемесячной арендной платы.

Уведомлением о расторжении договора аренды N 19/01.8-05/4530 от 21.05.2019 года ответчик уведомил Гиниятуллина М.И. о расторжении с 22.06.2091 года договора аренды от 05.10.2017 г. N 502 и прекращении доступа сотрудников арендатора и субарендаторов в арендуемые помещения согласно п. 5.5. договора и п. 6 соглашения о предоставлении рассрочки арендных платежей от 09.01.2019 года, ссылаясь на наличие невыполненных обязательств по погашению задолженности по арендной плате и текущих платежей.

С указанной в уведомлении задолженностью по состоянию на 30.04.2019 года в размере 1 105 494, 30 рублей истец не согласен, указал, что акт сверки расчетов сторонами не производился. Кроме того, истец полагает, что площадь, указанная в договоре, не соответствует фактической занимаемой площади. Гиниятуллин М.И. указал, что ежемесячно производил оплату по договору, соглашение о предоставлении рассрочки арендных платежей от 09.01.2019 года не подписывал, гарантийных писем не давал.

Согласно п. 3.2.2. договора арендатор имеет право без письменного разрешения арендодателя передавать объект полностью или частично в субаренду для целей, предусмотренных п. 1.4. договора, на срок, не превышающий срок действия договора, лицу, виды деятельности которого не связаны с предоставлением или продажей услуг и оборудования связи.

В соответствии с п. 3.1.4. договора арендатор обязан произвести за счет собственных средств ремонтные работы, необходимые для обустройства объекта для использования его по целевому назначению, указанному в п. 1.4. договора.

Пунктом 3.1.12 договора предусмотрено, что арендатор не имеет права без письменного разрешения арендодателя и без согласования с надзорными органами, в случае, если в соответствии с действующим законодательством РФ получение такого согласования необходимо, производить в объекте реконструкции и капитальный ремонт, включая перестройки, перепланировки, конструктивные изменения имеющихся инженерных и противопожарных систем, переоборудование и другие работы, направленные на изменение параметров объекта и/или эксплуатационных характеристик объекта. Экономическая целесообразность проведения работ, исходно-разрешительная и проектно-сметная документация на выполнение работ в обязательном порядке согласовывается с арендодателем.

В соответствии с п. 3.1.14 договора все произведенные арендатором неотделимые улучшения на объекте являются собственностью арендодателя, их стоимость не возмещается арендатору после прекращения настоящего договора.

Истец указал, что поскольку со стороны ответчика постоянно чинились препятствия в пользовании объектом аренды, арендодатель в сроки, установленные договором не передал объект по акту приема-передачи, не освободил его от технологического и постороннего оборудования, не устранил препятствия в пользовании объектом, своевременно не предоставил помещение для проведения строительно-ремонтных работ, затягивал процесс согласования капитальных ремонтных работ, перепланировок и переноса инженерных сетей (неотделимых улучшений), длительное время не подготавливал необходимые для этого документы, либо не реагировал на обращения, ссылаясь на отсутствие в договоре сроков согласования и ответов на обращения, истец не мог своевременно выполнить ремонтные работы и использовать данное помещение по назначению в коммерческой деятельности. Недобросовестные действия арендодателя привели к невозможности использования помещения и соответственно упущенной выгоде.

15.04.2019 года между ИП Гиниятуллиным Маратом Ингильевичем и акционерным обществом "Тандер" был заключен договор N УфФ/23156/19, по условиям которого арендатор обязуется в порядке и на условиях договора предоставить субарендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект: нежилое помещение общей площадью - 468 кв. м, расположенное в подвальном помещении здания с кадастровым номером 02:55:050335:148, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Правды, д. 17. Технические характеристики и иные сведения об объекте содержатся в техническом паспорте на отдельно стоящее 5-ти этажное нежилое здание на арендуемое помещение, инвентарный номер 339038, изготовленном Территориальным участком г. Уфы ГУП Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан по состоянию на 18 декабря 2016 г. Объект будет использоваться субарендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг. Договор заключен на срок по 05.10.2027 г. года включительно.

В марте 2019 года проект указанного договора был представлен ответчику также для согласования строительных и отделочных работ в объекте, которые необходимы для целей использования объекта в соответствии с технологией торговой деятельности субарендатора АО "Тандер". Истец полагает, что ответчик согласовывал проекты ремонтных и строительных работ, постоянно затягивая временные сроки, ссылаясь на то обстоятельство, что сроки согласования не регламентированы договором.

Также между Гиниятуллиным М.И. (субарендодателем) и ООО "Спектр" (субарендатором) был заключен договора субаренды N 17 от 09.12.2018 года, по условиям которого субарендодатель обязуется предоставить субарендатору во временное владение и пользование за плату нежилой объект недвижимости, а субарендатор обязуется принять помещение и своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, определенных настоящим договором. Характеристика помещения: адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Правды, д. 17, этаж: подвал, арендуемая площадь: 100 квадратных метров, кадастровый номер: 02:55:050335:148, назначение: нежилое.

В соответствии с п. 5.5 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, направив арендатору письменное уведомление за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных договором, в том числе, если арендатор 2 и более раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес плату за пользование объектом.

Истец указал, что он ежемесячно вносил арендные платежи, однако счета на оплату ответчик в нарушение условий договора арендатору не выставлял. Таким образом, истец полагает, что у него образовалась переплата в сумме 973 376,72 руб., образовавшаяся из платежей за период с 04.10.2017 по 25.06.2019.

Кроме того, по мнению истца, в связи с необоснованным односторонним расторжением договора аренды, все неотделимые улучшения, которые были произведены ИП Гиниятуллиным М.И. на объекте аренды на сумму 5 780 403,78 руб. стали для арендатора убытками, а для ПАО "Башинформсвязь" неосновательным обогащением.

На основании вышеизложенного, полагая, что односторонняя сделка по отказу от исполнения договора аренды недвижимого имущества N 502 от 05.10.2017 г., повлекшая расторжение договора, выраженная в уведомлении о расторжении договора аренды N 19/-01.8-05/4530 от 21.05.2019 г. является недействительной, истец обратился с настоящим иском в суд.

Заявляя встречный иск ПАО "Башинформсвязь" указало, что ИП Гиниятуллин М.И. обязательства по оплате исполнял ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 1 174 422,34 руб. за период с февраля по июнь 2019 года (с учетом уточнения).

Согласно п. 5.5. договора, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора направив арендатору письменное уведомление за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения настоящего договора в случаях, если арендатор 2 и более раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес плату за пользование объектом.

На основании п. 5.5. договора, в адрес ИП Гиниятуллина М.И. 21.05.2019 года письмом N 19/01.8 - 05/4530 было направлено уведомление о расторжении договора аренды от 05.10.2017 N 502 с 22.06.2019.

Пункт 6.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков оплаты истец вправе взыскать с ответчика неустойку в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность и сумму пени, однако данная претензия была оставлена последним без ответа.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца со встречными требованиями.

Принимая решение об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из наличия в деле доказательств неоплаты арендной платы более двух раз, а также отсутствия со стороны арендодателя обязанности передать объект пригодным для размещения розничного магазина, отсутствия доказательств факта воспрепятствования проведению арендатором ремонтных работ, а также доказательств согласования с арендодателем проектной документации.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Учитывая согласованность сторонами в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ всех существенных условий договора аренды недвижимости (объект аренды и размер арендной платы), фактическое исполнение сторонами условий договора, о чем свидетельствует передача объекта аренды ответчику, соответствие его формы предъявляемым действующим законодательством требованиям, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о заключенности договора N 502 от 05.10.2017 и возникновении между арендодателем и арендатором обязательственных отношений по аренде названного нежилого помещения.

В силу п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Факт исполнения обязательства по передаче имущества арендатору подтвержден актом приема-передачи, подписанным сторонами без замечаний.

Отклоняя доводы арендатора о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателем по передаче помещения в пригодном для использования состоянии, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с подписанным между сторонами договором аренды N 502 арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения в здании АТС, количество этажей 5, общая площадь 4 805,7 кв. м, литера: А, инвентарный N 339038, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Правды, д. 17, кадастровый номер: 02:55:050335:148, расположенные в подвале, NN 1-11, 13-14, часть помещения N 16, общей площадью 505 кв. метров со сроком аренды 10 лет.

К договору были заключены дополнительное соглашение N 1 от 30.05.2018 г., дополнительное соглашение N 2 от 22.09.2018 г. и дополнительное соглашение N 3 от 26.02.2019 г.

Согласно условиям договора аренды и соглашений к нему, предусмотрено три платежных периода:

1) Безвозмездный (с даты заключения договора до даты начала использования объекта (пункт 4.1. договора)). С 05.10.2017 г. (дата заключения договора) по 02.04.2018 г. (дата подписания акт приема-передачи объекта) арендная плата не начисляется и не оплачивается.

2) Льготный период, только коммунальные услуги (с даты начала использования объекта до даты начала коммерческого использования объекта (п. 4.2. и п. 4.3.2 договора)). С 03.04.2018 г. по 02.08.2018 г. (4 месяца) (доп. соглашение N 1 от 30.05.2018 г.) с 02.09.2018 г. по 02.11.2018 г. (2 месяца) (доп. соглашение N 2 от 22.09.2018 г.), всего период продолжался 6 месяцев - арендатор оплачивает только стоимость коммунальных услуг в части теплоснабжения в сумме 20 200 руб. ежемесячно, с учетом НДС.

3) Полная арендная плата (с даты начала коммерческого пользования до даты расторжения договора (п. 4.3.1. договора)). С 03.08.2018 г. по 01.09.2018 г. (доп. соглашение N 1 от 30.05.2018 г.) - ежемесячная арендная плата 202 000 руб., с учетом НДС. С 02.11.2018 г. по 01.03.2019 г. (доп. соглашение N 2 от 22.09.2018 г.) - ежемесячная арендная плата 215 694 руб. 91 коп., с учетом НДС. С 01.03.2019 г. по 22.06.2019 г. (дата расторжения договора) (доп. соглашение N 3 от 26.02.2019 г. - увеличение площади) - ежемесячная арендная плата 261 397 руб. 44 коп., с учетом НДС

Даты начала использования объекта - дата передачи объекта по акту приема-передачи объекта (пункт 4.1. договора). 02.04.2019 г. Арендодатель передал арендатору объект, стороны подписали акт приема-передачи объекта. Согласно акту, арендатор удовлетворен состоянием объекта, в том числе состоянием всех коммуникаций, инженерных сетей и конструктивных элементов.

Дата начала коммерческого использования объекта - дата открытия объекта для доступа посетителей и ведения розничной торговли (пункт 4.2. договора), конкретная дата была согласована сторонами в дополнительном соглашении N 1 и изменена в дополнительном соглашении N 2.

Первоначально, в договоре стороны указали (п. 4.2.), что период номер 2 (льготный) будет составлять 2 месяца, с даты начала использования объекта. Позднее условиями дополнительного соглашения N 1 и дополнительного соглашения N 2 льготный период был увеличен и продолжался в сумме 6 месяцев, что улучшило условия договора для арендатора.

Арендодатель предоставил арендатору 6 месяцев для выполнения ремонтно-строительных работ. При этом указанный срок был предложен самим же арендатором, согласно письму от 27.09.2018 г.

Согласно пункту 3.1.4 договора, арендатор обязан провести за свой счет ремонтные работы, необходимые для обустройства объекта для использования его по целевому назначению. Арендатор, подписывая договор, согласился с указанным пунктом, в полной мере осознавая последствия. При приемке объекта по акту приемки-передачи арендодатель имел полную возможность подробно ознакомиться с состоянием объекта.

Дополнительным соглашением N 3 с 01 марта 2019 г. была увеличена площадь объекта, соразмерно увеличилась арендная плата.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что объект был передан арендатору 02.04.2018 г., и в течение последующих 6 месяцев арендатор должен был оплачивать только коммунальные расходы, без оплаты основной арендной платы.

Судом первой инстанции установлено и следует из искового заявления ИП Гиниятуллина М.И., что от ПАО "Башинформсвязь" объект принят 02.04.2018, после чего арендатор приступил к ремонту помещений в апреле-мае 2018 года. Далее ИП Гиниятуллин М.И. указывал, что арендодателем не выставлялись счета на оплату.

Между тем судом установлено, что согласно пункту 4.5. договора, арендатор обязан сам получать счета у арендодателя по адресу г. Уфа, ул. Правды, 17. Арендодателем ежемесячно выставлялись счета, которые частично арендатором оплачивались. Указанное опровергает довод арендатора о неполучении счетов.

Отклоняя доводы арендатора о том, что арендодателем чинись препятствия в производстве ремонта переданных помещений, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия в деле доказательств указанному обстоятельству, а также из того, что предоставленный срок в 6 месяцев (предложенный самим же арендатором), был более чем достаточным для производства ремонта.

Из материалов дела следует, что проектная документация, включающая проект капитального ремонта, внешнего оформления фасада и устройства входной группы, отопления, электроосвещения была изготовлена в апреле 2019, то есть спустя год после получения в аренду спорного помещения. Сведений о согласовании указанной документации с арендодателем материалы дела не содержат.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно расчету ПАО "Башинформсвязь" задолженность ИП Гиниятуллина М.И. по арендной плате с учетом уточнения с февраля по июнь 2019 года составила 1 174 422,34 руб.

Расчет задолженности, представленный ПАО "Башинформсвязь", судом был проверен, признан верным и соответствующим положениям договора.

Довод апеллянта об отсутствии задолженности по арендной плате не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Принимая помещение в аренду по акту приема передачи от 02.04.2018 арендатор был ознакомлен с его состоянием, порядок оплаты арендной платы предусматривал льготный период, арендная плата арендодателем была начислена с учетом льготного периода в соответствии с условиями договора.

Доводы апеллянта о необоснованном начислении арендной платы в период с 02.04.2018 по 31.07.2018 подлежат отклонению, поскольку указанный период не являлся спорным.

Доводы апеллянта о неправильном исчислении даты коммерческого периода начисления арендной платы также не принимаются апелляционным судом, поскольку в дополнительном соглашении N 2 стороны оговорили начало коммерческого периода - 02.11.2018 года.

Доводы апеллянта об отсутствии оснований для одностороннего отказа от договора в связи с отсутствием задолженности и не подтверждением факта двухкратной просрочки оплаты арендной платы опровергаются имеющимися в деле доказательствами и основаны на неправильном толковании условий договора, в том числе о начале коммерческого периода начисления арендной платы.

Согласно п. 5.5. договора, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора направив арендатору письменное уведомление за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения настоящего договора в случаях, если арендатор 2 и более раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес плату за пользование объектом.

В связи с тем, что ИП Гиниятуллин М.И. не представил доказательства оплаты суммы долга, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования ПАО "Башинформсвязь" в части взыскания основного долга по арендным платежам в размере 1 174 422,34 руб. подлежат удовлетворению.

Нарушение сроков оплаты также послужило основанием для предъявления истцом к взысканию с ответчика неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - в виде периодически начисляемого платежа - пени или штрафа (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков оплаты истец вправе взыскать с ответчика неустойку в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

По расчету арендодателя с арендатора подлежит взысканию неустойка в размере 193 779 руб.63 коп. за период с 16.06.2019 по 16.12.2020.

Расчет судом проверен, является верным, соответствует условиям договора.

Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции и расчета истца суд апелляционной инстанции не усматривает.

Не усмотрев оснований для снижения размера неустойки в силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В системе действующего правового регулирования неустойка, являясь способом обеспечения обязательств и мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер. При этом выплата кредитору неустойки предполагает такую компенсацию его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Таким образом, неустойка как способ обеспечения обязательств должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7), подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в силу пункта 71 названного постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заявляя ходатайство о снижении неустойки, ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 75 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание общую сумму неисполненного ответчиком денежного обязательства, отсутствии мотивированных доводов относительно несоразмерности суммы взыскиваемой договорной неустойки последствиям нарушенного обязательства, размер взыскиваемой неустойки из расчета 0,03% от суммы долга за каждый день просрочки не является завышенным и не выходит за рамки обычной деловой практики, требований разумности и справедливости. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для снижения ее размера.

Судебная коллегия также отмечает, что поскольку условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, то ответчик, являясь коммерческой организацией, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору обязательств.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия оснований для его удовлетворения в силу отсутствия оснований считать переданное в аренду помещение непригодным для использования.

Согласно пункту 2.1.1. договора аренды N 502 от 05.10.2017 арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи объект аренды. В том же пункте указано, что объект передается в существующем состоянии. В акте отражается техническое состояние объекта и инженерных сетей, коммуникаций, в том числе противопожарного оборудования и систем противопожарной защиты, конструктивных элементов объекта на момент передачи объекта.

Пунктом 1.4. договора аренды предусмотрено, что объект передается "для организации магазина розничной торговли".

Пунктом 3.1.4 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан произвести за счет собственных средств ремонтные работы, необходимые для обустройства объекта для использования его по целевому назначению, указанному в пункте 1.4. договора.

Материалами дела подтверждается, что ПАО "Башинформсвязь" передало арендатору объект аренды по акту приема-передачи 02 апреля 2018 года. Акт подписан лично ИП Гиниятуллиным М.И., в акте указано: "Арендатор удовлетворен качественным состоянием объекта (в том числе всеми коммуникациями, состоянием инженерных сетей, противопожарного оборудования и систем противопожарной защиты, конструктивных элементов объекта) на день подписания настоящего акта и не имеет претензий к арендодателю".

Учитывая указанные обстоятельства, апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии обязанности арендодателя предоставить истцу спорное помещение в состоянии, пригодном для использования под магазин розничной торговли, а также о наличии такой обязанности о проведении ремонта на стороне арендатора.

Проанализировав спорные правоотношения, суд первой инстанции обоснованно указал на достаточный для проведения ремонта льготный период, предоставленный арендатору для проведения ремонта - с 02.04.2018 по 02.11.2018. То обстоятельство, что проектная документация по капитальному ремонту была изготовлена в апреле 2019 года, не является основанием, освобождающим арендатора от обязанности по оплате арендной платы и продления арендных каникул.

В ходе судебного заседания ИП Гиниятуллин М.И. пояснил, что доказательства несения расходов на производство ремонтных работ в виде чеков, квитанций предоставить не может по причине их отсутствия.

В материалы дела представлен договор недвижимого имущества N УфФ/23156/19 от 15 апреля 2019 г. (далее - договор субаренды), заключенный между ИП Гиниятуллиным и АО "Тандер". По условиям договора, ИП Гиниятуллин М.И. передает в субаренду АО "Тандер" помещение по адресу г. Уфа, ул. Правды, 17, площадью 468 кв. м. Пунктом 1.4.2. договора субаренды предусмотрено, что субарендатор (АО "Тандер") производит ремонтные работы, размещает оборудование, производит иные затраты, направленные на функционирование объекта. Приложением N 2 к договору субаренды является акт приема-передачи недвижимого имущества, в котором (пункт 2) зафиксировано, что на 15 апреля 2019 года: в помещениях ремонт не произведен; плиты перекрытия требуют ремонт; стены требуют ремонт; полы требуют замены бетонной стяжки; состояние окон не рабочее, требуется замена; сантехника отсутствует; вентиляция отсутствует, требуется ремонт; охранно-пожарная сигнализация отсутствует; холодное, горячее водоснабжение требуется ремонт; фасад требуется ремонт. К акту приложены фотографии, свидетельствующие о состоянии объекта без ремонта. Приложением N 4 к договору субаренды является "Укрупненный расчет стоимости ремонтных работ (смета)", в котором указаны все работы, которые необходимо выполнить, общей стоимостью на 7 950 000 руб.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции обоснованно признал недоказанными доводы о выполнении истцом ремонтных работ на заявленную им сумму.

Отклоняя доводы о необоснованном отказе судом первой инстанции в удовлетворении ходатайств истца о назначении по делу почерковедческой и строительно-технической экспертизы по поставленным истцом вопросам, а также, рассмотрев аналогичные ходатайства, заявленные суду апелляционной инстанции, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, апелляционный суд полагает правомерным рассмотрение дела на основании имеющихся в деле доказательств, поскольку в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение и проведение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. В соответствии со статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является только одним из доказательств, которое подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы. Оснований для проведения по делу судебных экспертиз в суде апелляционной инстанции не установлено.

Доводы о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в первой инстанции в связи с непривлечением к участию в деле Цибизова Евгения Андреевича подлежит отклонению, поскольку о правах и обязанностях указанного лица суд первой инстанции решения не принимал.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального и процессуального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2021 по делу N А07-21653/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гиниятуллина Марата Ингильевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

А.С. Жернаков В.А. Томилина