Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2021 г. N 07АП-2550/21 по делу N А45-15882/2020

город Томск

28 мая 2021 г.

Дело N А45-15882/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Киреевой О.Ю.,
судей		Афанасьевой Е.В.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Смолиной Т.Д., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Бердска (N 07АП-2550/2021) на решение от 29.01.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-15882/2020 (судья Булахова Е.И.) по иску Администрации города Бердска (ИНН 5445113914), г. Бердск к обществу с ограниченной ответственностью "Лесоторговая база N1" (ИНН 5445011486), г. Новосибирск; обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональная управляющая корпорация" (ИНН 7704874801), г. Москва об изъятии объекта незавершенного строительства, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - акционерное общество "ДВИЦ Ипотечный центр" (ИНН 2536134842), г. Москва,

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Перфилов А.С. - доверенность N 31/01-21 от 19.05.2021, паспорт, удостоверение адвоката; Гончарова Н.С. - доверенность N 30/01-21 от 13.05.2021, паспорт, диплом;

от ответчика: от ООО "Межрегиональная управляющая корпорация" представитель Чаленко А.А. - доверенность от 01.08.2020, паспорт, диплом;

от третьих лиц: Мольков А.С. - доверенность N 21/01-2257 от 11.01.2021, паспорт, диплом;

УСТАНОВИЛ:

администрация города Бердска (далее - Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (заявление от 13.10.2020), к обществу с ограниченной ответственностью "Лесоторговая база N 1" (далее - ООО "Лесоторговая база N 1"), обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональная управляющая корпорация" (далее - ООО "Межрегиональная управляющая корпорация", ответчик), в котором просит:

- изъять у общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная управляющая корпорация" объект незавершенного строительства, площадью 637 кв. м, с кадастровым номером 54:32:010366:519, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010366:46, по адресу: г. Бердск, ул. Черемушная, в районе рынка, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

- Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная управляющая корпорация" объект незавершенного строительства, площадью 540,7 кв. м, с кадастровым номером 54:32:010366:520, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010366:46, по адресу: г. Бердск, ул. Черемушная, в районе рынка, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Одновременно истец отказался от исковых требований к ответчику ООО "ЛесоТорговая база N 1" связи с внесением в ЕГРЮЛ 25.09.2020 сведений о прекращении юридического лица.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "ДВИЦ Ипотечный центр".

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.01.2021 (резолютивная часть объявлена 22.01.2021) принят отказ Администрации города Бердска (ИНН 5445113914) от исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Лесоторговая база N 1" (ИНН 5445011486), прекращено производство по делу в части исковых требований Администрации города Бердска (ИНН 5445113914) к обществу с ограниченной ответственностью "Лесоторговая база N 1" (ИНН 5445011486). В удовлетворении исковых требований Администрации города Бердска (ИНН 5445113914) к обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональная управляющая корпорация" (ИНН 7704874801) об изъятии объекта незавершенного строительства - отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований администрации города Бердска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается, в том числе на то, что так как договор N 231-д аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:46 заключен 07.04.2015, то переходные положения Федерального закона от 25.10.2001 "137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее - Закон N 137-ФЗ) к нему не применяются; Администрация города Бердска 08.07.2020 обратилась в суд с требованием об изъятии объектов незавершенного строительства в связи с истечением 26.02.2020 срока договора аренды земельного участка N 231-д, в пределах 6 месяцев; Относительно наличия фактов действия (бездействия) органов местного самоуправления, которые повлекли нарушение сроков строительства, судом сделаны противоречивые выводы (стр. 7 и стр. 8 Решения); Поскольку участок с кадастровым номером 54:32:010366:27 предоставлялся для целей, не связанных со строительством, в действующей редакции Земельного кодекса РФ, согласно п. 15 ст. 39.8, заключение соглашения о продлении договора противоречило законодательству; единственное обстоятельство, по которому возможен отказ в иске об изъятии объектов незавершенного строительства, - виновные действия (бездействие) уполномоченных органов власти, ответчиком не доказано, однако суд посчитал их установленными; суд неправильно применил норму материального права, а именно закон, не подлежащий применению; судом, в нарушение статьи 71 АПК РФ, не была дана правовая оценка наличия двух договоров ипотеки от 20.08.2020, заключенных ООО "Межрегиональная управляющая корпорация" с акционерным обществом "ДВИЦ Ипотечный центр" в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010366:519 и с кадастровым номером 54:32:010366:520.

От АО "ДВИЦ Ипотечный центр" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил в удовлетворении апелляционной жалобы администрации города Бердска отказать в полном объеме, отмечая, что общество с ограниченной ответственностью "Лесоторговая база N 1" оказалось в положении, при котором начатое строительство стало невозможным. При этом все предпринятые обществом с ограниченной ответственностью "Лесоторговая база N 1" меры по получению необходимой для строительства территории оказались безуспешными, поскольку администрация г. Бердска устранилась от решения вопроса по предоставлению необходимого для организации строительства земельного участка. В связи с тем, что начатое строительство объектов завершено не было, а срок действия договора аренды земельного участка N 231-д от 07.04.2015 года, а также разрешения на строительство от 07.10.2015 N 54-301000-89-2015, выданного обществу с ограниченной ответственностью "Лесоторговая база N 1", истекли, общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональная управляющая корпорация" 01.10.2020 года обратилось в администрацию г. Бердска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:46 для окончания строительства. Однако письмом от 22.10.2020 года обществу было отказано с мотивировкой о предъявлении иска в арбитражный суд об изъятии незавершенных строительством объектов в целях их реализации с публичных торгов. Поскольку спорные объекты недвижимости на основании заключенных договоров об ипотеке N 1-НСК/2020 от 20.08.2020 года, N 2-НСК/2020 от 20.08.2020 находятся в залоге у акционерного общества "ДВИЦ Ипотечный центр", а требования истца направлены на их изъятие и продажу с торгов, чем затрагиваются права и законные интересы общества, оно было привлечено судом к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований. Относительно заявленных исковых требований администрации г. Бердска представителем акционерного общества "ДВИЦ Ипотечный центр" в ходе рассмотрения дела по существу суду давались пояснения, а также предоставлен письменный отзыв. При этом считает несостоятельным утверждение истца о том, что действия по заключению договоров ипотеки, совершенные после подачи искового заявления в суд, направлены на затягивание рассмотрения дела и воспрепятствованию удовлетворения исковых требований, поскольку наличие обременения на спорных объектах недвижимого имущества ни коим образом не влияло на принятие решения по существу рассматриваемого спора.

От ООО "Межрегиональная управляющая корпорация" также поступил отзыв, в котором просило в удовлетворении апелляционной жалобы администрации города Бердска отказать в полном объеме, указав, что начатое строительство объектов завершено не было, а срок действия договора аренды земельного участка N 231-д от 07.04.2015 года, а также разрешения на строительство от 07.10.2015 N 54-301000-89-2015, выданного обществу с ограниченной ответственностью "Лесоторговая база N 1", истекли, общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональная управляющая корпорация" 01.10.2020 года обратилось в администрацию г. Бердска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:46 для окончания строительства. Однако письмом от 22.10.2020 года обществу было отказано с мотивировкой о предъявлении иска в арбитражный суд об изъятии незавершенных строительством объектов в целях их реализации с публичных торгов. Учитывая, что определяя дальнейшую судьбу, как земельного участка, так и объекта незавершенного строительства, законный интерес истца должен заключаться в эффективном использовании земельного участка путем завершения начатого на нем строительства. Однако, заявленные требования администрации города Бердска направлены на прекращение права собственности общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная управляющая корпорация" в отношении указанных объектов, строительство которых не было завершено ввиду целенаправленных действий Администрации г. Бердска. ООО "МУК" как новый собственник имеет намерение завершить строительство объектов. Письмом от 07.10.2020 года АО "ДВИЦ" сообщило о готовности финансировать завершении строительства объектов.

Определением апелляционного суда от 27.04.2021 судебное заседание откладывалось на 24 мая 2021 года на 10 час. 40 мин. в помещении суда, ответчику предложено представить суду и заблаговременно направить другим лицам, участвующим в деле, мотивированные со ссылками на представленные в дело доказательства пояснения относительно обоснованности довода о предоставлении разрешения на строительство объектов с учетом земельного участка 24:32:010366:27, невозможность осуществления строительства без указанного участка; в чем выразились действия (бездействия) Администрации, которые привели к невозможности осуществления строительства, в какой период это происходило, какими доказательствами подтверждается; пояснить является ли в настоящее время объект (многоквартирный дом) объектом долевого строительства применительно к положениям Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004.

20.05.2021 от ООО "Межрегиональная управляющая корпорация", поступило дополнение к отзыву, в котором указало на то, что судом первой инстанции было правильно установлено, что в данном конкретном случае применим п. 3 ст. 239.1 ГК РФ, поскольку администрацией г. Бердска созданы условия, при которых арендатор начал строительство в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 и не закончил его в период действия договора аренды от 07.04.2015 N 231-д, в связи с бездействием администрации, устранившейся от решения вопросов о предоставлении смежного(-ых) земельного участка для организации строительства арендатором. Многоквартирный дом является объектом долевого строительства применительно к положениям Федерального закона N214-ФЗ от 30.12.2004. указанное обстоятельство подтверждается тем, что разрешения на строительство (копия имеется в материалах дела) выдавалось в рамках Федерального закона N214-ФЗ от 30.12.2004 г., это подтверждается в том числе Истцом, ответственность застройщика была соответствующе застрахована, были зарегистрированы договоры долевого участия, которые были приобретены ООО "МУК" у граждан (Копии соглашений цессии находятся в материалах дела). Строительство велось в соответствии с требованиями Федерального закона N214-ФЗ от 30.12.2004 г. Приводит расчет необходимой площади для строительства, которая необходима была для строительства объектов, что отражено было в проекте.

20.05.2021 от Администрации поступило возражение на отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на то, что земельный участок 24:32:010366:27 предоставлялся в 2012 году в соответствии с заявлением ООО "Лесоторговая база N 1" (далее - ООО "ЛТБ N 1") на основании постановления администрации г. Бердска от 16.03.2012 N 887, с разрешенным использованием "для складирования, хранения и реализации строительных материалов", который никак не касался осуществления строительства.

Аукцион в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:46 с разрешенным использованием "под многоквартирную жилую застройку с нежилыми помещениями на 1-м этаже" проводился спустя три года - в марте 2015 года, при этом договор аренды земельного участка, как и аукционная документация, не содержал никаких ссылок, либо условий о предоставлении расположенного рядом земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27, который на момент размещения аукционной документации находился в аренде у конкретного арендатора. Изложенные обстоятельства исключают вывод о взаимной обусловленности при предоставлении земельных участков 54:32:010366:27 и 54:32:010366:46 и их связи при осуществлении строительства. После 15.02.2016 (по истечении срока, установленного соглашением о продлении 178-д от 27.02.2015) участок с кадастровым номером: 54:32:010366:27 в аренду не предоставлялся. Однако фактически он оставался занятым сооружениями, ранее размещенными ООО "ЛТБ N 1". Об обязании освободить самовольно занимаемый земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:27 и взыскать плату за фактическое пользование участком в сумме 288084, 47 руб. принято решение Арбитражного суда Новосибирской области от 20.05.2020 (Дело N А45-37924/2019). Полученные ООО "ЛТБ N1" разрешения на строительство (от 21.08.2015 и от 07.10.2015), в графе "Кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположен или планируется расположение объекта капитального строительства" содержат указание только на участок 54:32:010366:46.

Часть территории земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27, площадью 0, 2145 га (при общей площади участка 4 230 кв.м.) действительно планировалась для размещения площадок общего пользования. Как граница благоустройства эта часть участка фигурирует в Разделе 2 "Схема планировочной организации земельного участка" и Положительном заключении (стр. 13,14) - там планировались размещение тротуаров, газона, набивных покрытий, детских и спортивных площадок, части парковок.

По истечении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27 в аренду он не предоставлялся. Также никто не обращался за выдачей разрешения на использование непосредственно данной территории по ст. 39.34 ЗК РФ, хотя элементы благоустройства, спортивные и детские площадки могли быть размещены без предоставления участка в аренду, на основании разрешения. Утверждения ответчика, что участок с кадастровым номером: 54:32:010366:27 был "изъят" не соответствует обстоятельствам дела, поскольку процедура изъятия четко регламентирована Земельным кодексом РФ (статьи 49, 56.2-56.12).

Объектом долевого строительства объект незавершенного строительства площадью 637 кв.м., с кадастровым номером 54:32:010366:519 не является, ООО "МУК" выкупило у граждан права долевых участников. По Соглашению об отступном N 1 от 01 мая 2019 г. между ООО "МУК" и ООО "ЛТБ N1", договоры долевого участия были расторгнуты, а все обязательства между Сторонами считаются исполненными полностью (п. 1.4). То есть никакие права и законные интересы участников долевого строительства не будут нарушены при удовлетворении исковых требований администрации г. Бердска. Все договоры участия в долевом строительстве были погашены, участники долевого строительства, на момент вынесения решения суда отсутствовали, как и факт привлечения денежных средств дольщиков.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в возражениях на отзыв.

Представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в своем отзыве на апелляционную жалобу, дополнениях к отзыву.

Представитель АО "ДВИЦ Ипотечный центр" поддержал позицию, изложенную в своем отзыве на апелляционную жалобу.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, дополнений, возражений, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании протокола результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 26.03.2015, между администрацией г. Бердска и ООО "Лесоторговая база N 1" заключен договор от 07.04.2015 N 231-д аренды земельного участка (далее - договор аренды N231-д), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:46 по адресу: г. Бердск, ул. Черемушная, в районе рынка, площадью 3025,0 кв.м.

Согласно п. 1.2. договора аренды разрешенное использование земельного участка - под многоквартирную жилую застройку с нежилыми помещениями на 1-м этаже.

В соответствии с п. 4.2.13. договора аренды в срок до 01.01.2018 арендатор обязан завершить строительство и обратиться в администрацию города за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 1.3. срок действия данного договора до 26.02.2020.

На указанном земельном участке ответчиком ООО "Лесоторговая база N 1" возведены и зарегистрированы объекты: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010366:520 площадью 468,6 кв.м. Степень готовности: 6%. Дата присвоения кадастрового номера - 15.03.2018; объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010366:519 площадью 637 кв.м. Степень готовности: 3%. Дата присвоения кадастрового номера - 14.03.2018.

06.02.2020 Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрирован переход права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010366:519 ООО "Межрегиональная управляющая корпорация". Переход права собственности на объект незавершенного строительства произошел на основании гражданско-правовой сделки между ответчиками.

В настоящее время срок действия договора от 07.04.2015 N 231-д аренды земельного участка окончен, регистрационная запись о праве аренды земельного участка ООО "Лесоторговая база N1" погашена.

Договором от 12.04.2012 N 233-д ООО "Лесоторговая база N1" был предоставлен в аренду смежный участок площадью 4230,0 кв.м. с кадастровым номером 54:32:010366:27 по адресу: г. Бердск, ул. Черемушная, в районе автостоянки.

Земельный участок предоставлен для складирования, хранения и реализации строительных материалов. Срок действия договора аренды закончился 15.02.2016.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-37924/2019 на ООО "Лесоторговая база N1" возложена обязанность освободить самовольно занимаемый земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:27 путём сноса находящихся на нем строений и сооружений и передать его администрации города Бердска.

В свою очередь из материалов дела также следует, что постановлением N 3872 от 28.10.2014 "О внесении изменений в характеристики сведений государственного кадастра недвижимости" внесены изменения в характеристики сведений государственного кадастра недвижимости, а именно разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27, расположенного по адресу Новосибирская область, г.Бердск, ул. Черемушная в районе автостоянки площадью 4230 кв.м. считать - под многоквартирную жилую застройку

16.02.2015 Администрацией города Бердска издано постановление N 504 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27.

Впоследствии Администрация отказалась от проведения аукциона, в котором участие принимало и ООО "ЛесоТорговаяБаза N 1".

27.02.2015, то есть уже после изменения разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27, между Администрацией и было подписано соглашение к договору аренды N 233-д о продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27 до 15.02.2016 (л.д. 34-41 т.2)

Наряду с указанными выше договорами аренды земельных участков, администрацией г. Бердска на основании постановления N 3651 от 22.10.2015 ООО "ЛесоТорговая База N 1" было дано разрешение на использование при строительстве многоквартирного жилого дома земельного участка с местоположением: Новосибирская область, город Бердск, ул. Боровая, в районе дома 96 (кадастровые кварталы 54:32:010366 и 54:32:010060) для размещения элементов благоустройства территории при строительстве многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, ул. Черемушная, в районе рынка без предоставления земельного участка. Срок такого использования установлен до 05.10.2016. В последующем разрешение продлено не было.

Также в материалы дела представлено постановление от 25.05.2015 N 1740 об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27 и постановление N 420 от 04.02.2015 о предоставлении условно разрешенного вида использования земельным участкам с кадастровым номером 54:32:010366:27 и с кадастровым номером 54:32:010366:46 - многоэтажные жилые дома выше 10 этажей.

Ответчиком в материалы дела представлено положительное заключение негосударственной экспертизы N 78-1-4-0024-15 по проектной документации на многоэтажный жилой дом с нежилыми помещения и магазином (с л.д. 27 т.2) в соответствии с которым предусмотренный к строительству объект располагается на двух земельных участках 54:32:010366:46 и 54:32:010366:27.

Как указывает ООО "Межрегиональная управляющая корпорация" проект предоставляется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ для получения разрешения на строительство. Проект содержал в себе расчеты площади для строительства с учетом двух вышеуказанных участков.

Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Из материалов дела следует, что строительство объектов не завершено, срок действия разрешения на строительство от 07.10.2015 N 54-301000-89-2015, выданного ООО "Лесоторговая база N 1", закончился 19.06.2018.

Ответчик общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональная управляющая корпорация" 01.10.2020 обратился в администрацию г. Бердска о предоставлении земельного участка для окончания строительства, т.е. после предъявления иска в суд. Письмом от 22.10.2020 обществу было отказано с мотивировкой о предъявлении иска в арбитражный суд об изъятии незавершенных строительством объектов в целях реализации с публичных торгов. Предыдущий арендатор не обращался в администрацию г. Бердска с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства.

Из акта результатов визуального осмотра N 9 от 11.06.2020, на земельном участке с кадастровым номером 54:32:010366:46 расположена строительная площадка, находится строительный котлован с фундаментом, строительные материалы и строительная техника отсутствуют, строительная деятельность не ведется. Администрацией выявлено частичное нарушение ограждения площадки. 06.05.2020 в адрес ответчиков направлялись уведомления об освобождении земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:46. Однако до настоящего времени земельный участок в добровольном порядке не освобожден.

Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанных объектов недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка истек, администрация г. Бердска предъявила в суд требование об изъятии у ответчика объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, принял по существу правильное решение.

Суд апелляционной инстанции оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, не находит оснований для отмены решения суда, при этом исходит из следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы ГК РФ и ЗК РФ, которые установили порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон N 171-ФЗ от 23.06.2014 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, обеспечивает рациональное и эффективное распоряжение земельными участками, что является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден постановлением Правительства Российской Федерации N 1299 от 03.12.2014 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Исходя из того, что материалами дела установлено, что к моменту рассмотрения дела срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:46, на котором расположены объекты незавершенного строительства, истек, а строительство объектов на земельных участках не завершено, то к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Однако, пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ установлены основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

По мнению апелляционного суда, обстоятельства конкретного спора и представленные доказательства, свидетельствуют о наличии оснований для выводов о возможности применения в данном случае вышеуказанных положений п.3 ст. 239.1 ГК РФ.

Так, как было отмечено выше, в аренде у ООО "Лесоторговая база N 1" находился как земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:46 по адресу: г. Бердск, ул. Черемушная, в районе рынка, площадью 3025,0 кв.м. (до 26.02.2020), так и земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:27 (до 15.02.2016).

В материалы дела представлено положительное заключение негосударственной экспертизы N 78-1-4-0024-15 по проектной документации на многоэтажный жилой дом с нежилыми помещения и магазином (с л.д. 27 т.2) в соответствии с которым предусмотренный к строительству объект располагается на двух земельных участках 54:32:010366:46 и 54:32:010366:27.

Судом установлено на основании пояснений сторон, что в положительном заключении негосударственной экспертизы указана ссылка на договор N 234-д от 07.04.2015 на участок 54:32:010366:27, который не заключался.

Однако, ответчик указал, что такое указание являлось опечаткой.

При этом, суд отмечает, что каких-либо доказательств недобросовестных, незаконных действий со стороны ответчиков при подготовке документов, в материалы дела не представлено.

Как указывает ООО "Межрегиональная управляющая корпорация" проект предоставляется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ для получения разрешения на строительство. Проект содержал в себе расчеты площади для строительства с учетом двух вышеуказанных участков.

Указанные обстоятельства, правильность расчетов Администрацией не опровергнуты, доказательств иного не представлено, о фальсификации не заявлено.

Материалы дела также свидетельствуют о том, что в период действия договора аренды между Администрацией и ООО "ЛесоТорговаяБаза N 1" на земельный участок 54:32:010366:27 постановлением N 3872 от 28.10.2014 "О внесении изменений в характеристики сведений государственного кадастра недвижимости" внесены изменения в характеристики сведений государственного кадастра недвижимости, а именно разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27, расположенного по адресу Новосибирская область, г.Бердск, ул. Черемушная в районе автостоянки площадью 4230 кв.м. считать - под многоквартирную жилую застройку

16.02.2015 Администрацией города Бердска издано постановление N 504 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27.

В указанном аукционе принимало участие, в том числе и ООО "ЛесоТорговаяБаза N 1", что согласуется с пояснения и доказательствами о том, что данный участок необходим был ответчику для строительства объектов, без которого его завершение и ввод в эксплуатацию объектов был бы невозможен, учитывая в том числе то, что строительство велось в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - также Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004).

Однако затем 04.12.2015 Администрация отказалась от проведения аукциона, в котором участие принимало и ООО "ЛесоТорговаяБаза N 1" (л.д. 40 т.2).

27.02.2015, то есть уже после изменения разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27, между Администрацией и было подписано соглашение к договору аренды N 233-д о продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27 до 15.02.2016 (л.д. 34-41 т.2).

Впоследствии как указывает ответчик, участок так и не был предоставлен.

Учитывая все вышеизложенное, принимая во внимание, что доказательств недобросовестности со стороны ответчиков в материалы дела не представлено, апелляционный суд соглашается с доводами ответчиков, что действия (бездействия) Администрации г. Бердска, препятствующие строительству в установленный срок, выражены в действиях направленных на изъятие земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27 у застройщика осенью 2015 года, в период действия договора аренды N 233-д от 12.04.2012 года.

Из пояснений ответчика следует и согласуется с материалами дела, что обществу с ограниченной ответственностью "Лесоторговая база N 1" было сообщено, что земельный участок с кадастровым номером 54:32:010366:27, на котором было запроектировано размещение элементов благоустройства, придомовой территории при строительстве многоквартирного жилого дома будет изъят и выставлен на аукцион, так как у него было изменено разрешенное использование на жилищное строительство. Впоследствии аукцион был отменен Администрации г. Бердска и так и не состоялся.

Изъятие земельного участка с кадастровым номером 54:32:010366:27 означало для общества с ограниченной ответственностью "Лесоторговая база N 1" смену проектных решений, дополнительные затраты по перепроектированию, поскольку согласно прошедшей обязательную экспертизу проектной документации, а также выданного в соответствии с данной документацией разрешения на строительство данный земельный участок был задействован под размещение элементов благоустройства территории при строительстве многоквартирного жилого дома.

Учитывая данный факт обществом с ограниченной ответственностью "Лесоторговая база N 1" было принято решение принять участие в аукционе. Согласно Извещения о проведении торгов N 091115/0235990/03 проведение аукциона было назначено на 09.12.2015 год на который общество с ограниченной ответственностью "Лесоторговая база N 1" было заявлено в качестве участника. Однако согласно Протокола от 04.12.2015 года аукцион не был проведен в связи с отказом администрации г. Бердска от его проведения.

Временное разрешение на использование земельного участка с местоположением: Новосибирская область, город Бердск, ул. Боровая, в районе дома 96 (кадастровые кварталы 54:32:010366 и 54:32:010060), которое в соответствии с действующими градостроительными нормами для получения разрешения на строительства и ввода объекта в эксплуатацию, а также ст. 3 Федерального закона 214-ФЗ, должно было быть оформлено в виде соответствующих договоров аренды, которое также не было продлено Администрацией г. Бердска.

Учитывая все вышеизложенное, применительно к обстоятельствам конкретного спора, судом первой инстанции было правильно установлено, что в данном конкретном случае применим п. 3 ст. 239.1 ГК РФ, поскольку администрацией г. Бердска созданы условия, при которых арендатор начал строительство в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, и не закончил его в период действия договора аренды от 07.04.2015 N 231-д, в связи с бездействием администрации, устранившейся от решения вопросов о предоставлении смежного (-ых) земельного участка для организации строительства арендатором.

Указанные доводы ответчиков по существу Администрацией надлежащими доказательствами не опровергнуты, о фальсификации каких-либо доказательств не заявлялось, оснований не проведения аукциона по земельному участку 54:32:010366:27 не представлено, доказательств опровергающих обоснование проектных решений и заключения положительной негосударственной экспертизы не представлено.

Также апелляционный суд отмечает, что из материалов дела, в том числе пояснений лиц, участвующих в деле следует, следует и иного не представлено, что объекты строились в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

В соответствии с п.1 ст. 4 указанного закона, к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Сам по себе факт приобретения ООО "Межрегиональная управляющая корпорация" у участников долевого строительства прав и обязанностей по договорам долевого участия, не свидетельствует о невозможности применения к объекту статуса объекта долевого строительства, учитывая, в том числе п.3.5. Соглашения об отступном, представленного в дело, согласно которому права требования по договорам участия в долевом строительстве МКД переданы в залог Залогодержателю (третьему лицу по настоящему делу).

Ответчик ссылается и по существу указанное не оспорено, что то, что многоквартирный дом является объектом долевого строительства применительно к положениям Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 подтверждается тем, что разрешения на строительство (копия имеется в материалах дела) выдавалось в рамках Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г., ответственность застройщика была соответствующе застрахована, были зарегистрированы договоры долевого участия, которые были приобретены ООО "МУК" у граждан. Строительство велось в соответствии с требованиями Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.01.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-15882/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Е.В. Афанасьева М.А. Фертиков