Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2021 г. N 10АП-4876/21 по делу N А41-55426/2020

г. Москва

27 мая 2021 г.

Дело N А41-55426/20

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Виткаловой Е.Н., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от ООО "Малая Механизация": Насыров А.С., по доверенности от 09.11.2020,

от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск: Чеботарева А.С., по доверенности от 15.12.2020;

от Ионова М.А.: Пшенников Е.Ю., по доверенности от 21.08.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Малая Механизация" и Ионова Михаила Александровича на решение Арбитражного суда Московской области от 29 января 2021 года по делу N А41-55426/20 по иску ООО "Малая Механизация" и Ионова Михаила Александровича к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск о признании,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Малая Механизация", Ионов М.А. обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск, в котором просят суд:

1. Признать незаконным расчет арендной платы по договору аренды земельного участка N 199ю/17 от 03.11.2017, произведенный Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск (п. 3.2 Договора);

2. Изменить договор аренды земельного участка N 199ю/17 от 03.11.2017, дополнив его следующим условием: "Размер арендной платы за земельный участок, начиная с 03.11.2017, составляет сумму равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

3. Обязать Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 03.11.2017 N 199ю/17 ООО "Малая Механизация" с 03.11.2017 по 29.04.2019 и Ионову Михаилу Александровичу с 30.04.2019 по 17.05.2020 за земельный участок с кадастровым номером N 50:55:0010320:35 с учетом того, что земельный участок ограничен в обороте и размер арендной платы за земельный участок, начиная с 03.11.2017 составляет сумму равную земельному налогу за этот участок;

4. Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск в пользу ООО "Малая Механизация" расходы по гос. пошлине в размере 3 000 рублей;

5. Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск в пользу ИП Ионова Михаила Александровича расходы по гос. пошлине в размере 3 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 января 2021 года по делу N А41-55426/20 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истцы обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представители истцов поддержали доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражали.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, между ООО "Малая Механизация" (арендатор) и Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 199ю/17 от 03.11.2017.

В соответствии с условиями Договора Арендодатель предоставил Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 2442 кв. м с кадастровым номером 50:55:0010320:35, категория земель "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для эксплуатации складского корпуса", расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Подольск, ул. Плещеевская, дом 30а, сроком с 03.11.2017 по 03.11.2020.

В настоящий момент право аренды земельного участка, в связи с продажей здания, находящегося на земельном участке, переоформлено на нового арендатора - Ионова Михаила Александровича на основании соглашения о передаче договора аренды земельного участка N 199ю/17 от 30.04.2019.

В соответствии с п. 1.2 Договора ограничения в использовании Земельного участка отсутствуют.

В соответствии с п. 3.2 Договора размер арендной платы определяется в соответствии с Приложением 1 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора.

В соответствии с приложением N 1 к Договору годовая арендная плата (Апл) за Земельный участок, определяется по формуле:

Апл = Аб х Кл х Пкл х Км х S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы за 1 кв. м в год (руб);

Кл - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;

Пкд - повышающий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Расчет годовой арендной платы составил 979 229,79 руб.

Считая, что вышеуказанный расчет арендной платы, установленный в Договоре, противоречит принципам и нормам действующего земельного законодательства, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку нормами закона не предусмотрена возможность предъявления требования о признании незаконным расчета арендной платы как такового, не являющегося ни сделкой, ни ненормативным правовым актом Комитета, и действия Комитета по направлению указанного расчета сами по себе не нарушают прав истца как стороны по договору.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.

В абзаце втором п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъясняется, что если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора (абзац второй).

По смыслу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Исследовав материалы дела и заслушав пояснения истца, суд апелляционной инстанции полагает, что фактически истец заявляет о недействительности положений договора в части установления стоимости аренды, поскольку они напрямую противоречат положениям действующего законодательства.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Между сторонами имеет место спор о порядке исчисления арендной платы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы определения арендной платы), согласно абзацу восьмому которых (принцип N 7), введенному Постановлением Правительства Российской Федерации от 05 мая 2017 года N 531 (далее - Постановление N 531), при наличии предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01 марта 2015 года) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ.

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением N 582.

Постановлением N 531, вступившим в законную силу с 12 августа 2017 года, установлены Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7 предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12 сентября 2018 года по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2018 года по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные Принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных Принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12 августа 2017 года), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Как указывалось выше, земельный участок частично расположен в зоне проектируемой автомобильной дороги местного значения "Проектируемая улица N 1 (южнее поселка Цемзавода". Таким образом с момента заключения Договора земельный участок ограничен в обороте.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно части 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства, принимая во внимание наличие ограничений в отношении спорного земельного участка, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что порядок определения в договоре аренды размера арендной платы за спорный земельный участок в соответствии со статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ противоречит Постановлению Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582.

При этом в рассматриваемом случае размер арендной платы по договору аренды не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о правомерности определения администрацией в договоре аренды земельного участка размера арендной платы в соответствии с положениями Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", а также положениями Закона Московской области N 126/2017-ОЗ от 18 июля 2017 года "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2018 год" является неверным.

При таких обстоятельствах, в целях защиты и восстановления прав общества, арбитражный апелляционный суд считает необходимым удовлетворить заявленное требование и признать недействительным договор аренды в части определения размера арендной платы.

Также истцы просят суд обязать Комитет произвести перерасчет арендной платы.

Апелляционный суд также полагает указанные требования подлежащими удовлетворению по вышеприведенным основаниям.

В уточненном исковом заявлении истец просит также обязать Комитет установить сумму ежеквартальной арендной платы.

Апелляционный суд полагает указанное требование не подлежащим удовлетворению, так как арендная палата по указанному договору является нормативно-регулируемой, соответственно отдельное указание ее в договоре не требуется.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению в указанной части.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 29 января 2021 года по делу N А41-55426/20 отменить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка N 199ю/17 от 03.11.2017 в части установления размера арендной платы по договору.

Обязать Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 03.11.2017 N 199ю/17 ООО "Малая Механизация" и Ионову Михаилу Александровичу.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (ИНН 5036154780) в пользу ООО "Малая Механизация" (ИНН 5036115357) 2 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (ИНН 5036154780) в пользу Ионова М.А. 2 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Е.Н. Виткалова В.Н. Семушкина