Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2021 г. N 09АП-22328/21 по делу N А40-124314/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 31 августа 2021 г. N Ф05-21005/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

28 мая 2021 г.

Дело N А40-124314/20

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Е.А. Птанской, О.Н. Лаптевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 марта 2021 года по делу N А40-124314/20, принятое судьёй Коноваловой Е.В., по иску ООО "ВЕЛЛ ЧЕК" к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Петров П.И. по доверенности от 01.06.2020

от ответчика: Блистанова А.А. по доверенности от 09.12.2020

УСТАНОВИЛ:

ООО "ВЕЛЛ ЧЕК" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Велл Чек" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 136,8 кв. м с кадастровым номером 77:07:0008004:11782 (этаж 1 пом. IV, комн. 1, 2, 2а, 3-16), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Беловежская, д.13, изложив пункты 3.1, 3.2, 3.4 в редакции ООО "Велл Чек".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16 марта 2021 года суд урегулировал разногласия сторон по пунктам 3.1, 3.2, 3.4 при заключении договора купли-продажи в следующей редакции:

"3.1 Цена объекта составляет 12473000 руб., является окончательной и изменению не подлежит. В случае изменения в результате произведенной перепланировки площади объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с пп.12 п.2 ст. 146 НК РФ не начисляется.

3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения и изменению не подлежит.

3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 5 рабочих дней с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются до 20-го числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 207883 руб. 33 коп., и процентов за рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта."

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, установленной Департаментом городского имущества г. Москвы.

Заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, считает, что судебный акт принят судом первой инстанции при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения общей площадью 136,8 кв. м с кадастровым номером 77:07:0008004:11782 (этаж 1 пом. IV, комн. 1, 2, 2а, 3-16), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Беловежская, д.13 по договору от 29.05.2015 N 00-00256/15.

Истец к ответчику 21.02.20 за выкупом арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчиком письмом от 28.04.2020 N 33-5-20553/20-(0)-5 направлен истцу проект договора купли-продажи по цене 15 501 000 руб., определенной Отчетом об оценке от 23.03.2020 N М441-20, выполненным ООО "Оценка и консалтинг" и имеющим экспертное заключение от 10.04.20 N 77/020420/133-2к/8.

Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной. В обоснование завышения цены истец указывает на то, что обратился к независимому оценщику, который составил Отчет от 30.05.20 N А 20-0530/8/1, согласно которому рыночная стоимость объекта составила 6 905 000 руб.

Истец 06.07.20 направил ответчику протокол разногласий от 04.06.20 по условиям договора, касающимся цены объекта, однако ответчик отклонил возражения истца, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

Поскольку при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества у сторон возникли разногласия по вопросу цены этого имущества, суд первой инстанции назначал судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости имущества по состоянию на 21.02.2020; заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость имущества на указанную дату составляет 12 473 000 руб.

Каких-либо замечаний относительно проведенной судебной экспертизы ответчиком в апелляционной жалобе не представлено, ходатайство в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Департаментом в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Довод заявителя о том, что истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации и о нарушении прав города, как равного участника гражданского оборота несостоятелен. Оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, не имеется. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 марта 2021 года по делу N А40-124314/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

О.Н. Лаптева Е.А. Птанская