Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2021 г. N 19АП-2278/21 по делу N А64-8501/2018

г. Воронеж

26 мая 2021 г.

Дело N А64-8501/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 мая 2021 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Кораблевой Г.Н.,
судей	Щербатых Е.Ю., Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусаковой И.А.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Пустовалова Сергея Александровича: Карпов А.А., адвокат по доверенности N 68 АА1072438 от 29.06.2018, удостоверение адвоката N 724;

от администрации города Мичуринска Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Хрупова Михаила Петровича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от индивидуального предпринимателя Головачевой Ирины Викторовны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от администрации города Мичуринска Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от муниципального унитарного предприятия "Мичуринские городские электрические сети": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Комфорт": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Мичуринска Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 25.02.2021 по делу N А64-8501/2018 по иску индивидуального предпринимателя Пустовалова Сергея Александровича (ОГНИП 309682701900011, ИНН 682705442697), Хрупова Михаила Петровича к индивидуальному предпринимателю Головачевой Ирине Викторовне (ИНН 682703003430, ОГРНИП 317682000029746) о соразмерном уменьшении покупной цены объекта на 9 289 878 руб. 80 коп. и взыскании указанной суммы,

третьи лица: администрация города Мичуринска Тамбовской области, муниципальное унитарное предприятие "Мичуринские городские электрические сети", общество с ограниченной ответственностью "Комфорт", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Пустовалов Сергей Александрович (далее - ИП Пустовалов С.А.), Хрупов Михаил Петрович обратились в Арбитражный суд Тамбовской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Головачевой Ирине Викторовне (далее - ИП Головачева И.В., ответчик) о соразмерном уменьшении покупной цены объекта на 9 289 878 руб. 80 коп. и о взыскании указанной суммы с ответчика.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Мичуринска Тамбовской области, муниципальное унитарное предприятие "Мичуринские городские электрические сети", общество с ограниченной ответственностью "Комфорт", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 25.02.2021 по делу N А64-8501/2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Мичуринска Тамбовской области обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалась на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Тамбовской области от 25.02.2021 по делу N А64-8501/2018, в связи с чем просила его отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, совершая сделку купли-продажи, соистцы были осведомлены о существенных условиях договора, осознавали характер и существо правоотношений, а также не были лишены возможности получить информацию о средней рыночной стоимости находящихся в той же зоне объектов. Заявитель обращает внимание на то, что соистцами были одновременно изменен предмет иска - уменьшение покупной цены нежилого помещения и увеличен размер исковых требований.

ИП Пустоваловым С.А. представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что предприниматель считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Пустовалова С.А. возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителя ИП Пустовалова С.А., арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Тамбовской области от 25.02.2021 по делу N А64-8501/2018 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Мичуринска Тамбовской области - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что первоначально собственником объекта недвижимого имущества - нежилое помещение N 5 (магазин "Ника") площадью 501,2 кв. м, этаж 1 и подвал, с кадастровым номером 68:26:0000135:1126, расположенного в городе Мичуринске Тамбовской области по ул. Советская, д. 284, являлся муниципальное образование городской округ город Мичуринск.

Согласно инвентарной карточке учета объекта основных средств от 28.02.2015 объект имел следующие характеристики: год постройки - 1880, документ о вводе объекта в эксплуатацию - акт N 1 от 26.02.2015, фактический срок эксплуатации - 135 лет, сумма начисленной амортизации - 473 623 руб., сведения об остаточной стоимости отсутствуют, сведения о переоценке отсутствуют.

В 2009 году указанный объект недвижимого имущества был передан администрацией города Мичуринска Тамбовской области в хозяйственное ведение муниципального унитарного предприятия "Мичуринская городская недвижимость".

В 2015 году указанный объект передан в хозяйственное ведение МУП "Мичуринские городские электрические сети" (далее - МУП "МГЭС").

На основании постановления администрации города Мичуринска Тамбовской области от 27.05.2015 N 1132 МУП "МГЭС" разрешено произвести отчуждение указанного муниципального имущества путем заключения договора купли-продажи названного объекта согласно действующему законодательству через публичные торги (аукцион), открытые по составу участников и по форме подачи предложения о цене с определением первоначальной цены в размере 13 600 000 руб.

Размер первоначальной цены объекта установлен на основании отчета специалиста-оценщика индивидуального предпринимателя Матушкина В.Ю. N 0035/Н, в соответствии с которым рекомендуемая рыночная стоимость нежилого помещения N 5 (магазин "Ника") площадью 501,2 кв. м, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Мичуринск, ул. Советская, д. 284, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на дату оценки 02.02.2015, составляет 13 599 059 руб.

В соответствии с пунктом 1 аукционной документации МУП "МГЭС" от 15.06.2015 существенным ограничением (обременением) права на нежилое помещение N 5 (магазин "Ника") являлось наличие заключенного между МУП "Мичуринская городская недвижимость" (арендодатель) и ООО "МООХИМ-Сервис" (арендатор) договора аренды от 09.01.2014 N 1 сроком с 01.01.2014 по 31.12.2018.

05.08.2015 состоялся аукцион на право заключения договора купли-продажи нежилого помещения N 5 (магазин "Ника") площадью 501,2 кв. м по адресу: г. Мичуринск, ул. Советская, д. 284, победителем аукциона стала Головачева И.В.

На основании результатов аукциона 17.08.2015 между МУП "МГЭС" и Головачевой И.В. заключен договор купли-продажи объекта - нежилого помещения N 5 (магазин "Ника") площадью 501,2 кв. м, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Мичуринск, ул. Советская, д. 284.

В силу пункта 2.1. договора купли-продажи от 17.08.2015 рыночная стоимость объекта составляет 13 599 059 руб., в том числе налог на добавленную стоимость, продажная цена объекта установлена в сумме 18 088 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость (пункт 2.2. договора).

Спорное помещение передано Головачевой И.В. 27.08.2015 по акту приема-передачи.

Государственная регистрация права собственности Головачевой И.В. на нежилое помещение N 5 (магазин "Ника") осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области 17.08.2015.

15.09.2015 между Головачевой И.В. (продавец) и Хруповым М.П., Пустоваловым С.А. (покупатели) заключен договор купли-продажи доли недвижимого имущества, согласно пункту 1 которого продавец обязался продать и передать в общую долевую собственность 2/3 доли нежилого помещения площадью 501,2 кв. м, этаж 1 и подвал, с кадастровым номером 68:26:0000135:1126, расположенное по адресу: Тамбовская область, г. Мичуринск, ул. Советская, д. 284, а покупатели обязались купить и оплатить в долевую собственность (по 1/3 доли каждый) помещения, в результате отчуждения у Головачевой И.В. возникает право общей долевой собственности на 1/3 доли указанного имущества.

В соответствии с пункта 3 договора купли-продажи от 15.09.2015 отчуждаемая доля нежилого помещения N 5 (магазин "Ника") общей площадью 501,2 кв. м оценивается сторонами в 12 058 700 руб., уплаченных наличными денежными средствами до подписания настоящего договора без составления передаточного акта.

Государственная регистрация права общей долевой собственности Пустовалова С.А., Хрупова М.П., Головочевой И.В. осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области 30.09.2015.

Согласно позиции ИП Пустовалова С.А. и Хрупова М.П. на момент приобретения спорного помещения по договору купли-продажи от 15.09.2015 соистцы не имели возможности провести осмотр и обследование технического состояния помещения, в том числе состояние перекрытий, поскольку помещение находилось в фактическом владении арендатора - ООО "МООХИМ-Сервис" по договору от 09.01.2014 N 1.

Как указывают соистцы, только после освобождения арендатором помещения у них появилась возможность провести обследование строительных конструкций с целью определения возможности дальнейшей эксплуатации приобретенного недвижимого имущества.

После получения возможности осмотреть приобретенный объект в июле 2016 года в целях определения состояния строительных конструкций нежилого помещения для проведения работ по капитальному ремонту по его дальнейшей безопасной эксплуатации соистцы обратились в ООО "МичуринскАрхитектура".

В соответствии с техническим заключением ООО "МичуринскАрхитектура" от 2016 года в результате обследования здания расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Мичуринск, ул. Советская, д. 284, установлено, что выявленные дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности здания, соответствуют ограниченно работоспособному, недопустимому и аварийному состоянию. В связи с этим дальнейшая эксплуатация двухэтажного здания без проведения работ по капитальному ремонту и выполнению страховочных и противоаварийных мероприятий не представляется возможным.

В период с 21.09.2017 по 30.07.2018 соистцами проведены работы по восстановлению объекта недвижимости до состояния, обеспечивающего его нормальную эксплуатацию.

Ссылаясь на передачу по договору купли-продажи от 15.09.2015 недвижимого имущества с недостатками, Пустовалов С.А. и Хрупов М.П. обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями (с учетом уточнения).

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 13.10.2020 по ходатайству соистцов по делу назначена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 501,2 кв. м, с кадастровым номером 68:26:0000135:1126, расположенного по адресу: г. Мичуринск, ул. Советская/Коммунистическая, д. 284/62, по состоянию на 15.09.2015 с учетом его технического состояния, установленного в соответствии с техническим заключением ООО "МичуринскАрхитектура" от 18.07.2016, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Экспертное учреждение "Воронежский центр экспертиз" Головину Виктору Николаевичу.

Согласно заключению эксперта ООО Экспертное учреждение "Воронежский центр экспертиз" от 02.11.2020 N 630/20 рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 501,2 кв. м, кадастровый номер: 68:26:0000135:1126, расположенного по адресу: г. Мичуринск, ул. Советская/Коммунистическая, д. 284/62, по состоянию на 15.09.2015 с учетом его технического состояния, установленного в соответствии с техническим заключением ООО "МичуринскАрхитектура" от 18.07.2016, составляет 1 616 8130 руб.

Поскольку при производстве судебной экспертизы ООО Экспертное учреждение "Воронежский центр экспертиз" не учтено административное положение спорного объекта недвижимости, что может влиять на его рыночную стоимость, представители соистцов и администрации города Мичуринска заявили о назначении по делу дополнительной экспертизы по ранее поставленному вопросу с учетом местоположения объекта в центре города Мичуринска.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2020 по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации "Тамбовский центр судебных экспертиз" Тарасову Сергею Владимировичу.

Как следует из заключения эксперта АНКО "Тамбовский центр судебных экспертиз" от 28.01.2021 N 12/50, рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 501,2 кв. м с кадастровым номером 68:26:0000135:1126, расположенного по адресу: г. Мичуринск, ул. Советская/Коммунистическая, д. 284/62, по состоянию на 15.09.2015 с учетом его технического состояния, установленного в соответствии с техническим заключением ООО "МичуринскАрхитектура" от 18.07.2016, и учитывая его местоположение в центре города Мичуринска, составляет 4 132 569 руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно пункту 1 статьи 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи. Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором.

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

На основании статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из наличия у соистцов права на предъявление требований, связанных с недостатками объекта договора купли-продажи от 15.09.2015, поскольку соистцы были лишены возможности своевременно обнаружить недостатки нежилого помещения с кадастровым номером 68:26:0000135:1126 ввиду их скрытого характера и занятия помещения арендатором. Определив рыночную стоимость объекта недвижимости, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения покупной стоимости объекта на 9 289 878 руб. 80 коп. с учетом долей соистцов в праве общей долевой собственности.

Выводы суда первой инстанции являются верными, основаны на представленных по делу доказательствах и соответствуют нормам материального и процессуального права.

Доводы администрации города Мичуринска Тамбовской области о допущенных судом процессуальных нарушениях, нарушении положений статьи 49 АПК РФ, подлежат отклонению.

В силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Под основанием иска понимаются фактические обстоятельства, на которых истец основывает свои требования к ответчику, под предметом иска - материально-правовое требование истца к ответчику (пункты 4 и 5 части 2 статьи 125 АПК РФ, пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").

Заявляя о соразмерном уменьшении покупной цены объекта на 5 000 000 руб. в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от 15.09.2015 недвижимого имущества, о взыскании излишне уплаченной по договору купли-продажи от 15.09.2015 суммы в размере 5 000 000 руб., о взыскании расходов по ремонту объекта недвижимости в сумме 3 810 170 руб. 33 коп., о взыскании убытков в виде расходов на оплату временного проживания жильцов квартир второго этажа здания в размере 382 025 руб., а впоследствии об уменьшении покупной цены товара, соистцы в обоснование требований ссылались на несоответствие объекта купли-продажи требованиям договора. Таким образом, основание иска - обстоятельства на которых основаны требования, являются одинаковыми.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Тамбовской области от 25.02.2021 по делу N А64-8501/2018 не имеется.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 25.02.2021 по делу N А64-8501/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Мичуринска Тамбовской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.Н. Кораблева

Судьи

Е.Ю. Щербатых А.И. Поротиков