Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2021 г. N 21АП-1465/21 по делу N А83-17004/2019

31 мая 2021 г.

Дело N А83-17004/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2021.

В полном объёме постановление изготовлено 31.05.2021.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Колупаевой Ю.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Молчановой В.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Карат" - Клёпов В.Н., директор, приказ от 15.12.2019 N 2, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Судака Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 25 февраля 2021 года по делу N А83-17004/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Карат"

к Администрации города Судака Республики Крым,

Судакскому городскому совету Республики Крым,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

о признании договора купли-продажи земельного участка действительным,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Карат" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Судака Республики Крым, Судакскому городскому совету Республики Крым о признании действительным договора купли-продажи земельного участка от 29.10.2010 года общей площадью 758 кв.м., расположенного по адресу город Судак, ул. Кипарисовая аллея, 18, кадастровый номер 0111700000:01:001:0033, заключённого между частным малым предприятием "Карат" и Судакским городским советом; просит обязать Администрацию в месячный срок зарегистрировать в Госкомрегистре право собственности на земельный участок кадастровый номер 90:23:010102:73, общей площадью 758 кв.м., расположенный по адресу: город Судак, Кипарисовая аллея, 18 за муниципальным образованием городского округа Судак Республики Крым и направить заявление в Госкомрегистр о переходе права собственности на земельный участок общей площадью 758 кв.м., расположенный по адресу: город Судак, Кипарисовая аллея, 18 от муниципального образования городского округа Судак Республики Крым в собственность ООО "Карат".

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 25.02.2021 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация города Судака Республики Крым обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что на протяжении 8-ми лет после заключения договора купли-продажи земельного участка, ООО "Карат" никаких платежей за него не проводил, что является нарушением прав и законных интересов Администрации города Судака.

Кроме того, апеллянт со ссылкой на часть 1 статьи 210, статью 220, часть 3 статьи 640, статью 657 ГК Украины, действующие на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 29 октября 2010 года, считает указанный договор незаключённым, не порождающим прав и обязанностей для его сторон, поскольку такой договор подлежал и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации, и являлся заключённым только с момента её совершения.

Как указывает податель апелляционной жалобы, 06.10.2016 года, ООО "Карат" в лице директора Клёпова В.Н. обратилось в Администрацию города Судака с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 785 кв.м., расположенного по адресу город Судак, ул. Кипарисовая аллея, 18.

На основании указанного заявления, был подготовлен и вручён директору общества Клёпову В.Н. для подписания, договор аренды земельного участка N 257 от 02.12.2016 года, о чем свидетельствует его подпись в журнале выдачи договоров аренды земельных участков за N 13. С этого момента истцом в полном объёме исполняются обязательства по оплате арендной платы за земельный участок площадью 785 кв.м., расположенного по адресу город Судак, ул. Кипарисовая аллея, 18.

По мнению Администрации города Судака Республики Крым, на протяжении 8-ми лет с момента подписания спорного договора купли-продажи, истцом не предпринималось никаких действий, направленных на исполнение своих обязательств по нему, как в части полной оплаты, так и в части его нотариального удостоверения и государственной регистрации, что свидетельствует об отсутствии у ООО "Карат" намерения приобретать данный земельный участок по указанному договору.

ООО "Карат" просило решение суда первой инстанции без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

31.03.1999 между Судакским городским советом и Частным малым предприятием "Карат" был заключен Договор на право временного пользования землей N 388, по условиям которого, Судакский городской совет на основании решения 12 сессии 23 созыва от 13.03.1999 года предоставляет, а Частное малое предприятие "Карат" принимает во временное долгосрочное пользование земельный участок общей площадью 0,0758 га (пункт 1.1 Договора N 388).

Согласно пункту 2.1 Договора N 388, земельный участок, расположенный в г. Судак, Курортная аллея, предоставляется для строительства и обслуживания ресторана "Оазис" на 50 посадочных мест во временное, долгосрочное пользование сроком на 25 лет.

Решением 10 сессии 5 созыва Судакского городского совета от 29.11.2006 года N 573/10, Частному малому предприятию "Карат" разрешена подготовка материалов, необходимых для продажи земельного участка площадью 0,0758 га, предназначенного для строительства и обслуживания ресторана "Оазис" по адресу: г. Судак, Кипарисная аллея N 18.

30.10.2007 года 23 сессией 5 созыва, Судакским городским советом принято решение N 1152/23, которым утверждена цена продажи земельного участка площадью 758 кв.м, в сумме 534 321,78 грн. (без учета НДС) из расчёта за один квадратный метр земельного участка 704,91 грн. (пункт 1 решения). Кроме того, пунктами 3.1-3.4 установлены условия продажи земельного участка.

Решением Хозяйственного суда АРК от 06-17.12.2007 года по делу N 2-3/16176-2007, оставленным без изменения Постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 10.04.2008 года, пункты 1, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 решения от 30.10.2007 года были признаны недействительными, на Судакский городской совет возложена обязанность заключить с Частным малым предприятием "Карат" договор купли-продажи земельного участка по цене 305,97 грн. за кв.м., с оплатой суммы равными частями на протяжении 5-ти лет.

29.10. 2010 года между Судакским городским советом (продавец) и частным малым предприятием "Карат" (покупатель) на основании решения 23 сессии 5 созыва Судакского городского совета от 30.10.2007 года N 1152/23, решения 43 сессии 5 созыва Судакского городского совета N 2382/43 от 07.10.2009 года, решения Хозяйственного суда АРК от 06-17.12.2007 года по делу N 2-3/16176-2007, постановления Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 10.04.2008 по делу N 2-3/16176-2007, приказа Хозяйственного суда АРК от 08.05.2008 года, был заключён Договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок из земель Судакского городского совета, в сроки, предусмотренные в договоре, а покупатель обязуется принять участок и уплатить за него денежную сумму предусмотренную в договоре (пункт 1.1 Договора купли-продажи).

Общая площадь участка: 758 кв.м., местонахождение: гор. Судак, ул. Кипарисовая аллея 18, кадастровый номер: 0111700000:01:001:0033 (пункты 1.2-1.4 Договора купли-продажи).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 Договора кули-продажи стоимость участка составляет 231 925,26 грн. без учёта НДС. Данная сумма выплачивается покупателем продавцу с выплатой суммы равными частями в течение 5-ти лет после заключения сторонами договора.

Договор вступает в силу и считается заключённым с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих договорных обязательств или до расторжения договора (пункт 6.1 Договора купли-продажи).

Пунктом 8.1 Договора купли-продажи установлено, что договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

В тоже время, указанный договор купли-продажи земельного участка от 29.10.2010 года, нотариально удостоверен не был и государственную регистрацию не проходил.

На протяжении 2010-2012 годов истец обращался неоднократно к ответчику с заявлениями о выполнении условий Договора, в частности, нотариального удостоверения. Письмами ответчик уведомлял о невозможности обеспечения нотариального удостоверения Договора.

Частным предприятием "Карат" была произведена частичная оплата по Договору купли-продажи, что подтверждается платёжным поручением N 1 от 11.12.2012 года на сумму 5 000,00 грн.

Частное малое предприятие "Карат" (ЕГРПОУ 22317140) 02.03.2015 года перерегистрировалось в соответствии с законодательством Российской Федерации в Общество с ограниченной ответственностью "Карат" (ОГРН 1159102073712).

Платёжным поручением N 2 от 10.07.2018 года на сумму 1 200 545,00 рублей, ООО "Карат" произвело оставшуюся часть оплаты по Договору купли-продажи от 29.10.2010 года.

При этом, расчёт суммы задолженности был произведен истцом на основании решения 44 сессии 1 созыва Судакского городского совета Республики Крым N 580 от 26.01.2017 года "Об утверждении Положения о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым".

Письмом исх. N 4 от 10.07.2018 года, ООО "Карат" уведомило Администрацию о произведенной полной оплате по Договору купли-продажи и обратилось с требованием подать заявление в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым для регистрации права собственности на земельный участок за Судакским городским советом; подать заявление в Госкомрегистр о передаче права собственности на земельный участок в собственность ООО "Карат"; актом приёма-передачи передать в собственность ООО "Карат" земельный участок, указанный в Договоре купли-продажи от 29.10.2010 года.

Администрация города Судака Республики Крым письмом N 3776/01.01-09 от 07.08.2018 года отказала обществу ввиду отсутствия нотариального удостоверения и государственной регистрации Договора купли-продажи.

Во исполнение пункта 8.1 Договора купли-продажи, ООО "Карат" обратилось к администрации с письмом исх. N 5 от 17.09.2018 года с требованием о предоставлении всех необходимых документов для нотариального удостоверения и государственной регистрации договора.

Письмом N 3776/01.01-09/1 от 04.10.2018 года Администрация отказала в предоставлении документов, ссылаясь на то, что Договор купли-продажи является утратившим силу.

Рассмотрев заявление общества N 90/018/101/2019-380 от 05.12.2019 года, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым уведомлением от 17.12.2019 года приостановил государственную регистрацию права собственности на земельный участок указав на то, что на государственную регистрацию был предоставлен Договор купли-продажи, заключённый в простой письменной форме в нарушение части 4 статьи 132 Земельного Кодекса Украины (действующего на момент заключения Договора), для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, необходимо в установленные законом сроки предоставить: нотариально удостоверенный договор, а также документ, подтверждающий, что расчёт между сторонами произведён полностью.

Кроме того, Госкомрегистр сообщил, что заявление Муниципального образования городской округ Судак Республики Крым о переходе права на недвижимое имущество не поступало.

Письмом исх. N 1 от 09.01.2020 года истец обратился в Администрацию с требованием предоставить ООО "Карат" все необходимые документы и направить своего представителя для нотариального удостоверения Договора купли-продажи; подать заявление в Госкомрегистр для регистрации права на земельный участок за Судакским городским советом; подать заявление в Госкомрегистр о передаче права собственности на земельный участок ООО "Карат".

Администрация письмом N 41/01.01.09 от 10.02.2020 года сообщила о том, что до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Республики Крым по делу N А83-17004/2019 у Администрации города Судака правовые основания для предоставления разъяснений по данному вопросу отсутствуют.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Карат" в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с частью 2 статьи 220 ГК Украины, если стороны договорились относительно всех важных условий договора, который подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнения договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор соответствующим действительности. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что факт исполнения истцом своих обязательств по оплате стоимости земельного участка по спорному договору подтверждается платёжными поручениями N 1 от 11.12.2012 года и N 2 от 10.07.2018.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, по следующим основаниям.

Так, в соответствии с положениями пункта 6 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 года N 16 "О свободе договора и её пределах", к отношениям, связанным с ответственностью за ненадлежащее исполнение обязательства, возникшим из договора, заключённого в период действия законодательства Украины, подлежат применению нормы права, действовавшие на момент заключения договора.

Нормы Федерального конституционного закона от 21.03.2014 года N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" не имеют обратного действия, а поэтому правоотношения, возникшие из заключённых до 18.03.2014 года договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 года N 308-ЭС14-1939).

Статьей 11 Гражданского кодекса Украины установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, не предусмотренных этими актами, но по аналогии порождающих гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются: договоры и иные сделки; создание литературных, художественных произведений, изобретений и иных результатов интеллектуальной, творческой деятельности; причинение имущественного (материального) и морального вреда другому лицу; другие юридические факты.

Согласно статье 655 ГК Украины, по договору купли-продажи одна сторона передает или обязуется передать имущество в собственность другой стороне, а покупатель принимает или обязуется передать имущество и оплатить за него определенную денежную сумму.

В силу статьи 657 ГК Украины, договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Из части 3 статьи 640 ГК Украины (в редакции, действовавшей до 01.01.2013), договор, который подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации, является заключённым с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации с момента государственной регистрации.

Кроме того, в части 4 статьи 334 ГК Украины, было предусмотрено, что в случаях, когда договор отчуждения имущества подлежит государственной регистрации право собственности у приобретателя, возникает с момента такой регистрации.

Согласно части 1 статьи 220 ГК Украины, в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора, такой договор является ничтожным.

Как усматривается из материалов дела, договор купли-продажи земельного участка от 29.10.2010 года общей площадью 758 кв.м., расположенного по адресу город Судак, ул. Кипарисовая аллея, 18, кадастровый номер 0111700000:01:001:0033, заключённый между частным малым предприятием "Карат" и Судакским городским советом, был заключён в простой письменной форме, нотариально не удостоверялся и государственную регистрацию не проходил, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенные выше нормы гражданского законодательства Украины, действовавшие в период заключения договора купли-продажи земельного участка, а также то обстоятельство, что указанный договор был заключён в простой письменной форме, нотариально не удостоверялся и государственную регистрацию не проходил, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данный договор по своей правовой природе на основании положений части 1 статьи 220 ГК Украины, является ничтожным в силу его незаключённости.

При этом, факт исполнения истцом своих обязательств по оплате стоимости земельного участка по спорному договору, по мнению судебной коллегии, не имеет правового значения для правильного рассмотрения данного спора.

Более того, ссылка суда первой инстанции на часть 2 статьи 220 ГК Украины, в соответствии с которой, если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, и произошло полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным, является необоснованной, исходя из следующего.

Так, частью 1 статьи 14 АПК РФ предусмотрено, что при применении норм иностранного права арбитражный суд устанавливает содержание этих норм в соответствии с их официальным толкованием, практикой применения и доктриной в соответствующем иностранном государстве.

Как было разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Украины N 9 от 06.11.209 года "О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными", по основаниям несоблюдения требований закона о нотариальном удостоверении сделки, ничтожными являются только сделки, которые в соответствии с действующим законодательством Украины подлежат обязательному нотариальному удостоверению. При рассмотрении таких дел, суды должны выяснить, подлежит ли сделка обязательному нотариальному удостоверению, почему она не была нотариально удостоверена, действительно ли сторона уклонилась от её удостоверения и утрачена ли такая возможность, а также нет ли других оснований ничтожности сделки.

Разрешая спор о признании сделки, подлежащей нотариальному удостоверению, действительной, судам необходимо учитывать, что норма части второй статьи 220 ГК не применяется в отношении сделок, подлежащих и нотариальному удостоверению и государственной регистрации, поскольку момент совершения таких сделок в соответствии со статьями 210 и 640 ГК Украины связывается с государственной регистрацией, поэтому они не являются заключёнными и не создают прав и обязанностей для сторон.

Таким образом, поскольку Договор купли-продажи от 29.10.2010 года заключённый между частным малым предприятием "Карат" и Судакским городским советом подлежал и нотариальному удостоверению и государственной регистрации, то правила части 2 статьи 220 ГК Украины о возможности признания сделки действительной на данный договор не распространяются, следовательно, спорный договор не может быть признан действительным в судебном порядке.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении АС ЦО от 10.06.2019 года по делу N А83-14270/2018.

При указанных обстоятельствах, с учётом имеющихся в деле доказательств, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что в рассматриваемом случае у суда первой инстанции не имелось законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая отмену обжалуемого судебного акта и отказ в удовлетворении заявленных исковых требований, государственная пошлина оплаченная при подаче иска, относится на истца.

Согласно части 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

В силу пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", если апелляционная жалоба была подана освобожденным от уплаты государственной пошлины ответчиком по делу, государственная пошлина за подачу соответствующего обращения не может быть взыскана с истца, против которого принято постановление суда апелляционной инстанции, так как истец не подавал апелляционной жалобы и не является ответчиком по делу.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 25 февраля 2021 года по делу N А83-17004/2019 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Карат" отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Евдокимов

Судьи

Ю.В. Колупаева А.А. Тарасенко