Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2021 г. N 20АП-1681/21 по делу N А68-9415/2020

г. Тула

2 июня 2021 г.

Дело N А68-9415/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01.06.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.06.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горшковой В.А., при участии от истца - комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Узловский район (Тульская область, г. Узловая, ОГРН 1067150006703, ИНН 7117027470) - Кочкиной О.В. (доверенность от 11.01.2021), от ответчика - индивидуального предпринимателя Шингалеева Евгения Павловича (ОГРНИП 1097154026056) - Вятской Н.А. (доверенность от 03.11.2020), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Узловский район на решение Арбитражного суда Тульской области от 27.01.2021 по делу N А68-9415/2020 (судья Андреева Е. В.),

УСТАНОВИЛ:

комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Узловский район (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шингалееву Евгению Павловичу (далее - предприниматель) о взыскании 788 959 рублей 71 копейки, в том числе задолженности по договору аренды от 27.06.2013 N 156 за период с октября 2019 по июнь 2020 в размере 745 662 рублей 41 копейки и неустойки за просрочку уплаты арендной платы в сумме 43 297 рублей 30 копеек.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 782 317 рублей 96 копеек, в том числе задолженность по договору аренды от 27.06.2013 N 156 за период с октября 2019 по июнь 2020 в размере 745 662 рублей 41 копейки и неустойку в сумме 36 665 рублей 55 копеек. Судом уточнение принято.

Решением суда от 27.01.2021 исковые требования удовлетворены частично: с предпринимателя в пользу комитета взыскано 190 723 рубля 83 копейки, в том числе задолженность по договору аренды от 27.06.2013 N 156 за период с 03.02.2020 по 29.06.2020 в размере 182 239 рублей 43 копеек и неустойка за период с 21.02.2020 по 20.06.2020 в сумме 8484 рублей 40 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе комитет просит решение изменить, удовлетворив исковые требования в полном объеме. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка составил 1 006 400 рублей, исходя из кадастровой стоимости в 2 516 000 рублей и коэффициента использования 40 %. Сообщает, что перерасчет арендной платы был произведен с даты государственной регистрации договора уступки прав арендатора на основании решения Собрания представителей МО Узловский район от 31.07.2018 N 89-648, вступившего в силу 02.08.2018, и на основании решения комиссии по рассмотрению результатов определения кадастровой стоимости от 16.09.2019 N 507 (вступило в законную силу 01.01.2019). Ссылаясь на статью 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, указывает, что арендная плата за землю является регулируемой и ее новый размер подлежит применению с даты вступления в законную силу соответствующего нормативного акта (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73)). В связи с этим считает противоречащим сложившейся судебной практике вывод суда о том, что измененная арендная плата за земельный участок может быть начислена с момента уведомления арендатора о таком изменении.

В отзыве ответчик просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что в силу пункта 3.7 договора аренды об изменении размера арендной платы арендатор должен быть уведомлен арендодателем в письменной форме заказным письмом с уведомлением. В связи с этим, ссылаясь на получение такого уведомления 03.02.2020, считает, что измененная арендная плата может быть предъявлена предпринимателю только с этого момента. Полагает, что требование о внесении суммы арендной платы с учетом перерасчета за предшествующий год лишает арендатора права на расторжение договора с момента такого изменения по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит его в неравное положение и противоречит основным принципам определения арендной платы, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

В судебном заседании 25.05.2021, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 10 час 00 мин 01.06.2021.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 27.06.2013 между комитетом (арендодатель) и ООО "Тульское коллекторское агентство" (арендатор) заключен договор аренды N 156, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:31:030102:1616, общей площадью 2000 кв. метров, разрешенное использование - для осуществления предпринимательской деятельности, местоположение: Тульская область, Узловский район, г. Узловая, пересечение ул. Беклемищева и ул. Горького, ориентир: пустырь рядом с д. 22 по ул. Горького, для строительства трех торговых павильонов, на срок 49 лет (т. 1, л. д. 22).

Государственная регистрация договора произведена 30.07.2013.

Согласно пункту 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 14.07.2014) размер арендной платы определен в соответствии с Законом Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", решением Собрания представителей муниципального образования Узловский район от 19.09.2011 N 40-295 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования Узловский район, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", постановлением Правительства Тульской области от 09.12.2013 N 740 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы)".

В соответствии с пунктом 3.3.1 договора арендатор уплачивает арендную плату, исчисленную со дня заключения договора. Первый арендный платеж производится до 20 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора. Последующие платежи исчисляются ежемесячно и уплачиваются за текущий месяц до 20 числа текущего месяца.

Согласно пунктам 3.5-3.7 договора, в период действия договора размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, то есть независимо от согласия арендатора, в случае изменения порядка определения размер арендной платы, либо изменения показателей, применяемых для расчета арендной платы: кадастровой стоимости земельного участка, коэффициент использования Ки. Размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год. Об изменении размера арендной платы и даты возникновения обязательства по уплате арендной платы в измененном размере арендатор уведомляется арендатором в письменной форме заказным письмом с уведомлением по адресу, указанному арендатором при заключении договора.

В соответствии с пунктом 4.1 договор является актом приема-передачи участка.

По договору уступки прав и обязанностей от 24.05.2019 права и обязанности арендатора перешли к предпринимателю (т. 1, л. д. 36).

Уведомлением от 24.01.2020 N КИ-75 комитет направил предпринимателю новый расчет арендной платы по состоянию на 01.01.2019. Согласно названному расчету, годовая арендная плата, исходя из кадастровой стоимости в размере 2 516 000 рублей и коэффициента использования (Ки) 40 %, составила 1 006 400 рублей (2 516 000 * 40 %) (т. 1, л. д. 38).

В связи с выкупом предпринимателем земельного участка договор аренды расторгнут по соглашению от 23.06.2020 с даты государственной регистрации права собственности (т. 1, л. д. 40). Право собственности предпринимателя на земельный участок зарегистрировано 29.06.2020 (договор купли-продажи представлен в суд апелляционной инстанции).

Ссылаясь на то, что до момента государственной регистрации права собственности у арендатора имелась задолженность по арендной плате за период с октября 2019 по 28.06.2020 в размере 745 662 рублей 41 копейки, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федеарции (в действующей редакции) плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с абзацами 2, 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности; распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в законную силу с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Положениями статьи 10.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 09.01.2015, предусмотрено, что полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные данным Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

В соответствии с приведенными нормами Земельного кодекса Российской Федерации, действующим в настоящее время Законом Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", установлен порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Тульской области, а полномочиями по определению размера арендной платы по видам использования наделены органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов (пункт 2 статьи 4 Закона N 1586-ЗТО).

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума N 73, к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204).

Так как спорный договор аренды заключен с предпринимателем после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю на территории Узловского района Тульской области.

Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов (раздел 3).

При таком положении неверен вывод суда о том, что требовать взыскания арендной платы в измененном размере комитет вправе лишь после уведомления арендатора о таком изменении.

Данный вывод противоречит правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2019 по делу N 305-ЭС19-12083 (включено в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019.

Расчет платы за пользование земельным участком определен нормативным актом субъекта Российской Федерации - законом Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", а также решением Собрания представителей муниципального образования Узловский район от 06.10.2016 N 58-390 (в редакции решения Собрания представителей муниципального образования Узловский рабой от 31.07.2018 N 89-648) по кадастровой стоимости земельного участка с использованием коэффициентов вида разрешенного использования земельных участков по формуле: Аг = КС x Ки, где Аг - годовой размер арендной платы, в рублях; КС - кадастровая стоимость земельного участка, в рублях; Ки - коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, в процентах.

Исходя из указанных правовых актов, размер арендной платы за спорный период (с октября 2019 по 28.06.2020) составит 745 662 рублей 41 копейки, исходя из следующего расчета:

2 516 000 рублей кадастровая стоимость земельного участка) * 40 % (коэффициент разрешенного использования Ки (установлен решением Собрания представителей муниципального образования Узловский район от 06.10.2016 N 58-390 (в редакции решения Собрания представителей муниципального образования Узловский рабой от 31.07.2018 N 89-648) = 1 006 400 рублей (годовой размер арендной платы) или 2757 рублей 26 копеек в день (1 006 400 / 365), следовательно, за период с 01.10.2019 по 31.10.2019 - 85 475 рублей 07 копеек, за период с 01.11.2019 по 30.11.2019 - 82 717 рублей 81 копейка, за период с 01.12.2019 по 31.12.2019 - 85 475 рублей 05 копеек, с 01.01.2020 по 31.01.2020 - 85 241 рубль 53 копейки, с 01.01.2020 по 31.01.2020 - 85 241 рубль 53 копейки, за период с 01.02.2020 по 29.02.2020 - 79 742 рубля 08 копеек, за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 - 85 241 рубль 53 копейки, за период с 01.04.2020 по 30.04.2020 - 82 491 рубль 80 копеек, за период с 01.05.2020 по 31.05.2020 - 85 241 рубль 53 копейки, за период с 01.06.2020 по 28.06.2020 - 76 992 рубля 35 копеек, всего 748 618 рублей 75 копеек.

С учетом произведенной ответчиком оплаты, задолженность составит 745 662 рубля 41 копейка (т. 1, л. д. 102, 103).

Ответчик не оспаривает по существу арифметическую правильность расчета, однако выражает несогласие с применением увеличенного коэффициента Ки в размере 40 % с октября 2019, а не с момента уведомления о его изменении (03.02.2020).

Между тем, указанный коэффициент представляет собой составляющую формулы расчета регулируемой аренды и, как указано выше, подлежит применению к ее расчету не с момента извещения арендатора, а с момента соответствующего изменения (пункты 16, 19 постановления Пленума N 73).

Изменение арендной платы по договору, в связи с изменением коэффициента Ки произошло на основании решения Собрания от 31.07.2018 N 89-648, которое вступило в силу 02.08.2018 (с момента его опубликования) (т. 1, л. д. 73-84).

Поскольку арендная плата взыскивается после такого изменения (октябрь 2019 - 28.06.2020), измененный коэффициент Ки подлежит применению к расчету.

В то же время, поскольку спорным договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанности и несвоевременное направление арендатору уведомления об изменении арендной платы, в силу статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет освободить арендатора от ответственности за просрочку внесения арендных платежей до момента его соответствующего извещения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2019 по делу N 305-ЭС19-12083).

С учетом указанного правового подхода, требовать уплаты неустойки комитет вправе за период после 03.02.2020 (даты уведомления об изменении арендной платы).

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7) разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что за нарушение срока уплаты арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 1 % от общей суммы задолженности, имеющейся на это число. Пеня начисляется ежемесячно 21 числа каждого месяца от общей суммы задолженности, имеющейся на это число, и прибавляется к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пене.

Расчет неустойки составлен за период просрочки, наступивший после извещения предпринимателя об изменении арендной платы (в связи с изменением коэффициента Ки) - с 21.02.2020 по 28.06.2020.

Размер неустойки за указанный период составит 36 665 рублей 55 копеек (подробный расчет представлен во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 07.04.2021). Расчет неустойки произведен в соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019; судом проверен и признан правильным, ответчиком по существу не оспорен.

При таких обстоятельствах принятое решение подлежит изменению, исковые требования комитета - удовлетворению.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе судебных расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Поскольку иск подан освобожденным от уплаты госпошлины лицом, она подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах") в сумме 18 646 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 27.01.2021 по делу N А68-9415/2020 изменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Шингалеева Евгения Павловича в пользу комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Узловский район 782 317 рублей 96 копеек, в том числе задолженность по арендной плате за период с октября 2019 по 28.06.2020 года в размере 745 662 рублей 41 копейки и неустойку за период с 21.02.2020 по 28.06.2020 в сумме 36 655 рублей 55 копеек.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Шингалеева Евгения Павловича в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 18 646 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.М. Дайнеко Н.В. Заикина