|
03 июня 2021 г.
|
А73-14337/2020
|
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2021 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2021 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тищенко А.П.
судей Сапрыкиной Е.И., Харьковской Е.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалдуга И. В.
при участии в заседании:
от индивидуального предпринимателя Чекановой Ирины Анатольевны: Латышева Е.В. по доверенности от 28.07.2020 N 28АВ0387770,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чекановой Ирины Анатольевны на решение от 01.03.2021 по делу N А73-14337/2020 Арбитражного суда Хабаровского края по иску индивидуального предпринимателя Чекановой Ирины Анатольевны (ОГРНИП 304270305600214, ИНН 270303280597) к обществу с ограниченной ответственностью "Недвижимость Сибири" (ОГРН 1135476098009, ИНН 5402564334) о взыскании 3 281 300 рублей и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость Сибири" к индивидуальному предпринимателю Чекановой Ирине Анатольевне об изменении условий договора аренды, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Регент Голд",
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Чеканова Ирина Анатольевна (далее - ИП Чеканова И.А., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Недвижимость Сибири" (далее - ООО "Недвижимость Сибири", Общество, ответчик) о взыскании по договору аренды N 004/15-НС от 15.08.2018 задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.08.2020 в размере 2 750 000 рублей, неустойки в сумме 531 300 руб., начисленной за период с 20.04.2020 по 24.08.2020. Также ИП Чекановой И.А. заявлено о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 120 000 рублей.
Определением суда от 02.10.2020 исковое заявление принято судом к рассмотрению, возбуждено производство по делу N А73-14337/2020.
В свою очередь, ООО "Недвижимость Сибири" обратилось к ИП Чекановой И.А. со встречными требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), согласно которым Общество просит уменьшить по договору аренды N 004/15-НС от 15.08.2018 размер постоянной части арендной платы за пользование нежилым помещением за апрель 2020 года до 55 000 рублей, НДС не облагается; уменьшить по договору аренды N 004/15-НС от 15.08.2018 размер постоянной части арендной платы за пользование нежилым помещением за май 2020 года до 275 000 рублей, НДС не облагается; уменьшить по договору аренды N 004/15-НС от 15.08.2018 размер постоянной части арендной платы за пользование нежилым помещением за июнь 2020 года до 458 333 рублей 32 копеек, НДС не облагается. Оплата стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг за весь срок действия договора производится арендатором в полном объеме в порядке, предусмотренном договором. Предоставить отсрочку внесения арендной платы на срок действия режима повышенной готовности на территории Хабаровского края в размере арендной платы за соответствующий период. Отсроченные платежи подлежат уплате ООО "Недвижимость Сибири" с 01.04.2021 ежемесячно равными платежами, в размере половины арендной платы по договору аренды. По решению арендатора допускается досрочное внесение отсроченных арендных платежей.
Определением суда от 09.11.2020 встречный иск Общества принят к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском ИП Чекановой И.А..
Определением суда от 11.11.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Регент Голд" (далее - ООО "Регент Голд").
Решением от 01.03.2021 в удовлетворении первоначального иска отказано. Этим же решением встречный иск Общества удовлетворен в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ИП Чеканова И.А. обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, содержащей требование - решение отменить, в удовлетворении исковых требований ООО "Недвижимость Сибири" отказать, исковые требования ИП Чекановой И.А. удовлетворить в полном объеме. Предприниматель считает, что суд первой инстанции должным образом не исследовал и не оценил обстоятельства имеющие существенное значение для дела, неправильно применил нормы материального права, что повлекло принятие необоснованного и незаконного решения.
В обоснование жалобы приводит следующие доводы:
- ответчиком не представлено документальных доказательств о приостановлении своей деятельности и о неосуществлении торговли с 01.04.2020 в связи с коронавирусной инфекцией;
- арендатор осуществлял работу по другому адресу, так на двери арендуемого жилого помещения было размещено объявление следующего содержания: "Магазин (Ломбард) закрыт мы находимся по адресу: пр. Победы,14 по вопросам режима работы обращаться по тел. 89242236221";
- суд не учел, что снижение арендной платы является для арендодателя неприемлемыми и недостаточными для безубыточного функционирования;
- судом приняты доводы Общества о том, что оно надлежащим образом уведомило ИП Чеканову И.А. о необходимости явится на приемку помещения 30.06.2020;
- кроме того, выводы суда о том, что ИП Чеканова И.А. уклонялась от подписания акта приема-передачи помещения не обоснованы, поскольку Общество ненадлежащим образом уведомило ИП Чеканову И.А. ни о необходимости явиться на приемку помещения и не должным образом передало ключи от помещения ИП Чекановой И.А.
В целом доводы жалобы ИП Чекановой И.А. по существу повторяют позицию, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, сведены к несогласию с выводами суда первой инстанции.
Апелляционная жалоба была принята к рассмотрению определением от 29.04.2021 Шестого арбитражного апелляционного суда.
ООО "Недвижимость Сибири" в отзыве на апелляционную жалобу выразило несогласие с доводами апелляционной жалобы, поддержало решение суда первой инстанции.
ООО "Регент Голд" отзыв на апелляционную жалобу не представило.
В судебном заседании онлайн-заседании представитель ИП Чекановой И.А. поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе в полном объеме.
ООО "Недвижимость Сибири" и ООО "Регент Голд" не направили своих представителей в судебное заседание, отзывы на апелляционную жалобу не представили, что не препятствовало рассмотрению апелляционной жалобы в силу статьи 156 АПК РФ.
Выслушав пояснения лица, участвовавшего в судебном заседании, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
15.08.2018 между ООО "Недвижимость Сибири" (Арендатор) и ИП Чекановой И.А. (Арендодатель) заключен договор аренды N 004/15-НС (далее - Договор), по условиям которого в аренду предоставлено нежилое помещение общей площадью 220 кв.м, расположенное по адресу: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Ленина, д. 18, помещение 20004.
Согласно пункту 1.1 Договора аренды арендуемый объект предоставлен под размещение магазина ювелирных изделий и часов, организацию ломбардной деятельности, торговлю часами, оптикой, футлярами и иными аксессуарами, скупку изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней, выдачу микро займов.
С учетом целевого назначения, на арендуемом объекте велась деятельность по розничной продаже ювелирных изделий и аксессуаров - магазин "585 Золотой", о чем Арендодателю было известно, поскольку сторонами было согласовано размещение вывески на фасаде здания, в котором размещен арендуемый объект.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 15.09.2018, являющемуся Приложением N 2 к Договору аренды, указанное нежилое помещение передано ООО "Недвижимость Сибири".
В соответствии с пунктом 3.1.1 Договора размер арендной платы за владение и пользование Объектом составляет 2 500 рублей за кв.м., что за всю площадь арендуемого помещения составляет 550 000 рублей ежемесячно.
В силу пункта 3.2 Договора арендная плата начисляется с даты подписания Акта приема передачи помещения.
Арендная плата выплачивается путем перечисления на расчетный счет, указанный арендодателем. Моментом уплаты арендной платы и всех коммунальных услуг считается дата списания денежных средств с корреспондентского счета не позднее 20 (двадцатого) числа оплачиваемого месяца (пункт 3.2.1 договора).
Срок действия договора установлен на 5 лет, что определено в пункте 7.1 Договора.
Пунктом 2.3.3 Договора предусмотрено право Арендатора сдавать Объект в субаренду без письменного согласия Арендодателя при условии сохранения целевого назначения помещения.
Арендатор передал право пользования и владения на арендуемое помещение в субаренду третьему лицу (ООО "Регент Голд") и рассчитывал на внесение ежемесячных арендных платежей, для возможности расчета по Договору аренды с ИП Чекановой И.А. Арендная плата по договору субаренды установлена в размере 592 000 рублей.
Распоряжением Правительства Хабаровского края от 13.02.2020 N 12-рп "О введении режима повышенной готовности" с 13.02.2020 на территории Хабаровского края был введен режим повышенной готовности к чрезвычайной ситуации.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.03.2020 N 97-пр "О мероприятиях по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Хабаровского края" (с учетом изменений, внесенных Постановлениями Правительства Хабаровского края N 129-пр от 01.04.2020, N 182 от 30.04.2020 г. и N 237 от 29.05.2020.; а также с учетом Постановлений Правительства Хабаровского края N253-пр от 10.06.2020 г. и N 252-пр от 10.06.2020) был введен запрет деятельности организаций, осуществляющих розничную торговлю непродовольственными товарами и оказание услуг с очным присутствием граждан и была приостановлена:
- в период с 01 апреля 2020 года по 10 июня 2020 года (включительно) работа объектов розничной торговли и предоставление услуг гражданам, предусматривающих очное присутствие гражданина;
- в период с 01 апреля 2020 г. по 30 апреля 2020 года (включительно) работа объектов розничной торговли, за исключением оптики.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Арендатора к ИП Чекановой И.А. с требованием изменить условия договора аренды: уменьшить размер арендной платы с момента возникновения невозможности использования Помещения по назначению до отмены ограничительных мер и предусмотреть отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Письмом от 13.05.2020 Арендатор обратился к Арендодателю с требованием о предоставлении отсрочки, с приложением дополнительного соглашения к Договору, мотивируя свое требование отсутствием денежных средств в связи с невозможностью использовать помещение по целевому назначению. Арендодатель оставил данное предложение без удовлетворения и отказался от подписания дополнительного соглашения.
В письме от 24.03.2020 Арендатор обратился к ИП Чекановой И.А. с требованием об уменьшении арендной платы по Договору, указав что, "при Вашем несогласии, руководствуясь пунктом 8.6, уведомляем Вас об одностороннем отказе от исполнения Договора".
В ответ на данное письмо Арендодатель претензией от 27.04.2020 отказал Арендатору в удовлетворении требования об уменьшении арендной платы, сославшись на кредитные обязательства, и выразил согласие на прекращение арендных отношений по Договору, указав следующее: "...ИП Чекановой И.А. принят Ваш отказ от исполнения договора, и срок действия Договора заканчивается 24 мая 2020 года".
В свою очередь, воспользовавшись своим правом на отсрочку и уменьшение арендных платежей, ООО "Регент Голд" обратилось с соответствующим требованием в адрес ООО "Недвижимость Сибири", и последним предоставлена субарендатору отсрочка по внесению арендных платежей в порядке и по правилам, предусмотренным Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества", и изменены условия договора субаренды в части уменьшения арендной платы на период невозможности использования помещением по целевому назначению.
В соответствии с пунктом 5.2. Договора арендуемый Объект должен был быть возвращен Арендодателю по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента прекращения Договора. В свою очередь, Арендодатель был обязан принять данный Объект.
В июне 2020 года представитель Арендодателя на приемку объекта аренды не явился, после чего Арендатор направил в адрес ИП Чекановой И.А. письмо N б/н от 16.06.2020 и телеграмму, в котором повторно информировал об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и выразил готовность передать помещение по Акту возврата 30.06.2020.
Арендодатель 30.06.2020 на приемку помещения по акту приема-передачи не явился, о чем был составлен Акт от 30.06.2020, подписанный комиссией в составе двух представителей арендатора и двух свидетелей.
03.07.2020 посылкой с объявленной ценностью в адрес ИП Чекановой И.А. были направлены ключи от помещения.
ИП Чекановой И.А., полагая, что арендатором ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендных платежей, арендуемое имущество не возвращено после прекращения договора, начислены арендная плата за период с 01.04.2020 по 31.08.2020 в размере 2 750 000 рублей, неустойка (на основании пункта 4.4. договора) в сумме 531 300 руб. за период с 20.04.2020 по 24.08.2020.
Претензия с требованием погашения задолженности по арендной плате оставлена Арендатором без удовлетворения, что послужило основанием для обращения ИП Чекановой И.А. в арбитражный суд с настоящим иском.
ООО "Недвижимость Сибири", полагая, что арендодатель необоснованно отказался от уменьшения арендной платы по договору и предоставления отсрочки уплаты арендных платежей, предъявило встречный иск об уменьшении арендной платы и предоставлении отсрочки.
Суд первой инстанции правильно определил круг норм права, подлежащих применению в спорном правоотношении.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Договор аренды является видом сделки, и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно ГК РФ означают совершение действительной сделки, в частности соответствия сделки требованиям Закона.
В соответствии с нормами статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьями 606, 607, 650 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из условий договора, в силу статьи 307 ГК РФ, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 также разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
По смыслу приведенных норм, при расторжении договора, когда арендатор не возвращает переданное по договору аренды имущество, арендодатель сохраняет право на получение арендной платы, установленной договором. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества по истечении срока аренды производится в размере, определенном соответствующим договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, исполнение сторонами обязательств по договору аренды носит встречный характер, в силу которого обязанность арендатора по внесению платы за пользование арендованным имуществом обусловлена встречным предоставлением со стороны арендодателя этого имущества в пользование в определенном состоянии, что в целом соответствует пункту 1 статьи 328 ГК РФ.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).
Данная норма предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: - во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существо ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); - во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в котором он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.
Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.
В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
В случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).
Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ также предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
По смыслу пункта 4 статьи 614 ГК РФ в ее нормативном единстве со статьями 606, 611 ГК РФ и разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13689/12 от 09.04.2013, предполагающими направленность арендных отношений на фактическое использование арендуемой вещью с целью извлечения из нее полезных свойств, при наличии возражений арендатора о наличии препятствий в пользовании арендуемым имуществом доказыванию подлежит факт создания арендодателем конкретных препятствий в фактическом пользовании имуществом, и именно во взаимосвязи с невозможностью фактического использования имущества в конкретный период норма пункта 4 статьи 614 ГК РФ связывает невозможность использования арендатором имущества.
Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу части 2 статьи 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации мерами ответственности за неисполнение обязательства являются: возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами.
Таким образом, пункт 3 статьи 401 ГК РФ определяет основания ответственности явного должника за нарушение обязательства и не предусматривает оснований освобождения стороны по договору от исполнения самого обязательства (в данном случае - от исполнения обязательства по внесению арендных платежей).
Следовательно, наличие форс-мажорных обстоятельств влечет за собой лишь освобождение сторон от гражданско-правовой ответственности за невыполнение своих обязательств, а также отодвигает срок исполнения обязательств по договору, но не освобождает ответчика от обязанности своевременно вносить плату, предусмотренной пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.
Данный подход также согласуется с разъяснениями, изложенными в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, если в условиях распространения новой коронавирусной инфекции будут установлены обстоятельства непреодолимой силы по правилам пункта 3 статьи 401 ГК РФ, необходимо учитывать, что наступление таких обстоятельств само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"), если кредитор не отказался от договора, должник после отпадения обстоятельств непреодолимой силы применительно к пунктам 1, 2 статьи 314 ГК РФ обязан исполнить обязательство в разумный срок.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с пунктом 3 статьи 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 ГК РФ и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.
Как следует из выписки из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности ООО "Недвижимость Сибири" в соответствии с классификатором ОКВЭД является "Торговля розничная ювелирными изделиями в специализированных магазинах (47.77.2)".
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, к их числу отнесен такой вид деятельности как торговля розничная в неспециализированных магазинах.
Помещения по спорному договору аренды предоставлены арендатору под размещение магазина ювелирных изделий и часов, организацию ломбардной деятельности, торговлю часами, оптикой, футлярами и иными аксессуарами, скупку изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней, выдачу микрозаймов.
В соответствии с разделами 2, 7 и 3 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции" и Перечнем отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденных названным выше Постановлением, отрасль, в которых осуществляет свою деятельность ООО "Недвижимость Сибири", признана в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Истец был осведомлен об осуществлении ответчиком деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, знал о характере деятельности.
13.02.2020 на основании Распоряжения Правительства Хабаровского края N 120-рп, в связи со вспышкой коронавирусной инфекции нового типа 2019-nCoV и наличием угрозы распространения коронавирусной инфекции на территории Хабаровского края, для органов управления и сил Хабаровской территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций в границах Хабаровского края введен режим повышенной готовности.
В соответствии с Указами Президента РФ N 206 от 25.03.2020, N 239 от 02.04.2020, N 294 от 28.04.2020, N 316 от 11.05.2020, Постановлениями Правительства Хабаровского края N 97-пр от 25.03.2020, N 129-пр от 01.04.2020, N 134-пр от 04.04.2020, N 198-пр от 08.05.2020, N 237-пр от 29.05.2020 в период с 26.03.2020 по 03.04.2020, с 03.04.2020 по 30.04.2020, с 06.05.2020 по 08.05.2020 (в названный период меры по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения, предусмотренные Указом Президента РФ от 02.04.2020 N239 действовали в период с 01.05.2020 по 11.05.2020), с 11.05.2020 по 01.06.2020, с 01.06.2020 по 10.06.2020, на территории Хабаровского края был введен запрет деятельности организаций, осуществляющих розничную торговлю непродовольственными товарами и оказание услуг с очным присутствием граждан и была приостановлена:
- в период с 01 апреля 2020 по 10 июня 2020 (включительно) работа объектов розничной торговли и предоставление услуг гражданам, предусматривающих очное присутствие гражданина;
- в период с 01 апреля 2020 по 30 апреля 2020 (включительно) работа объектов розничной торговли, за исключением оптики.
В связи с изданием указанных актов арендатором (его субарендатором) исключена была возможность использовать арендованные помещения по их целевому назначению, о чем арендодатель был уведомлен.
Материалами дела подтверждено, что ООО "Недвижимость Сибири", являясь арендатором по спорному договору, предпринимало попытки урегулировать ситуацию с просрочкой арендных платежей, однако в ходе переговоров с арендодателем соглашение сторонами не было достигнуто об уменьшении арендной платы и изменений условий договора аренды, предоставлении отсрочки.
Так, в письме от 24.03.2020 ООО "Недвижимость Сибири" обратилось к ИП Чекановой И.А. с предложением об изменении условий договора аренды (об уменьшении арендной платы по Договору), указав, что в случае несогласия, руководствуясь пунктом 8.6 Договора, Арендатор уведомляет Арендодателя об одностороннем отказе от исполнения Договора.
В ответ на данное письмо Арендодатель претензией от 27.04.2020 отказал Арендатору в удовлетворении требования об уменьшении арендной платы, сославшись на кредитные обязательства, и выразил согласие на прекращение арендных отношений по Договору, указав, что ИП Чекановой И.А. принят отказ арендатора от исполнения договора, и срок действия Договора заканчивается 24.05.2020.
Письмом от 13.05.2020 Арендатор обратился к Арендодателю с требованием о предоставлении отсрочки, с приложением дополнительного соглашения к Договору, мотивируя свое требование отсутствием денежных средств в связи с невозможностью использовать помещение по целевому назначению. Арендодатель оставил данное предложение без удовлетворения и отказался от подписания дополнительного соглашения.
В письме от 24.03.2020 Арендатор обратился к ИП Чекановой И.А. с требованием об уменьшении арендной платы по Договору, указав что, "при Вашем не согласии, руководствуясь пунктом 8.6, уведомляем Вас об одностороннем отказе от исполнения Договора".
В ответ на данное письмо Арендодатель претензией от 27.04.2020 отказал Арендатору в удовлетворении требования об уменьшении арендной платы, сославшись на кредитные обязательства, и выразил согласие на прекращение арендных отношений по Договору, указав следующее: "...ИП Чекановой И.А. принят Ваш отказ от исполнения договора, и срок действия Договора заканчивается 24.05.2020".
В соответствии с положениями статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное законом право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Пунктом 8.6 Договора предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора, с учетом уведомления об этом арендодателя за два месяца.
Арендатор, реализуя свое право на отказ от договора (исполнения договора), при осуществлении этого права действовал разумно, в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами и договором.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что днем расторжения договора является 24.05.2020.
В соответствии с пунктом 5.2 Договора арендуемый Объект должен был быть возвращен Арендодателю по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента прекращения Договора.
Обязанности Арендатора передать Объект из аренды корреспондирует обязанность Арендодателя принять данный Объект.
В июне 2020 года представитель Арендодателя на приемку объекта аренды не явился, после чего Арендатор направил в адрес ИП Чекановой И.А. письмо N б/н от 16.06.2020 и телеграмму, в котором повторно информировал об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и выразил готовность передать помещение по Акту возврата 30.06.2020.
Арендодатель 30.06.2020 на приемку помещения по акту приема-передачи не явился, о чем был составлен Акт от 30.06.2020, подписанный комиссией в составе двух представителей арендатора и двух свидетелей.
Данное обстоятельство подтверждено также показаниями свидетеля Глушак Н.Н.
03.07.2020 посылкой с объявленной ценностью в адрес ИП Чекановой И.А. были направлены ключи от помещения.
При этом согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.
Согласно статье 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Все уведомления и письма направлялись Обществом по адресу арендодателя, указанному в Договоре, обязанность по своевременному направлению уведомлений арендатор исполнил надлежащим образом.
Суд помимо уведомления от 24.03.2020 исследовал иные действия, предпринятые арендатором: уведомление о невозможности использования арендованного помещения, предложение пересмотреть условия договора аренды нежилого помещения в части уменьшения размера арендной платы, а также дальнейшим освобождением арендованных помещений, направление почтовой связью ключей от арендованных помещений собственнику.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (абзац 3 пункт 1 статья 655 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считает просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Как правильно указал суд первой инстанции, само по себе наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества, поскольку действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, является правильным вывод суда первой инстанции о том, что арендодатель вправе претендовать на получение арендной платы по договору за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 (с даты составления арендатором акта возврата помещений в одностороннем порядке).
Согласно части 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ от 01.04.2020 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.
В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.
В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос N 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера а
