Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2021 г. N 15АП-8278/21 по делу N А32-49008/2019

город Ростов-на-Дону

04 июня 2021 г.

дело N А32-49008/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Матвейчук А.Д.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2021 по делу N А32-49008/2019

по иску Администрации города Сочи

к АО "Мацестинский Чай"; ООО "Мацестинская чайная фабрика"

при участии третьих лиц: Южное межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о расторжении договора аренды, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к акционерному обществу "Мацестинский Чай" (далее - общество) к обществу с ограниченной ответственностью "Мацестинская чайная фабрика" (далее - фабрика) о расторжении договора аренды от 08.12.2005 N 4900770081 (от 08.12.2005 N 04-24/81С) о предоставлении в пользование земельного участка площадью 53 тыс. кв. м, с кадастровым номером 23:49:0308003:1011 (ранее 23:49:0309000:85), расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок N 3, для сельскохозяйственного использования; об обязании общества привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, земельный участок с кадастровым номером 53 тыс. кв. м, с кадастровым номером 23:49:0308003:1011 (ранее 23:49:0309000:85), расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок N 3, для сельскохозяйственного использования; об общества возвратить по акту приема-передачи администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1011 (ранее 23:49:0309000:85) в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования; об обязании Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от 18.01.2006 N 23-23-19/040/2005-771 в виде договора аренды от 08.12.2005 N 4900770081 (от 08.12.2005 N 04-24/81С).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Южное межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2021 в иске отказано.

Суд первой инстанции исходил из того, что такая мера воздействия на общество, как расторжение долгосрочного договора является несоразмерной, не соответствует степени нарушенного обязательства. Нарушения, приведенные администрацией в качестве основания для расторжения договора, устранены обществом в разумный срок. Факт неиспользования участка не подтвержден.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой и просил решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы истец указал, что в ходе проверки земельного участка выявлены заросли сорной (ожина) и древестно-кустарниковой растительностью (лещина, ольха). Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписания об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства обществом не выполнены, участок используется ответчиком не по целевому назначению.

Посредством электронной подачи документов в арбитражный апелляционный суд через систему "Мой арбитр" от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он возражал против доводов истца и просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и общество (арендатор) в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования заключили договор от 29.11.2005 N 04-04/1999 (далее - договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308003:1011 (ранее 23:49:0309000:85) площадью 53 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Семеновка, участок N 3, для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора - до 08.12.2054 (49 лет).

Обязанности арендатора согласованы в пункте 6.2 договора, среди которых использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в договоре (пункт 6.2.7 договора); недопущение действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, устранение за свой счет изменений, произведенных на участке без согласия арендодателя, по его письменному требованию (пункт 6.2.8 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с государственной регистрацией муниципальной собственности города Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308003:1011 администрация и общество заключили дополнительное соглашение от 07.07.2010, которым изменили реквизиты договора аренды от 08.12.2005 N 4900770081 (от 08.12.2005 N 04-24/81С).

По соглашению от 03.08.2018 права и обязанности арендатора из договора от 29.11.2005 N 04-04/1999 перешли к фабрике. Фабрика (арендатор) и общество (субарендатор) заключили договор субаренды от 03.08.2018.

Как следует из письма Южного межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору от 24.12.2018 N 03-18-14/9597 по результатам внеплановой проверки с 10.02.2016 по 10.03.2016 общество привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 8.7 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, ему выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства Российской Федерации сроком до 25.01.2018.

Впоследствии срок исполнения предписания продлен до 01.07.2018.

В июле 2018 года на арендуемых ответчиками участках проведена внеплановая проверка по контролю исполнения предписания. По результатам повторной проверки общество привлечено к административной ответственности по части 25 статьи 19.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, ему выдано новое предписание сроком до 01.02.2019.

В ходе проверки, осуществляемой Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308003:1011 (ранее 23:49:0309000:85) установлено, что на указанном земельном участке расположена плантация чая площадью 5,3 га, на которой выявлены заросли сорной (ожина) и древестно-кустарниковой растительностью (лещина, ольха). Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель.

Предписание об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства от 01.08.2018 N 09-09/ВП-784 не выполнено.

Администрация, ссылаясь на то, что общество не приступило к освоению спорного земельного участка и использует его с нарушением требований действующего законодательства, обратилась с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из следующего.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Закона N 101-ФЗ (в применимой редакции), арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Статьей 42 Земельного кодекса на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу вышеуказанных разъяснений нарушение договора должно быть не только значительным, но и неустранимым.

Из материалов дела следует, что чайный куст произрастает на территории, составляющей площадь 5,3 га. При этом лишь незначительная часть участка, предназначенного для выращивания чайного куста, заросла сорной и древесно-кустарниковой растительностью.

В подтверждение наличия на указанном земельном участке чая и чайной плантации и других многолетних ответчиком в материалы дела представлены следующие документы: технический паспорт филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация" по городу Сочи от 18.08.2006 инв. N 42810; выкопировки из плана для ведения графического учета земель и поконтурной ведомости земельных угодий; договора купли-продажи зеленых насаждений от 18.12.2019.

В ходе рассмотрения дела ООО "Мацестинская Чайная фабрика" указало на то, что обществом заключен договор от 01.11.2019 N 04/10-19 на выполнение подрядных работ по корчевке колючего кустарника и сгребание срезанного кустарника на спорном земельном участке, очистка междурядий от сорняков вручную и очистка шпалеры от корневой поросли.

Общество представило акты сдачи-приемки выполненных работ от 15.01.2020, согласно которым подрядные работы по состоянию на 15.01.2020 выполнены.

Доказательств того, что на спорном земельном участке зарощенность сорной и древесно-кустарниковой растительностью не устранена, администрацией не представлено.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Кроме того, "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Само по себе невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, образует состав административного правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 8.8. КоАП.

Лицами, уполномоченными на проведение проверок на предмет наличия действий лица признаков указанного правонарушения, являются должностные лица, осуществляющие государственный земельный надзор - Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору и ее территориальные органы (ст. 71 ЗК РФ, п. 4 Постановления Правительства РФ от 02.01.2015 N 1 (ред. от 03.08.2019) "Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре").

Наличие данного вида правонарушения не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

В связи с этим, ссылка администрации на положения пункта 6.2.7 договора аренды земельного участка признана неправомерной.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Кроме того, при существующем расположении предмета аренды вменение в вину ответчику произрастания на участке деревьев, кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования данного объекта. Нахождение участка в лесном массиве предопределяет специфику его использования арендатором.

Иных доказательств неиспользования или ненадлежащего использования земельного участка, в частности систематического невнесения арендной платы арендатором, администрация не представила

Таким образом, установив, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд признали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, в связи с чем, законно и обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.12.2020 N А32-48983/2019.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся лишь к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2021 по делу N А32-49008/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

П.В. Шапкин

Судьи

Ю.И. Баранова М.Г. Величко