Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2021 г. N 09АП-27578/21 по делу N А40-184404/2020

г. Москва

04 июня 2021 г.

Дело N А40-184404/20

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.

судей Савенкова О.В., Александровой Г.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Ройтмана Ефима Шимоновича на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.03.2021 по делу N А40-184404/20 по иску ИП Ройтмана Ефима Шимоновича (ИНН 770402437901, ОГРНИП 312774635500830) к ООО "АМР" (ИНН 7704853992, ОГРН 5137746250659) о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Климова А.Г. по доверенности от 11.09.2020, диплом номер ДВС 1689941 от 27.02.2003,

от ответчика: Ноготков А.И. по доверенности от 31.07.2020, диплом номер АВС 0943746 от 06.012.1998;

УСТАНОВИЛ:

ИП Ройтмана Ефима Шимоновича обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "АМР" о взыскании основной задолженности по оплате аренды нежилого помещения по Договору аренды N 03-15 от 16.03.2015 года в сумме 2 364 852 руб. 71 коп., задолженности по оплате аренды машиноместа по Договору аренды N 03-15 от 16.03.2015 года в сумме 93 193 руб. 55 коп., неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за аренду нежилого помещения на основании п. 4.5 Договора аренды N 03-15 от 16.03.2015 года в сумме 209 637 руб. 79 коп., неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за машиноместо на основании п. 4.5 Договора аренды N 03-15 от 16.03.2015 года в сумме 35 622 руб. 48 коп., штраф на основании пункта 4.4 Договора аренды N 03-15 от 16.03.2015 года в размере 561 974 руб. 70 коп. (эквивалент 7 490 долларов США по курсу ЦБ РФ на день составления искового заявления) и 21 400 руб., суммы задолженности по расходам, определенным пунктом 3.2. Договора аренды N 03-15 от 16.03.2015 года в сумме 274 588 руб. 49 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, при принятии решения по делу, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 29 марта 2021 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между ИП Ройтманом Ефимом Шимоновичем (арендодатель) и ООО "AMP" (арендатор) заключен Договор аренды N 03-15 от 16.03.2015 года (в редакциях дополнительных соглашений), согласно условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение N 273-М комнаты с 1 по 9, общей площадью 184,7 кв.м, расположенное на 27 этаже по адресу: г. Москва, наб. Пресненская, дом 8, строение 1, кадастровый номер 77-77-12/014/2011-062 в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию.

Арендодатель также передал, а арендатор принял - одно машиноместо, назначение: нежилое площадью 13,9 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал 4, помещении 1, комната 566, - машиноместо 4507 по адресу г. Москва, наб. Пресненская, д. 8, строен.1, кадастровый номер 77-77-11/141/2011-381.

Передача указанного нежилого помещения и машиноместа подтверждается актом приема-передачи помещения.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, дата регистрации 10 ноября 2016 г. N 77-77/005-77/005/005/2016-1556/1.

Срок действия аренды стороны установили с 01 апреля 2015 г. по 31 марта 2018 г. 09 февраля 2018 г. стороны подписали Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды до 31 марта 2019 г.

05 февраля 2019 г. стороны подписали Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды до 31 марта 2020 г. (включительно).

В соответствии с п. 5.2 договора аренды если ни одна из сторон не уведомила другую за два месяца до окончания срока действия настоящего договора о его расторжении, то настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Уведомлением от 11 марта 2020 года ООО "AMP" известил истца о расторжении договора аренды на основании п. 5.2 договора.

Однако, истец считает договор аренды N 03-15 от 16.03.2015 года действующим.

20 июля 2020 года в одностороннем порядке, в отсутствие Арендодателя, Арендатором был составлен и подписан акт приема-передачи (возврата) спорного помещения.

Данный акт возврата помещения не подписан со стороны Арендодателя, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Как указывает истец, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

22.07.2020 года Арендодателем в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с просьбой погасить задолженность по арендной плате за май-июнь 2020 года.

Ответ на досудебную претензию в адрес ИП Ройтмана Е.Ш. не поступил, оплата задолженности ответчиком не произведена.

В соответствии с пунктами 3.1.1.- 3.1.2. договора аренды плата за каждый месяц аренды помещения составляет сумму 7000 долларов США без НДС.

Размер арендной платы индексируется (увеличивается) на 7 (семь) процентов каждые 24 (двадцать четыре) месяца аренды, отсчет 24 месяцев аренды начинается с апреля 2015 года включительно.

Плата за каждый месяц аренды машиномета составляет сумму в размере 20 000 тысяч рублей в месяц без НДС. Размер арендной платы за машиноместо индексируется (увеличивается) на 7% каждые 24 месяца аренды, отсчет 24 месяцев аренды начинается с апреля 2015 года включительно.

Согласно пункту 3.2. договора Аренды Арендатором подлежат оплате расходы на потребляемое электричество, горячую и холодную воду, телефонную связь, интернет.

31.08.2020 года Арендатором была произведена оплата по Договору аренды N 03-15 от 16.03.2015 года за аренду нежилого помещения за период с 01.07.2020 по 20.07.2020 в сумме 340 673,85 руб. и за аренду машиноместа за период с 01.07.2020 по 20.07.2020 в сумме 13 806,45 руб., что подтверждается платежными поручениями N 220, N 219 от 31.08.2020.

Оставшаяся часть арендной платы за аренду нежилого помещения и аренду машиноместа, а также расходы, определенные п. 3.2, договора аренды, ответчиком не оплачены, в связи с чем, согласно расчету истца, сумма основной задолженности ответчика перед истцом за аренду нежилого помещения составила 2 364 852 руб. 71 коп., за аренду машиноместа составила 93 193 руб. 55 коп., сумма задолженности ответчика перед истцом по расходам, определенным п. 3.2. договора аренды, составила 274 588 руб. 49 коп.

Согласно пункту 4.5 договора аренды в случае нарушения Арендатором сроков внесения любых платежей, предусмотренных настоящим договором, Арендодатель имеет право требовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истец начислил неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы за аренду нежилого помещения в размере 209 637 руб. 79 коп.

В соответствии с пунктом 4.4. договора аренды в случае расторжения договора по инициативе арендатора по основаниям, не предусмотренным настоящим договором или действующим законодательством, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере месячной арендной платы.

Как указывает истец, в ходе осмотра арендуемых нежилых помещений Арендодателем был установлен ряд повреждений имущества, которые не являются следами естественного износа.

Согласно составленной ООО "МскВеста" смете на ремонтно-отделочные работы, стоимость работ составила 587 765 руб.

Согласно положениям пункта 3.6. договора аренды Арендодателем из авансового платежа может быть удержана сумма в размере неисполненных денежных обязательств Арендатора по настоящему договору в случае неисполнения любых обязательств Арендатора перед Арендодателем.

В соответствии с пунктом 3.7. договора аренды в случае причинения Арендатором ущерба нежилому помещению, соседним помещениям, оборудованию, указанному п. 4 Акта приема-передачи помещения, по вине или недосмотру Арендатора, Арендодатель вправе удержать сумму причиненного ущерба из авансового платежа.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции указал, что согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно разъяснениям, изложенным в Информационном письме от 25.02.2014 N 165 Президиума ВАС РФ, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (в редакции Постановлений Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, от 25.12.2013 N 98) установлено, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ).

Таким образом, исходя из вышеизложенного, доказанности факт передачи Арендатору имущества и фактического исполнения сторонами договора аренды, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что срок действия договора аренды установлен сторонами до 31.03.2020 г.

В свою очередь факт отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не свидетельствует о его незаключенности.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды N 03-15 от 16.03.2015 года расторгнут по инициативе ответчика на основании пункта 5.2 договор с 31.05.2020 г.

Также, истцом не доказано наличие у ответчика обязанности по оплате арендной платы, предусмотренной договором, после расторжения договора, а также наличия задолженности по арендной плате за нежилое помещение, машиноместо и по коммунальным расходам за заявленный период с учетом произведенной ответчиком оплаты.

Соответственно отсутствуют основании для начисления неустойки. Требование истца о взыскании штрафа по п. 4.4 договора в размере 561 974, 70 руб. (эквивалент 7490 долларов США по курсу ЦБ РФ на день составления искового заявления) и 21 400 руб. суд также считает необоснованным не подлежащим удовлетворению, поскольку в данном случае, договор расторгнут по инициативе ответчика по основаниям, предусмотренным договором аренды (п. 5.2.), в связи с чем, основания для начисления штрафа отсутствуют, таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Заявитель жалобы указывает на то, что суд первой инстанции пришел к выводу о том, что срок действия договора аренды установлен сторонами до 31.03.2020 г., при этом суд не дал оценки следующим фактам.

В соответствии с п. 5.2. Договора аренды, если ни одна из сторон не уведомила другую за два месяца до окончания срока действия настоящего договора о его расторжении, то настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Договор аренды может быть расторгнут по требованию ответчика только в случаях, предусмотренных п. 5.5. Договора, в котором отсутствует право арендатора во внесудебном одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.

Уведомление было направлено на электронный адрес 11.03.2020 г., с нарушением двухмесячного срока, при этом оснований для одностороннего расторжения Договора аренды в уведомлении указано не было.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами, поскольку 16 марта 2015 г. ИП Ройтман Е.Ш. (арендодатель), с одной стороны и ООО "AMP" (арендатор) с другой стороны, подписали Договор аренды, по которому Арендатор обязался перечислять плату за каждый месяц аренды помещения и машиноместа.

Срок действия аренды стороны установили с 01 апреля 2015 г. по 31 марта 2018 г. арендатор, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок на тех же условиях (п. 5.1. Договора аренды).

Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, дата регистрации 10 ноября 2016 г. N 77-77/005-77/005/005/2016-1556/1.

09 февраля 2018 г. стороны подписали Дополнительное соглашение о продлении срока действия Договора аренды изменив его трехлетний период срок на один год, указав до 31 марта 2019 г. При этом государственной регистрации Дополнительного соглашения не было.

05 февраля 2019 г. стороны подписали Дополнительное соглашение о продлении срока действия Договора аренды на один год, указав до 31 марта 2020 г. (включительно). Государственной регистрации Дополнительного соглашения также не было.

После 31 марта 2020 г. стороны соглашений о продлении срока действия Договора не подписывали, однако арендатор продолжал пользоваться помещением, то есть стороны фактически продлили арендные отношения на неопределенный срок.

Ответчик представил в материалы дела расписку о том, что представитель истца, Австриевский Георгий Игоревич 22.11.2016 г. получил второй экземпляр оригинала договора аренды.

11.03.2020 г. ООО "AMP" направило Истцу письмо о расторжении Договора аренды с 11 мая 2020 г. с просьбой зачесть арендные платежи за последние два месяца аренды, и направить 10 мая 2020 г. представителей для приемки помещений и подписания акта приема-передачи (возврата) помещений.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции, также правомерно установил, что в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а также сослался на пункт 14 Постановления Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (в редакции Постановлений Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, от 25.12.2013 N 98), которым установлено, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ).

Таким образом, исходя из вышеизложенного, доказанности факт передачи Арендатору имущества и фактического исполнения сторонами договора аренды, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что срок действия договора аренды установлен сторонами до 31.03.2020 г. В свою очередь факт отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не свидетельствует о его незаключенности.

С учетом изложенного, арбитражный суд верно указал, что договор аренды N 03-15 от 16.03.2015 года расторгнут по инициативе ответчика на основании пункта 5.2 договора с 31.05.2020 г.

Ответчик представил в материалы дела доказательства нарушения истцом условий договора аренды и требования с предоставлением срока для их устранения, а именно письма от 18 марта 2020 г., 20 марта 2020 г., 30 марта 2020 г., претензию от 05 апреля 2020 г. с приложениями и т.д., с указанием причин расторжения договора, зафиксированных нарушений условий договора аренды и просьб их устранить, вначале организовать с 23 марта 2020 г., следующими письмами организовать с 31 марта 2020 г., в том числе:

-выдачу пропусков гостям, владельцу и работникам ООО "AMP" на право прохода в офис 273-М и выход через 1-ый этаж Башни Апартаментов "Москва" с возможностью использовать лифты "А, В и Д";

-обеспечить правом пользования 1-ом этаже местом, оборудованным для переговоров, так как персонал запрещает туда проходить, ссылаясь, что этими местами вправе пользоваться только собственники апартаментов;

-обязать управляющую компанию устранить на лифтовой площадке на 3-ем этаже громкий звук, в виде свиста, который негативно сказывается на здоровье работников и гостей, в том числе владельца ООО "AMP", посещающих офис;

-обеспечить доставку и вывоз любых грузов ООО "AMP" (канцелярские товары, бумага и т.д.) в течение рабочего дня;

-обязать управляющую компанию с 31 марта 2020 г. включить эскалаторы для подъема и спуска с 1 на 3 этаж и наоборот с 3 на 1 этаж у красной "инсталяции", так как при заключении Договора аренды эти обстоятельства отсутствовали, а истец не поставил представителей ООО "AMP" в известность о возможных изменениях существенных условий пользования офисным помещением, а также мест общего пользования.

Соответственно эти обстоятельства являются нарушениями условий договора аренды.

Договор в свою очередь не содержит возможность одностороннего изменения условий пользования офисных помещений и мест общего пользования (акты и фото приложены в материалах дела).

Также при отсутствии задолженности по аренде и коммунальным платежам 27 марта 2020 г., 28 марта 2020 г., 05 апреля 2020 г., 29 июня 2020 г. ООО "AMP" направляло письма в Управляющую компанию апартаменты "Город столиц" и/или Ройтману Е.Ш. (одновременно) в которых просило согласовать у Ройтмана Е.Ш. вывоз имущества (мебель, оргтехнику, документы) из офиса N 273-М и каждый раз заблаговременно указывая даты вывоза.

Однако, информационными письмами от 27 марта 2020 г., 29 марта 2020 г., 02 апреля 2020 г. управляющая компания сообщала, что в заявке отказано, в связи с тем, что не удалось связаться с Ройтманом Е.Ш. ил получить от него согласия, а 07 апреля 2020 г. представитель управляющей компании Трушин Дмитрий Андреевич сообщил, что Ройтман Е.Ш. лично желает присутствовать при вывозе ООО "AMP" своего имущества, но выехать не может, так как находится на самоизоляции, и представителя направить не может.

28 марта 2020 г. ООО "AMP" попыталось вынести имущество, однако сотрудники управляющей компании также не позволили этого сделать, ссылаясь на отсутствие согласия Ройтмана Е.Ш.

Одновременно, получая письма ответчика с просьбой согласовать вывоз имущества 07 апреля 2020 г. истец (Ройтман Е.Ш.) направил соглашение о расторжении договора аренды от 07.04.2020 г. с 31 июля 2020 г., в которое включил условие в виде обязательства ООО "AMP" уплатить ничем неоговоренную неустойку в размере трех месячных арендных плат.

И только 07 июля 2020 г. Австриевский Г.И. - написал письмо от имени Ройтмана Е.Ш. в адрес управляющей компании и ООО "AMP" о согласовании вывоза имущества из офиса на 07 июля 2020 г. с 21:00 часа.

Таким образом, из представленных доказательств следует, что в установленные ответчиком сроки истец указанные нарушения условий договора аренды не устранил.

Письмом 03 апреля 2020 г. подтвердил, что сдает в аренду только помещения, а пропускной режим относится к компетенции управляющей компании и за указанные обстоятельства он не может нести ответственность, пользование определенными лифтами в удобное время не является юридическим аргументом, так как он как Арендодатель не гарантировал за третьих лиц дополнительные услуги, условия и иные обстоятельства за которые не отвечает.

К ответу приложил письмо без даты, направленное им в управляющую компанию Башни "Москва" "Города Столиц" с требованием устранить нарушения, а также проект соглашения о расторжении Договора аренды и акт приема-передачи помещений от 31.05.2020 г.

Довод заявителя жалобы относительно того, что официальное уведомление о расторжении договора на почтовый адрес истца от ответчика не поступало, соответствующий документ, подтверждающий почтовое отправление, ответчиком суду не представлен, в материалах дела не содержится, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Ответчик своими действиями признал переписку по сети интернет между электронными адреса, как деловую, и касающуюся арендных отношений, так как сам лично или через представителя Австриевского Г.И. отправлял письма, ответы на письма и претензии, как в адрес ООО "AMP", так и в адрес управляющей компании (письма от 13.03.2020 г., 03 апреля 2020 г., 06 июля 2020, 07 июля 2020 г.).

Управляющая компания также со своего электронного адреса: receptionMSK receptionmsk@capitalgroup.ru, или receptionl_north receptionl_north@capitalgroup.ru или Dariya Kuzmich kuzmich@capitalgroupcorp.com также направляла письма в адрес Ройтмана Е.Ш. на его электронный адрес: roitman.efim@gmail.com, или его представителя, Австриевского Г.И. - avstrievskii@mail.ru.

Подпись генерального директора ООО "AMP" ни в письмах, ни в судебных заседаниях истец или его представитель не оспаривали и сомнению не подвергали.

Также, в разделе "Адреса и банковские реквизиты сторон" в столбце реквизиты "ИП Ройтман Е.Ш." Договора аренды N 03-15 от 16.03.2015 г. стороны указали электронный адрес "avstrievskii@mail.ru", представителя истца Ройтмана Е.Ш. в лице Австриевского Г.И.

Также в апелляционной жалобе заявитель признал факт получения Ройтманом Е.Ш. уведомления о расторжении договора аренды.

Довод заявителя жалобы о том, что соглашение о расторжении Договора аренды между сторонами подписано не было, является несостоятельным в силу следующего.

ООО "AMP" за время пользования помещениями платило арендную плату, однако истец обнаруженные недостатки не устранил (письма ООО "AMP" от 18 марта 2020 г., 20 марта 2020 г., 30 марта 2020 г., претензию от 05 апреля 2020 г.), также при отсутствии задолженности по уплате арендной платы и коммунальных платежей 27 марта 2020 г., 28 марта 2020 г., 05 апреля 2020 г., 29 июня 2020 г. не позволил ООО "AMP" вывезти свое имущество.

Управляющая компания информационными письмами от 27 марта 2020 г., 29 марта 2020 г. и 02 апреля 2020 г. сообщала, что в заявке отказано, в связи с тем, что не удалось связаться с Ройтманом Е.Ш., а 07 апреля 2020 г. представитель управляющей компании Трушин Дмитрий Андреевич сообщил, что Ройтман Е.Ш. лично желает присутствовать при вывозе ООО "AMP" своего имущества, но выехать не может, так как находится на самоизоляции и представителя направить не может.

Одновременно, получая письма ответчика с просьбой согласовать вывоз имущества 07 апреля 2020 г. истец (Ройтман Е.Ш.) направил соглашение о расторжении договора аренды от 07.04.2020 г. с 31 июля 2020 г., но пожелал включить в соглашение условие в соответствии с которым, у ООО "AMP" возникает обязательство уплатить ничем неоговоренную неустойку в размере трех месячных арендных плат.

07 июля 2020 г. Австриевский Г.И. написал письмо от имени Ройтмана Е.Ш. в адрес управляющей компании и ООО "AMP" о согласовании вывоза имущества из офиса на 07 июля 2020 г. с 21:00 часа.

И только 20 июля 2020 г. Пуцко Л.С., временно исполняющей обязанности нотариуса Москаленко И.В. Пушкинского нотариального округа Московской области, на основании статей 102 и 103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по заявлению представителя ООО "AMP" составила протокол осмотра вещественных доказательств, в порядке обеспечения доказательств, необходимых в случае возникновения дела в суде, и произвела осмотр доказательств в виде осмотра и фотофиксации внешнего и внутреннего состояния нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, наб. Пресненская, д. 8, стр. 1, пом. 273-М.

В 16:00 час ИП Ройтман Е.Ш. не явился на подписание акта и фиксации состояния помещения. При осмотре присутствует гражданин, представившийся Австриевским Г.И., со слов являющийся представителем ИП Ройтмана Е.Ш., свою личность и полномочия не подтвердил. При осмотре также присутствуют представители ООО "AMP" Ноготков А.И. и Яковлева А.А., подтвердившие свои полномочия.

Нотариусом было зафиксировано техническое состояние потолка, пола, стен, розеток и т.д. коридора, кухни, офисного помещения, смежных комнат, ванных комнат, туалетов. Все действия были сфотографированы. Фотографии вставлены в текст протокола. В ходе осмотра было установлено, что помещение передается в исправном состоянии с учетом естественного износа.

На текущую дату в 16:37 час ИП Ройтман Е.Ш. не явился на подписание акта и фиксации состояния помещения. После проведения осмотра помещения был составлен акт приема-передачи (возврата) помещения (передаточный акт) от 20 июля 2020 г. Данный документ в присутствии нотариуса был подписан Птах Ларисой Сергеевной (генеральным директором ООО "AMP"), Ноготковым А.И. и Яковлевой А.А. Присутствующий при осмотре гражданин, представившийся как Австриевский Г., от подписания акта отказался. Зарегистрировано в реестре: N 50/203-н/50-2020-3-430.

21 июля 2020 г. ООО "AMP" переслало в адрес истца письмо и Акт приема-передачи помещения.

Затем 07.07.2020 имущество было вывезено, а 20 июля 2020 г. истец был уведомлен о передаче помещения, однако все равно не явился, направив Австриевского Г.И.

Довод заявителя жалобы касающийся того, что с учетом п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. N 165 Договор аренды продолжает действовать (на момент подачи иска в суд), отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Как указал суд первой инстанции, согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в Информационном письме от 25.02.2014 N 165 Президиума ВАС РФ, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Суд правомерно указал, что в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а также сослался на пункт 14 Постановления Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (в редакции Постановлений Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N13, от 25.12.2013 N 98), которым установлено, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ).

Таким образом, исходя из вышеизложенного, доказанности факт передачи Арендатору имущества и фактического исполнения сторонами договора аренды, суд приходит к выводу о том, что срок действия договора аренды установлен сторонами до 31.03.2020 г.

В свою очередь факт отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не свидетельствует о его незаключенности.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что договор аренды N 03-15 от 16.03.2015 года расторгнут по инициативе ответчика на основании пункта 5.2 договор с 31.05.2020 г.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции, находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.03.2021 по делу N А40-184404/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

О.В. Савенков Г.С. Александрова