Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2021 г. N 11АП-7065/21 по делу N А49-8152/2020

г. Самара

07 июня 2021 г.

Дело N А49-8152/2020

Резолютивная часть постановления оглашена 03 июня 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Ануфриевой А.Э., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шишкиной К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кривозерье" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 25.03.2021 по делу N А49-8152/2020 (судья Алексина Г.В.),

принятое по иску Управления муниципального имущества города Пензы

к обществу с ограниченной ответственностью "Кривозерье"

о взыскании 1 168 848 руб. 22 коп.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кривозерье" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 47/15 от 02.03.2015 в сумме 1 131 827 руб. 48 коп., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 1 131 726 руб. 15 коп. за период с января 2019 года по март 2020 года, пени в сумме 101 руб. 33 коп. за период с 11.01.2019 по 25.03.2020, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.03.2020 по дату вынесения решения судом.

Определением от 01.12.2020 судом в порядке ст. 49 АПК РФ принято увеличение размера исковых требований. Иск считается заявленным о взыскании с ответчика в бюджет муниципального образования город Пенза задолженности по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 47/15 от 02.03.20015 г. в сумме 1 168 848 руб. 22 коп., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 1 131 726 руб. 15 коп. за период с января 2019 года по март 2020 года, пени в сумме 101 руб. 33 коп. за период с 11.03.2020 по 25.03.2020, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.03.2020 по 30.11.2020 в размере 37 020 руб. 74 коп.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, указывая, что договор аренды N 47/15 от 02.03.2015 был расторгнут в одностороннем порядке арендодателем в январе 2018 года, что подтверждается письмом от 10.01.2018 N 9/37. В период с января 2019 года по март 2020 года на правах аренды у ООО "Кривозерье" земельный участок с кадастровым номером 58:29:010001:1186 не находился и не использовался ответчиком, разрешение на строительство ответчику не было выдано, что подтверждается материалами дела N А49-3144/2019 о предоставлении указанного земельного участка ответчику в аренду. Во исполнение решения Арбитражного суда Пензенской области от 07.08.2019 по делу N А49-3144/2019 УМИ г. Пензы заключило с ООО "Кривозерье" договор аренды N 50//20 от 26.03.2020 сроком на 3 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:010001:1186. В связи с чем, ответчик полагает, что соглашение о расторжении договора аренды N 47/15 от 02.03.2015 с 25.03.2020, заключенное 30.05.2020, является ничтожным и не определяет срок расторжения договора, так как противоречит положениям п. 4 ст. 450.1, п. 3 ст. 1, п. 2 ст. 6, п. 5 ст. 10 ГК РФ.

Арбитражный суд Пензенской области решением от 25.03.2021 исковые требования удовлетворил в частично, взыскав с общества с ограниченной ответственностью "Кривозерье" в бюджет муниципального образования город Пенза сумму 449 420 руб. 03 коп., в том числе долг в сумме 435 086 руб. 27 коп., пени в сумме 101 руб. 33 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 14 232 руб. 43 коп. В остальной части иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам. Заявитель полагает, что невозможность использования земельного участка для строительства влечет те же правовые последствия, что и возврат земельного участка по акту, в связи с чем начисление арендной платы считает необоснованным.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

До судебного заседания ответчик представил в суд ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 02.03.2015 между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы (арендодатель) и Пермяковым И.Ю. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 47/15, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:010001:1186, площадью 15 000 кв. м, находящийся по адресу: Пензенская область, г. Пенза, в районе ул. Кривозерье, 108, именуемый в дальнейшем "Участок" (т. 1 л.д. 16-28).

Участок предоставляется для строительства объектов коммунально-бытового обслуживания (п. 1.2 договора).

Настоящий договор заключен на 3 года с 29.12.2014 по 29.12.2017 (п. 3.1 договора).

Арендная плата за пользование участком составляет 170 939 руб. 16 коп. в год, 14 244 руб. 93 коп. в месяц (п. 3.3 договора).

Согласно п. 3.5 договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия, изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности арендатора (в рамках целей использования Участка в соответствии с п. 1.2 договора).

Так же арендодатель имеет право в одностороннем порядке применить действующие нормативные правовые акты РФ, Пензенской области, города Пензы в целях изменения размера арендной платы в соответствии с нормами ГК РФ. Кроме того, арендодатель имеет право изменить размер арендной платы по результатам оценки в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором ежемесячно, до 10-го числа месяца, за который производится платеж (п. 3.6 договора).

В соответствии с п. 3.8 договора неиспользование участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы в соответствии с данным договором.

Согласно п. 5.1 договора в случае нарушения арендатором п. 3.6, п. 3.7 договора начисляются пени в размере 0,1 процента невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В соответствии с заключенным договором Пермякову И.Ю. по акту приема - передачи земельного участка сдаваемого в аренду от 02.03.2015 передан земельный участок с кадастровым номером 58:29:010001:1186, площадью 15 000 кв. м, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Пенза, в районе ул. Кривозерье, 108, предназначенный для строительства объектов коммунально-бытового обслуживания. стороны соглашаются, что земельный участок фактически перешел в пользование арендатора с 02.03.2015 (т. 1 л.д. 28).

28.05.2015 между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы (арендодатель), Пермяковым И.Ю. (арендатор) и ООО "Кривозерье" (новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 47/15 от 02.03.2015, согласно которому арендатор уступает, а новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка N 47/15 от 02.03.2015

По договору аренды арендатор передал новому арендатору право аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:29:3010001:1186, площадью 15000 кв. м, находящийся по адресу: г. Пенза, в районе ул. Кривозерье, 108, для строительства объектов коммунально-бытового обслуживания.

Арендная плата по договору аренды земельного участка N 47/15 от 02 марта 2015 г. за период с 02.03.2015 по 26.05.2015 уплачивается арендатором, с 27.05.2015 уплачивается новым арендатором (т. 1 л.д. 29-30).

Письмом от 16.01.2020 N 9/156 истец уведомил арендатора об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 47/15 от 02.03.2015, которая с 01.01.2019 составила 1 131 914 руб. 63 коп. в год, 94 326 руб. 22 коп в месяц. С 01.01.2020 арендная плата составила 912 834 руб. 38 коп. в год, 76 069 руб. 53 коп в месяц. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления уведомление вручено ответчику 20.03.2020 (т. 1 л.д. 34-39).

30.04.2020 сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 47/15 от 02.03.2015, согласно которому договор прекратил свое действие с 25.03.2020 (т. 1 л.д. 40).

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 7/1203 от 18.03.2020 с требованием оплаты задолженности по арендной плате за земельный участок за период с марта 2019 года по март 2020 года в сумме 1 160 694 руб. 21 коп. и пени в сумме 257 385 руб. 52 коп. за период с 11.05.2016 по 16.03.2020 (т. 1 л.д. 42-45).

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что в период с января 2019 года по март 2020 года ответчик не исполнил обязанность по своевременному внесению арендной платы, Управление муниципального имущества г. Пензы обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кривозерье" о взыскании, с учетом принятого судом увеличения размера исковых требований, задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 47/15 от 02.03.2015 в сумме 1 131 726 руб. 15 коп., пени в сумме 101 руб. 33 коп. за период с 11.03.2020 по 25.03.2020, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.03.2020 по 30.11.2020 в размере 37 020 руб. 74 коп.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно расчету суда первой инстанции, общая сумма задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 25.03.2020, рассчитанная на основании пункта 2.1.1 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области N 940-пП от 04.12.2009, с учетом произведенной ответчиком оплаты, составляет 435 086 руб. 27 коп. (исходя из размера арендной платы 43 816 руб. 05 коп. в месяц) (т. 2 л.д. 7, 8).

Правомерность этого расчета ответчиком не оспаривается.

Таким образом, сумма задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2019 по 25.03.2020 составляет 435 086 руб. 27 коп.

Довод ответчика об отсутствии оснований для взыскания задолженности и пени в спорный период, на том основании, что ответчик не использовал арендуемый земельный участок, арбитражным судом первой инстанции обоснованно отклонен, поскольку в силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 ГК РФ, приняв от истца имущество в арендное пользование, ответчик обязан вносить плату за это пользование своему контрагенту.

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 3.8 договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 47/15 от 02.03.2015 предусмотрено, что неиспользование участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы в соответствии с данным договором.

Администрацией г. Пензы ответчику было выдано разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 58:29:010001:1186 объекта коммунально-бытового обслуживания N 58-29-346-2017 от 13.09.2017 (т. 1 л.д. 85-88), что соответствует условиям предоставления земельного участка с кадастровым номером 58:29:010001:1186 в аренду ООО "Кривозерье" по договору N 47/15 от 02.03.2015.

Согласно выписке из ЕГРН (т. 1 л.д. 129-131) на земельном участке с кадастровым номером 58:29:010001:1186 находится объект незавершенного строительства ответчика - нежилое здание, степень готовности 64 %, который поставлен на кадастровый учет с 04.12.2017 и собственником ? данного объекта незавершенного строительства является ООО "Кривозерье".

Ссылка ответчика на решение Арбитражного суда Пензенской области от 07.08.2019 по делу N А49-3744/2019 и на тот факт, что ответчик земельный участок не использует по назначению, не свидетельствует о том, что он его возвратил арендодателю в установленном законом порядке.

Кроме того, в рассматриваемых правоотношениях обе стороны являются профессиональными участниками рынка в соответствующей сфере, в связи с этим не имеется оснований относить ответчика в смысле, примененном в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора", к категории "слабых сторон", несоблюдение согласованных сторонами условий приведет к нарушению баланса интересов сторон.

Доказательств того, что земельный участок не использовался по назначению, а также что участок не мог быть использован в связи с противоправными действиями арендодателя, в материалы дела не представлено, земельный участок в связи невозможностью его эксплуатации по назначению арендодателю ответчиком возвращен не был.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что оснований для освобождения ответчика от исполнения его обязанности по внесению арендной платы в связи с неиспользованием арендуемого земельного участка в деятельности общества не имеется.

Довод ответчика о том, что договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 47/15 от 02.03.2015 был расторгнут в одностороннем порядке арендодателем в январе 2018 года на основании письма от 10.01.2018 N 9/37, в связи с чем, начисление арендной платы, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами является неправомерным, арбитражным судом также отклонен, поскольку в силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Ответчиком в нарушение положений ст. 65 АПК РФ, доказательств возврата земельного участка по акту приема-передачи в материалы дела не представлено.

Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором (абзац 2 статьи 622 ГК РФ, пункт 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Доказательств оплаты долга и иных письменных возражений ответчиком не представлено.

Поскольку задолженность по арендной плате в сумме 435 086 руб. 27 коп. за период с 01.01.2019 по 25.03.2020 в установленный договором срок ответчиком не оплачена, арбитражный суд, учитывая положения ст.ст. 307, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, исковые требования Управления муниципального имущества города Пензы о взыскании с ООО "Кривозерье" долга по арендной плате обоснованно удовлетворил частично в сумме 435 086 руб. 27 коп.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом заявителя о том, что само по себе несоставление сторонами формального акта возврата земельного участка, исходя из условий договора, не является обстоятельством, свидетельствующим о продолжении пользования земельным участком арендатором и о возобновлении договора на неопределенный срок. В том случае, если договор аренды земельного участка прекращен в связи окончанием его срока, а земельный участок возвращен арендодателю, обязательства сторон по договору, в том числе обязательство арендатора по внесению арендной платы, также прекращаются.

Между тем, каких-либо доказательств возврата арендодателю земельного участка истец не представил.

Сведений о том, что невозможность использования земельного участка (отказ в выдаче разрешения на строительство) было связано с незаконными или недобросовестными действиями арендодателя, в дело не представлено. Сведений о том, что невозможность использования земельного участка наступила вследствие чрезвычайных и непреодолимых обстоятельств, в дело также не представлено.

С учетом изложенных обстоятельств правовые последствия отказа в выдаче разрешения на строительство не могут быть приравнены к возвращению земельного участка.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Поскольку ответчиком условия договора аренды в части своевременного внесения арендных платежей нарушались, истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 101 руб. 33 коп. за период с 11.03.2020 по 25.03.2020, размер которых определен п. 5.1 договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N N 47/15 от 02.03.2015 и составляет 0,1 процента от невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету (т. 1 л.д. 9), за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 47/15 от 02.03.2015 ответчику начислены пени в сумме 101 руб. 33 коп. за период с 11.03.2020 по 25.03.2020, исходя из размера арендной платы в месяц в сумме 14 244 руб. 93 коп.

Оснований для уменьшения размера пени по правилам статьи 333 ГК РФ суд первой инстанции не нашел.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 25.03.2021 по делу N А49-8152/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Л. Ястремский

Судьи

А.Э. Ануфриева С.Ш. Романенко