Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2021 г. N 11АП-7201/21 по делу N А55-28307/2020

г. Самара

7 июня 2021 г.

Дело N А55-28307/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А., судей Коршиковой Е.В., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Липовецкой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Веста-М" на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 марта 2021 года по делу N А55-28307/2020 (судья Разумов Ю.М.) по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара к Обществу с ограниченной ответственностью "Веста-М",

о взыскании 3 064 003 руб. 51 коп.,

с участием:

от ответчика - Кутлова Е.Ю., по доверенности от 24.11.2020 г.

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Веста-М" о взыскании 3 064 003 руб. 51 коп., в том числе: 1 654 252 руб. 77 коп. задолженности по арендной плате за период с 10.03.2017 по 26.09.2018 по договору аренды земельного участка от 04.02.2003 N 012738з, 1 409 950 руб. 74 коп. пени за период с 11.03.2017 по 26.09.2018.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 марта 2021 года с Общества с ограниченной ответственностью "Веста-М" в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самара взыскано 1 091 791 руб. 92 коп., в том числе: 855029 руб. 29 коп. основного долга, 236 762 руб. 63 коп. пени, в доход федерального бюджета РФ взыскана госпошлина в сумме 14539 руб., в остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Веста-М" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе заявитель выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о наличии договорных отношений между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и ООО "Веста-М", считает, что судом первой инстанции не было принято во внимание наличие в действиях истца признаков злоупотребления правом, поскольку Департамент управления имуществом городского округа Самара длительное время препятствовал в оформлении права собственности ответчика на земельный участок.

В судебном заседании представитель ответчика - Кутлова Е.Ю., по доверенности от 24.11.2020 г., апелляционную жалобу поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца в судебное заседание не явился.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьями 123 и 156 АПК РФ арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие иных участвующих в деле лиц, не явившихся в судебное заседание.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 04.02.2003 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (на момент разрешения спора -Департамент управления имуществом городского округа Самара, далее - арендодатель, Департамент) и ООО "Аренда- Сервис" (арендатор) был заключен договор N 012738з аренды земельного участка, с кадастровым номером 63:01607 14001:0014, общей площадью 1265,00 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, 64а, предоставленный под спортивно - досуговый центр.

04.02.2003 сторонами договора был подписан акт приема-передачи, согласно которому вышеуказанный земельный участок передан арендатору в пользование.

Судебными актами по делам N А55-16854/2017 и NА55-20649/2017, имеющими в силу ч.2 ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение для разрешения данного спора, установлено, что по договору купли-продажи от 02.12.2015 г., заключенному между ООО "Аренда - Сервис" и ООО "ВЕСТА - М", ответчиком приобретено в собственность нежилое здание, площадью 2 325,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, 64а, находящееся в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01607 14001:0014.

В соответствии с выпиской из ЕГРН право собственности ООО "ВЕСТА - М" на здание по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, 64а зарегистрировано в ЕГРН 08.12.2015.

Материалами дела установлено, что по договору купли-продажи N 000947кп земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в г.о. Самара от 04.09.2018 г. ООО "ВЕСТА - М" приобретен в собственность земельный участок с кадастровым номером 63:01:0714001:14.

Право собственности ООО "ВЕСТА - М" на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0714001:14 зарегистрировано 27.09.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.05.2020.

Обосновывая исковые требования, истец ссылался на то, что в период с 10.03.2017 г. по 26.09.2018 г. ответчиком арендная плата за пользование земельным участком не уплачивалась, вследствие чего, за ним образовалась задолженность в размере 1 654 000 руб. 77 коп. На данную сумму истцом начислены пени за период с 11.03.2017 г. по 26.09.2018 г. в размере 1 409 950 руб. 74 коп.

Из материалов дела следует, что претензия истца от 25.03.2020 г. об уплате образовавшейся задолженности была оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в суд.

При разрешении исковых требований суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно ст. 65 Земельного Кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского Кодекса РФ (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

С 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на территории городских округов осуществляется органами местного самоуправления городских округов.

Постановлением Администрации городского округа Самара N 1 от 11.01.2017 "О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" Департамент наделен полномочиями по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками для целей, не связанных со строительством, взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных для целей, не связанных со строительством, урегулирования разногласий при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды, купли -продажи земельных участков, представленных для целей, не связанных со строительством, и освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из Единого государственного реестра недвижимости в судебном порядке.

Таким образом, Департамент имеет право на обращение с исковым заявлением о взыскании платы за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена на территории городского округа Самара.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Право пользования земельным участком возникает с момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

На основании изложенного, с момента регистрации права собственности на объект недвижимости (с 08.12.2015) к ответчику как новому собственнику здания перешло право пользования спорным земельным участком на условиях договора N 012738з аренды земельного участка, соответственно, обязанность по внесению платы за пользование земельным участком.

Ответчиком не оспаривалось, что плата за пользование земельным участком в спорный период им не вносилась.

Исходя из изложенного, истцом было произведено начисление задолженности за пользование земельным участком в соответствии с условиями договора аренды N 012738з от 04.02.2003.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на прекращение действия указанного договора аренды со ссылкой на решение суда по делу N А55-20649/2017.

Данные доводы судебная коллегия считает ошибочными.

Согласно п.п. 3.1,3.2 договора аренды срок действия договора установлен с 14.11.2002 г. по 13.11.2005 г.

Вместе с тем, установлено, что собственник здания продолжил пользование земельным участком после окончания срока аренды, о расторжении договора не заявлял.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, договор аренды N 012738з от 04.02.2003 был возобновлен на неопределенный срок, на что указано в решении суда по делу N А55-16854/2017.

Указанным судебным актом установлено также, что письмом от 28.06.2016 ООО "Аренда -Сервис" просило расторгнуть договор аренды N 012738з от 04.02.2003, на что Департамент в письме от 03.04.2017 г. сообщил заявителю о подготовке проекта соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. Суд по данному делу отметил, что поскольку с 08.12.2015 г. ООО "Аренда- Сервис" не являлось арендатором спорного земельного участка, у последнего отсутствовало право отказа от договора аренды N 012738з от 04.02.2003.

По делу N А55-20649/2017 судом сделан вывод о прекращении действия договора аренды в отношении ООО "Аренда -Сервис" в опровержение довода Администрации о том, что в отношении испрашиваемого земельного участка заключен договор аренды с иным лицом. Указание на то, что данный договор аренды прекратил свое действие в отношении ООО "ВЕСТА - М" данный судебный акт не содержит.

При этом, из материалов дела не следует, что Департамент отказался от договора аренды при переходе права собственности на здание к ответчику, соглашение о расторжении договора аренды с прежним либо новым собственником здания в деле отсутствует.

При таких обстоятельствах, условия договора аренды применимы к ответчику при расчете платы за пользование земельным участком.

Согласно пункту 6.1.5 указанного договора арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 4.4. договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Проверяя данное заявление ответчика, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности в три года.

Согласно части 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со статьей 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Статьей 200 ГК РФ установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При этом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

Установлено, что исковое заявление было направлено истцом в суд по почте 11.10.2020.

Претензия от 25.03.2020 была направлена истцом в адрес ответчика 29.03.2020, в связи с чем, с учетом приостановления течения исковой давности на срок 30 дней, предусмотренного частью 5 статьи 4 АПК РФ, судом первой инстанции было правильно определено, что требования истца о взыскании арендной платы за период с 10.03.2017 по 30.08.2017 в сумме 410 127 руб. 23 коп., а также пени, начисленных за просрочку в оплате арендной платы за период с 11.03.2017 по 10.08.2017 года, в сумме 107523 руб. 56 коп., заявлены за пределами срока исковой давности, следовательно, в указанной части судом первой инстанции правомерно было отказано в иске.

Обоснованным периодом взыскания задолженности является, таким образом, период с 01.09.2017 по 26.09.2018.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (часть 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации- далее ГрК РФ).

Данное положение конкретизировано в пункте 4 статьи 37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с частью 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно статье 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

При этом вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Согласно выписке из ЕГРН от 12.08.2016, а также кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 63:01:0714001:14 относится к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена, имеет вид разрешенного использования - под нежилое помещение (литера ХХХИ), используемое под спортивно - досуговый центр.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно был произведен перерасчет платы за пользование земельным участком в соответствии с действующим в указанный период "Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков её внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области", утверждённым Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.08г. N 308, исходя из кадастровой стоимости земельного участка - 9 268 449 рублей 30 копеек, и коэффициента вида использования земельного участка Кв -0,005 за период с 01.09.2017 по 30.09.2017 (п. 6.1 Приложения к Решению Думы г.о. Самара от 29.12.2015 N 59); Кв = 0,0733271 (п. 5.1 приложения к решению Думы г.о. Самара от 25.07.2017 N 218) за период с 01.10.2017 по 26.09.2018, в связи с чем, размер арендной платы составил за период с 01.09.2017 по 26.09.2018 - 855 029 руб. 29 коп., в том числе: за сентябрь 2017 - 4733,83 руб., октябрь 2017 -69423,59 руб., ноябрь 2017- 69423,59 руб., декабрь 2017 -69423,59 руб., январь 2018 - 72408,80 руб., февраль 2018 - 72408,80 руб., март 2018 - 72408,80 руб., апрель 2018 - 72408,80 руб., май 2018 - 72408,80 руб., июнь 2018 - 72408,80 руб., июль 2018 - 72408,80 руб., август 2018 - 72408,80 руб. сентябрь 2018 (26 дней) - 62 754,30 руб.

Согласно п. 7.2 договора размер неустойки за просрочку арендных платежей составляет 0,3% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

На основании статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд первой инстанции обоснованно счел подлежащую взысканию неустойку несоразмерной последствиям неисполнения обязательства по оплате ввиду установления в договоре высокого её размера по сравнению с ключевой ставкой ЦБ РФ (4,25 % годовых на день предъявления иска или же 0,01% в день) и превышающую двукратную ключевую ставку ЦБ РФ -0,02% - в 15 раз, в связи с чем, правильно произвел уменьшение сумм начисленных пени в 2 раза до 236 762 руб.63 коп. (в пределах 2- х кратной ключевой ставки ЦБ РФ).

Доводы ответчика со ссылкой на наличие в действиях истца признаков злоупотребления о наличии препятствий в оформлении права собственности ответчиком на объект недвижимости со стороны Департамента, не опровергают выводы суда первой инстанции и не могут служить основанием к отмене судебного акта.

Признание судом по делу N А55-20649/2017 незаконным отказа Департамента в предоставлении ответчику спорного земельного участка в собственность не освобождает последнего от внесения арендных платежей за пользование земельным участком., поскольку наличие само по себе спора между сторонами по выкупу земельного участка не может являться поводом для изменения публично установленного порядка определения регулируемой арендной платы.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска в части, не свидетельствуют о нарушении или неправильном применении норм материального права.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 марта 2021 года по делу N А55-28307/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Веста-М" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Митина

Судьи

Е.В. Коршикова С.Ш. Романенко