Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2021 г. N 09АП-30794/21 по делу N А40-131847/2020

г. Москва

07 июня 2021 г.

Дело N А40-131847/20

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.

судей Савенкова О.В., Александровой Г.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г.Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.03.2021 по делу N А40-131847/20 по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к ООО "Леата" (ИНН 7702202120, ОГРН 1027700346607) третье лицо: ООО "Теяна" о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от ответчика: Терновский С.Ю. по доверенности от 03.11.2020, удостоверение адвоката 5370 от 08.04.2003,

Иные лица - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в суд с иском к ООО "ЛЕАТА" о взыскании 1 027 745 руб. 87 коп., в том числе: 445 845 руб. 69 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2016 г. по 31.12.2019 г., 581 900 руб. 18 коп. пени за период с 24.03.2005 г. по 31.12.2019 г., на основании договора аренды от 23.03.2005 г. N М-01028463.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленное судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителя ответчика, не находит оснований для изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2021 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества г. Москвы (арендодатель) и ООО "Леата" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, Никитский бул., вл. 17, стр.1 площадью 0,0057 га для эксплуатации помещений пристроенной части здания под магазин непродовольственных товаров (п. 1.1). Договор заключен сроком до 02.12.2029 (п. 2.1).

В соответствии с п. 3.2 договора, арендатор обязан вносить арендную плату за объект арены ежеквартально, не позднее 5-го числа первого месяца квартала.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, за период с 01.10.2016 по 31.12.2019 за ним образовалась задолженность в сумме 445 845 руб. 69 коп.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), установленную договором.

За несвоевременное внесения арендных платежей пунктом 7.2 договора установлено взыскание пени в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующих расчётный период, начиная с 6-го числа первого месяца квартала числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

В связи с просрочкой оплаты по Договору, руководствуясь п. 7.2 договора и положениями ст. 330 ГК РФ, истцом начислены пени за период с 24.03.2005 г. по 31.12.2019 в сумме 581 900 руб. 18 коп.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции указал, что в статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, суд первой инстанции установил в ходе рассмотрения дела, что участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования (г. Москвы) утратил право на распоряжение земельным участком, в том числе путем сдачи его в арену, следовательно, право на получение арендных платежей за пользование земельным участком 01.01.2007 г. (с даты формирования и с даты проведения государственного кадастрового учета).

Кроме того, при рассмотрении дела в суд первой инстанции ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, рассмотрев которое, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец в соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации пропустил срок исковой давности в части взыскания задолженности по арендным платежам, и пени, поскольку исковое заявление подано в суд 29.07.2020, а значит исковые требования за период с 4 квартала 2016 г. по 3-й квартал 2017 г. (пени с 24.03.2005 г. по 31.10.2017 г.) заявлены за его пределами, а потому, отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

По мнению суда апелляционной инстанции, арбитражный суд обоснованно сослался на разъяснения, содержащиеся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Ссылка заявителя жалобы на тот факт, что нежилое помещение ООО "ЛЕАТА" не является частью многоквартирного дома, отклоняется судом апелляционной инстанции силу следующего.

Согласно п. 1.1 Договора аренды земельного участка N М-01-028463 от 23.03.2005 его предметом является земельный участок, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Никитский бульвар, вл.17, стр. 1, "предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации помещений в пристроенной части здания под магазин непродовольственных товаров"(выделено нами).

Поскольку по указанному адресу находится лишь одно здание (8-этажный многоквартирный дом, имеющий в настоящее время адрес: г. Москва, Никитский бульвар, д. 17), то часть именно этого здания и расположена на Участке.

Согласно Выписке из технического паспорта на здание (строение) (N дела 204 литер18), выданной 26.06.2002 Центральным ТБТИ Московского городского бюро технической инвентаризации, помещение ответчика относилось к 8-миэтажному жилому дому (количество квартир 84) и являлось встроенным.

В 2008 г. произошла реорганизация ООО "ЛЕАТА" в форме выделения из него ООО "ТЕЯНА" (ООО "ТЕЯНА"). Вследствие этого нежилое помещение, на дату заключения Договора аренды полностью принадлежавшее ответчику, в настоящее время принадлежит на праве собственности:

а) ООО "ЛЕАТА" - помещение площадью 1030,8 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001063:3246

б) ООО "ТЕЯНА" - помещение площадью 642 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001063:3297.

Оба помещения по-прежнему являются частью здания с кадастровым номером 77:01:0001063:1049, что подтверждается:

-выписками из ЕГРН в отношении указанных помещений;

-выпиской из ЕГРН в отношении данного здания.

Само здание является многоквартирным домом, что подтверждается Выпиской из ЕГРН.

Противоречат материалам дела утверждения заявителя жалобы о том, что помещение ответчика имеет самостоятельное назначение, не имеющее отношения к жилому дому, поскольку пристройка имеет отдельный вход, является обособленной и может использоваться автономно от всего дома.

Однако, помимо отдельного входа также имеются и другие входы (проходы) в подвальную часть здания и другие комнаты 1-го этажа здания (обозначены на поэтажных планах).

Также, комнаты, называемые истцом пристройкой, не является обособленными, поскольку согласно сведениям ЕГРН:

-не имеют самостоятельной адресации, не поставлены на кадастровый учёт в качестве самостоятельного объекта недвижимости;

-являются частью нежилых помещений большей площади, принадлежащих ответчику (1030,8 кв.м.) и ООО "ТЕЯНА" (642кв.м) соответственно и расположенных в многоквартирном доме.

При этом сам же истец признаёт, что комнаты конструктивно, технически связаны с домом.

Заявитель жалобы также утверждает, что согласно данным государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001063:88 (переданный в аренду ООО "ЛЕАТА"), а также 77:01:0001063:87 имеют вид разрешенного использования: эксплуатация помещений в пристроенной части здания под магазин непродовольственных товаров, эксплуатации помещений в здании под магазин непродовольственных товаров соответственно, а потому ст. 36 ЖК РФ неприменима в настоящем случае, так как границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства.

Однако, то обстоятельство, что границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, не означает, что участок не занят многоквартирным домом.

Участок согласно Выписке из ЕГРН сформирован, поставлен на кадастровый учет 01.01.2007 и ему присвоен кадастровый номер 77:01:0001063:88, сведения об объекте недвижимости имеют статус "актуальные, ранее учтенные".

Наличие в ЕГРН сведений о том, что разрешенным использованием Участка является эксплуатация помещений в пристроенной части здания под магазин непродовольственных товаров, объясняется тем, что такая цель предоставления в пользование ответчику указана в п.1.1 Договора аренды, в связи с чем, именно эта формулировка о разрешенном использовании Участка была внесена в ЕГРН.

Аналогичные сведения по той же причине содержатся и в выписке из ЕГРН на упомянутый истцом смежный земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001063:87 (на нём находится большая часть жилого дома) - "эксплуатации помещений в здании под магазин непродовольственных товаров, для размещения объектов торговли": в отношении данного земельного участка с ответчиком также был заключен самостоятельный договор аренды.

Однако сами по себе подобные сведения не означают, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что судом было обосновано применен к данным требованиям срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Таким образом, принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.03.2021 по делу N А40-131847/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

О.В. Савенков Г.С. Александрова