Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2021 г. N 09АП-26450/21 по делу N А40-83189/2020

г. Москва

07 июня 2021 г.

Дело N А40-83189/20

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Е.Б. Алексеевой, Г.С. Александровой, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Киселевым, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества

города Москвы и Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 19 марта 2021 года

по делу N А40-83189/20, принятое судьей Г.Е. Панфиловой,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1)

к Обществу с ограниченной ответственностью "АЗИМУТ-СП"

(ОГРН: 1157746950888; 119270, г Москва, улица 3-Я Фрунзенская, дом 9, этаж антресоль N 1)

третье лицо: Правительство Москвы

об изъятии нежилого помещения для государственных нужд

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Коломеец К.С. по доверенности от 23.12.2020, диплом 107704 0133597 от 27.11.2020;

от ответчика: Гарба В.Ю. по доверенности от 15.12.2020, диплом ВСА 0389271 от 26.06.2006 не явился, извещен;

от третьего лица: Коломеец К.С. по доверенности от 22.12.2020, диплом 107704 0133597 от 27.11.2020;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "АЗИМУТ-СП" (далее - ООО "АЗИМУТ-СП", ответчик) об изъятии для государственных нужд города Москвы следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Москва, Колокольников пер., д. 12:

- нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001091:2809;

- нежилое помещение с кадастровым номером 77;01:0001091:3152;

- нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001091:3154;

- нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001091:3155, с установлением суммы возмещения.

Исковые требования заявлены на основании статей 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 49, 56, 56.1, 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивировано необходимостью изъятия объектов недвижимого имущества для государственных нужд.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Правительство Москвы.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.03.2021 исковые требования удовлетворены.

Истец и третье лицо не согласились с принятым решением и обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просили обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы, заявители ссылаются на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам, имеющим значение для дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В заседании суда апелляционной инстанции 07.06.2021 представитель истца и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам представленного им отзыва в порядке статьи 262 АПК РФ.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 19.03.2021 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "АЗИМУТ-СП" (является собственником следующих объектов недвижимого имущества, расположенного в жилом доме по адресу: г. Москва, Колокольников пер., д. 12: нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001091:2809, о чем в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись регистрации от 13.09.2017 N 77:01:0001091:2809-77/011/2017-4; нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001091:3152, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации от 28.12.2017 N 77:01:0001091:3152-77/011/2017-1; нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001091:3154, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации от 28.12.2017 N 77:01:0001091:3154-77/011/2017-1; нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001091:3155, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации от 28.12.2017 N 77:01:0001091:3155-77/011/2017-1.

Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение от 09.08.2019 N 30977 "Об изъятии для государственных нужд недвижимого имущества для целей сноса (реконструкции) признанного аварийным многоквартирного дома по адресу: г. Москва, Колокольников переулок, д. 12, стр. 3 (Центральный административный округ города Москвы)", согласно которому подлежат изъятию Нежилые помещения для государственных нужд - для целей сноса признанного аварийным многоквартирного дома, расположенные по адресу: г. Москва, Колокольников переулок, д. 12.

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован ГК РФ (статьи 279 - 282) и ЗК РФ (статьи 49, 56).

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Из пункта 6 статьи 279 ГК РФ следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В порядке пункта 6 статьи 56.7 ЗК РФ в случае, если решение об изъятии принято по инициативе уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, осуществление указанных в подпунктах 1 - 6 пункта 1 настоящей статьи действий может быть поручено подведомственному таким органам государственному или муниципальному учреждению.

В соответствии с пунктом 4.2.14(1). и пунктом 4.2.57(1). Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы" Департамент городского имущества города Москвы уполномочен принимать решение об изъятии изъятия нежилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также осуществляет подготовку и заключение соглашений об изъятии нежилых помещений ля государственных нужд в связи с признанием многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу

В соответствии со статьями 281, 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода. Отчетом об оценке от 28.08.2019 N П192-19, выполненным независимой оценочной организацией ООО "Оценка и Консалтинг", определена величина убытков причиняемых собственнику изъятием недвижимого имущества, включая рыночную стоимость объекта недвижимости, а также иных убытков, что составляет 32 756 000 рублей без учета НДС.

В соответствии с требованиями статьей 56.8 и 56.9 ЗК РФ, а также части 2 статьи 56.10 ЗК РФ в адрес ответчика письмом за исходящим от 15.10.2019 N ДГИ-И-72545/19 направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества.

Согласно соглашению, изъятию для государственных нужд города Москвы подлежат: нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001091:2809; нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001091:3152; нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001091:3154; нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001091:3155. Указанные документы (проекты соглашения и отчет об оценке) 22.10.2019 получены ответчиком, о чем имеется соответствующий отчет об отслеживании с почтовым идентификатором 12599336603412.

Срок заключения проекта соглашения со стороны правообладателя в соответствии с частью 10 статьи 56.10 ЗК РФ составляет девяносто дней, со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии.

В соответствии с частью 10 статьи 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем не представлено подписанное соглашение, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости

Из пункта 6 статьи 279 ГК РФ следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В совокупности с пункта 4 статьи 279 ГК РФ и пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности и досрочного прекращения сервитута, залога, установленных в отношении такого земельного участка, а также договоров, заключенных правообладателем в отношении такого земельного участка.

В ответ на письмо Департамента от 15.10.2019 N ДГИ-И-72545/19 ООО "АЗИМУТ-СП" предоставило возражения о несогласии подписания соглашения об изъятии для государственных нужд города Москвы в редакции Департамента. Определением суда от 03 августа 2020 года по делу назначена судебная экспертиза. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО "Гилберт Инвест" (111020, г. Москва, ул. 2-я Синичкина, д. 9А, стр. 10) Гринченко А.С.. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: "Каков размер возмещения за изымаемые для государственных нужд города Москвы нежилые помещения с кадастровыми номерами: 77:01:0001091:2809, 77:01:0001091:3152, 77:01:0001091:3154, 77:01:0001091:3155, расположенные по адресу: г. Москва, Колокольников переулок д. 12, включая рыночную стоимость и иные убытки, включая упущенную выгоду, по состоянию на 08.08.2019?".

Согласно заключению N А40-83189/20-35-597 от 31 августа 2020 года размер возмещения за изымаемые для государственных нужд города Москвы нежилые помещения с кадастровыми номерами 77:01:0001091:2809, 77:01:0001091:3152, 77:01:0001091:3154, 77:01:0001091:3155, расположенные по адресу: г. Москва, пер. Колокольников, д. 12, включая рыночную стоимость и иные убытки, включая упущенную выгоду, по состоянию на 08.08.2019, составляет: 54 222 217 рублей, в том числе, рыночная стоимость помещений на дату исследования.

Нежилое помещение, с кадастровым номером 77:01:0001091:2809 - 17 873 912 рублей; Нежилое помещение, с кадастровым номером 77:01:0001091:3152 - 6 273 568 рублей; Нежилое помещение, с кадастровым номером 77:01:0001091:3154 - 13 537 167 рублей; Нежилое помещение, с кадастровым номером 77:01:0001091:3155 - 13 981 959 рублей.

Итоговый размер убытков, причиненных собственнику изъятием помещений, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгода, на дату исследования составляет 2 555 611 рублей.

Суд первой инстанции правомерно посчитал, что оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, с учетом выплаченных в соответствии с решением по делу N А40-334096/19 сумм, размер компенсации за изымаемый для государственных нужд земельный участок составляет 21 466 217 рублей.

Доводы апелляционной жалобы истца и третьего лица не опровергают вышеизложенных выводов суда первой инстанции по существу спора и подлежат отклонению.

Так, представленное в материалы дела заключение по результатам судебной экспертизы составлено экспертом Гринченко А.С, чьи квалификация и стаж работы в области проведения такого рода экспертиз надлежащим образом подтверждены.

По ходатайству истца в судебное заседание для дачи пояснений по проведенной судебной оценочной экспертизе был вызван эксперт Гринченко А.С.

Следует отметить, что вызванный судом эксперт Гринченко А.С. обеспечил явку в судебное заседание, подтвердил выводы, изложенные в заключении, ответил на вопросы истца, в частности, о мотивах подбора/выбора экспертом объектов-аналогов, а также об обоснованности неприменения экспертом корректировки на местоположение объектов.

Так, на вопрос истца, в связи с чем эксперт не применяет корректировку на расположение объектов-аналогов относительно крупных магистралей города, что привело к завышению рыночной стоимости объектов исследования не менее, чем на 10%, эксперт пояснил, что на стр. 17 подготовленного им Заключения приведено определение сегмента рынка, к которому относятся исследуемые объекты - помещения свободного назначения. Данный фактор действительно имеет место, однако, для недвижимости "Street Retail" - разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины. Поскольку, как у исследуемых объектов, так и у объектов-аналогов отсутствует витринное остекление, то фактор "торгового коридора" нивелируется, и основным фактором расположения является наличие фасада на улицу либо внутриквартальное месторасположение. Более того, указание того, что аналог N 2 имеет фасадное расположение на Петровский бульвар (Бульварное кольцо), приведенное в замечаниях истца, ошибочно. Согласно уточняющей информации, вход в помещение, осуществляется с 1-го Колобковского переулка, который является "тихим" переулком.

Более того, как пояснил эксперт, отнесение "Петровского бульвара", в районе расположения аналога N 2, не может быть отнесено к центральным "торговым коридорам" г. Москвы, что подтверждается отсутствием коммерческих помещений вдоль улицы, на данном промежутке практически отсутствует коммерческая недвижимость, это связано с отсутствием парковок, малой проходимостью, отсутствием "мест притяжения". Вышесказанное также относится к аналогу N1 в рамках доходного подхода. Из представленных данных, можно сделать вывод, что на Петровском бульваре практически отсутствует торговая недвижимость, и отнесение данного бульвара к основным "торговым коридорам" ошибочно. Следовательно, введение корректировки не требуется. Более того, проверяющий не приводит подтверждающих данных, о том, что данный бульвар является основным "торговым коридором" г. Москвы.

Эксперт указал, что относительно аналога N 3 в рамках доходного подхода, корректировка не требуется, так как объект расположен в сквозном дворе и не имеет фасада на ул. Мясницкую.

На вопрос истца, указавшего, что объект исследования расположен в зоне между Бульварным и Садовым кольцом, а объекты-аналоги N 1 и N 3 расположены внутри Садового кольца, в связи с чем, по мнению истца, эксперт не применяет корректировку на местоположение объектов-аналогов, что привело к завышению стоимости объекта исследования не менее, чем на 6%. Отклоняя указанное замечание, эксперт пояснил, что он не проводит разделение местоположения, так как все объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга (расстояние между ними не превышает 500 м.). Также эксперт указал, что предложенный истцом в замечаниях "Справочник коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона (Москва и Московская область)" под ред. Полякова А.В., ООО "АБН-Консалт", в соответствии с которыми в отношении объектов-аналогов N 1 и N 3 требуется понижение корректировки в размере -9% (1/1,1/1) является частным (экспертной) мнением 117 человек (указано на стр. 7 Справочника) и информация, указанная в справочнике не проанализирована на рыночные данные, что является нарушением п. 5 ФСО N3 и п. 13 ФСО N3 "В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным".

Пояснения эксперта Гринченко А.С. зафиксированы в аудио-протоколе судебного заседания, а также суду представлены письменные пояснения эксперта по поставленным вопросам (замечаниям) истца.

Тем самым в ходе рассмотрения спора, в том числе с учетом ответов судебного эксперта на вопросы истца, была установлена достаточная ясность и полнота подготовленного заключения, в связи с чем, суд признал заключение эксперта N А40-83189/20 от 31.08.2020 соответствующим требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не усмотрел оснований для недоверия экспертному заключению.

Ссылка заявителя на отклонение судом его ходатайства о назначении повторной экспертизы для установления размера возмещения несостоятельна, поскольку в силу статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза назначается в случае недостаточной ясности и полноты заключения эксперта, а также при возникновения сомнений в его обоснованности, наличия которых в данном случае, учитывая результаты назначенной судом экспертизы и пояснения эксперта, данные в судебном заседании, суд первой инстанции не усмотрел.

Вопрос о необходимости проведения повторной экспертизы согласно статьей 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, это право он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Однако в данном случае заключение эксперта с учетом пояснений, данных экспертом суду первой инстанции непосредственно в судебном заседании, является достаточно ясным и полным.

Доводы заявителя жалобы о нарушениях при проведении экспертизы, в частности, о том, что экспертом неправомерно подобраны объекты-аналоги, некорректно произведены расчеты и не применены корректировки места расположения исследуемого объекта и объектов-аналогов, не являются обоснованными, поскольку данные доводы противоречат экспертному заключению и пояснениям эксперта, допрошенного в суде первой инстанции, который указал на обоснованность выбора объектов-аналогов, необходимость применения либо неприменения корректировок, а таю/се на обоснованность расчетов при сравнительном и доходном подходах и пояснил, что объекты-аналоги подобраны обоснованно с применением соответствующих корректировок при необходимости.

Доказательств того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду первой инстанции представлено не было, и, как следствие - наличие оснований для вывода о том, что указанное заключение эксперта является неясным и неполным, содержит противоречия в выводах эксперта, что могло бы признать заключение недопустимым доказательством по делу, судом первой инстанции обоснованно установлено не было.

Одно лишь несогласие истца с результатами экспертизы и иная оценка исследуемых доказательств не является для суда основанием для вывода о недостоверности экспертного заключения.

Исходя из изложенного, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 марта 2021 года по делу N А40-83189/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

Е.Б. Алексеева Г.С. Александрова