Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2021 г. N 16АП-1584/21 по делу N А63-17834/2020

г. Ессентуки

2 июня 2021 г.

Дело N А63-17834/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26.05.2021.

Полный текст постановления изготовлен 02.06.2021.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей Семенова М.У., Цигельникова И.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем Мамаевым О.А., при участии в судебном заседании представителя администрации города Михайловска - Горбачевой Н.Н. (доверенность от 13.04.2021), представителя индивидуального предпринимателя Деревянко И.В. - Шмакова К.В. (доверенность от 20.12.2020), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2021 по делу N А63-17834/2020,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ставропольского края обратился индивидуальный предприниматель Деревянко Игорь Викторович, г. Ставрополь (далее - истец, предприниматель) к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (далее - ответчик, администрация) с исковым заявлением, в котором просил:

- признать недействительной сделкой договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского округа Ставропольского края N 2 от 10.01.2019, заключенный между администрацией города Михайловска и Деревянко Игорем Викторовичем в отношении земельного участка с кадастровом номером 26:11:020213:708, площадью 703 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный округ, городское поселение город Михайловск, переулок Транспортный, 17/2, и применить последствия недействительности сделки,

- возложить на индивидуального предпринимателя Деревянко И.В. обязанность возвратить администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края земельный участок с кадастровым номером 26:11:020213:708, площадью 703 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный округ, городское поселение город Михайловск, г. Михайловск, переулок Транспортный,17/2,

- взыскать с администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, в пользу индивидуального предпринимателя Деревянко И.В. неосновательное обогащение в сумме 1 275 548,28 рублей,

- взыскать с администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, в пользу индивидуального предпринимателя Деревянко И.В. расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, уплаченной на основании платежного поручения N 26 от 16.11.2020.

Заявленные исковые требования предпринимателя мотивированы тем, что независимо от того внесена ли зона с особыми условиями использования территории в документы градостроительного планирования, предоставление земельных участков должно осуществляться с учетом ее использования. Поскольку земельный участок попадает в санитарно-защитную зону кладбища, строительство магазина на нем запрещено, следовательно, предоставление такого участка в нарушение правил использования земли в диаметре 50 м вокруг кладбища нарушает явно выраженный запрет и является основанием для признания сделки ничтожной.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу 10.03.2021, иск индивидуального предпринимателя Деревянко Игоря Викторовича удовлетворен, признан недействительной сделкой договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского округа Ставропольского края N 2 от 10.01.2019, заключенный между администрацией города Михайловска и Деревянко Игорем Викторовичем в отношении земельного участка с кадастровом номером 26:11:020213:708, площадью 703 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный округ, городское поселение город Михайловск, переулок Транспортный, 17/2, и применены последствия недействительности сделки.

На индивидуального предпринимателя Деревянко И.В. возложена обязанность возвратить администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края земельный участок с кадастровым номером: 26:11:020213:708, площадью 703 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный округ, городское поселение город Михайловск, г. Михайловск, переулок Транспортный,17/2.

С администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, в пользу индивидуального предпринимателя Деревянко И.В. взыскана сумма в размере 1 275 548,28 рублей.

Распределены расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, уплаченной на основании платежного поручения N 26 от 16.11.2020.

Решение суда мотивировано тем, что ответчиком не было осуществлено встречного предоставления истцу, обусловленного договором аренды. Это исключает возможность применения к спорным отношениям презумпции равенства взаимных предоставлений.

В апелляционной жалобе администрация просит отменить решение суда от 10.03.2021 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Предприниматель представил отзыв на жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, полагает, что суд первой инстанции правильно установил все юридически значимые обстоятельства по делу и применил нормы права, подлежащие применению.

В судебном заседании представитель администрации апелляционную жалобу поддержал по основаниям, изложенным в жалобе, просил отменить решение суда.

Представитель предпринимателя в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда отставить без изменения.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности материалы дела, находит решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается.

В соответствии с постановлением администрации г. Михайловска N 1876 от 19.11.2018 "О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков" был объявлен открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером: 26:11:020213:708, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский муниципальный район, г. Михайловск, переулок Транспортный, N 17/2, с разрешенным использованием - под магазин. Извещение о проведении указанного аукциона опубликовано на официальном сайте в сети Интернет: www.mihailovsk-city.ru.

По результатам аукциона, на основании протокола N 31 от 27.12.2018 между администрацией города Михайловска (арендодатель) и Деревянко И.В. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края N 2 от 10.01.2019 (далее - договор аренды).

Управлением муниципального имущества, градостроительства и землепользования администрации города Михайловска 13.03.2019 выдан градостроительный план земельного участка.

На обращение в администрацию г. Михайловска для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства: "Магазин по адресу: СК, Шпаковский район, город Михайловск, переулок Транспортный, N 17/2", предпринимателю уведомлением от 29.10.2019 N 7498-07-09/4-931 отказано в выдаче разрешения на строительство по причине того, что представленная заявителем проектная документация не отвечает требованиям СНИП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения".

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.11.2020 по делу N А63-24242/2019, вступившим в законную силу, предпринимателю было отказано в удовлетворении требований к администрации г. Михайловска о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство магазина на земельном участке с кадастровым номером: 26:11:020213:708.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, сославшись на положения пунктов 1 - 3 статьи 166, пункта 1 статьи 167, пункты 1-2 статьи 168, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же положения пунктов 73 - 75 и 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) указал, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 12 Закона N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (далее - Закон N 52) следует, что при планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания. При разработке нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон должны соблюдаться санитарные правила.

Суд первой инстанции, сославшись на положения пункта 4 статьи 1, подпункта 7 пункта 8 статьи 23, пункта 5 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), а так же на постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 N 74, которым введены в действие СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" (далее - СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 ).указал, что для закрытых кладбищ и мемориальных комплексов, кладбищ с погребением после кремации, колумбариев, сельских кладбищ, относящихся к V классу, санитарно-защитная зона составляет 50 м.

Согласно постановлению администрации муниципального образования г. Михайловска N 1642 от 19.10.2016 центральное кладбище, расположенное по адресу: город Михайловск, переулок Транспортный, 17/3, закрыто для свободных захоронений и создания новых мест захоронений.

Суд первой инстанции, сославшись на постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28 июня 2011 N 84, которым утверждены СанПиН 2.1.2882-11 "Гигиенические требования к размещению, устройству и содержанию кладбищ, зданий и сооружений похоронного назначения" (далее - СанПиН 2.1.2882-11) указал, что на территориях санитарно-защитных зон кладбищ, зданий и сооружений похоронного назначения запрещено строительство зданий и сооружений, не связанных с обслуживанием указанных объектов, за исключением культовых и обрядовых объектов.

Из содержания приведенных положений санитарных правил размещение магазина в границах защитно-санитарной зоны кладбища не допускается.

Следовательно несоблюдение ограничений использования земельного участка, в том числе, если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий (пункт 9 части 3 статьи 57.3 ГрК РФ), дает основания считать постройку самовольной (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.03.2020 N 310-ЭС19-11707 по делу N А48-2996/2016).

Предоставленный предпринимателю для строительства магазина земельный участок 26:11:020213:708 относится к категории земель поселений и имеет вид разрешенного использования - для размещения магазина.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка от 13.03.2019 следует, что земельный участок с кадастровым номером: 26:11:020213:708 имеет длину 35,44 м, ширину 20,19 м.

Следовательно наличие у указанного земельного участка по всей его длине общей границы со смежным земельным участком под кладбищем с кадастровым номером: 26:11:020213:511 свидетельствует о фактическом его нахождении в санитарно-защитной зоне кладбища, относящегося к V классу опасности, и составляющей 50 м, исключающем возможность целевого использования для строительства магазина, как объекта предпринимательской деятельности, не связанного с обслуживанием кладбища и не относящегося к числу культовых или обрядовых сооружений. Данное обстоятельство свидетельствует о несоответствии договора N 2 от 10.01.2019 требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов.

При этом, отсутствие в настоящее время разработанного в соответствии с требованиями действующего законодательства проекта размера санитарно-защитной зоны не означает, что такая зона отсутствует. В данном случае подлежат применению размеры санитарно-защитных зон, установленные СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Следовательно, при заключении договора аренды N 2 от 10.01.2019 администрацией г. Михайловска был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, поэтому данный договор ничтожен как сделка, посягающая на публичные интересы.

При таких обстоятельствах, на основании статей 166, 167, 168 ГК РФ договор аренды, предусматривающий предоставление земельного участка с кадастровым номером: 26:11:020213:511 для строительства магазина, является ничтожной сделкой.

При аренде полученное выражается в пользовании имуществом и получении арендной платы. Арендная плата является формой оплаты права пользования переданным в аренду имуществом.

Поскольку, что договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, в силу разъяснений, содержащихся в пункте 82 постановления N 25, в рамках настоящего дела подлежит установлению факт использования предпринимателем в заявленный период спорного земельного участка в соответствии с его назначением.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

На основании статей 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Договор аренды заключен по результатам аукциона, проведенного в порядке статей 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, итоги которого оформлены протоколом от N 31 от 27.12.2018.

Включенный в условия договора аренды годовой размер арендной платы в сумме 850 365,52 рубля был определен по результатам аукциона в соответствии с предложением предпринимателя, сделанным им с учетом ожидания получения в будущем прибыли от использования земельного участка в целях строительства магазина.

Земельный участок площадью 703 кв.м. с кадастровым номером: 26:11:020213:708, предоставлен предпринимателю для строительства магазина.

В соответствии со сведениями ЕГРН также следует, что указанный земельный участок имеет разрешенное использование "под магазин".

Следовательно, участвуя в торгах и подписывая договор аренды, истец действовал исключительно с определенной целью - осуществления деятельности по строительству магазина.

Предпринимателем были уплачены денежные средства в сумме 1 275 548 рублей 28 копеек администрации г. Михайловска в качестве арендной платы за предоставленный земельный участок именно в указанных целях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Исходя из пункта 2 статьи 328 данного Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Из материалов дела следует, что истец не имел возможности приступить к использованию спорного земельного участка по назначению (получить разрешение на строительство, начать осуществление строительных работ) по вине арендодателя, предоставившего земельный участок, не предназначенный для строительства магазина.

В соответствии пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

При этом, в аукционной документации, в выписке из ЕГРН, градостроительном плане земельного участка от 13.03.2019 г., на публичной кадастровой карте отсутствовали сведения о нахождении земельного участка в санитарно-защитной зоне кладбища.

Участвуя в торгах и заключая договор, истец не обладал информацией о наличии ограничений в пользовании участком в виде невозможности его использования для размещения магазина.

Таким образом, возможность использования земельного участка для целей, определенных договором (для строительства магазина) у арендатора отсутствовала по вине арендодателя. С момента заключения договора аренды согласованная сторонами цель предоставления изначально была объективно недостижима.

Материалы дела не содержат доказательств использования объекта аренды в иных целях, не связанных со строительством магазина. В настоящее время земельный участок не огорожен и не застроен, по назначению не используется, доступ третьих лиц на участок не ограничен, строительные работы не ведутся, принадлежащее предпринимателю имущество и объекты незавершенного строительства на участке отсутствуют.

Следовательно, ответчиком не было осуществлено встречного предоставления истцу, обусловленного договором аренды. Это исключает возможность применения к спорным отношениям презумпции равенства взаимных предоставлений.

При таких обстоятельствах, отсутствие у предпринимателя возможности для использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием по причинам, не зависящим от него, свидетельствует об отсутствии предоставления участка как основания получения платы за пользование. В связи с чем, в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки ответчик обязан возвратить истцу 1275548 рублей 28 копеек, внесенной арендной платы.

Согласно статье 1103 ГК РФ нормы о неосновательном обогащении применяются к отношениям сторон, состоящих в обязательственной связи, исключительно в субсидиарном порядке, т.е. не могут быть предъявлены взамен требований, вытекающих из ст. 167 ГК РФ. Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, возврат 1 275 548,28 рублей арендной платы, уплаченной по ничтожной сделке, следует квалифицировать как последствия недействительности сделки, а не как неосновательное обогащение.

Кроме того, в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки предприниматель Деревянко И.В. в свою очередь обязан возвратить администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края земельный участок с кадастровым номером: 26:11:020213:708, площадью 703 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный округ, городское поселение город Михайловск, г. Михайловск, переулок Транспортный,17/2.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы не подтвердились, поскольку не содержат фактов, которые опровергают выводы суда первой инстанции, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда. Выражая несогласие с выводами суда первой инстанции, податель апелляционной жалобы не представил соответствующих доказательств в их обоснование, а имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая оценка. Судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного решения, поскольку существенные для дела обстоятельства установлены судом первой инстанции в полном объеме, доводы апелляционной жалобы об осведомленности истца о нахождении спорного участка в санитарной-защитной зоне были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.03.2021 по делу N А63-17834/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Д.А. Белов

Судьи

М.У. Семенов И.А. Цигельников