Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2021 г. N 01АП-1848/21 по делу N А39-9732/2020

г. Владимир

02 июня 2021 г.

Дело N А39-9732/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Устиновой Н.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 21.01.2021 по делу N А39-9732/2020, принятое по иску администрации городского округа Саранск (ОГРН 1021300978885, ИНН 1325126174) к индивидуальному предпринимателю Давыдову Виталию Александровичу (ОГРНИП 305132804800051) о взыскании задолженности и неустойки,

и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Давыдова Виталия Александровича к администрации городского округа Саранск о признании недействительным договора купли-продажи в части установления выкупной цены,

при участии в судебном заседании представителя Предпринимателя - Барановой Е.О. по доверенности от 11.01.2021 сроком до 31.12.2021 (представлен диплом о высшем юридическом образовании),

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Саранск (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Давыдову Виталию Александровичу (далее - Предприниматель) о взыскании задолженности по договору купли-продажи N 12292 от 03.03.2020 в сумме 1 047 639 руб., а также пеней за просрочку оплаты в размере 24 444 руб. 91 коп.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным принято встречное исковое заявление Предпринимателя к Администрации о признании недействительным Акта установления выкупной цены земельного участка и установления выкупной цены по нему; о признании недействительным пункта 2.1 статьи 2 договора купли-продажи N 12292 от 03.03.2020 и установления выкупной цены по данному договору.

Решением от 21.01.2021 Арбитражный суд Республики Мордовия иск Администрации удовлетворил частично, взыскав с Предпринимателя в пользу Администрации задолженность в размере 361 845 руб., пени в размере 8443 руб. 03 коп., в остальной части первоначального иска отказал; исковые требования Предпринимателя удовлетворил - признал недействительными отдельные положения договора купли-продажи N 12282 находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, заключенного 03.03.2020 между Администрацией и Предпринимателем (пункт 2.1 договора, Акт установления выкупной цены земельного участка) в части определения цены земельного участка в размере 1 047 639 руб.; определил цену земельного участка, подлежащую указанию в договоре купли-продажи N 12282 от 03.03.2020 (пункт 2.1. договора, Акт установления выкупной цены земельного участка), в размере 361 845 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

По существу возражения заявителя сводятся к тому, что выкупная цена земельного участка должна исчисляться в размере 2,55% от кадастровой стоимости земельного участка, которая была актуальной на момент подачи Предпринимателем заявления о выкупе земельного участка. Заявитель указал, что цена земельного участка была определена на основании сведений о характеристиках и правах на земельный участок с кадастровым номером 13:23:1104092:550 в виде выписки из ЕГРН от 03.03.2020 N КУВИ-001/2020-4107637. Пояснил, что в резолютивной части решения Верховного Суда Республики Мордовия по дело N За-43/2020 установлено, что датой подачи заявления Давыдова В.А. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 13:23:1104092:550 сведения о которой подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости, считать 16.06.2020. Обращает внимание на то, что на момент изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка договор купли-продажи земельного участка N 12292 от 03.03.2020, а земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи; стороны согласовали условия договора, возражений в момент подписания от покупателя не поступало. Изложенное, по мнению заявителя, свидетельствует о наличии в действиях ответчика признаков недобросовестного поведения (разъяснения пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Представитель Предпринимателя в судебном заседании выразил несогласие с доводами заявителя, полагая их несостоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие не явившихся сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (продавцом) и Предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи от 03.03.2020 N 12292 находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец продает, а покупатель приобретает находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером 13:23:1104092:550 общей площадью 1337 кв.м, имеющий адресные ориентиры: г. Саранск, ул. Сущинского (в районе ПКГО "Октябрьский"), с видом разрешенного использования для размещения объекта бытового обслуживания (автомойки и станции технического обслуживания), относящийся к категории земель: земли населенных пунктов.

На участке имеется недвижимое имущество, находящееся у покупателя на праве собственности: здание, общей площадью 360,8 кв.м с кадастровым номером 13:23:1104092:6156 (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора купли-продажи, Актом установления выкупной цены земельного участка, заявленного на приобретение в собственность Давыдовым В.А. (Приложение к договору), цена земельного участка составляет 1 047 639 руб., подлежащая единовременной уплате в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора. Выкупная цена земельного участка определена умножением величины кадастровой стоимости земельного участка 4 108 387 руб. 08 коп. на коэффициент кратности 0,255.

Одновременно с заключением договора сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

Ссылаясь на то обстоятельство, что Предприниматель не выполнил своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка N 12292 от 03.03.2020 в части оплаты выкупной цены, Администрация обратилась в суд с первоначальным иском.

Предприниматель в свою очередь предъявил в суд встречный иск о признании заключенного сторонами спора договора недействительным в части установления выкупной цены и просил установить выкупную стоимость земельного участка в размере 361 845 руб.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 2)..

Согласно пунктам 2, 3 Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Мордовия или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Республики Мордовия от 14.01.2013 N 2 цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Мордовия или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, рассчитывается по формуле: Ц = С x К, где:

Ц - цена приобретения земельных участков (рублей);

С - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

К - коэффициент кратности.

Коэффициент кратности устанавливается в размере 0,255 - при приобретении земельных участков в случаях, не предусмотренных подпунктами 2 - 6 настоящего пункта.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 этой же статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В абзаце 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ).

Из материалов дела видно, что Верховный Суд Республики Мордовия решением от 24.09.2020 по делу N 3а-43/2020, вступившим в законную силу 02.11.2020, постановил: "Административное исковое заявление Давыдова Виталия Александровича к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить. Установить по состоянию на 26.01.2012 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 13:23:1104092:550, площадью 1337 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объекта бытового обслуживания (автомойки и станции технического обслуживания), расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Сущинского (в районе ПКГО "Октябрьский"), в сумме 1 419 000 (один миллион четыреста девятнадцать тысяч) рублей. Датой подачи заявления Давыдова Виталия Александровича о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 13:23:1104092:550, сведения о которой подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости, считать 16.06.2020".

Следовательно, в силу вышеприведенных норм материального права и разъяснений суда вышестоящей инстанции установленная решением от 24.09.2020 по делу N 3а-43/2020 кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению для определения его выкупной цены с 01.01.2020.

Также из пояснений сторон и текста апелляционной жалобы следует, что с заявлением о выкупе спорного земельного участка Предприниматель обратился в Администрацию 27.02.2020.

Принимая во внимание все вышеизложенное, апелляционный суд полагает правомерным производить расчет выкупной стоимости спорного земельного участка исходя из кадастровой стоимости в размере 1 419 000 руб.

Следовательно, суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора пришел к верному выводу о том, что выкупная цена земельного участка должна составлять 361 845 руб. (1 419 000 * 0,255).

Руководствуясь положениями пунктов 1, 3 статьи 166, пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд справедливо констатировал, что отдельные положения договора купли-продажи N 12282, находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, заключенного 03.03.2020 в части определения цены земельного участка в размере 1 047 639 руб. не соответствуют нормам действующего законодательства, что повлекло за собой признание заключенной между сторонами сделки недействительной в указанной части.

Наряду с этим, в отсутствие в деле доказательств оплаты по договору купли-продажи земельного участка, суд на основании статей 309, 310, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно взыскал с ответчика в пользу истца долг 361 845 руб., а также начисленных на сумму долга пеней за период просрочки оплаты с 26.03.2020 по 05.08.2020 в сумме 8443 руб. 03 коп.

При этом коллегия судей считает необоснованной ссылку заявителя жалобы наличие в действиях Предпринимателя признаков недобросовестного поведения.

Действительно, действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким, в частности, является поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Однако применительно к спорной ситуации таких обстоятельств не установлено.

Из материалов дела видно, что договор купли-продажи N 12292 стороны заключили 03.03.2020 и на указанный момент у Предпринимателя отсутствовали документальные подтверждения завышения кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка, в связи с чем он был лишен возможности обосновать свое несогласие с выкупной ценой и направить Администрации протокол разногласий к договору.

Также судом установлено, что 17.03.2020 Верховный Суд Республики Мордовия приостановил личный прием граждан и свою работу в связи с Указом Главы Республики Мордовия от 17.03.2020 N 78-УГ "О введении на территории Республики Мордовия режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите наседания от новой коронавирусной инфекции (COVID-19)".

Предприниматель пояснил, что 13.04.2020 был подготовлен отчет ОЦ110-2020 об оценке стоимости земельного участка с кадастровым номером 13:23:1104092:550, составленный ИП Лямзиным Е.В.

16.06.2020 Верховный Суд Республики Мордовия зарегистрировал заявление Предпринимателя об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 13:23:1104092:550 на 26.01.2012 в размере 1 419 000 руб.

24.09.2020 Верховный Суд Республики Мордовия вынес решение по делу N 3а-43/2020, которым удовлетворил требования Предпринимателя.

После указанных событий незамедлительно последовало обращение Администрации в суд с настоящим иском, что лишило Предпринимателя возможности защищать свои права каким-либо иным способом, нежели предъявить встречный иск о признании заключенного сторонами договора недействительным в части установления выкупной цены.

Апелляционный суд особо отмечает, что Администрация знала о принятом Верховным Судом Республики Мордовия заявлении Предпринимателя об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, поскольку была привлечена к участию в деле N 3а-43/2020, однако возражений по существу спора не заявляла, принятое решение не обжаловала. Более того, спорный договор не прошел государственную регистрацию, оплаты по нему Предприниматель не производил, доказательств обратного в дело не представлено.

В связи с вышеизложенным апелляционный суд отклоняет как ссылку Администрации на то, что Предприниматель своими действиями давал основания полагать, что спорный договор (в частности его положения о цене выкупаемого земельного участка) является действительным. Следовательно, Администрация в своих действиях не могло полагаться на отсутствие у Предпринимателя намерения оспаривать выкупную цену.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебный акт соответствует нормам права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 21.01.2021 по делу N А39-9732/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Г. Малькова

Судьи

Е.Н. Наумова Н.В. Устинова