Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2021 г. N 14АП-4022/21 по делу N А13-11816/2020

г. Вологда

09 июня 2021 г.

Дело N А13-11816/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 09 июня 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Даниловой А.С.,

при участии от индивидуального предпринимателя Коробковой Ольги Викторовны ее представителя Левашовой Т.Н. по доверенности от 19.10.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Роздуховой Татьяны Николаевны на решение Арбитражного суда Вологодской области от 24 марта 2021 года по делу N А13-11816/2020,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Коробкова Ольга Викторовна (адрес: 160000, г. Вологда; ОГРНИП 30435251060016, ИНН 352505333069; далее - ИП Коробкова О.В.) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Роздуховой Татьяне Николаевне (адрес: 160000, г. Вологда; ОГРНИП 305352510900029, ИНН 350700233201; далее - ИП Роздухова Т.Н.) об уменьшении размера арендной платы по договору аренды от 01.06.2013 и о взыскании 171 028 руб. обеспечительного взноса.

Решением суда от 24 марта 2021 года исковые требования удовлетворены, размер арендной платы по договору аренды от 01.06.2013 на период с 01.04.2020 по 01.06.2020 уменьшен до 33 520 руб. за один календарный месяц; с ответчика в пользу истца взыскано 171 028 руб. неосновательного обогащения и 6 131 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Ответчик с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит обжалуемый судебный акт отменить, отказать в удовлетворении иска. Ссылается на то, что доказательств, подтверждающих, что истец не имел возможности использовать спорные помещения в период с 27.03.2020 по 30.06.2020 в условиях ограничений, установленных органами власти Вологодской области, в материалы дела не представлено. Напротив, в заявлении об увеличении исковых требований истец указывал, что с 08.06.2020 по 30.06.2020 отдел начал работать как пункт выдачи интернет-заказов. Отмечает, что истец не приводит расчета снижения размера арендной платы, не указывает критериев, с помощью которых он определил месячный размер арендной платы, не предоставляет какого-либо отчета оценщика о рыночной стоимости арендной платы за заявленный период. Следовательно, заявленный истцом размер арендной платы ничем не подтвержден. Полагает, что в силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с 02.10.2020 у ответчика прекратилось обязательство по возврату истцу спорной суммы обеспечительного платежа в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договорных обязательств и наличием задолженности за май и июнь 2020 года.

Представитель истца в судебном заседании доводы ответчика отклонил по мотивам, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения.

Ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не явились, в связи с этим разбирательство по делу произведено без его участия в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как видно из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Усачевым Евгением Валерьевичем (Арендодатель) и ИП Коробковой О.В. (Арендатор) заключен договор аренды помещений от 01.06.2013, по условиям которого Арендатору во временное возмездное пользование переданы нежилые помещения, расположенные на втором этаже здания, находящегося по адресу: г. Вологда, ул. Горького, д. 122. Общая площадь арендуемых помещений определена в результате совместных замеров, произведенных сторонами, и составляет 104,7 кв. м, в том числе площадь торгового зала - 90 кв. м.

Срок аренды установлен сторонами в пункте 6.1 договора: с даты подписания договора по 30.04.2014.

Пунктом 6.2 договора, в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2016, установлено, что в случае, если не позднее чем за 30 календарных дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон письменно не уведомит другую сторону о своем намерении расторгнуть договор, срок действия договора автоматически продлевается на следующие 11 месяцев. Если при продлении срока действия настоящего договора на 11 месяцев датой его окончания будет дата, наступающая после 30.06.2020, в этом случае срок действия настоящего договора будет продлеваться на период с даты его окончания по 30 июня 2020 года. При этом при наступлении указанной даты договор прекращает свое действие и не продлевается.

Согласно пунктам 4.1, 4.3 договора стороны определили в качестве способа обеспечения исполнения обязательства Арендатора по договору обеспечительный взнос в размере 133 493 руб.

В пункте 4.8 договора предусмотрено, что в случае увеличения арендной платы размер обеспечительного взноса, действующий на дату увеличения арендной платы, увеличивается пропорционально увеличению суммы арендной платы.

Пунктом 4.5 договора установлено, что Арендатор не вправе распоряжаться обеспечительным взносом в течение всего срока действия настоящего договора, в том числе не вправе давать указания Арендодателю об использовании сумм обеспечительного взноса, не вправе требовать прекращения полностью или частично каких-либо из его обязательств перед Арендодателем зачетом встречного однородного требования из суммы обеспечительного взноса.

В силу пункта 4.1.6 договора обеспечительный взнос возвращается Арендатору в случае истечения срока действия настоящего договора (досрочного расторжения договора), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4.1.7 договора (в случае, если невыполнение или ненадлежащее выполнение Арендатором обязательств по договору повлекло его расторжение).

По платежным поручениям от 04.06.2013 N 108, от 23.07.2013 N 155, от 30.10.2014 N 149, от 09.07.2017 N 141 Арендатор перечислил Арендодателю обеспечительный взнос в общей сумме 171 028 руб. (пропорционально размеру арендной платы и ее увеличения).

Уведомлением от 25.10.2019 Арендодатель сообщил Арендатору о смене собственника спорных помещений на ИП Роздухову Т.Н. В связи с переходом права собственности на помещения ИП Коробкова О.В. дала согласие на перечисление денежных средств, в частности суммы обеспечительного взноса, новому Арендодателю.

Дополнительным соглашением от 01.11.2019 к договору стороны изменили площадь арендуемых помещений на 93,8 кв. м.

Дополнительным соглашением от 27.11.2019 на январь 2020 года согласован размер арендной платы в сумме 106 940 руб., начиная с февраля 2020 года - 117 250 руб. за один календарный месяц.

Впоследствии 28.05.2020 с электронной почты rim@maxi-net.ru от ведущего специалиста по работе с договорами административного отдела компании "Макси Девелопмент" ИП Коробковой О.В. поступил проект дополнительного соглашения от 04.04.2020 к договору, в котором Арендодатель предложил истцу уменьшить размер арендной платы в период с 01.04.2020 до 30.06.2020 до суммы 33 520 руб. за один календарный месяц. ИП Коробкова О.В. указанное дополнительное соглашение подписала и за период с апреля по июнь 2020 года уплатила арендную плату в размере 33 520 руб. в месяц.

Срок действия договора истек 30.06.2020.

В связи с уклонением Арендодателя от принятия помещений Арендатор по акту от 30.06.2020 передал ключи охраннику и в присутствии свидетелей составил акт возврата арендуемых помещений.

В претензии от 13.07.2020, полученной ИП Роздуховой Т.Н., что подтверждается почтовым уведомлением о вручении, ИП Коробкова О.В. просила возвратить сумму обеспечительного платежа в размере 171 028 руб.

Поскольку ИП Родухова Т.Н. на претензию не ответила, денежные средства не возвратила, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их правомерными.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В соответствии с абзацем первым статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи); в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Как указано в пункте 1 статьи 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

ГК РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N ВАС-16344/11).

Так, согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В данном случае, как следует из материалов дела, договор аренды прекратил свое действие за истечением срока аренды 30.06.2020. Согласно акту приема-передачи (возврата) помещений от 30.06.2020 и акту приема-передачи ключей от арендованного нежилого помещения от 30.06.2020 в указанную дату Арендатор освободил нежилые помещения площадью 93,8 кв. м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вместе с тем в соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона; далее - Закон N 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденном 30.04.2020 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, разъяснено, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. При этом арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, как верно указал суд, из указанных разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Установлено, что постановлением правительства Вологодской области от 16.03.2020 N 229 "О мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Вологодской области" с 28.03.2020 введен режим повышенной готовности. Постановлением правительства Вологодской области от 27.03.2020 N 286 "О введении ограничительных мероприятий на территории Вологодской области, направленных на предотвращение распространения эпидемии новой коронавирусной инфекции COVID-19" (с последующими изменениями) на территории области с 27.03.2020 введены в действие ограничительные мероприятия, направленные на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (карантин), в частности, приостановлена деятельность организаций розничной торговли, за исключением торговли продуктами питания, товарами первой необходимости, лекарствами.

Спорные помещения предоставлялись истцу в аренду для осуществления розничной торговли детскими товарам (приложение 2 к договору). Соответственно, в связи с приостановлением деятельности организаций розничной торговли в спорный период истец вправе на основании части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ претендовать на уменьшение размера арендной платы.

При определении уменьшенного размера арендной платы суд исходил из размера - 33 520 руб. в месяц, указанного в проекте дополнительного соглашения от 04.04.2020 к договору аренды.

Как верно указывает апеллянт, проект дополнительного соглашения к договору аренды получен истцом не с электронного адреса ответчика, а от "Макси Девелопмент".

Однако такого юридического лица "Макси Девелопмент" в Едином государственном реестре юридических лиц не зарегистрировано. Вместе с тем согласно информации сайта "макси.рф" девелоперская компания "Макси Девелопмент" входит в группу компаний "Макси". Компания владеет и управляет торговой, офисной и складской недвижимостью и развивает сеть торгово-развлекательных центров в Северо-Западном, Приволжском и Центральном федеральных округах России.

Компания осуществляет полный цикл девелоперской деятельности: подбор площадки для строительства, маркетинговые исследования рынка, разработку концепции объекта, проектирование, набор пула арендаторов, управление строительством и эксплуатацией объекта.

При этом в телекоммуникационной сети "Интернет" объявления о сдаче помещений в торговом центре "Макси" по адресу: г. Вологда, ул. Горького, д. 122, в аренду опубликованы также от лица "Макси Девелопмент".

ИП Коробкова О.В., получив дополнительное соглашение от 04.04.2020 к договору от "Макси Девелопмент", то есть от лица, осуществляющего управление недвижимостью, расположенной в торговых центрах "Макси", полагала, что данное предложение исходило именно от Арендодателя.

О возражениях Арендодателя в отношении полномочий лица, отправившего проект названного дополнительного соглашения к договору аренды, истец узнал лишь при рассмотрении дела в суде.

При изложенных обстоятельствах требование ИП Коробковой О.В. об уменьшении размера арендной платы обоснованно удовлетворено судом.

Ссылка ответчика на то, что истец мог осуществлять в арендованных помещениях иную деятельность и таким образом использовать спорные помещения, не принимается судом во внимание. Как верно указывает истец в отзыве на жалобу, вопросы организации предпринимательской деятельности относятся к компетенции лица, ее осуществляющего, и решаются им исходя из своих финансовых, организационных и иных возможностей. Отсутствие ограничительных мер в отношении пунктов выдачи непродовольственных заказов, организации продажи и доставки непродовольственных товаров дистанционным способом не означает обязанность предпринимателя, осуществляющего розничную торговлю непродовольственными товарами в торговом центре, перейти к такому виду организации своей деятельности.

Довод подателя жалобы о том, что снижение арендной платы до 33 520 руб. не обосновано истцом, также является несостоятельным. Как видно из материалов дела, истец в обоснование заявленного требования об уменьшении размера арендной платы представил в материалы дела: копии договора аренды помещений, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Ярославская, 32, от 01.06.2013, дополнительных соглашений от 11.10.2019, от 14.02.2020, от 04.04.2020 к нему; договора аренды от 01.10.2019, дополнительного соглашения к нему, по которым арендная плата в спорный период действия ограничительных мер снижена на 50 % и 84 %.

Кроме того, 18.06.2020 истец направил в адрес ответчика подписанное дополнительное соглашение к договору аренды (получено 28.07.2020), в котором содержалось условие о снижении размера арендной платы до 33 520 руб. за один календарный месяц аренды за все арендуемые помещения.

После получения дополнительного соглашения Арендодатель возражения относительно него в адрес Арендатора не направил, от подписания соглашения уклонился. В период с 31.03.2020 по 29.09.2020 Арендодатель требований по оплате аренды за период апрель-июнь 2020 года не предъявлял. Претензия о наличии задолженности направлена в адрес Арендатора только после направления последним иска в суд.

Также ответчик не приводит ни одного довода, свидетельствующего о невозможности снижения арендной платы до указанного истцом размера.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В силу пункта 4.1.6 договора обеспечительный взнос возвращается Арендатору в случае истечения срока действия настоящего договора.

Срок действия договора истек 30.06.2020, соответственно, обеспечительный платеж, внесенный Арендатором, подлежит возврату.

Как указывает апеллянт, сумма обеспечительного платежа учтена им в счет арендной платы за май и июнь 2020 года.

Между тем, размер аренной платы за период с апреля по июнь 2020 года уменьшен судом до 33 520 руб. в месяц (всего 100 560 руб.). По платежному поручению от 31.03.2020 N 53 истец оплатил ответчику арендную плату за апрель в сумме 117 250 руб. Соответственно, оснований для зачета суммы обеспечительного платежа в счет уплаты арендной платы не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 1102 ГК РФ правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

При изложенных обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика неосновательно сбереженных денежных средств в сумме 171 028 руб. правомерно удовлетворено судом.

В связи с тем, что в рассматриваемом случае Арендатор не отказывался от исполнения договора аренды, а договор аренды прекратился в связи с истечением срока его действия, оснований для применения последствий одностороннего отказа от договора аренды, установленных в абзаце втором пункта 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, не имеется.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, судом при рассмотрении спора не допущено.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит оставлению без изменения, а жалоба ответчика - без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 24 марта 2021 года по делу N А13-11816/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Роздуховой Татьяны Николаевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова