Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2021 г. N 16АП-2957/18 по делу N А20-3061/2016

г. Ессентуки

16 июня 2021 г.

Дело N А20-3061/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16.06.2021.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Годило Н.Н., судей: Бейтуганова З.А., Джамбулатова С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крыловым Р.А., при участии представителей индивидуального предпринимателя Хашукоевой Люды Иналовны Панжокова М.Ф. (доверенность от 19.08.2020), Дигешева М.Ж. (доверенность от 18.05.2020), представителя общества с ограниченной ответственностью "Компания Текстиль" Нахушева К.А. (доверенность N 4 от 09.02.2021), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании в режиме веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания Текстиль" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 08.07.2020 по делу N А20-3061/2016, принятое по иску индивидуального предпринимателя Хашукоевой Люды Иналовны, г. Нальчик к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Текстиль", г. Нальчик к Местной администрации городского округа Нальчик, г. Нальчик к муниципальному казенному учреждению "Управление земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик", г. Нальчик к ИП Габараеву Виктору Константиновичу, г. Нальчик третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Горянка", г. Нальчик, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КБР, г. Нальчик, Махцев Мухамед Ибрагимович, Мартокова Фатима Арсеновна, общество с ограниченной ответственностью "Основание"; о признании договора недействительным, встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Компания Текстиль", г. Нальчик к индивидуальному предпринимателю Хашукоевой Люде Иналовне, г. Нальчик о взыскании 319 900,4 руб. и обязании демонтировать электроподстанцию, установленную на земельном участке ООО "Компания Текстиль",

УСТАНОВИЛ:

ИП Хашукоева Л.И. обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к ООО "Компания Текстиль", местной администрации городского округа Нальчик, МКУ "Управление земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" и ИП Габараеву В.К. о признании недействительным договора от 09.04.2012 N 112 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18; аннулировании записи от 17.01.2013 N 07-07-01/074/2012-688 и сведений о земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, содержащихся в ЕГРН (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Горянка", Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике и ИП Карамурзов А.А.

ООО "Компания Текстиль" предъявила к ИП Хашукоевой Л.И. встречный иск о взыскании 237 659 рублей 60 копеек платы за пользование с января 2013 года по март 2018 года сервитутом на земельном участке компании с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенном по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18, возложении на предпринимателя обязанности за свой счет демонтировать электроподстанцию и вантовые растяжки дымовой трубы котельной, самовольно установленные на указанном земельном участке (уточненные требования).

Решением суда от 28.05.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.04.2019, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных требований отказано, распределены судебные расходы.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.07.2019 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Основанием для направления дела на новое рассмотрение послужило то, что суды не исследовали возможность совершения сделки приватизации земельного участка без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации) и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, занятой объектом недвижимости предпринимателя и необходимой для его использования. Суды не проверили, делим ли спорный земельный участок, имеются ли у заинтересованных лиц намерения по его разделу (выделу); не выяснили, какое именно право из предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации истец готов реализовать с учетом преследуемой им материально-правовой цели, не предложили истцу уточнить исковые требования.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Махцев М.И., Мартокова Ф.А., ООО "Основание".

Судом приняты уточненные требования ИП Хашукоевой Л.И.: признать недействительным договор купли-продажи от 09.04.2012 N 112 в части указания площади земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Неделина, 18, указав площадь земельного участка, равной 6 422,9 кв. м; внести изменения в записи регистрации N07-07-01/074/2012-688 от 17.01.2013, содержащуюся в ЕГРН, указав площадь земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, равной 6 422,9 кв. м; внести изменения в сведения о земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, содержащуюся в ЕГРН, выделив из него земельный участок общей площадью 1 282,1 с координатами поворотных точек, установленными вариантом 4 заключения судебной экспертизы.

Приняты к производству уточненные встречные требования ООО "Компания Текстиль": взыскать с ИП Хашукоевой Л.И. плату за пользование сервитутом на земельном участке ООО "Компания Текстиль" с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенном по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, д. 18 в размере 319 900 рублей 40 копеек за период с марта 2012 года по декабрь 2019 года.

При новом рассмотрении решением суда от 08.07.2020 по основному иску: признан недействительным договор купли-продажи от 09.04.2012 N 112 в части указания площади земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18, указав площадь земельного участка, равной 6 422 9 кв. м. Внесены изменения в записи регистрации N 07-07-01/074/2012-688 от 17.01.2013, содержащиеся в ЕГРН, указав площадь земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, равной 6 422,9 кв. м. Внесены изменения в сведения о земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, содержащиеся в ЕГРН, выделив из него земельный участок общей площадью 1 282,1 кв. м. Суд также обязал Управление Росреестра по КБР провести государственную регистрацию изменений, вносимых в сведения о земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, содержащихся в ЕГРН. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым определением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что при вынесении судебного акта судом применены нормы материального права, утратившие силу. Кроме того, апеллянт указывает, что спорный земельный участок предоставлен ООО "Компания Текстиль" на основании постановления местной администрации г/о Нальчик от 22.02.2012 N 260, которое не было оспорено и не признано незаконным, что исключает возможность признания недействительным договора. Также заявитель не согласен с определением размера границ земельного участка, поскольку земельный участок (площадь 1 282,1 кв. м), необходимый для использования котельной, значительно превышает площадь данной котельной - 188 кв. м. Кроме того, ООО "Компания Текстиль" ссылается на пропуск срока исковой давности.

Определением от 02.02.2021 апелляционный суд назначил дополнительную судебную экспертизу и приостановил производство по делу.

Определением суда от 09.04.2021 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель ООО "Компания Текстиль" поддержал доводы апелляционной жалобы, а также возражения на проведенную дополнительную экспертизу.

Представители ИП Хашукоевой Л.И. возражали против доводов жалобы, просили решение суда изменить в части определения координатам поворотных точек, установленных заключением дополнительной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 08.07.2020 по делу N А20-3061/2016 в части подлежит изменению ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, ИП Хашукоева Л.И. является собственником земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:0057, площадью 2100 кв. м, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН на основании договора купли-продажи от 08.09.2009 N 0809/09 (свидетельство о государственной регистрации права от 26.09.2009).

На указанном земельном участке находятся здание производственного цеха с мансардой площадью 1 883 кв. м (литеры А, А1) и склад площадью 270,20 кв. м (литера Г). Указанные объекты недвижимости принадлежат ИП Хашукоевой Л.И. на основании договора купли-продажи от 08.09.2009 N 0809/09 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 26.09.2009).

На основании договора купли-продажи от 15.12.2005 ИП Хашукоева Л.И. является собственником здания котельной площадью 188,30 кв. м (литера Г6), расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 20.04.2006).

09.04.2012 на основании постановления администрации от 22.02.2012 N 260 учреждение (продавец) и компания (покупатель) заключили договор купли-продажи N 112 земельного участка площадью 6 409 кв. м - доля 83/100 от общей площади земельного участка (7 705 кв. м) с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18.

Пунктом 5 постановления администрации от 22.02.2012 N 260 на земельном участке компании установлен сервитут для обеспечения смежных землепользователей к своим объектам недвижимости.

ИП Хашукоева Л.И., полагая, что договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением его преимущественного права на приобретение земельного участка под принадлежащим ему зданием котельной, обратился в арбитражный суд с иском.

Доводы ИП Хашукоевой Л.И. согласно уточненным требованиям мотивированы следующими обстоятельствами. По настоящему делу арбитражным судом назначена экспертиза с целью установления обоснованности требований истца. По мнению истца из заключения эксперта N 236 от 11.12.2017 следует, что вытяжная труба и растяжки к ней являются принадлежностями, необходимыми для эксплуатации здания котельной, общей площадью 188,30 кв. м, лит. Г6, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18. По мнению истца в ходе проведения исследования экспертами также определена площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания котельной. ИП Хашукоева Л.И. полагает, что предложенный экспертами вариант N 4 является наиболее приемлемым для сторон. Таким образом, установлен конкретный размер земельного участка, необходимого для эксплуатации здания котельной, в связи с чем, необходимо произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, выделив из него земельный участок, необходимый для эксплуатации здания котельной, общей площадью 1 282,1 кв. м в границах, представленных в заключении эксперта. Исходя из вышеперечисленных доводов и обстоятельств ИП Хашукоева Л.И. полагает, что в связи с изменением площади земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31 на 1 282, 1 кв. м следует признать необходимым договор купли-продажи от 09.04.2012 N 112 недействительным в части указания площади земельного участка, указав ее равной 6 422,9 кв. м, а также внести соответствующие изменения в запись регистрации права.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями относительно предмета спора определением суда от 13.03.2017 года по ходатайству истца и ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз "ЭКСПЕРТ-ПРОФИ". На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Являются ли вытяжная труба и растяжки к ней принадлежностями, необходимыми для эксплуатации котельной, общей площадью 188,30 кв. м, лит. Г6, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18?

2) Какова площадь, конфигурация, границы, координаты поворотных точек земельного участка, необходимого для эксплуатации дымовой трубы и здания котельной, общей площадью 188,30 кв. м, лит. Г6, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18?

3) Входит ли земельный участок, необходимый для эксплуатации здания котельной, общей площадью 188,30 кв. м, лит. Г6, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18 в границы земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18? В случае если входит указать площадь наложения и привести координаты поворотных и угловых точек?

4) Является ли земельный участок площадью 150 кв. м, на котором постановлением главы местной администрации г.о. Нальчик N 260 от 22.02.2012 установлен сервитут, и изображенный в межевом плане, частью земельного участка, необходимого для эксплуатации здания котельной, общей площадью 188,30 кв. м, лит. Г6, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина. 18?

5) Каким образом возможен выдел земельного участка, необходимого для эксплуатации котельной и дымовой трубы с учетом необходимости обеспечения доступа к участку, от участков общего пользования?

6) Какова рыночная стоимость платы за сервитут площадью 150 кв. м, установленный на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенном по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18, за период с 22.02.2012 до 11.11.2016? Стоимость указать за каждый календарный год.

В заключении от 11.12.2017 N 236 эксперты пришли к следующим выводам.

По первому вопросу: вытяжная труба и растяжки к ней являются принадлежностями, необходимыми для эксплуатации котельной, общей площадью 188, 30 кв. м, лит Г6, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18.

По второму вопросу: для разрешения данного вопроса экспертами были предложены 4 варианта проезда к зданию через земельный участок с кадастровым номером 07:09:0101023:31 с ул. Неделина. (стр. 91-стр. 99).

По третьему вопросу: для разрешения данного вопроса экспертами были предложены 4 варианта определения границ, площади и координаты поворотных точек земельного участка, необходимого для эксплуатации котельной, общей площадью 188,30 кв. м, литер Г6, расположенной по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18, с данными, представленными в межевом плане. В ходе проведенного анализа экспертами выявлены пересечения фактического расположения зданий и границ земельного участка кадастровым номером 07:09:0101023:31 представленных в межевом деле ООО "Компания текстиль" земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31. Выявленные пересечения превышают предельно допустимые значения, что свидетельствует о наличии реестровой ошибки. Выявленные пересечения влияют на выводы исследовательской части по вопросу настоящего заключения, так как предложенные варианты (с указанием размеров и координат поворотных точек выполнялись с учетом данных (координат поворотных точек), уставленных в межевом деле ООО "Компания текстиль" земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31.

По четвертому вопросу: экспертами предложены 4 варианта конфигураций земельного участка, необходимого для эксплуатации котельной, общей площадью 188,30 кв. м, лит. Г6. При ответе на поставленный вопрос сопоставлялись координаты и размеры земельного участка предлагаемого для эксплуатации здания котельной, общей площадью 188,30 кв. м, лит. Г6 с данными представленными в межевом плане по каждому из предложенных вариантов. Из проведенного анализа (ответы на вопросы 2 и 3 настоящего заключения) экспертами установлено, что земельный участок площадью 150 кв. м, на котором постановлением главы местной администрации г.о. Нальчик N 260 от 22.02.2012 установлен сервитут, и изображенный в межевом плане, является необходимым для эксплуатации здания котельной, общей площадью 188,30 кв. м, литер Г6.

По пятому вопросу: выдел земельного участка, необходимого для эксплуатации котельной и дымовой трубы с учетом необходимости обеспечения доступа к участку, от участков общего пользования возможен путем обременения части земельного участка (сервитута) с кадастровым номером 07:09:0101023:31 и оформления в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и Земельного кодекса Российской Федерации.

По шестому вопросу: рыночная стоимость платы за сервитут площадью 150 кв. м, установленный на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенном по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18, за период с 2013 года до 11.11.2016 составляет 171 416 рублей.

Судом первой инстанции предлагалось лицам, участвующим в деле провести судебную землеустроительную экспертизу. Однако лица, участвующие в деле, не изъявили желания и не заявили ходатайства о проведении судебной землеустроительной экспертизы, не выполнили и не приняли во внимание предложение суда. Таким образом, доводы апеллянта о не проведении кадастровых работ подлежат отклонению апелляционным судом, поскольку данным правом он не воспользовался ни в суде первой, ни апелляционной инстанции.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Таким образом, не участвующее в договоре лицо, заявляющее иск о признании его недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности, должно доказать законный интерес в предъявлении соответствующего иска, а также обосновать, как будет обеспечена его защита (восстановлено нарушенное право истца) в результате возврата ответчиками всего полученного по оспариваемой им сделке.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Исключительность этого права означает, что собственник объекта недвижимости вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этими объектом и необходимый для их использования.

Как установлено судом первой инстанции на основании сведений, предоставленных Управлением Росреестра по КБР от 12.11.2019, в базе данных ЕГРН имеются записи о том, что на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположены здания с кадастровыми номерами: 07:09:0000000:18670 (сособственники: ООО "Компания Текстиль", ОАО "Горянка"), 07:09:0000000:18936 (сособственники: Махцев М.И., Мартокова Ф.А.), 07:09:0000000:18947 (собственник: Габараев В.К.), 07:09:0000000:18961 (сособственники: Габараев В.К., Карамурзов А.А.), 07:09:0101023:839 (сособственники: Габараев В.К., Карамурзов А.А.), 07:09:0101023:842 (сособственники: Махцев М.И., Мартокова Ф.А.), 07:09:0101023:847 (сособственники: Махцев М.И., Мартокова Ф.А.).

Суд кассационной инстанции в постановлении от 31.07.2019 указал на необходимость применения к рассмотрению настоящего спора правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.

Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Однако статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют. Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков. При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и 244 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю. Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации в том же процессе должен рассмотреть и это требование.

Поскольку земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности (если соглашением не установлено иное), а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации), то при конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу. Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

Аналогичным образом суду следует поступать при рассмотрении требования о разделе земельного участка и при определении части, в которой недействительна сделка приватизации земельного участка, поскольку данные требования связаны с необходимостью образования в пределах границ земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет, новых земельных участков, сведения о которых подлежат кадастровому учету (пункт 4 статьи 1 Закона о кадастре недвижимости).

Согласно статье 35 Закона о кадастре недвижимости кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда. Если кадастровые работы уже выполнены и их результаты представлены в суд в виде межевого плана с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участков, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ. Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения экспертизы. Если по результатам кадастровых работ, проведенных по инициативе сторон или назначенных судом, акт согласования местоположения границ подписан не всеми собственниками объектов недвижимости, в том числе по причине их ненадлежащего извещения, или подписан с возражениями, суд при рассмотрении этого же дела должен разрешить возникший земельный спор по границам (статья 40 Закона о кадастре недвижимости).

Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.

С учетом указаний кассационного суда, изложенных в постановлении от 31.07.2019, а также принимая во внимание вышеуказанную правовую позицию постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11, суд первой инстанции правомерно назначил судебную экспертизу с целью определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания котельной, принадлежащей истцу.

Вместе с тем, в суд апелляционной инстанции ООО "Компания Текстиль" представило заключение кадастрового инженера от 28.09.2020, согласно выводам которого, площадь поворотных точек земельного участка, установленных по решению суда от 08.07.2020, составляет 5 788 кв. м, а не 1282,1 кв. м.

В свою очередь, ИП Хашукоева Л.И. представило ответ на запрос от АНО Центр судебных экспертиз "ЭКСПЕРТ-ПРОФИ", согласно которому в описании координат участка для эксплуатации котельной допущены технические ошибки (опечатки).

В судебном заседании эксперт АНО Центр судебных экспертиз "ЭКСПЕРТ-ПРОФИ" пояснил, что техническая ошибка допущена в результате переноса координат из одной системы в другую, несмотря на ошибочность координат ни границы, ни площадь участка не изменятся в результате указания верных координат поворотных точек.

В связи с чем, с целью определения верных координат поворотных точек земельного участка, необходимого для эксплуатации здания котельной, определением от 02.02.2021 апелляционный суд назначил дополнительную судебную экспертизу, на разрешение которой поставлен следующий вопрос: какие координаты поворотных точек имеют земельные участки, необходимые для эксплуатации здания котельной, общей площадью 188,30 кв. м, лит. Г6, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Неделина, 18, предложенные в качестве возможных вариантов (Вариант 1, Вариант 2, Вариант 3, Вариант 4) в заключении экспертов N 236 от 11.12.2017?

В заключении эксперта N 97 от 09.04.2021 определены координаты поворотных точек по всем четырем вариантам, приведенным в заключении экспертов N 236 от 11.12.2017.

Таким образом, поскольку предложенный экспертами вариант N 4 является наиболее приемлемым для сторон, а также принимая во внимание наличие технической ошибки в заключении экспертов N 236 от 11.12.2017, исправленной в заключении эксперта N 97 от 09.04.2021, суд апелляционной инстанции считает необходимым изменить пункт третий резолютивной части решения от 08.07.2020, изложив его в следующей редакции:

"внести изменения в сведения о земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости (государственном кадастре недвижимости), выделив из него земельный участок общей площадью 1 282, 1 со следующими координатами поворотных точек:

Номера точек	Координаты	Координаты
	X	У
1	508079,65	273173,70
2	508084,73	273178,25
3	508057,35	273213,99
4	508064,81	273219,55
5	508055,85	273231,58
6	508049,25	273226,66
7	508044,44	273233,11
8	508038,79	273229,37
9	508025,40	273219,58
10	508013,69	273211,56
11	508027,65	273192,44
12	508037,96	273200,87
13	508050,94	273211,45

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Между МКУ "Департамент по управлению городским имуществом местной администрации г.о. Нальчик" и ООО "Компания текстиль" заключен договор, в долевую собственность общества (доля в праве 83/100) передан земельный участок площадью 7 705 кв. м с кадастровым номером 07:09:0101023:31, расположенный по ул. Неделина, д. 18 в г. Нальчике.

Пунктом 5 постановления и.о. Главы местной администрации г.о. Нальчик от 22.02.2012 N 260 предусмотрено, что на земельном участке ООО "Компания Текстиль" площадью 150 кв. м установлен сервитут для обеспечения проезда смежных землепользователей к своим объектам.

Сервитутом, в частности, пользовалась ИП Хашукоева Л.И. для прохода/проезда к принадлежащему ей зданию котельной.

16.09.2015 ИП Хашукоевой Л.И. направлено письмо с требованием внести плату за пользование сервитутом за период с 22.02.2012 по 01.09.2015 из расчета 7 000 руб. в месяц, однако оплата не была произведена.

Повторное письмо с требованием предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок под строением котельной и оплатить сервитут в срок до 23.04.2016 вручено ИП Хашукоевой Л.И. 19.04.2016. Однако, ИП Хашукоева Л.И. оплату за пользование сервитутом не внесла.

На земельном участке ООО "Компания Текстиль" ИП Хашукоева Л.И. установила электроподстанцию, чем создала препятствия в пользовании принадлежащим обществу земельным участком и невозможность подъезда к навесу литер Г5, также находящемуся в собственности ООО "Компания Текстиль".

ООО "Компания Текстиль" неоднократно обращалось в адрес ИП Хашукоевой Л.И. с письмами от 16.09.2015 N 4, от 19.04.2016 N 4 с тем, чтобы она произвела демонтаж трансформаторной подстанции и перенесла на принадлежащий ей земельный участок.

В связи с тем, что требования ООО "Компания Текстиль" не исполнены, компания обратилась в суд со встречным иском о взыскании платы за пользование сервитутом на земельном участке ООО "Компания Текстиль" в размере 319 900 рублей 40 копеек.

Как следует из материалов дела, требование ООО "Компания Текстиль" основано на наличии права собственности на 83/100 доли земельного участка с кадастровым номером 07:09:0101023:31, приобретенного на основании договора купли-продажи N 112 от 09.04.2012.

Вместе с тем, по первоначальному иску установлен факт неправомерности передачи ООО "Компания Текстиль" части земельного участка, необходимого для эксплуатации здания котельной ИП Хашукоевой Л.И. Следовательно, определенный судебной экспертизой участок необходим для обеспечения пользования ИП Хашукоевой Л.И. своим объектом.

Данные обстоятельства исключают возможность взыскания с ИП Хашукоевой Л.И. платы за пользование сервитутом на земельном участке, в связи суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного иска.

Доводы при вынесении судебного акта судом применены нормы материального права, утратившие силу, подлежат отклонению. Предметом первоначального иска является признание недействительным договора купли-продажи земельного участка N 112 от 09.04.2012, следовательно, при рассмотрении дела подлежат применению нормы в редакции, действовавшей на момент заключения сделки.

Ссылка апеллянта на невозможность признания недействительным договора купли-продажи без оспаривания постановления местной администрации г/о Нальчик от 22.02.2012 N 260, также отклоняется апелляционным судом, поскольку основана на неверном толковании норм материального права. Действующим законодательством не предусмотрено обязательное предъявление требований об оспаривании ненормативного правового акта муниципального образования при оспаривании договора купли-продажи земельного участка, заключенного с нарушением требований земельного законодательства, действовавшего в спорный период.

Довод заявителя о несогласии с размером границ земельного участка по сути направлен на несогласие с результатами судебной экспертизы по настоящему делу и выводами суда, сделанными на основании данного экспертного заключения, в связи с чем, не может являться основанием для отмены судебного акта.

ООО "Компания Текстиль" также ссылается на пропуск срока исковой давности по первоначальному иску.

Вместе с тем, данные доводы уже являлись предметом рассмотрения судов, по результатам их оценки установлено, что у ИП Хашукоевой Л.И. отсутствовали сведения относительно оспариваемого договора. О данном договоре ИП Хашукоевой Л.И. стало известно из письма N 4 от 16.09.2015, в котором ООО "Компания Текстиль" сообщила, что спорный земельный участок принадлежит ООО "Компания Текстиль" на праве собственности.

Также судом апелляционной инстанции отклоняются доводы апеллянта, заявленные в качестве не согласия с результатами дополнительной судебной экспертизы. Так в суде апелляционной инстанции экспертом подтвержден факт наличия технической ошибки в заключении экспертов N 236 от 11.12.2017, в связи с чем, дополнительная экспертиза была назначена исключительно с целью устранения данных ошибок. В свою очередь, обоснованных возражений относительно неправомерности выводов дополнительной экспертизы апеллянтом не представлено.

Фактически все доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Однако, как было указано выше, в связи с необходимостью изменения координат поворотных точек, решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 08.07.2020 по делу N А20-3061/2016 подлежит изменению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 08.07.2020 по делу N А20-3061/2016 изменить.

Изложить пункт третьи резолютивной части решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 08.07.2020 по делу N А20-3061/2016 в следующей редакции:

"внести изменения в сведения о земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101023:31, содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости (государственном кадастре недвижимости), выделив из него земельный участок общей площадью 1 282, 1 со следующими координатами поворотных точек:

Номера точек	Координаты	Координаты
	X	У
1	508079,65	273173,70
2	508084,73	273178,25
3	508057,35	273213,99
4	508064,81	273219,55
5	508055,85	273231,58
6	508049,25	273226,66
7	508044,44	273233,11
8	508038,79	273229,37
9	508025,40	273219,58
10	508013,69	273211,56
11	508027,65	273192,44
12	508037,96	273200,87
13	508050,94	273211,45

Перечислить с депозитного счета Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз "ЭКСПЕРТ - ПРОФИ" 3 000 руб. за проведение дополнительной судебной экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Н. Годило

Судьи

З.А. Бейтуганов С.И. Джамбулатов