Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2021 г. N 15АП-9638/21 по делу N А53-41037/2020

город Ростов-на-Дону

16 июня 2021 г.

дело N А53-41037/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

при участии:

от истца: представитель Андрусенко Н.А. по доверенности от 26.01.2021;

от ответчика: представитель Авдиенко Т.В. по доверенности от 26.11.2020;

от третьего лица: представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.04.2021 по делу N А53-41037/2020

по иску Департамента имущественно- земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

к индивидуальному предпринимателю Нор-Аревяну Андрею Григорьевичу (ИНН 616701048702 ОГРНИП 304616711100230)

при участии третьего лица - публичного акционерного общества "МТС-БАНК" (ОГРН: 1027739053704, ИНН: 7702045051)

о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении ограничения

(обременения) права в виде ипотеки в отношении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Нор-Аревяну Андрею Григорьевичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Нор-Аревян А.Г.) о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении ограничения (обременения) права в виде ипотеки в отношении земельного участка (с учетом уточнений исковых требований, произведенных в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.04.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы департамент указывает, что спорный земельный участок используется с нарушением условий договора, а именно на земельном участке расположены объекты недвижимости. Земельный участок с разрешенным видом разрешенного использования - эксплуатация складской базы должен использоваться исключительно для складских помещений, предназначенных для размещения и хранения товаров, однако фактически ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность по продаже алкогольной и иной продукции, автосервис. Вывод суда о том, что департаментом не доказан факт ведения ответчиком предпринимательской деятельности, является необоснованным. Так, актами обследования от 10.09.2018 и 26.10.2020 установлено, что ответчик ведет предпринимательскую деятельность на спорном земельном участке.

В апелляционный суд 15.06.2021 от ИП Нор-Аревяна А.Г. поступил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции. В свою очередь, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ПАО "МТС-БАНК" не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев вопрос о возможности приобщения к материалам дела отзыва ответчика, суд апелляционной инстанции считает необходимым отказать в приобщении к материалам дела отзыва, так как документ представлен в день судебного заседания (15.06.2021), при этом доказательств исполнения предусмотренной частью 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанности по направлению копии отзыва истцу, третьему лицу, не представлено.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, департамент (арендодатель) заключил договор аренды земельного участка от 07.04.1999 N 15140и с ООО "Аввинкс" (арендатор), в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:03 22 40 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Черевичкина,85 сроком на 49 лет с 02.07.1998 по 02.07.2047 для эксплуатации складской базы.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора купли-продажи от 13.06.2017 N АВВ-Ч ИП Нор-Аревян А.Г. приобрел у ООО "Аввинкс" объекты недвижимого имущества: складское-производственное здание, складское здание, административное здание, мастерскую, бытовое помещение, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Черевичкина, 85 (запись регистрации от 18.09.2017), а также следующие имущественные права: право аренды земельного участка площадью 3707 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Черевичкина, 85, земли населенных пунктов - для эксплуатации складской базы, кадастровый номер 61:44:0032240:13, срок аренды с 02.07.1998 по 02.07.2047.

Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0032240:13, площадью 3707 кв. м, расположен в пределах кадастрового квартала 61:44:0032240, поставлен на кадастровый учет 07.04.1999, имеет вид разрешенного использования "для эксплуатации складской базы".

Из представленного акта обследования земельного участка N 2419 от 12.07.2018, составленного ведущим специалистом отдела контроля за использованием земель департамента следует, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032240:13 расположены объекты:

-нежилое здание (складское - производственное здание) Литер А, часть помещений здания эксплуатируется под магазин по продаже алкогольной продукции "Алкомаркет", ООО "Комбинат шампанских вин" в одном из помещений здания расположен бассейн и комната отдыха;

-нежилое здание (склад) Литер Б в части которого складируются паллеты и автомобильные запчасти, в части производится ремонт автотранспортных средств;

-нежилое здание (административное здание) Литер И эксплуатируется как административное (кабинет руководителя, бухгалтерия);

-нежилое здание (мастерская) литер К, К1 эксплуатируется под ремонт автотранспортных средств (на строении имеется вывеска "Сервисный центр Хендай"; нежилое здание (бытовое помещение) Литер Л.

-на земельном участке расположены мусорные контейнеры, металлическое строение и строение с признаками капитальности.

В южной части земельного участка возле здания Литер Б под навесом на бетонных блоках находится контейнерная трансформаторная подстанция.

Претензией от 02.08.2018 N 59-30-17175/6 департамент предложил ответчику устранить нарушения условий договора в срок до 03.09.2018.

Впоследствии департаментом направлялось в адрес предпринимателя письмо от 26.10.2020 N 59.30.-9/06-УП с предложением расторгнуть договор аренды в срок до 11.11.2020.

Повторно 26.10.2020 и 25.02.2021 отделом контроля за использованием земель департамента, в границах земельного участка площадью 3707 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Черевичкина, 85, было установлено наличие объектов недвижимости:

-нежилое здание (складское - производственное здание) Литер А, часть помещений здания эксплуатируется под магазин по продаже алкогольной продукции "Алкомаркет", ООО "Комбинат шампанских вин", доступ в помещения отсутствовал.

-нежилое здание (склад) Литер Б доступ в помещения на момент обследования отсутствовал, нежилое здание (административное здание) Литер И эксплуатируется как административное (кабинет руководителя, бухгалтерия);

-нежилое здание (мастерская) литер К, К1 эксплуатируется как магазин "Автоэмали", часть - оборудована смотровой ямой, захламлена автомобильными покрышка и запчастями, имеет выезд на внутренний двор, а часть здания с рекламной вывеской о сдаче в аренду помещений и вывеской "ALL", на момент обследования закрыто;

-нежилое здание (бытовое помещение) - литер Л, на котором имеются вывески "База ветеринарных товаров" и "Товары для животных" на момент обследования закрыто.

На земельном участке расположены мусорные контейнеры, металлическое строение рядом со зданием литер Л, припаркованы легковые, грузовые автомобили и спецтехника (мусоровозы, автоцистерны, самосвалы). В южной части земельного участка возле здания Литер Б под навесом на бетонных блоках находится контейнерная трансформаторная подстанция. Часть помещений, расположенных в принадлежащих предпринимателю зданиях сдается в аренду третьим лицам, что подтверждается представленными в дело договорами аренды за 2018 год.

Изложенные выше обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии со статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствие с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Как было отмечено выше, на арендатора возложена обязанность по использованию арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, с учетом разъяснений пункта 23 Постановления N 11 истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению и допускаемое нарушение является существенным.

Учитывая, что договор аренды от 07.04.1999 N 15140и заключен на срок более чем на пять лет, истец (арендодатель) должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение такого договора со стороны арендатора. В обоснование исковых требований, департамент указал на нецелевое использование (в целях размещения зданий для оказания бытовых и торговых услуг) ИП Нор-Аревян А.Г. земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032240:13, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Черевичкина, 85, предоставленного ему на праве аренды (договор аренды земельного участка от 07.04.1999 N 15140и). Факт осуществления ответчиком бытовых и торговых услуг на спорном земельном участке установлен на основании акта обследования земельного участка N 3115 от 12.07.2018. Из указанного акта усматривается, что часть помещений здания с кадастровым номером 61644:0032240:27 эксплуатируется под магазин по продаже алкогольной продукции "Алкомаркет" ООО "Комбинат шампанских вин", в части помещений склада Литер Б производится ремонт автотранспортных средств, здание мастерской Литер К, К1 эксплуатируется под ремонт автотранспортных средств (имеется вывеска сервисного центра). Департаментом повторно было произведено обследование земельного участка с составлением соответствующих актов от 25.02.2021 N 440 и N 2969 от 26.10.2020, из которых следует, что часть помещений здания также эксплуатируется под магазин по продаже алкогольной продукции "Алкомаркет", ООО "Комбинат шампанских вин"; нежилое здание литер К, К1 часть которого эксплуатируется как магазин "Автоэмали", часть - оборудована смотровой ямой, захламлена автомобильными покрышка и запчастями, имеет выезд на внутренний двор, а часть здания с рекламной вывеской о сдаче в аренду помещений и вывеской "ALL"; на нежилом здании (бытовое помещение) - литер Л имеются вывески "База ветеринарных товаров" и "Товары для животных". К акту приложены фотоматериалы, из которых видно размещение на наружных стенах здания баннеров о продаже товаров и оказанию услуг.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что не осуществляет торговлю товарами и оказание услуг по ремонту автотранспорта на земельном участке, наличие смотровой площадки необходимо для эксплуатации автотранспорта предпринимателя.

Оценив представленные истцом письменные доказательства - акты обследования, фотоматериалы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности истцом осуществления ответчиком торговой деятельности и оказания услуг на земельном участке.

Так, на момент проведения обследования спорного земельного участка 26.10.2020 и 25.02.2021, нежилое здание литер К,К1, часть которого с рекламной вывеской о сдаче в аренду помещений и вывеской "ALL" на момент обследования закрыто; нежилое здание литер Л, на котором имеются вывески "База ветеринарных товаров" и "Товары для животных" на момент обследования закрыто, что свидетельствует об отсутствии деятельности по продаже продукции указанными магазинами.

Вопреки доводам департамента о доказанности факта не целевого использования предпринимателем спорного земельного участка, в материалы дела истцом не представлены доказательства факта продажи алкогольной продукции, лакокрасочных изделий, товаров для животных на территории земельного участка. Наличие рекламных вывесок по продаже алкогольной продукции, товаров для животных, автоэмали и оказанию услуг по ремонту автотранспорта на зданиях ответчика не свидетельствует о ведении торговой деятельности и оказанию услуг в этих зданиях. Наличие смотровой ямы для автотранспорта также не свидетельствует об оказании ответчиком услуг по ремонту автотранспорта на территории земельного участка.

Ответчиком в материалы дела представлены договоры аренды на сдачу своего имущества за период с 2018-2021 годы, в которых указано, что помещения сдавались и сдаются под склады.

Ссылка в акте от 12.07.2018 N 2419 на наличие на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032240:27 строения, обладающего признаками капитальности, не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора аренды о целевом использовании земельного участка.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, акт осмотра от 12.07.2018 N 2419 составлен в одностороннем порядке без участия представителя ответчика; акт осмотра устанавливает факт нахождения рекламных вывесок исключительно на дату составления акта. Утверждения истца в акте об эксплуатации помещений ответчика под магазин по продаже алкогольной продукции и иной продукции, под автосервис не подтверждены документально, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно оценен указанный акт в качестве недостоверного доказательства в части указанных сведений.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, в рассматриваемом случае департаментом не приняты во внимание фактические обстоятельства и сделаны преждевременные выводы об использовании предпринимателем земельного участка не по целевому назначению.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно исходил из того, что на момент вынесения судебного акта ИП Нор-Аревян А.Г. не допущено нарушений условий договора аренды от 07.04.1999 N 15140и, функциональное использование земельного участка соответствует условиям договора.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, сделал правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных департаментом требований, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации суд не рассматривает вопрос об оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, поскольку заявитель освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.04.2021 по делу N А53-41037/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов