Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2021 г. N 09АП-20282/21 по делу N А40-167000/2016

город Москва

17 июня 2021 г.

Дело N А40-167000/16

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бондарева А.В., судей Савенкова О.В., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2021 года

по делу N А40-167000/16

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ООО Редакция журнала "Иностранная литература"

о взыскании, расторжении договора, выселении,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Шахназарян Е.К. по доверенности от 18.12.2020 г.,

диплом КЕ N 13889 от 30.05.2012 г.;

от ответчика: Кобылинский Д.А. по доверенности от 16.12.2019 г.,

диплом 1031040000532 от 02.07.2014 г.;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО Редакция журнала "Иностранная литература" (далее - ответчик) о взыскании 6 289 316 руб. 34 коп. задолженности, 291 358 руб. 64 коп неустойки, о расторжении договора аренды от 19.04.2000 г. N 1-667/2000, выселении из занимаемого помещения.

Решением суда от 20.02.2021 г. в удовлетворении иска было отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным.

Представитель ответчика против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, правоотношения сторон возникли из договора аренды от 19.04.2000 N 1-667/2000, предметом которого является нежилые помещения общей площадью 647 кв.м., расположенные по адресу: Москва, Пятницкая ул., д. 41, стр. 1 (этаж подвал пом. I, комн. 1-22; этаж 1, пом. I, комн. 12, 13, а,14, 15, 16; этаж 1 пом. II, комн.1-14; этаж 1 пом. III, комн.1-6,а, 7,8; этаж мезонин пом. I, комн.1-4), для размещения редакции. Обществу переданы в аренду все помещения, расположенные в указанном здании.

До заключения указанного договора Общество арендовало названное здание по договору аренды от 28.09.1993 г. Договор от 19.04.2000 г. зарегистрирован в установленном законом порядке.

Как указывает истец, за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 6 289 316 руб. 34 коп. за период с ноября 2015 года по июнь 2016 года.

В соответствии с п. 6.1. договора истец просит взыскать с ответчика пени в размере 291 358 руб. 64 коп.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Отказывая в удовлетворении искового требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции исходил из следующего.

Пунктом 5.1 договора определено, что ответчик обязан вносить арендную плату ежеквартально не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала (не позднее 5 числа каждого месяца при помесячной оплате); в случае изменения условий оплаты аренды к договору оформляется дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 5.4 договора арендная плата по постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1 кв.м. строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы и методики расчета.

В пункте 8.11 договора предусмотрено, что изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых арендодателем и арендатором с указанием, с какого времени изменяется арендная плата. В случае невнесения арендатором платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,2 % с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора).

Истец, обращаясь с данным иском, рассчитал задолженность по арендной плате исходя из рыночной ставки арендной платы и коэффициентов-дефляторов за каждый год аренды, за период с ноября 2015 года по июнь 2016 года.

Исследуя вопрос о размере арендной платы за спорный период, судом учтено, что:

- истцом произведен расчет с учетом коэффициента-дефлятора, в соответствии с которым рыночная ставка арендной платы в 2015 году составляет 13 563,81 руб. за 1 кв.м. в год без НДС, в 2016 году - 14920,20 руб., что подтверждается Уведомлениями о ставке арендной платы, направленными истцом в адрес ответчика, а именно, N 33-А-127960/14-(0)-0 от 24.12.2014, N-33-А-199963/15 от 27.11.2015 года соответственно;

- Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2017 по делу N А40-141228/2016 удовлетворено требование Общества о признании недействительным одностороннего изменения Департаментом размера арендной платы путем направления уведомления от 14.01.2014 по двум договорам аренды нежилых зданий, в том числе уведомления по спорному договору об установлении рыночной ставки в размере 12 330 руб.75 коп. за 1 кв.м.;

- с учетом этого решения Департамент представил в материалы дела расчет, согласно которому у Общества имелась переплата за аренду по состоянию на январь 2016 года.

В соответствии с п. 2.4 приложения к постановлению Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в п. 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Судом установлено, что односторонняя сделка по изменению договора аренды, оформленные Уведомлениями ДГИ г. Москвы является незаконной, поскольку указанная в них величина арендной платы определена произвольно, не по результатам определения арендодателем рыночной величины арендной платы (решение Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2017 по делу N А40-141228/16).

Согласно пункту 5 Приложения к Постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства устанавливается Правительством Москвы. В силу п. 2.4 Постановления Правительства Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 г. "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящегося в имущественной казне г. Москвы" установлено, что по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы с даты, указанной в соответствующем уведомлении Департамента городского имущества г. Москвы, но не ранее чем через два месяца с даты направления такого уведомления.

При этом, при изменении размера арендной платы по договорам аренды, заключенным с субъектом малого предпринимательства, требование о проведении оценки является обязательным.

Судом установлено, что Общество 30.10.2015 г. обратилось в Департамент с заявлениями о выкупе арендованных помещений (зданий) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

На момент обращения с этим заявлением Общество соответствовало критериям, предусмотренным названным Законом, для получения преимущественного права на выкуп помещений.

В нарушение ст. 65 АПК РФ Департаментом не представлено доказательств, подтверждающих, что Общество в спорный период перестало отвечать критериям, которые установлены для применения льготной ставки.

Кроме того, с учетом установления факта отсутствия задолженности по состоянию на конец 2016 года (согласно расчету истца) в рамках дела N А40-141228/2016, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности и пени в заявленном ко взысканию размере у суда первой инстанции не имелось.

Отказывая в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

С заявление о выкупе арендованного помещения Общество обратилось в Департамент 30.10.2015 г.

При этом истец не совершил юридически значимых действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ в установленный срок.

Частью 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Договор купли-продажи был направлен только 10.04.2017 г.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

На основании п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 25) оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что такие действия являются злоупотреблением правом со стороны Департамента в целях сохранения обязанности арендатора по внесению арендной платы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в рамках дела N А40-166985/16 суд рассматривал не вопрос об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи по предложенной арендодателем цене, а разрешал вопрос о праве арендатора на заключение договора купли-продажи в связи с допущенными арендодателем последовательными нарушениями прав арендатора и необоснованным отказом в заключении договора во внесудебном порядке.

При таких обстоятельствах, учитывая конкретные обстоятельства дела, а также принимая во внимание, что ввиду недобросовестных действий истца, который своим поведением не способствовал скорейшему выкупу арендованных помещений, продлевая тем самым арендные отношения к своей выгоде, помимо воли арендатора на продолжение арендных отношения, суд пришел к правомерно выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменению судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 февраля 2021 года по делу N А40-167000/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Савенков О.В. Панкратова Н.И.