Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2021 г. N 16АП-1671/21 по делу N А18-1814/2020

г. Ессентуки

22 июня 2021 г.

Дело N А18-1814/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22.06.2021.

Полный текст постановления изготовлен 22.06.2021.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Сомова Е.Г., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Афанасовым К.Б., при участии в судебном заседании от истца - органа местного самоуправления "Администрация города Карабулак" (ОГРН 1090603001004, ИНН 0603284659) - Батаевой М.И. (доверенность от 12.01.2021), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мальтес" (ОГРН 1020601369832, ИНН 0605000623) - Галаева М.И. (доверенность от 30.03.2021), в отсутствие третьего лица - Управления Росреестра по Республике Ингушетия (ОГРН 1040600284922, ИНН 0606013424), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мальтес" на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 05.03.2021 по делу N А18- 1814/2020,

УСТАНОВИЛ:

орган местного самоуправления "Администрация города Карабулак" (далее - истец, Администрация) подал в Арбитражный суд Республики Ингушетия иск к обществу с ограниченной ответственностью "Мальтес" (далее - ответчик, общество) о взыскании 158 488,00 руб. долга по договору от 18.06.2014 N 53 аренды земельного участка с кадастровым номером 06:03:100007:690, категории земель населенных пунктов, общей площадью 3 730 кв.м, расположенный по адресу: г.Карабулак, ул.Джабагиева, 6 (далее - договор аренды, земельный участок), 17 124,20 руб. пени за нарушение сроков внесения арендной платы и о расторжении договора аренды.

Решением от 09.03.2021 исковое заявление удовлетворено. Судом установлено длительное невыполнение арендатором договорных обязательств (более двух лет), в том числе и после получения досудебных претензий. Допущенное нарушение является существенным. Представленный арендодателем расчет задолженности и неустойки признан верным.

В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, на момент подачи искового заявления у общества отсутствовала задолженность перед администрацией по договору аренды, так как общество платежным поручением от 23.10.2020 N 10 внесло арендную плату в размере 47 916 руб. исходя из условий договора аренды (15 972 руб. размер годовой оплаты). В жалобе общество приводит доводы о необходимости расчета платы за пользование земельным участком исходя из условий договора от 18.06.2014 N 53 ввиду недействительности дополнительного соглашения от 14.01.2017, не прошедшего государственную регистрацию.

В отзыве истец возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда.

Управление Росреестра по Республике Ингушетия привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора, отзыв на апелляционную жалобу и своего представителя в суд не направило.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы жалобы и отзыва соответственно.

Изучив и оценив в совокупности все материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно и установлено судом, по результатам электронного аукциона в электронной форме (протокол 1329214/3132223/02/1 от 23.03.2014) между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.06.2014 N 53. По условиям договора администрация передает, а общество принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 3730 кв. м с кадастровым номером 06:03:1000007:690, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Ингушетия, город Карабулак, улица Джабагиева, 6. Земельный участок с кадастровым номером 52:24:003001:1956 (пункт 1.1 договора). Земельный участок предоставлен обществу в аренду на 49 лет (пункты 2.1).

Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3, 3.6, 3.7, 3.8 договора размер ежегодной арендной платы установлен в сумме 15 972,00 руб., которая вносится ежеквартально равными частями в размере 1 331,00 руб. на расчетный счет УФК по РИ не позднее 25 числа месяца следующего за отчетным. Арендная плата начисляется с даты государственной регистрации настоящего договора. В дальнейшем размер арендной платы изменяется при изменении базовой ставки арендной платы в соответствии с действующим законодательством. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительного соглашения.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия за N 060605/004/2014-854 от 08.07.2014 в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа на договоре аренды (т.1, л.д.22).

Дополнительным соглашением от 14.01.2017 стороны внесли изменения в пункт 1.1 раздела 1 изменив вид разрешенного использования со строительства многоквартирного дома на "для строительство торгового центра" и в пункт 2.1. раздела 2 в части размера арендной платы увеличив его до 61 508 руб. в год и 15 377 руб. ежеквартально.

Администрация направила обществу претензию от 20.12.2019 с требованием о погашении задолженности по договору аренды, которая оставлена последним без ответа и финансового удовлетворения (т. 1, л.д.25). Уведомление получено обществом и оставлено без ответа, задолженность не погашена (т.1, л.д. 73).

11.06.2020 администрация направила обществу досудебную претензию (исх. N 482/01-17) с требованием в срок до 15.07.2020 погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам за период с 10.03.2017 по 11.06.2020 в размере 140 207,92 руб., в том числе 138 304,00 руб. долга и 1 903,92 руб. пени за нарушение сроков внесения арендной платы. Администрация также уведомила общество, что в случае неуплаты указанной суммы долга в срок до 15.07.2020, договор будет расторгнут в судебном порядке и принудительно взыскана задолженность по арендной плате и пени(т.1, л.д.27-28). Согласно почтовым уведомлениям, претензия получена обществом 27.06.2020 и также оставлена без ответа и удовлетворения (т.1, л.д. 75).

28.09.2020 в связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате арендных платежей, администрация направила обществу проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 17.06.2014 N 53. Согласно почтовому уведомлению данное соглашение получено обществом 19.10.2020 и оставлено без ответа (т.1, л.д. 74).

Ссылаясь на то, что общество ненадлежаще исполняет обязанность по внесению арендных платежей, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные доказательства, проверив расчет исковых требований, и отсутствия доказательств оплаты долга ответчиком, суд первой инстанции удовлетворяя исковые требования исходил из того, что истец доказал обстоятельство не исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы за спорный период.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о возникновении у общества обязанности платить арендную плату по условиям дополнительного соглашения к договору, однако размер задолженности, полагает, определен неверно в силу следующего.

Согласно условиям договора с учетом дополнительного соглашения, к нему размер ежегодной арендной платы установлен в размере 61 508 руб. в год, которая вносится ежеквартально равными частями в размере 15 377 руб. не позднее 25 числа месяца следующего за отчетным. Размер арендной платы в день равен 168,52 руб.

Таким образом, размер арендной платы по договору за период с 17.03.2018 по 10.10.2020 равен 157 589,7 руб. (с 17.03.2018 по 31.03.2018 = 2527,65 руб.(15 дн. х 168,51), с 01.04.2018 по 30.09.2020 = 153770 руб. (10 кв. х 15 377), с 01.10.2020 по 10.10.2020 = 1685,1 (10 дн. х 168,51).

Также суд апелляционной инстанции учитывает, что в период рассмотрения дела, но до вынесения судом решения ответчик произвел погашение задолженности за спорный период в размере 47 916 руб. (платежное поручение от 23.01.2020 N 10, с назначением платежа оплата ООО "Мальтес", согласно договору аренды N 53 от 18.06.2014 за период 2018-2019-2020 года (годовая оплата).

Таким образом, с учетом произведенного платежа сумма задолженности за период с 17.03.2018 по 10.10.2020 составляет 109 673,7 руб. (157 589,7 - 47 916).

Доводы апелляционной жалобы о том, что в отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 14.01.2017 к договору аренды оно является незаключенным и не создающим для сторон каких-либо правовых последствий, судом отклоняются как противоречащие разъяснениям Пленума ВАС РФ, изложенным в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора (ответчика) за неисполнение обязательства по внесению арендных платежей в виде пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Учитывая, что со стороны ответчика была допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы, заявленные исковые требования в части взыскания пени подлежат удовлетворению на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме, рассчитанной исходя из верного размера задолженности, которая за период с 10.04.2018 по 10.10.2020 составляет 16 744 руб. 23 коп.

Кроме того, администрацией заявлено требование о расторжении договора аренды от 18.06.20214 N 53.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N 14) указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора, послужило нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы в период с 17.03.2018 по 10.10.2020.

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Данное право не влечет с необходимостью удовлетворение иска без оценки обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил, что ответчик вносил арендные платежи исходя из условий договора не учитывая изменения внесенные дополнительным соглашением, что подтверждается платежными поручениями от 13.01.2015, N 4, от 17.09.2015 N 527, от 14.09.2016 N 363, от 22.05.2017 N 287, от 23.01.2020 N 10, данное заблуждение ответчика суд оценивает как добросовестное, кроме того в судебном заседании установлено и подтверждено представителем истца задолженность по арендной плате за спорный период погашена ответчиком в полном объеме (платежное поручение от 19.06.2021 N 39). Допущенные обществом нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными, администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении спорного договора. Кроме того, судом также учтена длительность отношений сторон по поводу возмездного использования спорного объекта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды от 18.06.2014.

В соответствии со статьей 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, в том числе недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, а также неправильное применение норм материального права.

С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения арбитражного суда и удовлетворения требований апеллянта в части.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с иском относятся на стороны в порядке и размерах, установленных ст. 110 АПК РФ, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации пропорционально заявленным и удовлетворенным требованиям.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за обращение с иском.

В связи с этим, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 4 513 руб. исходя из фактически удовлетворенных требований истца.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 268-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 05.03.2021 по делу N А18- 1814/2020 отменить в части взыскания с ООО "Мальтес" (ОГРН 1020601369832, ИНН 0605000623) в пользу органа местного самоуправления "Администрация города Карабулак" (ОГРН 1090603001004 ИНН 0603284659) 49 194,22 руб., расторжения договора аренды от 18.06.2014 N 53, обязании ООО "Мальтес" возвратить земельный участок с кадастровым номером 06:03:100007:690, и взыскании с ООО "Мальтес" в доход федерального бюджета 1755 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении иска органа местного самоуправления "Администрация города Карабулак" в части взыскания с ООО "Мальтес" 48 814, 25 руб. основного долга, 379,97 руб. пени и расторжении договора аренды от 18.06.2014 N 53 отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.У. Семенов

Судьи

Е.Г. Сомов И.А. Цигельников