Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2021 г. N 02АП-4130/21 по делу N А28-10902/2020

г. Киров

22 июня 2021 г.

Дело N А28-10902/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой С.С.,

судей Ившиной Г.Г., Кононова П.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Подлевских А.Г.,

при участии в судебном заседании представителя заявителя Зыкова М.Н., действующего на основании доверенности от 13.08.2020, представителя ответчика Козловских М.Е., действующей на основании доверенности от 11.01.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вегас" на решение Арбитражного суда Кировской области от 06.04.2021 по делу N А28-10902/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Вегас" (ОГРН 1174350005070; ИНН 4345463624)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ОГРН 1034316546978; ИНН 4348010693)

о признании незаконным решения о расторжении договора аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Вегас" (далее - истец, ООО "Вегас") обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - ответчик, Департамент) о признании незаконным решения, оформленного в уведомлении от 28.07.2020 N 5345-01-06ДМС, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.08.2017 N 7529.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 06.04.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Вегас" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе истец указывает, что из буквального толкования пункта 2.2.3 договора аренды следует, что нарушение может быть выражено только в незаключении в течение 20 дней с момента подписания договора аренды договора со страховой организацией. Незаключение договора страхования в период с 09.11.2019 по 22.04.2020 не является нарушением пункта 2.2.3 договора аренды. По мнению истца, с учетом установленной в договоре аренды обязанности арендатора производить ремонт фасада здания пропорционально занимаемой площади у ООО "Вегас" не возникло обязанности ремонтировать лестницу, входную группу в помещение N 20 и фасад здания у входа в помещение N 20. В приложении N 2 к договору - плане-экспликации нежилого помещения, в составе передаваемых помещений (пом. N 20, 22), выделенных линиями-штрихованием, указаны 2 отдельных входа и одно крыльцо, ведущее в помещение N 22. Крыльцо, ведущее в помещение N 20, на необходимость ремонта которого ссылается ответчик, на плане не указано. Следовательно, данное крыльцо истцу не передавалось, и у истца не возникла обязанность его ремонтировать. Введение в апреле - июне 2020 года ограничительных мер, связанных с угрозой распространения на территории Кировской области новой коронавирусной инфекции, стало фактором, исключающим возможность временного пользования арендуемым помещением на срок действия мер ограничительного характера и нахождения в нем каких-либо лиц, в том числе самого арендатора. Следовательно, не представлялось возможным выполнить обязанности арендатора.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу опроверг доводы истца.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 17.05.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 18.05.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали занятые по делу правовые позиции.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 25.08.2017 Департамент (арендодатель) и ООО "Вегас" (арендатор) на основании протокола от 10.08.2017 N 683 по рассмотрению заявок на участие в аукционе заключили договор аренды нежилого помещения N 7529, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения площадью 23,5 кв. м (в которую входят помещения N 20, 22, 23, 24 на поэтажном плане), расположенного на первом этаже в здании бани по адресу: Кировская область, г. Киров, мкр. Радужный, ул. Конституции, д. 5а общей площадью 812,9 кв. м, с кадастровым номером 43:40:000501:222 (пункты 1.1 и 1.2 договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 29.08.2017.

Срок действия договора установлен с 29.08.2017 по 28.08.2022 (пункт 8 договора аренды).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области 16.11.2017.

Параграфом 2 договора аренды установлены обязанности арендатора, в том числе:

- заключить в двадцатидневный срок с момента подписания договора договоры со страховой компанией на страхование арендуемого помещения по полному пакету рисков и представить страховой полис арендодателю (пункт 2.2.3 договора);

- обеспечивать сохранность и содержать арендуемое помещение, инженерные коммуникации и прилегающую территорию в надлежащем техническом, санитарном, противопожарном состоянии (пункт 2.2.8 договора);

- производить за свой счет ремонт фасада здания пропорционально занимаемой площади, содержать фасад здания свободным от посторонних надписей (пункт 2.2.10 договора);

В пункте 6.2 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив арендатора за один месяц, в случае, если арендатор:

- не производит ремонт, предусмотренный договором;

- не выполнил в установленный срок условия, предусмотренные пунктом 2.2.3 договора;

- использует помещение не по прямому назначению, в том числе в случае неоднократного нарушения арендатором действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей, табачной продукции.

ООО "Вегас" во исполнение условий договора представило в Департамент полисы страхования имущества (объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Киров, мкр. Радужный, ул. Конституции, д. 5а, площадью 23,5 кв. м) от 30.10.2017 сроком на один год, начиная с 31.10.2017; от 07.11.2018 сроком на один год, начиная с 08.11.2018; от 23.04.2020 сроком на один год, начиная с 24.04.2020.

30.08.2019 должностным лицом администрации города Кирова проведена проверка исполнения условий договора аренды от 25.08.2017 N 7529, составлен акт N 570 с приложением фотоматериалов.

В предупреждении Департамента от 10.09.2019 N 6327-01-05ДМС, направленном арендатору, указано, что при осмотре помещения установлено разрушение крыльца выхода из помещения N 20 согласно плану; арендатору предложено принять меры к надлежащему содержанию арендуемого помещения, к благоустройству прилегающей территории.

19.09.2019 должностным лицом администрации города Кирова проведена проверка использования помещения, переданного по договору аренды. В акте проверки использования помещения от 19.09.2019 N 630 отражено, что со слов директора ООО "Вегас" Садаковой Н.С. разрабатывается проектная документация с целью дальнейшего утверждения и проведения ремонтных работ на фасаде здания.

Письмом от 25.09.2019 арендатор уведомил арендодателя о намерении выполнить работы по ремонту крыльца входа в помещение N 20 в течение месяца, а также о выполнении ремонта фасада помещения с капитальным ремонтом входной группы, представил фотоэскиз входной группы.

27.03.2020 вновь проведена проверка использования помещения, переданного по договору аренды, по итогам которой составлен акт N 236. В акте отражено, что фасад здания в границах предоставленного помещения имеет обветшалый вид; произошло частичное осыпание облицовочных материалов цоколя здания, косоура, ступеней и подступенников лестничного марша.

В предупреждении Департамента от 27.04.2020 арендатору предложено провести ремонт фасада здания и лестничного марша в границах предоставленного помещения.

Письмом от 19.05.2020 ООО "Вегас" обратилось к Департаменту с просьбой о предоставлении отсрочки ремонта фасада и лестничного марша до 30.08.2020, ссылаясь на невозможность использования арендуемого помещения по назначению (деятельность кафе) в связи со сложившейся эпидемиологической ситуацией.

На заседании комиссии по использованию муниципальной собственности 02.07.2020 принято решение N 1160 о расторжении договора аренды с ООО "Вегас" в одностороннем порядке на основании пункта 6.2 договора аренды в связи с нарушением арендатором условий договора аренды, а именно: непроведения ремонта, предусмотренного договором аренды; невыполнения в установленный срок условий, предусмотренных пунктом 2.2.3 договора аренды; неоднократного нарушения в помещении требований действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей продукции.

Уведомлением от 28.07.2020 N 5345-01-06ДМС арендатор извещен о расторжении договора аренды.

ООО "Вегас", находя уведомление о расторжении договора аренды недействительным, а также полагая, что условия договора аренды исполнялись надлежащим образом, обратилось в Арбитражный суд Кировской области с рассматриваемых в рамках настоящего дела иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Из положений статьи 71 АПК РФ следует, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В пункте 6.2 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив арендатора за один месяц, в случае, если арендатор: не производит ремонт, предусмотренный договором; не выполнил в установленный срок условия, предусмотренные пунктом 2.2.3 договора; использует помещение не по прямому назначению, в том числе в случае неоднократного нарушения арендатором действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей, табачной продукции.

Таким образом, договором предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды.

Реализуя свое право, Департамент направил в адрес истца уведомление от 28.07.2020 N 5345-01-06ДМС о расторжении договора аренды от 25.08.2017 N 7529 в связи с нарушением арендатором условий договора.

Порядок расторжения договора аренды, предусмотренный пунктом 6.2 договора, статьями 450, 450.1 ГК РФ, ответчиком соблюден.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено нарушение арендатором обязанностей производить ремонт, предусмотренный договором, заключить договоры со страховой компанией на страхование арендуемого помещения по полному пакету рисков и представить страховой полис арендодателю.

При этом материалами не доказано неоднократное нарушение арендатором действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей продукции.

Довод истца о том, что незаключение договора страхования в период с 09.11.2019 по 22.04.2020 не является нарушением пункта 2.2.3 договора аренды, исходя из его буквального толкования, подлежит отклонению.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пунктам 2.2.3, 2.24 договора аренды арендатор обязуется заключить в двадцатидневный срок с момента подписания договора договоры со страховой компанией на страхование арендуемого помещения по полному пакету рисков и представить страховой полис арендодателю; не позднее 15 января каждого года действия договора аренды представлять копии указанных в пункте 2.2.3 договоров на следующий период.

Из содержания указанных пунктов договора следует, что арендатор обязан заключать договоры со страховой компанией на страхование арендуемого помещения по полному пакету рисков, предусматривающие непрерывное страхование помещения в период действия договора, и ежегодно представлять копии договоров арендодателю.

Как следует из материалов дела, в период с 09.11.2019 по 22.04.2020 договор страхования арендуемого имущества заключен не был.

Данное обстоятельство свидетельствует о необеспечении арендатором непрерывного страхования помещения в период действия договора и нарушении им пункта 2.2.3 договора аренды от 25.08.2017 N 7529.

В жалобе истец также указал на то, что с учетом установленной в договоре аренды обязанности арендатора производить ремонт фасада здания пропорционально занимаемой площади у ООО "Вегас" не возникло обязанности ремонтировать лестницу, входную группу в помещение N 20 и фасад здания у входа в помещение N 20.

Вместе с тем по договору от 25.08.2017 N 7529 истцу передана часть нежилого помещения площадью 23,5 кв. м, в которую также входит помещение N 20 (пункт 1.2 договора), следовательно, арендатор обязан производить ремонт фасада здания у входа в помещение N 20.

Договором аренды прямо предусмотрена обязанность арендатора содержать прилегающую к помещению территорию в надлежащем техническом состоянии, а, следовательно, обеспечивать исправное состояние всех элементов конструкции, непосредственно прилегающих к арендованному помещению (пункт 2.2.8 договора).

Согласно имеющимся в материалах дела фотографиям разрушенное крыльцо находится возле арендуемого помещения, примыкает к нему, следовательно, в целях обеспечения безопасности граждан, являющихся посетителями заведения общественного питания, арендатор обязан проводить его ремонт.

Довод о невозможности проведения ремонта по причине введения в апреле - июне 2020 года ограничительных мер, связанных с угрозой распространения на территории Кировской области новой короновирусной инфекции, обоснованно отклонен судом первой инстанции с указанием на то, что необходимость проведения ремонтных работ возникла задолго до возникновения неблагоприятной эпидемиологической обстановки (в сентябре 2019 года), и арендатор в письме от 25.09.2019 по собственной инициативе определил срок проведения ремонта в 1 месяц.

Кроме того, приостановление деятельности предприятий общественного питания не исключает возможность деятельности исполнительного органа общества и не означает невозможности организации и проведения ремонта в помещениях и на прилегающей к ним территории, на которых осуществляется указанная деятельность.

Повторно исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Кировской области.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Кировской области от 06.04.2021 по делу N А28-10902/2020 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Вегас" - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 06.04.2021 по делу N А28-10902/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вегас" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

С.С. Волкова

Судьи

Г.Г. Ившина П.И. Кононов