Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2021 г. N 17АП-6399/21 по делу N А60-60724/2020

г. Пермь

23 июня 2021 г.

Дело N А60-60724/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Семенова В.В., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зверевой Е.С.,

при участии:

от истца - Закирова И.В., паспорт, доверенность от 17.05.2021, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Вектор-Строй",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 марта 2021 года

по делу N А60-60724/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Вектор-Строй" (ИНН 6670069922, ОГРН 1046603545988)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6658091960, ОГРН 1036602638588)

об оспаривании одностороннего отказа в продлении договора аренды, о

признании договора аренды действующим,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Вектор-Строй" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании незаконным одностороннего отказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от договора аренды земельного участка N 2-1054 от 07.07.2011, выраженного в письме N 17-01-82/6929 от 20.04.2020; признании договора аренды земельного участка N 2-1054 от 07.07.2011, заключенного с ООО "Вектор-Строй" в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206016:35, действующим.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 марта 2021 года в удовлетворении заявленного иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обжаловал решение в апелляционном порядке, просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом не установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора, не приняты во внимание значимые факты, не исследованы доводы отзыва, допущены нормы материального права, в частности судом не проверен, а ответчиком не опровергнут довод о ненадлежащем уведомлении об отказе от договора аренды. По мнению апеллянта, само по себе направление уведомления уведомление от 20.04.2020 N 17-01- 82/6929 о прекращении договора аренды не дает оснований для вывода о безусловном наступлении указанных правовых последствий, в дополнении к исковому заявлению истец пояснил суду, что указанный отказ не был получен, о его существовании истцу стало известно в сентябре 2020 после получения отказа Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области в выдаче разрешения на строительство. Несмотря на то, на уведомлении об отказе от договора аренды, представленного в материалы дела самим истцом, имеется отметка о вручении от 30.04.2020 вх.N6, суд не проверил: имело ли лицо, получившее корреспонденцию, соответствующие полномочия как представитель ООО "Вектор-Строй", истец убежден, что почтовое отправление от МУГИСО получено кем-то иным, а не работником общества, либо лицом, на имя которого была выдана доверенность на получение почтовой корреспонденции. Указывает, что суд не принял во внимание фактические обстоятельства дела, мотивированно не отклонил доводы отзыва, судом не рассмотрены доводы отзыва о том, что невозможность освоения земельного участка в установленный договором срок было вызвано обстоятельствами, не зависящими от общества, так как в договоре не указаны ограничения использования, за исключением водоохраной зоны, в ходе проектирования, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206016:35 попадает в защитную зону объекта культурного наследия федерального значения, обществу было неоднократно отказано в выдаче разрешения на строительство, ООО "Вектор-Строй" было вынуждено инициировать процедуру установления зон охраны объекта культурного наследия, которая заняла практически 2 года, тем самым парализовав дальнейшую работу по освоению земельного участка, приведены мероприятия которые были выполнены для целей освоения земельного участка. Отмечает, что спорный земельный участок был предоставлен истцу на основании постановления Администрации г. Екатеринбурга, поскольку по истечении указанного в договоре аренды срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и общество продолжило использование земельных участков без возражений со стороны арендодателя, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок. По мнению апеллянта, он имеет право потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, на основании п.6 ст. 19 1. Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций". Кроме того, истец имеет право на получение земельного участка однократно для завершения строительства. Апеллянт указывает на допущенное судом нарушение норм процессуального права, которые должны повлечь безусловную отмену судебного акта, поскольку не допускается расхождение между лицом, которое вело протокол, лица, которое указано судом в решении в качестве ведущего протокол судебного заседания.

До начала судебного заседания от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, ответчик полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Дополнительно истцом представлены письменные пояснения и дополнения к апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 27.06.2011 N 2705 обществу с ограниченной ответственностью "Вектор-Строй" (далее - ООО "Вектор-Строй", общество, истец) был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 11415 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0206016:35, расположенный по адресу: ул. Николая Никонова в г. Екатеринбурге, сроком на 5 лет для строительства гостиничного комплекса с подземной автостоянкой.

Между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО "Вектор-Строй" 07.07.2011 заключен договор аренды земельного участка N 2-1054 (далее - Договор). Срок действия договора установлен с 27.06.2011 по 26.06.2016.

Дополнительными соглашениями N 1, N 2 срок аренды продлевался до 26.06.2018, 26.02.2020.

11.02.2020 ООО "Вектор-Строй" обратилось в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО, ответчик) с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка.

Письмом от 21.02.2020 N 17-01-82/3004 МУГИСО указало на невозможность продления договора и разъяснило истцу, что после истечения срока его действия договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями п. 2 ст. 621 ГК РФ. Также указало на обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором; истребовало у общества представления информации (с приложением подтверждающих документов) об освоении земельного участка за истекший период, планируемых сроках начала строительства.

Письмом от 26.02.2020 истец предоставил пакет документов в целях реализации строительства гостиничного комплекса с подземной автостоянкой, в том числе Градостроительный план земельного участка, технические условия, эскизный проект гостиничного комплекса, комплексные инженерные изыскания, проектную документацию.

МУГИСО письмом от 20.04.2020 N 17-01-82/6929 уведомило истца об отказе от договора аренды.

Считая свои права нарушенными, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды прекратился в результате правомерного отказа арендодателя от договора аренды, оснований для признания договора действующим и удовлетворения иска не имеется.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Установив, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206016:35 предоставлен истцу по временное владение и пользование для целей строительства сроком на 5 лет на основании договора аренды от 27.06.2011 N 2705, который заключен без торгов, последующее продление договора по соглашению сторон до 26.06.2018, 26.02.2020, суд первой инстанции правильно указал, что договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статьей 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с разъяснениями п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Поскольку договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора вне зависимости от каких-либо специальных ограничений, МУГИСО реализовано право на отказ от договора путем направления арендатору уведомления от 20.04.2020 N 17-01-82/6929, которое получено истцом 30.04.2020, руководствуясь разъяснениями пункта 4 Информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу которых при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска, так как договор аренды прекратился вследствие правомерного отказа арендодателя от договора аренды, оснований для признания договора действующим не имеется.

Кроме того, судом правомерно отмечено, что согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которая введена Законом N 171-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены исключения из правила, установленного п. 15 ст. 39.8 данного Кодекса.

Исходя из вышеприведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы, которые, по сути, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции обстоятельств дела и представленных доказательств, отклоняются.

Статьей 165.1 ГК РФ предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В пункте 67 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Имеющееся в материалах дела уведомление об отказе от договора аренды, представленное самим истцом, не только направлено по юридическому адресу общества, указанному в ЕГРЮЛ, но и получено им, что подтверждается отметкой о регистрации от 30.04.2020 вх.N 6 (л.д.24).

В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" сформулирован правовой подход, в силу которого при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. При этом, если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила. Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Учитывая доказанность материалами дела волеизъявления арендодателя на прекращение арендных отношений, суд обоснованно отказал в признании одностороннего отказа МУГИСО от договора аренды незаконным, а договора аренды действующим.

Доводы о праве истца на возобновлении договора на основании ст. 19 Закона N 98-ФЗ отклоняются.

Статьей 19 Закона N 98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в силу которого допускается продление срочных договоров аренды по требованию арендатора на срок до трех лет.

В данном случае договор аренды земельного участка признавался заключенным на неопределенный срок.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018) разъяснено, что граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в п. 4 данной статьи. Значимым для заключения договора аренды без проведения торгов является соблюдение условие, установленных подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка должны иметься предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка.

Доказательств наличия у истца права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов суду не представлено, в частности отсутствуют сведения получения истцом разрешения на строительство.

Таким образом, независимо от принятия Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ, которым внесены изменения ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора.

При этом в силу п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ невозможность освоения земельного участка не может являться основанием для заключения договора аренды без торгов.

Доводы апеллянта относительно разночтений в протоколе судебного заседания и вводной части оспариваемого решения о лице, ведущем протокол, не свидетельствуют о нарушении судом норм процессуального права и права стороны на отвод.

Согласно ст. 155 АПК РФ в ходе каждого судебного заседания арбитражного суда первой инстанции, а также при совершении отдельных процессуальных действий вне судебного заседания ведется протоколирование с использованием средств аудиозаписи и составляется протокол в письменной форме (далее также - протокол). Протокол является дополнительным средством фиксирования, в частности данных о наименовании арбитражного суда, рассматривающего дело, составе суда, наименовании и номере дела. Секретарь судебного заседания или помощник судьи составляет протокол и обеспечивает использование средств аудиозаписи и (или) иных технических средств в ходе судебного заседания. Протокол может быть написан от руки или составлен с использованием технических средств. Протокол подписывается председательствующим в судебном заседании, секретарем судебного заседания или помощником судьи, который составлял протокол судебного заседания, не позднее следующего дня после дня окончания судебного заседания, а протокол о совершении отдельного процессуального действия - непосредственно после совершения отдельного процессуального действия.

До начала судебного разбирательства 15.03.2021 суд объявил состав суда и указал лицо, которое ведет протокол, в протоколе судебного заседания, в том числе в письменной форме, в качестве лица, ведущего протокол, указана помощник судьи Кайгородова Д.Ю., протокол подписан как судьей, так и лицом, которое вело протокол. Указание в решении суда иного лица, ведущего протокол судебного заседания, очевидно, является опиской, которая подлежит устранению в порядке ст. 179 АПК РФ.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 марта 2021 года по делу N А60-60724/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

В.В. Семенов Э.А. Ушакова