Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2021 г. N 17АП-5047/21 по делу N А60-54659/2020

г. Пермь

24 июня 2021 г.

Дело N А60-54659/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 июня 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Семенова В.В., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И.,

при участии:

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Юлия",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 февраля 2021 года по делу N А60-54659/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью фирма "Гастроном" (ОГРН 1026600934909, ИНН 6612000199)

к обществу с ограниченной ответственностью "Юлия" (ОГРН 1026600933303, ИНН 6666009462),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Шведов Владимир Анатольевич,

о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью фирма "Гастроном" (ИНН 6612000199, ОГРН1026600934909) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юлия" (ИНН 6666009462, ОГРН1026600933303) о государственной регистрации перехода права собственности.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и Шведов Владимир Анатольевич.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26 февраля 2021 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что основания для удовлетворения иска отсутствуют, поскольку истец обязательства по оплате имущества не исполнил, суд необоснованно пришел к выводу об оплате имущества, исходя из буквального толкования условий договора. Также ответчик не согласен с выводами суда по вопросу применения исковой давности, так как о необходимости регистрации договора истец знал с 16.09.2003, после заключения договора истец ни разу не обращался с требованием о передаче документов для регистрации. Поскольку сделка не прошла регистрацию, о чем истцу было известно, истцом пропущен срок исковой давности.

До начала судебного разбирательства от истца поступили письменные возражения на апелляционную жалобу. Истец полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 13 марта 1997 года между ТОО фирма "Гастроном" (правопредшественник ООО фирма "Гастроном" - истец) и ИЧП Шведова В.А. "Юлия" (правопредшественник ООО "Юлия" - ответчик) заключен договор купли-продажи помещения стеклоприемного пункта, находящегося в кирпичном здании по адресу: Свердловская область, город Каменск-Уральский, улица Карла Маркса, дом 59, общей площадью 87,1 кв.м.

Договор удостоверен Агеенко В.П., нотариусом города Каменска-Уральского Свердловской области, 13.03.1997, о чем в реестр внесена запись N 1285.

Процедура регистрации договора в органах технической инвентаризации недвижимости не проведена.

Как указывает истец, договор сторонами был исполнен, помещение (здание) передано покупателю. В последующем истцом был приобретен земельный участок, расположенный под помещением (зданием), который ранее являлся муниципальным. Право собственности истца на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской от 26.06.2020.

11.08.2020 истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (Управление Росреестра по Свердловской области) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

18.08.2020 в адрес истца направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права на срок до 18.09.2020, из которого следует, что приостановление государственной регистрации было обусловлено направлением запросов в налоговые органы и в органы технической инвентаризации с целью установления собственника имущества.

18.09.2020 в адрес истца Управлением Росреестра по Свердловской области вновь направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права. Срок приостановления до 18.11.2020. В случае не устранения препятствий, послуживших основанием для приостановки, истцу будет отказано в государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество.

Из указанного уведомления следует, что в ответ на запрос от 20.08.2020 о разъяснении является ли ИЧП Шведов В.А. "Юлия" юридическим лицом, осуществляет ли данное юридическое лицо свою деятельность или прекратило существование, Межрайонной ИФНС России N 22 по Свердловской области сообщено, что в запросе отсутствует ИНН, в связи с чем идентифицировать юридическое лицо невозможно, вместе с тем, в ответе указано, что на учете в налоговом органе стояло ИЧП Шведова В.А. "Юлия" (ИНН 6665000156), юридическое лицо снято с налогового учета 14.04.1999 в связи с прекращением деятельности организации в результате реорганизации в форме преобразования.

Из СОГУП "Областной центр недвижимости"-филиал "Южное БТИ" поступил ответ на запрос от 21.08.2020 из которого следует, что помещение стеклоприемного пункта зарегистрировано за ИЧП Шведова В.А. "Юлия" на основании договора купли-продажи от 09.01.1996 г., зарегистрированного нотариусом Желонкиной Ю.В. 09.01.1996 г. за N 35.

В связи с указанными обстоятельствами Управлением Росреестра по Свердловской области истцу предложено предоставить на государственную регистрацию заявление от юридического лица, которое образовалось в результате реорганизации в форме преобразования на переход права.

Ссылаясь на отсутствие возможности предоставить запрошенные документы по объективным причинам (документы являются документами правопреемника ИЧП Шведова В.А. "Юлия"), уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности, истец обратился с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обращение в суд с рассматриваемым иском является правомерным, так как сделка фактически исполнена сторонами, истец на протяжении длительного времени открыто владел имуществом как собственник, а так же выкупил земельный участок, на котором расположено имущество.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с положениями ст.ст. 218, 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности урегулирован Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Требования истца обусловлены невозможностью регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи от 13 марта 1997 года, заключенного правопредшественниками сторон, удостоверенного нотариусом города Каменска-Уральского Свердловской области, 13.03.1997, о чем в реестр внесена запись N 1285, в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Согласно пункту 63 постановления Пленума N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Наличие у продавца имущества полномочий на распоряжение предметом договора купли-продажи от 13 марта 1997 года, реорганизация продавца в форме преобразования установлены, подтверждены материалами дела.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, принимая во внимание буквальное толкование условий договора, согласно которому помещение продано за 20 млн.руб., уплачиваемых полностью до подписания договора, отсутствие со стороны продавца с 1997 года каких-либо претензий по оплате имущества, фактическую передачу имущества во владение покупателя, осуществление покупателем полномочий собственника этого имущества, что в частности подтверждается реализацией последним права на выкуп земельного участка, на котором расположен объект, предоставлением имущества в аренду третьим лицам (соответствующие договоры представлены в материалы дела), суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования о регистрации перехода права собственности на имущество.

Изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы об истечении срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонены.

В соответствии со статьями 195 и 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В пункте 64 постановления N 10/22, разъяснено, что, поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.04.2018 N 1-КГ18-3 сформулирован правовой подход, согласно которому исходя из содержания приведенных выше норм права и разъяснений высших судебных инстанций требование лица о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное ему во владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны либо созданы препятствия в регистрации.

Поскольку за регистрацией перехода права собственности на объект истец обратился в Управление Росреестра по Свердловской области в 2020 году, соответственно препятствия в регистрации возникли в 2020 году, исковое заявление поступило в суд 2020 году, суд правомерно не усмотрел оснований для применения исковой давности.

Доводы апеллянта о неисполнении покупателем обязательств по оплате имущества отклоняются.

В ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Истолковав условия договора о порядке расчетов в совокупности с представленными доказательствами, свидетельствующими о реализации истцом полномочий собственника, предусмотренных ст.209 ГК РФ, отсутствии у продавца претензий с 1997 года по вопросу исполнения договора, суд правомерно, отклонил доводы ответчика, признав договор фактически исполненным.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 февраля 2021 года по делу N А60-54659/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

В.В. Семенов Э.А. Ушакова