Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2021 г. N 13АП-5751/21 по делу N А56-92738/2019

г. Санкт-Петербург

22 июня 2021 г.

Дело N А56-92738/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Изотовой С.В., Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Нетрусовой Е.А.,

при участии: от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Аникейченко К.В. (доверенность от 29.04.2021 N 05-22-16055/21-0-0),

от общества с ограниченной ответственностью "Галакт" Мориной М.А. (доверенность от 01.03.2021 N 25),

рассмотрев 08.06.2021 и 11.06.2021 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5751/2021) общества с ограниченной ответственностью "Галакт" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.12.2020 по делу N А56-92738/2019,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Галакт", адрес: 198035, Санкт-Петербург, ул. Степана Разина, д. 13, лит. А, пом. 3-Н, каб. 4, ОГРН 1027810344077, ИНН 7826016511 (далее - Общество), о взыскании 50 541 322 руб. 60 коп. неосновательного обогащения за период с 01.06.2017 по 30.06.2019 в связи с пользованием зданием площадью 3226,6 кв. м с кадастровым номером 78:7144:0:82, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, бульв. Красных Зорь, д. 8, лит. Б, и 4 795 636 руб. 05 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2017 по 01.08.2019. Также Комитет просил взыскать с Общества проценты за пользование чужими денежными средствами до момента фактического исполнения обязательства по возврату неосновательного обогащения.

Решением от 25.12.2020 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке. В своей жалобе он просил отменить решение и принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении требований Комитета.

Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об эксплуатации ответчиком всего спорного здания при том, что в материалах настоящего дела имеются сведения о фактическом использовании под гостиницу лишь трех из пяти этажей указанного здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, бульв. Красных Зорь, д. 8; более того, судом первой инстанции никак не были учтены при определении размера неосновательного обогащения расходы, которые понес податель жалобы на содержание спорного здания; также суд первой инстанции необоснованно включил в период, за который подателю жалобы было начислено неосновательное обогащение, интервал с 01.06.2017 по 09.06.2018, когда спорное здание относилось к специализированному жилому фонду, в котором располагалось общежитие, что препятствовало его сдаче в аренду; помимо прочего суд первой инстанции неправильно применил положения статей 424 и 1105 ГК РФ; истец своими действиями весь спорный период подтверждал наличие отношений с подателем жалобы, которые вытекают из договора доверительного управления, заключенного сторонами еще в 2002 году, принимая от подателя жалобы исполнение обязанностей по нему; обжалуемый судебный акт противоречит статье 424 ГК РФ в части определения иной цены чем та, которая была определена ранее при заключении договора доверительного управления и учтена при утверждении мирового соглашения по делу N А56-73809/2014; суд первой инстанции, устанавливая иную стоимость пользования зданием, фактически пересмотрел ранее принятые по названному делу судебные акты; также судом первой инстанции неправомерно решен вопрос о взыскании с подателя жалобы неосновательного обогащения в пользу истца, не подтвердившего свои права на спорное здание.

Отзыв на жалобу не представлен.

В ходе судебного разбирательства в апелляционном суде представитель ответчика пояснил, что спорное здание в части занимаемых им с первого по третий этажей он до сих пор не освободил, здание в указанной части продолжает содержаться им на свои собственные средства. По мнению представителя Общества, Комитет необоснованно начисляет неосновательное обогащение за площадь, которая фактически превышает по своему размеру площадь трех занимаемых ответчиком этажей и не учитывает условия мирового соглашения.

В свою очередь, представитель Комитета указал, что несмотря на то, что Общество занимает только три этажа в спорном здании под гостиницу, Комитет при расчете заявленной в иске суммы брал за основу площадь всех жилых помещений в здании за вычетом мест общего пользования (туалетов, коридоров, санузлов), основанием к чему послужили обстоятельства, связанные с переводом находящихся на 4 и 5 этажах помещений в нежилые в 2016 году, а также с расселением проживавших в них лиц.

Также представитель Комитета представил в ходе судебного разбирательства по данному делу копии распоряжений Жилищного комитета от 27.12.2016 N 2377-р о признании жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, расположенных в спорном здании, подлежащими переводу в нежилые, а также Администрации Невского района от 09.06.2018 N 2238-р о переводе специализированных жилых помещений в упомянутом здании в нежилые вместе со справками (по форме 9) о снятии с учета граждан, которые ранее были зарегистрированы в помещениях на 4 и 5 этажах спорного здания, из которых усматривается, что данное снятие с учета началось в 2017 году и завершилось только к апрелю 2018 года. На вопрос суда о том, почему до июня 2019 года не осуществлялось принудительное выселение Общества, пояснить не смог.

В последнем судебном заседании представитель Комитета представил свои пояснения по поводу расчета предъявленного к взысканию с ответчика неосновательного обогащения, указав, что по результатам проведенного в марте 2018 года обследования спорного здания было установлено, что Общество занимает следующие помещения в нем общей площадью 2271,2 кв. м: 1-С площадью 644,4 кв. м, 2-С площадью 633,2 кв. м, 3-С площадью 643,2 кв. м, часть пом. 4-С площадью 202,7 кв. м, а также часть пом. 5-С площадью 147,7 кв. м. При этом размер неосновательного обогащения рассчитывался Комитетом с применением индекса ежегодного изменения размера ставки арендной платы, значение которого за 2017 год получено Комитетом посредством умножения индексов, действовавших в период с 2009 по 2016 годы, за 2018 год - посредством умножения индексов, действовавших в период с 2009 по 2017 годы, а за 2019 год - посредством умножения индексов, действовавших в период с 2009 по 2018 годы. Судом апелляционной инстанции отказано в приобщении к материалам дела копии акта ККИ от 27.03.2018, поскольку указанный документ в суд первой инстанции не предоставлялся, а ответчиком заявлены возражения как относительно содержания данного документа, составленного в одностороннем порядке, так и процессуальной возможности у истца предоставлять его только в суд первой инстанции.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Невское районное агентство Комитета по управлению городским имуществом (учредитель управления, далее - КУГИ) и Общество (управляющий) 25.01.2002 заключили сроком на 5 лет договор N 13-Д003486 доверительного управления пятиэтажным зданием общежития 1962 года постройки площадью 3226,6 кв. м (жилая площадь равна 1928,5 кв. м) с кадастровым номером 78:7144:0:82, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, бульв. Красных Зорь, д. 8, лит. Б (впоследствии в его составе сформированы вторичные объекты недвижимости с кадастровыми номерами с 78:12:0007144:3622 по 78:12:0007144:3628), в котором согласно акту технического состояния от 06.03.2002 находится 5 квартир и 168 жилых комнат, занятых 68 жильцами.

По условиям пункта 1.1 данного договора учредитель управления передал управляющему на указанный срок названное имущество в доверительное управление, а управляющий обязался осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя.

При этом управляющий согласно пункту 2.1 договора осуществляет в пределах, предусмотренных законом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного ему в доверительное управление, включая правомочия по эксплуатации жилых помещений в здании и их предоставления гражданам для временного проживания за плату.

Согласно пункту 4.2 договора доверительный управляющий ежеквартально до 25-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, перечисляет КУГИ (в бюджет Санкт-Петербурга) долю получаемого им дохода от сдачи свободных помещений в пользование третьим лицам, размер которой предусмотрен в пункте 4.1 договора.

В свою очередь, учредитель, как следует из пункта 3.1 договора, обязан в полном объеме возмещать управляющему понесенные им расходы, связанные с осуществлением его прав и исполнением обязанностей, вытекающих из договора и законодательства, в пределах доходов получаемых от управления имуществом.

В разделе 6 договора стороны оговорили особые условия относительно выплачиваемого КУГИ дохода. Так, по мере освобождения помещений, занятых под проживание граждан в общежитии и их переоборудования под гостиницу сумма дохода, перечисляемая в бюджет Санкт-Петербурга, должна быть пересмотрена сторонами с учетом поступления управляющему соответствующих дополнительных доходов от использования помещений.

В пункте 7.6 договора установлено, что в случае если по истечении срока его действия ни одна из сторон не заявит письменно о прекращении дальнейшего действия договора, он будет считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях.

По акту от 07.03.2002 спорное здание было передано Обществу в доверительное управление.

Дополнительным соглашением от 10.07.2006 N 1 к упомянутому договору стороны утвердили в качестве одного из приложений к нему расчет платежей по пункту 4.1, из которого следует, что по состоянию на 2006 год жилая площадь общежития, занятая под постоянное и временное проживание граждан составляет 704,8 кв. м, а жилая площадь, используемая для коммерческой сдачи - 1259,8 кв. м. В этом же соглашении его стороны указали, что по мере освобождения помещений и использования их под коммерческое общежитие размер платежей в пользу учредителя управления будет пропорционально увеличиваться.

В соответствии с распоряжениями администрации Санкт-Петербурга от 13.04.2001 N 70-ра и от 09.01.2002 N 14-ра, а также распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 06.07.2004 N 1268 указанное здание включено в адресную программу размещения объектов гостиничной инфраструктуры.

В октябре 2006 года стороны заключили также договор от 01.10.2006 N 13/ЗК-04488 аренды земельного участка под зданием площадью 903 кв. м с кадастровым номером 78:12:0007144:23.

В письмах от 31.08.2010 N 3564-13 и от 07.12.2011 N 4958-13 Комитет сообщил Обществу о прекращении договора доверительного управления по окончании срока его действия. В связи с этим согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 22.05.2014 N 78-78-40/001/2014-348 в феврале 2014 года было произведено прекращение обременения здания в виде доверительного управления со стороны Общества.

Уведомлением от 26.03.2014 N 1440-13/14 КУГИ известил Общество о необходимости освобождения помещений в спорном здании и их передачи по акту представителям Комитета.

В последующем КУГИ, ссылаясь на прекращение действия договора доверительного управления и неправомерное занятие ответчиком спорного здания, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о выселении Общества из занимаемого объекта недвижимости. Решением от 26.01.2015 по делу N А56-73809/2014 суд первой инстанции, придя к выводу о прекращении действия договора, выселил Общество по иску КУГИ из упомянутого здания общежития.

Определением от 25.11.2016 по тому же делу суд первой инстанции утвердил подписанное между сторонами мировое соглашение, по условиям которого ответчику на срок до 01.06.2017 предоставляется отсрочка исполнения ранее принятого решения о выселении из спорного здания, в связи с чем до указанной даты Общество обязано перечислять КУГИ долю доходов от использования названного объекта недвижимости в размере и порядке, которые предусмотрены для пятого года доверительного управления имуществом, в свою очередь, КУГИ обязалось обеспечить перевод всех расположенных в здании жилых помещений в нежилые, а также расселить граждан с соблюдением их прав на обеспечение другими жилыми помещениями.

Распоряжением Администрации Невского района от 09.06.2018 N 2238-р спорное здание переведено в нежилой фонд и полностью освобождено от жильцов.

В связи с неисполнением утвержденных определением от 25.11.2016 по делу N А56-73809/2014 условий мирового соглашения постановлением от 24.05.2019 судебного пристава-исполнителя Левобережного отдела судебных приставов Невского района Тарасовым Алексеем Николаевичем на основании выданного судом первой инстанции исполнительного листа от 30.10.2015 серии ФС N 004994061 возбуждено исполнительное производство N 100267/19/78013-ИП о выселении ответчика из занимаемого им здания.

Комитет, полагая, что Общество использует спорное здание в отсутствие договорных отношений, не внося при этом плату за такое использование и не освобождая данный объект, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции Общество представило в материалы дела ряд запрошенных у него судом документов (преимущественно переписку, которая велась с КУГИ и иными уполномоченными органами), касающихся того, каким именно образом в спорный период между сторонами складывались отношения по поводу пользования зданием, из совокупности которых усматривается, что:

- Общество было не согласно с результатами проведенной по заказу КУГИ оценки рыночной стоимости права пользования спорным зданием в части помещений первого-третьего этажей с учетом несения им расходов на содержание данного объекта, включая оплату коммунальных услуг, которыми пользуются проживающие в здании общежития граждане, не вносящие плату за оказываемые услуги, а равно произведения неотделимых улучшений в нем в период эксплуатации, которые оно просило компенсировать в части, не покрытой доходами, полученными за период доверительного управления имуществом (письмо от 29.10.2014 в адрес Управления (агентства) недвижимого имущества Невского района Санкт-Петербурга, письма от 22.09.2016); также Общество возражало против занимаемой им площади здания применительно к составленному Комитетом расчету платы за пользованием им (письма от 25.04.2019 N 32 и от 05.06.2019 N 41); при этом Общество неоднократно просило уполномоченные органы рассмотреть вопрос об изменении статуса здания с общежития на нежилой фонд (письмо от 23.07.2007 N 74 в адрес КУГИ, письмо 2010 года в адрес Администрации Невского района) ввиду необходимости использования под гостиницу с учетом незаинтересованности его собственника в проведении широкомасштабных общестроительных и электротехнических работ для создания в здании необходимых бытовых условий, а также настаивало на его дальнейшем использовании на основании договора доверительного управления или ссуды (письмо 2012 года, письмо от 23.01.2019);

- в свою очередь, позиция Комитета фактически сводилась к невозможности предоставления данного имущества на испрашиваемых Обществом основаниях (письмо от 30.09.2014 N 27268-32, письмо от 06.02.2019 N 7281-22) ввиду того, что специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, а в случае передачи здания в безвозмездное пользование будет нарушен приоритетный принцип платности при распоряжении государственным имуществом, в связи с чем Комитет неоднократно предлагал Обществу принять участие в аукционе на право заключения договора аренды спорного здания (письмо от 21.01.2020 N 05-15-1787/20-0-0).

Суд первой инстанции, проанализировав материалы дела, удовлетворил заявленные требования в полном объеме, отклонив представленный Обществом отчет от 22.05.2015 об оценке рыночной стоимости права пользования помещениями, находящимися в спорном здании на первом-третьем этажах, подготовленный ООО "Альфа консалт", ввиду того, что он был составлен по состоянию на 2015 год, тогда как период, за который Комитет взыскивает арендную плату с Общества начинается с июня 2017 года.

Апелляционный суд, проанализировав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Обращаясь с настоящими требованиями в арбитражный суд, Комитет сослался на то, что Общество не исполнило условия мирового соглашения, заключенного по делу N А56-73809/2014, а именно не освободило здание бывшего общежития, переданного ему в 2001 году в доверительное управление по договору, срок действия которого истек, и до сих пор без каких-либо правовых оснований продолжает занимать данный объект недвижимости, используя его под гостиницу, в связи с чем на его стороне образовалось неосновательное обогащение.

При этом при расчете неосновательного обогащения Комитет руководствовался отчетом от 22.12.2017 N 31-8-0354(074)-2017 об оценке рыночной арендной платы за спорное здание, подготовленным по его заказу санкт-петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", согласно которому величина рыночной арендной платы за часть спорного здания (с первого по третий этаж) по состоянию на 04.12.2017 составила 590 руб. за 1 кв. м, а величина рыночной арендной платы за часть здания (с четвертого по пятый этаж) на ту же дату - 800 руб. за 1 кв. м.

Из данного отчета следует, что несмотря на то, что на момент проведения оценки спорное здание представляло собой нерасселенное общежитие, помещения в котором не были к декабрю 2017 года переведены из жилых в нежилые, указанная оценка проводилась исходя из допустимости коммерческого использования всей его площади; по данным визуального осмотра здания в декабре 2017 года оценщиком установлено, что указанный объект лишь частично используется под гостиничную функцию (первый-третий этажи); в связи с подготовленным Комитетом заданием на оценку (определение рыночной величины арендной платы за весь объект для взыскания в последующем неосновательного обогащения за незаконное текущее использование под гостиницу) наиболее эффективным использованием всего здания признана сдача в аренду помещений с первого по третий этаж единым блоком площадью около 2000 кв. м под гостиничную функцию, а помещений с четвертого по пятый этаж покомнатно площадью не более 20 кв. м - под жилую функцию. Соответственно, при проведении оценки сравнительным подходом оценщиком в последнем случае в качестве объектов-аналогов были отобраны квартиры-студии в общежитиях и жилых домах.

Согласно представленным Комитетом в ходе судебного разбирательства в апелляционном суде документам, а именно справкам о регистрации для служебного пользования по спорному адресу было зарегистрировано 20 семей или 31 человек, 9 из которых не проживали в здании общежития по данным Управления по вопросам миграции отдела по Невскому району Санкт-Петербурга ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, при этом все проживавшие в общежитии граждане были сняты с регистрации в следующие даты: 14.08.2006, 26.12.2011, 23.01.2017, 02.03.2017, 04.03.2017, 27.03.2017, 14.04.2017, 19.05.2017, 03.06.2017, 04.07.2017, 07.09.2017, 10.09.2017, 13.10.2017, 21.10.2017, 14.11.2017, 28.11.2017, 06.02.2018, 12.04.2018.

Следовательно, снятие проживавших в здании общежития граждан с регистрационного учета по адресу проживания было завершено только к апрелю 2018 года, в связи с чем в июне того же года Администрацией Невского района принято распоряжение от 09.06.2018 N 2238-р о переводе специализированных жилых помещений в упомянутом здании в нежилые.

С учетом приведенных данных о расселении граждан, а равно сведений, содержащихся в составленном по заказу самого Комитета отчете об оценке рыночной арендной платы за спорное здание, апелляционный суд полагает, что Комитет, начисляя Обществу неосновательное обогащение в размере рыночной арендной платы, в том числе за помещения 4 и 5 этажей спорного здания, не представил надлежащих доказательств наличия у ответчика возможности пользования данными площадями и их фактической эксплуатации в спорный период. При таком положении у суда первой инстанции не имелось объективных оснований для взыскания с Общества неосновательного обогащения в виде арендной платы за помещения, расположенные на двух последних этажах спорного здания.

Изложенное подтверждается и перепиской сторон. Так, в одном из писем Общество сообщало КУГИ о том, что помещения на четвертом и пятом этажах были изначально заняты гражданами, вселившимися в общежитие еще до передачи здания в доверительное управление Обществу, при этом с 2002 года вселение граждан в здание не производится, и по состоянию на июль 2007 года Обществом используется лишь три этажа спорного здания под гостиничные цели (с первого по третий).

Доказательств обратного в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции Комитетом не представлено, а приложенный к пояснениям от 11.06.2021 акт обследования здания в марте 2018 года не может быть принят судом апелляционной инстанции ввиду того, что Комитет не обосновал уважительность причин, по которым он не мог представить данный документ при рассмотрении спора в суде первой инстанции.

Оснований для взыскания с Общества неосновательного обогащения, рассчитанного на основании рыночной арендной платы, за помещения с первого по третий этажи, по мнению апелляционного суда, также не имеется.

Из имеющегося в деле определения от 25.11.2016 по делу N А56-73809/2014 видно, что мировое соглашение между сторонами было утверждено на следующих условиях:

- Общество обязуется в срок до 01.06.2017 обеспечивать содержание и техническое обслуживание спорного здания, включая оказание проживающим в нем гражданам коммунальных услуг (пункт 3);

- Общество также обязуется в период до 01.06.2017 перечислять Комитету долю доходов от использования здания в размере и порядке, которые предусмотрены для пятого года доверительного управления этим зданием прекратившим свое действие договором от 25.01.2002 N 13-Д003486 доверительного управления имуществом в редакции дополнительного соглашения от 10.07.2006 N 1 к нему (пункт 4);

- при этом Общество обязуется перечислять Комитету указанную долю доходов вплоть до фактического освобождения здания, если в срок до 01.06.2017 мероприятия по переводу всех расположенных в нем жилых помещений в нежилые и расселению граждан не будут завершены (пункт 2) и (или) права Общества на пользование зданием не будут оформлены, после чего Комитет будет вправе предъявить к исполнению исполнительный лист на выселение Общества из спорного здания (пункт 5).

Таким образом, из буквального содержания утвержденного судом первой инстанции мирового соглашения следует, что стороны договорились в нем о том, что оплата пользования спорным зданием как до 01.06.2017, так и после указанной даты в случае если правовое основание такого пользования со стороны Общества не изменится, осуществляется на условиях, которые были предусмотрены ими в ранее действовавшем договоре доверительного управления данным имуществом.

Следовательно, поскольку определение об утверждении указанного мирового соглашения вступило в законную силу и не оспаривалось кем-либо из лиц, участвующих в деле, Комитет не вправе в рамках настоящего дела требовать взыскания с Общества неосновательного обогащения за период после 01.06.2017, рассчитывая его размер исходя из рыночной арендной платы. В противном случае действия Комитета свидетельствовали бы о преодолении вступившего в законную силу судебного акта.

Оснований считать, что Общество в спорный период (с июля 2017 до июня 2019) злоупотребило гражданскими правами, препятствовало совершению действий по принудительному выселению из спорного здания, у суда апелляционной инстанции не имеется. Сторонами не оспаривается, что с июня 2017 года Общество продолжало вносить платежи за здание в размере, предусмотренном условиями мирового соглашения, а также осуществлять техническое обслуживание здания, в том числе четвертого и пятого этажей, помещения в которых занимали граждане по договорам социального найма. Право на принудительное исполнение появилось у Комитета после 01.06.2017 с учетом условий мирового соглашения, однако исполнительный лист предъявлен Комитетом к исполнению лишь в мае 2019 года, что подтверждается копией постановления о возбуждении исполнительного производства.

При таком положении суду первой инстанции надлежало отказать в удовлетворении иска Комитета.

С учетом изложенного решение подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.12.2020 по делу N А56-92738/2019 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Галакт" 3000 руб. судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова С.М. Кротов