Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2021 г. N 15АП-9844/21 по делу N А53-11391/2020

город Ростов-на-Дону

25 июня 2021 г.

дело N А53-11391/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Яицкой С.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета по управлению имуществом города Батайска

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2021 по делу N А53-11391/2020

по иску Комитета по управлению имуществом города Батайска к обществу с ограниченной ответственностью "БатайскСтрой" при участии третьих лиц: Федерального казенного учреждения "Федеральное управление автомобильных дорог, Министерства транспорта Ростовской области", Управления по архитектуре и градостроительству города Батайска о взыскании задолженности, пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "БатайскСтрой" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 4940 от 22.03.2011 по арендной плате за период с 01.10.2018 от 31.12.2020 в размере 7 648 202,30 руб., пени в размере 407 790 руб. за период с 21.03.2013 по 31.12.2020 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 138)).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2021 по делу N А53-11391/2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Комитет по управлению имуществом города Батайска обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил его отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что в материалы дела представлены все доказательства наличия образовавшейся задолженности у ответчика по арендной плате. Суд первой инстанции необоснованно принял доводы ответчика о том, что земельный участок по назначению использовать невозможно ввиду того, что он окружен трассой и к нему отсутствуют дороги.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указал, что договор аренды заключен с ответчиком в 22.03.2011, договор не расторгнут и не изменен, ответчик не изъявлял желание о прекращении арендных отношений ввиду невозможности использования спорного земельного участка.

В судебное заседание истец, ответчик и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Батайска (арендодатель) и ООО "Универсал-2" (арендатор) заключен договор аренды N 4940 от 22.03.2011, в соответствии с которым арендатору передан земельный по адресу: ш. Западное, 6, г. Батайска, с кадастровым номером 61:46:0000000:42, площадью 17391 кв. м, разрешенный вид использования - для строительства комплекса по обслуживанию автотранспорта.

Срок договора аренды с 16.03.2011 до 16.03.2014.

Согласно п. 4.4.3 договора аренды арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленным договором, арендную плату.

Согласно пп. 3.1 - 3.3 договора аренды арендатор должен вносить арендную плату ежеквартально, равными частями в срок до 20 числа последнего месяца отчетного квартала, (т.е. до 20 марта, до 20 июня, до 20 сентября и до 20 декабря).

На основании договора уступки прав аренды земельного участка от 24.12.2012 права арендатора перешли к ООО "Батайск-Центр".

В период действия договора аренды ответчиком не надлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по внесению арендной платы.

Арендатором обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком за весь срок действия договора не исполнялись.

В период действия договора аренды от 22.03.2011 N 4940 ответчиком ненадлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по внесению арендной платы так за период с 01.10.2018 от 31.12.2020 задолженность по арендной плате составила 7 648 202,30 руб.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, которые за период с 21.03.2013 по 31.12.2020 составили 407 790 руб.

Направленная ответчику Комитетом претензия от 25.02.2020 N 51.5.3/95 об уплате сложившейся задолженности по арендной плате и пени оставлена ответчиком без ответа.

В вышеуказанной претензии Комитетом предлагалось ответчику оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, а в случае не оплаты расторгнуть договор аренды земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 указанного Кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Аналогичный подход содержится и в пункте 8 этого Информационного письма, из которого также следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано.

Системное толкование приведенных выше норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

В соответствии с договором, в редакции соглашения от 01.07.2016 о внесении изменений в договор, разрешенным использованием земельного участка является: "офисы, конторы, организации различных форм собственности, гостиницы, мотели, торгово-развлекательные комплексы и центры".

ООО "Батайск-Строй" подано заявление о выдаче разрешения на строительство от 05.04.2017 однако разрешение на строительство не выдано.

Доступ к земельному участку с кадастровым номером 61:46:0000000:42 проходит через другой земельный участком с кадастровым номером 61:46:001090162917, общей площадью 56662 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, шоссе Западное,16.

В соответствии с требованиями действующего законодательства и заключенного договора аренды, при подготовке проектной документации было установлено, что подъездные пути в указанному земельному участку отсутствуют, дорога по ул. Куйбышева не примыкает к земельному участку и возможности въезда или выезда нет.

По инициативе и за счет ответчика был разработан Топографический план территории Бизнес Парка "Парус" (включающей арендованный участок) с безвозмездной передачей геоданных в Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска (включен в ИСОГД 15.02.2017), разработан технический план (схема) подъездов (съездов и выездов на земельный участок с окружающих дорог.

Однако, при попытках получить технические условия для обустройства подъездов (съездов или выездов), либо подземного перехода к земельному участку, выяснилось, что транспортную инфраструктуру участка составляют участки автомобильных дорог федерального значения общего пользования А-135.

Из материалов дела видно, что ответчиком в адрес истца неоднократно направлялись письма с требованием о решении вопроса о согласовании съезда на земельный участок и обеспечения на него доступа.

Вместе с тем, до настоящего времени доступа к участку не имеется, устройство съездов к нему не согласовано.

В материалы дела представлена схема расположения земельного участка, из которого видно, что участок со всех сторон окружен дорогами, съезда к участку не имеется.

Автомобильная дорога общего пользования федерального значения А-135 подъездная дорога от автомобильной дроги м-4 "Дон" к г. Ростову-на-Дону, Западный подъезд, находится в оперативном управлении ФКУ Упрдор Москва-Волгоград, которое привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Из письма ФКУ Упрдор Москва-Волгоград от 20.11.2019 следует, ООО "Батайск-Строй" было отказано в согласовании устройства примыканий к автомобильной дороге общего пользования для организации доступа к земельному участку с кадастровым номером 61:46:0010901:2917 в связи с тем, что в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 28.09.2009 N 767 "О классификации автомобильных дорог в Российской Федерации" в части соблюдения минимально допустимых расстояний: устройство новых примыканий к автомобильной дороги общего пользования федерального значения 1В технической категории допускается не чаще, чем через пять километров.

Таким образом, из материалов дела следует, что спорный земельный участок невозможно использовать для строительства каких-либо объектов, поскольку доступ на земельный участок отсутствуют.

Поскольку ответчик неоднократно обращался как к Комитету, так и к владельцам дорог по вопросу о необходимости предоставления доступа к участку, учитывая, что фактически участок не был предоставлен во владение по причине отсутствия к нему какого-либо доступа, суд пришел к правомерному выводу, что у комитета отсутствуют правовые основания для получения от истца арендной платы за указанный в иске период, в связи с чем в иске надлежит отказать.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Аналогичная правовая позиция изложена в судебных актах по делу N А53-11393/2020.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2021 по делу N А53-11391/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Е.А. Маштакова С.И. Яицкая